Asunnon osto sijoitusmielessä

  • Keskustelun aloittaja Keskustelun aloittaja IsoDino
  • Aloitettu Aloitettu

EAA-valmisjuoma 24-pack

Pineapple Passion Fruit

1€/kpl
Kysymys tuotosta ja kassavirrasta. Tämä on voitu käsitellä ketjussa aikaisemmin, mutta menkööt.

Ajatellaan, että sijoitusasunnon (2h+k+s, 54m^2) hankintahinta olisi 120000€ ja omarahoitusosuus 30000€.

Lainan määärä: 90 000€
Lainaerä: 400€/kk, sis. koron 100€
Hoitovastike: 180€/kk
Vuokra: 600€/kk.

Tuottoprosentti (ROI): ((600-180)*12) / 120000* 12 = 4,2%, eli jää hieman alhaiseksi
Pääomavero: (600-180-100) * 0,3 = 96€ /kk

Varsinainen kysymys liittyy siihen, että jos vuokran suuruus on 600€/kk ja tästä maksetaan vastike, lainan lyhennys korkoineen ja verot, niin pakkasellehan tuo menee (600€ - 400€ - 180€ - 96€ = -76€) - eli omaa rahaa joutuisi laittamaan joka kuukausi sisään 76€ että homma pyörii. Miksi siis puhutaan kuintenkin tuotosta, vaikka kassavirta tässä tapauksessa on negatiivinen?
 
Outlet Pre-Workout, 400 g -40%
Lisäksi tossa laskelmassasi ei ole otettu huomioon "muuttujia" yhtään, perinteiset että jääkaappi tai joku muu hajoaa, remontit, hukkakuukaudet, joskus miljoonan vuoden päästä korkojen nousu, ja muuta vastaavaa. Kuka sijoittaa 120te ja saa 420e/kk optimaalisessa laskelmassa? Ehkä jos olisi uusi asunto ja voisi suoraan vähentää vuokran taloyhtiön lainasta niin sitten ehkä näkisin ton että voisi huumorilla "kasvattaa" omaisuutta.
 
SirMax sanoi:
Lisäksi tossa laskelmassasi ei ole otettu huomioon "muuttujia" yhtään, perinteiset että jääkaappi tai joku muu hajoaa, remontit, hukkakuukaudet, joskus miljoonan vuoden päästä korkojen nousu, ja muuta vastaavaa. Kuka sijoittaa 120te ja saa 420e/kk optimaalisessa laskelmassa? Ehkä jos olisi uusi asunto ja voisi suoraan vähentää vuokran taloyhtiön lainasta niin sitten ehkä näkisin ton että voisi huumorilla "kasvattaa" omaisuutta.
Click to expand...

Ok, kiitti kommentista. Jätin nuo muuttujat pois tarkoituksella.

Eli asunto on liian kallis tai vuokra liian pieni että tuollainen kuvio olisi järkevä.
 
grind sanoi:
Kysymys tuotosta ja kassavirrasta.
Miksi siis puhutaan kuintenkin tuotosta, vaikka kassavirta tässä tapauksessa on negatiivinen?
Click to expand...
Vastataan nyt vielä tähän varsinaiseen kysymykseen, joka on kirjanpidollinen. Eli koska lainanlyhennystä ei lasketa kuluksi, mutta se lasketaan kassavirtaan niin samanaikaisesti on tilanne, jossa sijoitus tuottaa voittoa, mutta kassavirta on negatiivinen.

Kuvailemassasi tilanteessa voi negatiivista kassavirtaa kestää hyvinkin kymmenen vuotta, mikä tosiaan saa kyseenalaistamaan touhun järkevyyden. Ja tilanne on tällä hetkellä melko yleinen esim. pk-seudulla asuntosijoituksissa.

Vuosien päästä, kun sijoitus myydään selviää sitten käytännössä oliko se lainanlyhennys kulu vai ei...
 
Pelles sanoi:
Meitä on kolme kaverusta ja yksi asunto omistetaan ja tämän vuoden puolella ostetaan toinen. Yhteinen laina, yhteinen tili ja kaikilla verkkopankki tunnarit siihen. Tarkkaan sovittiin rahaan liittyvät asiat ja yhdessä päätetään kaikesta. Kunhan tuo toinen asunto saadaan hankittua niin myös siitä tuleva vuokra lyhentää tuon ensimmäisen asunnon lainaa. Laitetaan jokainen vielä 100€/kk lainan lyhennyksiin jotta saadaan tuo ensimmäinen asunto nopeasti velattomaksi ja takaamaan taas uutta asuntoa. Minimi tavoite meillä on tuo yksi asunto per vuosi. Haittoja en nyt vielä osaa sanoa kun ongelmia ei ole ollut.
Click to expand...

Reilun puoli vuotta on nyt ollut vuokralainen ensimmäisessä asunnossa ja tänään jätettiin tarjous toisesta asunnosta.. Nyt vaan odotellaan vastausta!
 
Pesupallo sanoi:
Vastataan nyt vielä tähän varsinaiseen kysymykseen, joka on kirjanpidollinen. Eli koska lainanlyhennystä ei lasketa kuluksi, mutta se lasketaan kassavirtaan niin samanaikaisesti on tilanne, jossa sijoitus tuottaa voittoa, mutta kassavirta on negatiivinen.

Kuvailemassasi tilanteessa voi negatiivista kassavirtaa kestää hyvinkin kymmenen vuotta, mikä tosiaan saa kyseenalaistamaan touhun järkevyyden. Ja tilanne on tällä hetkellä melko yleinen esim. pk-seudulla asuntosijoituksissa.

Vuosien päästä, kun sijoitus myydään selviää sitten käytännössä oliko se lainanlyhennys kulu vai ei...
Click to expand...

Kiitti, tällä asia selvisi.
 
oletteko käyneet asuntonäytöille lähiaikoina? Itselläni on vahvistunut vain se tosiseikka että näytöt on ihan tyhjiä, ei käy edes naapurinmummo kyttäämässä, poislukien ydinkeskustan yksiöt, siellä on yli kymmenen taloutta huutamassa kilpaa pottia reissuun. Jännä homma vaikka korot on nollassa j pankki jakaa rahaa tuulipuvuille niin kauppa ei käy. Olen myös huomannut että kiinteistönvälittäjät rupeavat kilpailemaan työpaikoistaan ja rupeavat puhumaan muunneltua totuutta, esim taloyhtiön kunnosta. Esimerkki, 50 luvun kivitalo niin osa ikkunoista vaihdettu ja osa 80 luvulla keittiön putkista ja vähän tehty pihatöitä niin välittäjä kehui taloyhtiötä, taloyhtiössä julkisivu tippuu niskaan katosta vuotaa vesiläpi ja pari vesivahinkoa 60v viemäreistä tullut. PTS ehdottaa ikkunoita, julkkaria, kattoa, viemäreitä, putkia ja sähköjä tehtäviksi, jepjee ihan vitun hyvä taloyhtiö.
 
Jos meinaa löytää 40-50k hyväkuntoisen yksiön mistä tahansa isohkosta kaupungista, joka ei ole muuttotappiolla rankasti niin... saattaa hetkisen ottaa aikaa.
Olen myös hieman eri mieltä tuosta ydinkeskustojen yksiöiden tilanteesta. Hinnoittelu vaikuttaa todella paljon siihen, käykö ovi näytelmässä ollenkaan. Itse käyn tosin harvoin, vaikka pari asuntoa olen lähiaikoina ostanut. Eli sulla voi olla päivitetympää tietoa tästä.
 

3 kpl M-Nutrition EAA+

Mango - Hedelmäpunssi - Sitruuna - Vihreä omena

-25%
Helsingistä 50m2 tyylikkäästi rempattu 70-luvun kaksio, hyvä yhtiö omalla tontilla ja putkiremppa 8-10v päästä odotettavissa. Alueena Oulunkylän reuna eli yksi harvoista kehä 1 sisäpuolella olevista alueista, jossa hinnat vielä 3k€/m2 molemmin puolin. Reilut 5% vuokratuottoa tuosta voisi saada eli ei ihan tolkuton. Myyntiaika oli 2 vkoa, 2 näyttöä joissa paljon ihmisiä ja huutokaupaksi meni, lähti lopulta lähes pyyntihinnalla. Eli kyllä kauppa Helsingissä ainakin käy, kun kohde on edes järkevähkö.
 
Kauppa käy melkein kaikkialla jos hinta ja laatu on kohdallaan, näin jopa sellaisen ihmeen että Lappeenrannassa, Lauritsalassa meni huonokuntoinen kolmio hetkessä ku myytiin lvis+julkisivuremontin hinnalla. Toi 150te kaksiosta Helsingissä on pieni raha, mutta kun ruvetaan puhumaan 200te panokorsuista ja 350te kaksioista ja500te kolmioista niin voi olla jo huomattavasti hiljaisempaa. Täällä maaseudulla on jotkuut omakotitalot ollut pari kolme vuotta myynnissä ja hiljaista on, täällä kipukynnys isoimmille asunnoille on 200te.
 
Mulla on reilu 100k maksamatta saunallisesta vajaan 70neliön rivarinpätkästä. Sijainti on itäisellä pk-seudulla vajaa pari kilometriä metroasemalta, ja vastike on siinä 250e hujakoilla. Kelasin muuttaa joksikin aikaa vuokralle jonnekkin töölön suunnalle, ja mietin nyt pitäiskö tää myydä vai laittaa vuokralle. Marginaali on jossain alle 0,5% kun ostin kämpän muistaakseni 2006. Paljonko tällasesta kämpästä voi pyytää vuokraa ja mitä kaikkea vaivannäköä sitä joutuu vuokraisäntänä näkemään?
 
http://www.iltasanomat.fi/kotimaa/art-1450774521031.html ihme että saa ruveta tämmöisestä puhumaan. Omaa päähän ei ole mennyt tämä yhtälö että täällä maaseudulla on palkka 12-14e tunti ja uusi kerrostaloneliö maksaa 4-5te m2 ja Helsingissä on palkka 13-17e tunti ja neliö maksaa 5-15te m2, mahdoton yhtälö! Itse odotin että kupla olisi jo puhjennut pari kolme vuotta sitten mutta jatkettiin vain kovemmin "Kreikan tiellä" olemista ja lainattiin vain lisää. Olkaa oikeasti varovaisia ja älkää ostako mitään 250te yksiötä Helsingistä mistä ehkä saa 950e kk vuokraa tai maaseudulta yksiötä mihin tulee kaikki rempat 80-90te ja saa vuokraa 500e, ei kannata, jäitä hattuun!
 
Niin, kukaan ei varmaan lähde kiistämään sitä, että asuntoja kannattaa ostaa silloin, kun rahaa EI ole (tuulipukukansan, eli meidän) saatavilla. Tällaista tilannetta ei enää tule yhtä helposti kuin aiemmin, koska keskuspankit säätelevät rahan määrää markkinoilla, jopa hieman ennakoiden. Sinänsä ennustettavuutta parantaa hyvä informointi ja pidemmän aikavälin linjaukset, verrattuna esim. tänne neuvosto-venäjälle, jossa korot saattaa olla ylihuomenna +5% ja seuraavalla viikolla vielä +3%.

Palkoista, usein maaseudun työpaikat on sponsored by kunta&valtio&sairaanhoitopiirit. Tämän voi todentaa helposti etsimällä melkeinpä mitä tahansa duunia alle 5k asukkaan kunnista, joka on tuon kunta&valtio&sairaanhoitopiiri -määritelmän ulkopuolella. Tässä mielessä en näe tuota vertailua ja yhtälöä kovin pätevänä.
 
Käsitit ton maaseutu sanan väärin, tarkoitin sellaisia Kotka, Kouvola Lappeenranta kokoisia kaupunkeja, en 5t kokoisia kyliä. Luvut eivät valehtele, kävin jonkin aikaa sitten katsomassa yhtä asuntoa täältä Lappeenrannasta, pieni yksiö oliko muistaakseni 25m2 Kauppakadulta, hinta oli 89te ja sisälle täysiremontti paitsi kylpyhuoneeseen, lisäksi raskas julkkari+muuta tulossa, tämä asunto hävisi päivissä, nauratti mielessä että joku maksaa lähemmäs 125-130te yksiöstä mistä saa vuokraa 470e tai jotain, hullua.
 
Mulla on Kauppakadulla yksiö 30m2 talosta, johon on tehty about kaikki remontit (putket, viemärit, ikkunat, julkisivu, katto jne). 500e/kk ja jos tuota lähtisin myymään, niin pyynti olis juurikin 89te ja siinäkin vähän tinkivaraa. Tähän verrattuna tuo sun mainitsema on lähinnä mielipuolinen, mutta kyllä ihmiset tosiaan, etenkin jos on jostain perintörahaa tms. siunaantunut, tekee aika harkitsemattomia ostopäätöksiä. Tuotoillehan tuollaisella ei pääse ikinä, esim. LPR:ssa hinnat on polkenu paikoillaan ainakin 5 vuotta, eikä nousua ole tulossa.
Helsinkikin on pikkukylä maailman mittakaavassa, mutta Suomen mittakaavassa esim. LPR/Kouvola on ihan kaupunkeja. Kotka on joku ihme persläpi, poistetaan varmaan kartaltakin 50v kuluessa.
 
Kielossa oli "edullisia" yksiöitä, ne 27m2 mutta ne meni heti, muistaakseni neljä kappaletta. Halvin oli 91te, muistaakseni käsiraha oli 33te tai jotain. Veikkaan että osa noista tulee myyntiin 3,9te m2 tai jotain ennen kuin valmistuu. Joku gryndaa. Satamatoiminta lähti Kotkasta niin se oli viimeinen niitti aikoinaan, sen jälkeen ollut "kuoleva" kaupunki. Olisi jännä nähdä että ketkä ostaa niitä älyttömän hintaisia yksiöitä Helsingistä, onkohan asuntorahastot?
 
Voi olla rahastotkin, mutta ne maksaa kyllä ihan jotain muuta hintaa kuin mitä yksityinen asuntosijoittaja ja ostavat/rakennuttavat yleensä koko talon kerralla.
 
SUPERCARB (3 kg) -25%

Latest posts

Suositut

Back
Ylös Bottom