Tai sitten investoi sen rahan joka muuten menisi talon maksamiseen (vuokra kuitenkin halvempaa kämpän lainaa maksamiseen verrattuna) arvopapereihin, vaikkapa johon halpaan ETF:ään. Puolet kehittyville markkinoille, puolet kehittyneille. Saat takuulla 10-20v katsauksella mehevämmät voitot johonkin kämpänomistajaan verrattuna.
No tehdään pari lähtöoletusta: 1. Ollaan normitilanteessa eikä spekuloida tulevaa asuntojen hinnan romahdusta.
2: sijoitetaan sama summa omaa pääomaa.
Periaatteessa joo osakkeet tuottaa historiallisesti osinkokorjattuna ~ 10% ja asuntojen hintojen nousu on mm. Hollanitilaisessa 350 v pitkässä herengracht-datassa "http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=598"
asuntojen reaalihinta tuplaantunut tarkasteluvälissä. Toki maailmansodan jälkeen 3.2% per annum.
Tahtoo siis sanoa että pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat seuraa yleistä hintatasoa. Kuten nähdään suomessa toisitaiseksi ei ole näin, mun mielipide: nykyhintataso joka on lähellä ath-hintaa ei ole kestävä. Perusteluna useamman sadan vuoden kokemukset. Toisaalta suomen markkina on erittäin säädelty ja hinnat ei markkinahintoja.
Stat-sivuilla asuntojen hintaindeksit, kännykällä en jaksa kaivaa linkkiä mutta sieltä löytyy.
No. Asiaan:
1. Koska vuokra-isännällä on tuottovaatimus, niin sitä kautta kukaan rationaalinen sijoittaja ei suostu vuokraamaan alle markkinahinnan, eikä siten ole mahdollista vuokrata alemmilla kustannuksilla kuin mitä lainalla vastaavan osto olisi.
2 asuntoja voi velkavivuttaa korkealla vivulla, se siis nostaa asuntosijoituksen tuottoa koska saat tuoton vaikka 200 000 asunnolle 20 000 omalla pääomalla eli vipu 10x.
3 osakerahastojen ja vastaavien vivutus ei ole niin helppoa. Yleensä max 50 % arvostaan toimii vakuutena ja korkomarginaali sijoituslainalle on aika suuri.
4. Rahoitusteoreetisesti tehokas valinta olisi sijoittaa kattavasti markkinaa replikoivaan rahastoon koska sen riskikorjattua tuottoa ei voi tehokkaiden markkinoiden oloissa ylittää (mm. Markowitz 1952)
5. Jos haluaa säätää tuon tuottoastetta ylös/alaspäin pitää joko velkaa laittaa salkun päälle tai osa varoista korkolappuihin.
6. Suomen oloissa on pääomatulovero. 30% ja asuntojen myyntivoitto on verovapaata jos asunut yli 2'v.
Eli optimaalinen strategia mielestäni on kyllä yhdistää molempia, omistusasumista ja sijoittamista osakemarkkinoille.
Tietenkin asunnossa asuessa kannattaa asua sellaisessa missä on max korkea vuokratuotto%
E: toki jos ottaa kantaa asuntojen hintakehitykseen voi vuokralla asuminen olla järkevääkin..
Ja jos omistaa korkeatuottoisempia asuntoja (yksiöitä) voi olla kannattavaa asua vuokralla matalan kolmiossa.'(voi pitää useampaa korkeamman tuoton kämppää ja sitäkautta pienempää lainaa )
Edittiä: anteeksi offtopic, liittyy toi nyt tavallaan työssäkäyvän ihmisen elämään..
