Asunnon osto sijoitusmielessä

  • Keskustelun aloittaja Keskustelun aloittaja IsoDino
  • Aloitettu Aloitettu

EAA-valmisjuoma 24-pack

Pineapple Passion Fruit

1€/kpl
teri sanoi:
Miten teidän pankit suhtautuvat yhtiölainaosuuksiin? Eli jos asunnon hankintahinta on 50te, siihen tehdään putkiremppa kustannukseltaan 15te vaikka 5v päästä ostohetkestä. Nostaako teidän pankissa tehty remontti asunnon arvoa vai onko vakuusarvostus (50te-15te)x0,7?
Click to expand...

Omakohtaista kokemusta ei ole, mutta tuttavien kautta uusien asuntojen yhtiölainojen suhteen käytäntö kuitenkin tiedossa. Ihan järjelläkin ajateltuna vakuusarvo lasketaan "myyntihinnasta", ei velattomasta hinnasta. Pitäähän pankin turvata selusta siltä varalta, että velallinen ei voi maksaa lainaa ja pankki joutuu realisoimaan asunnon. Uusissa asunnoissahan vakuusarvo on pankin mielestä melko olematon, koska taloyhtiönlainaosuudet on usein melkoiset (70%).

Tosin tuossa sinun tapauksessahan voi tilanne todellakin olla, että remontti vähentää vakuusarvostusta. Jos alueen asunnot on hinnoiteltu 50 000e ja kauppaa käydään sillä hinnalla, ja yhteen taloyhtiöön tuleekin remontti jolloin asuntoon kohdistuu 15 000 lainaa, voi asunnon "arvo" olla 50teur + 15teur, tai jotain ihan muuta. Pahimmillaan tuo 50teur -15teur. Veikkaan että pankin yhteistyökumppanivälittäjä arvio asunnon uudelleen. Tästä kuuntelisin kyllä mielellään tosielämän esimerkkejä.
 
Outlet Pre-Workout, 400 g -40%
teri sanoi:
Miten teidän pankit suhtautuvat yhtiölainaosuuksiin? Eli jos asunnon hankintahinta on 50te, siihen tehdään putkiremppa kustannukseltaan 15te vaikka 5v päästä ostohetkestä. Nostaako teidän pankissa tehty remontti asunnon arvoa vai onko vakuusarvostus (50te-15te)x0,7?
Click to expand...

Tuli vissiin höpöteltyä tuossa edellisessä viestissä liian mutupohjalta. Katsoin tänään ihan mielenkiinnosta miten OP:n lainahakemus suhtautuu yhtiölainaan. Case: velatonhinta 100 000e ja myyntihinta 50 000e. Jos ostaa kohteen velattomalla hinnalle, niin pankki arvioi vakuusarvoksi tällöin 70 000e (100 000 x 0,7), jolloin jää 30 000e, joka pitää jollain täyttää (rahalla tai muilla vakuuksilla). Jos taas ostaa kohteen 50 000e myyntihinnalla, tällöin kohteen vakuusarvo pankille on 20 000e (haettava luotto 50 000e - puuttuvat vakuudet 30 000e, joka laskettu velattomasta hinnasta). Tällä logiikalla esimerkiksi 30 000e myyntihinnalla kaupiteltavan asunnon, jonka velatonhinta on 100 000e, vakuusarvo on pankille 0e (testasin pankin laskurilla).

Eli aina vaaditaan sen verran lisävakuuksia (omaa rahaa tai muita vakuuksia) kuin velattomasta hinnasta laskettuna jää vajaaksi (velatonhinta x 0,3).

Tällä samaisella logiikalla vakuusarvo tuossa mainitsemassasi kohteessa laskisi. Velatonhinta 75 000e ja velkaa 15 000e, tällöin vakuusarvo on 27 500e (50 000e - (75 000e x 0,3))
 
Eikö tää oo aika selvä keissi. Eihän se velka mitään omaisuutta ole.

Tietysti asunnon voi remontin jälkeen arvottaa uudelleen mutta ei se automaattisesti tapahdu. Itse nostin tuntuvasti oman asunnon vakuusarvoa ihan puhelinsoitolla kun kerroin mitä asunnossa on tehty ja minkälainen arvonkehitys on ollut. Vähän konservatiiviseksi jäi arvo edelleen mutta nousi vajaat parikymmentä prosenttia kuitenkin.
 
SUPERCARB (3 kg) -25%
Tohon ku vielä tempaistaan kaikki rempat päälle ni ei saa edes marginaalia ja korkoa hädintuskin maksettua:) Nopeesti katsomalla raskas julkkari ja ikkunat ja katto ainakin, putkien lisäksi ja viemärit ja sähköt jossain vaiheessa.
 
SirMax sanoi:
Myydään Kerrostalo Yksiö - Lappeenranta Kivisalmi Metsäsaimaankatu 6 - Etuovi.com 9796794 jotenkin sekava ilmoitus, paljon tossa nyt on vuokra? Paljonko on nettotuotto?
Click to expand...

"Omalla pääomalla yli 9%", no sehän kertookin riittävästi sijoituksen kannattavuudesta, kun ei tiedä kohteen vuokraa :)

Pitkään olen ihmetellyt, että vain harva välittäjä laittaa ilmoitukseen nykyisen asukkaan maksaman vuokran. Tuntuisi, että kauppa saattaisi käydä paremmin, jos potentiaalinen ostaja saisi kaiken mahdollisen tiedon silmäilemällä ilmoitusta. Itsellä ainakin kiinnostus lopahtaa heti, jos ei ole tietoja kerrottu selkeästi. Ensin pitää yrittää saada välittäjä kiinni puhelimella tai sähköpostilla ja usein puhelimessa tulee vastaus "tarkistan kun pääsen toimistolle" ja sähköpostilla menee se päivä tai kaksi. Pitää olla melkoisen unelmakohde sijainniltaan, että viitsiin lähteä kyselemään.
 
Minkäslaisia tuottoja porukalla täällä on? Omasta kokemuksesta on lähes poikkeuksetta tuottavimpia neliöitä vanhoissa yksiöissä ja näille kysyntä kovinta, ainakin Jkl alueella.
 
Osgar sanoi:
Minkäslaisia tuottoja porukalla täällä on? Omasta kokemuksesta on lähes poikkeuksetta tuottavimpia neliöitä vanhoissa yksiöissä ja näille kysyntä kovinta, ainakin Jkl alueella.
Click to expand...

Excel heittää asuntosalkulle seuraavat lukemat:
Vuokratuotto 5,9% ((vuokra-vastikkeet) x 12 / asuntojen nykyinen arvo*)
Vuokratuotto omalle pääomalla 17,7% ((vuokra-vastikkeet-korot) x 12 / hankintaan käytetty oma pääoma)

*) Arvio on melko varovainen, osassa arvo noussut ja osassa laskenut tai pysynyt samana.

n. 30% kohteiden rahallisesta arvosta rakennettu 2000-luvulla ja loppu n. 60% rakennettu 80-luvulla

Kaikki kohteet Lappeenrannassa.
 

3 kpl M-Nutrition EAA+

Mango - Hedelmäpunssi - Sitruuna - Vihreä omena

-25%
Tyhmä kysymys. Olen sijoitusasuntoa ostamassa nyt mietityttää omarahoitus osuus. Eli käteistä ei ole yhtään, aiheuttaako tämä ongelmaa? Omaisuutta on enemmän kuin haettava laina.

Kysymys2. Saako tuon lainan nykyään normaali asuntolainana vai onko sijoituslaina ainoa mahdollisuus?
 
Vensku123 sanoi:
Tyhmä kysymys. Olen sijoitusasuntoa ostamassa nyt mietityttää omarahoitus osuus. Eli käteistä ei ole yhtään, aiheuttaako tämä ongelmaa? Omaisuutta on enemmän kuin haettava laina.

Kysymys2. Saako tuon lainan nykyään normaali asuntolainana vai onko sijoituslaina ainoa mahdollisuus?
Click to expand...

Jos pystyt käyttämään muuta omaisuutta vakuutena, voit hyvinkin saada sijoitusasuntoon lainan ilman käteistä.

Sijoituslaina on tietenkin kyseessä, jos et omaa asuntoa ole ostamassa, mutta ei se välttämättä eroa oman asunnon lainasta muuten kuin että korot kokonaisuudessaan vähennyskelpoisia(vuokratulosta)
 
Joku tekee tiliä asumisella | Kansan Uutiset | Verkkolehti

"– Asunto on hyvä sijoituskohde. Millä muulla pääomalla tuotto on 10 prosentin luokkaa miniriskillä? Jos edullisia vuokra-asuntoja rakennettaisiin paljon, tämä mahdollisuus tienata romahtaisi, Lindén toteaa."


Montako kämppää teillä on, joissa on 10 % tuotto? Lindénillä taisi matematiikka olla aika no... :hyvä:
 
SirMax sanoi:
miniriskillä kymmenen pinnan tuottoja, hahahahhaaaa. Linden on keksinyt rahasammon. Pakko selailla nettiä löytyykö yhtään sijoitusasuntoa edes tonnepäin, 28,5m² Metsäsaimaankatu 6, 53950 Lappeenranta {i18n:constant/building_override_building_type/1} yksiö myynnissä | Oikotie 9181281 tuossa on aika lähelle mutta ei vielä yllä ihan Lindenin lukemiin. Laittakaahan huumorilla linkkejä jos löytyy jostain.
Click to expand...

Ymmärsin että puhuu omalle pääoman tuotosta jolloin tuollainen 10% onnistuu huonollakin vuokrasuhteella. Yleensähän oman pääoman tuotto on paljon suurempi esim. 30% omarahoituksella 6% vuosituotto onkin jo 18% OPO:n tuotto.
 
Kas-vain sanoi:
Ymmärsin että puhuu omalle pääoman tuotosta jolloin tuollainen 10% onnistuu huonollakin vuokrasuhteella. Yleensähän oman pääoman tuotto on paljon suurempi esim. 30% omarahoituksella 6% vuosituotto onkin jo 18% OPO:n tuotto.
Click to expand...

Todennäköisesti tarkoittaa mutta ei se kyllä tuosta käy ilmi. Mitä enemmän OPO tuotto sitä suurempi korkoriski sekä lisäksi pieni "miniriski" siitä, että iskee todellinen paskiaisvuokralainen.
 
Pitäisi etsiä muijalle asunto, siis sijoituskämppä. Kattelin tossa LPR keskustan alueelta ni perkele 80-90te ja 30-35v vanhoja taloyhtiöitä missä julkisivut tippuu päälle, hurjia hintoja. Joutuu varmaan etsii "paska" kaupunginosista.
 
SirMax sanoi:
Pitäisi etsiä muijalle asunto, siis sijoituskämppä. Kattelin tossa LPR keskustan alueelta ni perkele 80-90te ja 30-35v vanhoja taloyhtiöitä missä julkisivut tippuu päälle, hurjia hintoja. Joutuu varmaan etsii "paska" kaupunginosista.
Click to expand...

Kyllä kieltämättä välillä hämmentävä hintaero vanha vs. uusi. Itse olen miettinyt myös, että onko järkeä ostaa vanhaa jos uuden saattaa saada vanha+remontit hinnalla. Tietenkin sijainti vaikuttaa paljon ja eihän sitä tiedä millaisia pommeja uudet asunnot todellisuudessa on ja tuleeko vanhaan asuntoon kallis remontti 5 vai 15 vuoden kuluttua. Olen miettinyt, että tekisin jonkinlaisen excelin perustuen puhtaasti keskimääräisiin remonttihintoihin (esim. kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometri) ja joihinkin tilastoihin (?) milloin remontteja keskimäärin toteutetaan. Tässä ottaisin tietysti huomioon rahan aika-arvon, jotta uuden kohteen ja vanhan saisi samalle viivalle. On kuitenkin jäänyt toistaiseksi tekemättä moinen.
 
Aika kovia tuottoja on kyllä porukalla.. Täällä laskettuna ainoastaan oikeasti sijoitusmielessä hankituille asunnoille 6,85% laskematta mukaan rahoitusmenoja. Onneksi ei tarvitse verojakaan maksaa. :rolleyes: Onko kenelläkään täällä kokemusta OKT vuokraamisesta? Vuokrasimme juuri hieman keskeneräisen Okt/mökki/huvila- hybridin vuodeksi, kun alkoi sen tyhjillään pitäminen käydä hieman kalliiksi, saapahan ainakin suurimman osan menoista hoidettua vuokratuloilla. Ainakin OKT vuokrauksessa on tiettyjä veroetuja, joita asunto-osakeyhtiön vuokrauksessa ei ole, esimerkiksi poistot.
 

Latest posts

Suositut

Back
Ylös Bottom