Asunnon osto sijoitusmielessä

[tch]

Onko kukaan miettinyt missä vaiheessa on kannattavampaa omistaa OY:llä kämpät kuin yksityishenkilöllä? Oon huumorilla "opiskellut" eroja, eli plussia ja miinuksia ja tullut siihen tuloksiin että pitää olla lähemmäs miljoonalla eurolla niitä kämppiä että on kannattavaa lähteä tohon paperisotahelvettiin, eli perustaa OY. En laittanut tohon asuntojen määrää koska esim maaseudulla miljoonaa tarkoittaa 10-20asuntoa ja Helsingissä 7-8 asuntoa. Tarkoitan noilla asuntomäärillä että järkeviä kohteita, ei mitään 26m2 ja 300te hinta mistä saa vuokraa ehkä 1000e.

Riippuu ihan mitä haluaa saavuttaa Oy-muotoisella toiminnalla? Laitappa vaikka laskelmia mitä olet luonnostellut niin joku voi tarkemmin komentoida.

Itse olen myös pohdiskellut kannattavuutta hoitaa asuntobisnestä yrityksen kautta. Mitään kannattavuusrajoja en ole tosin vielä laskeskellut. Omalla kohdalla tavoite olisi ja hyödyntää alhaisempi vero ja siten saada kasvatettua yrityksen toimintaa investoimalla kaiken mikä tulee. Jossain vaiheessa, kun kokoa on riittävästi, voisi kuvitella ottavansa rahaa ulos tai jollain tavalla irtautua toiminnasta.

Omaan järkeen tuo vaikuttaisi ainoalta toimivalta tavalta. Jos ottaa rahaa ulos siinä vaiheessa kun toiminta on vielä "pientä", niin taloudellinen etu alkaa olla menetetty. Eniten yritysmuodosta taitaa olla hyötyä jos haluaa kasvattaa toimintaa jättämällä rahat yritykseen ja investoimalla ne. Mitä pidemmälle sijoitustoimintaa vie yksityishenkilönä, sitä korkeammaksi nousee varainsiirtoverorasite jos haluaa nykyiset asunnot siirtää yritykseen. Sen takia fiksuinta on myydä kaikki asunnot pois ja ostella yrityksen nimissä uusia. Tai voihan sitä aloittaa asuntosijoitusbisneksen ostamalla vaikka yhdellä asunnolla yrityksen nimiin ja hiljalleen kasvattaa toimintaa.Tämä toimii jos on tiedossa että voi ostella useita asuntoja vuodessa.

 

[SirMax]

Myytävät asunnot, Kauppakatu 74 Alakylä Lappeenranta | Oikotie taloyhtiössä kaikki suuret remontit on tehty,
Kunto
Hyvä

Kunnon lisätiedot
hyvä
hahahhahahahahahahahhahahaaaaa

- - - Updated - - -

Kävin tekemässä tutun kanssa tarjouksen eräästä yksiöstä, kumpikin omistaisi 50%. Huumorilla kokeilen jos menis läpi, kerran korotan ehkä puolitoistatonnia jos ei mee läpi ja sitten liinat kiinni.

 

[jambo]

Myytävät asunnot, Huvilakatu 9-11 C Ullanlinna Helsinki | Oikotie Ostaako jotkuut hullut tälläisiä asuntoja? New Yorkissa on jo halvempaa. Tohon kämppään kaikki rempat päälle ja ollaan tosi lähellä 400te.

Sama, siis voi ristus mitä hintoja ja mistä kämpistä! Täytyy olla tyytyväinen kun ei TARVITSE asua tuolla. Kotikaupungissa karvan yli 300 te omarantainen, täysin uusi asumaton kahden kerroksen omakotitalo rantasaunalla. Vajaa 2 km keskustaan. Jotenkin miettii että kummassakohan sitä elämisen laatua saa enemmän. No kukin tietysti tyylillään ja omista lähtökohdistaan.

 

[gaf]

Myytävät asunnot, Kauppakatu 74 Alakylä Lappeenranta | Oikotie taloyhtiössä kaikki suuret remontit on tehty,
Kunto
Hyvä

Kunnon lisätiedot
hyvä
hahahhahahahahahahahhahahaaaaa

- - - Updated - - -

Kävin tekemässä tutun kanssa tarjouksen eräästä yksiöstä, kumpikin omistaisi 50%. Huumorilla kokeilen jos menis läpi, kerran korotan ehkä puolitoistatonnia jos ei mee läpi ja sitten liinat kiinni.

Mikäs tossa?
Eihän talo tai asunto kovin nätti ole, mutta paikka on hyvä ja isot rempat jotakuinkin tehtynä 20v ajaksi.
<2ke/m2 on suht ok hinta. Vuokratuottoahan tuollaisesta saa vain hieman enemmän kuin yksiöstä (per €) ja pääomaa kiinni reilusti enemmän...

 

[Sixx.AM]

Mitä luulette kuuluuko liikenteen melu sisään asti kun asunto on noin +40m päässä tiestä jossa on arkipäivisin suht vilkas liikenne?
Uusi paritalo jossa kyseinen asunto olisi on poispäin tiestä. Uusien asuntojen rakennus/kaavoitus määräykset ovat varmaan tiukentuneet liikenteen melun osaltakin?
Nopeusrajoitus alueella on 50km. Tie on samassa tasossa kuin asunto ja tien ja asunnon välissä on kapea kaistale metsää, pihalla liikenteen melu kuuluu selkesti.

En etsi pelkästään sijoitusasuntoa joten siksi kiinnostaa vaikka hyvää vuoratuottoa asunnosta saisikin. Asunto on varattu mutta ostaja vaiheilee ja olen seuraavana jonossa.

 

[SirMax]

Julkkarit ja parvekkeet on tulossa ainakin, suhtkoht kallis remppa. Asbesti mineriittilevyt osittain julkkarissa.

 

[Samwaiss]

Mitä luulette kuuluuko liikenteen melu sisään asti?

Jos on normi puurunkoinen rakennus, jossa on vaan pari levyä ja pelkkä villa välissä, niin kuuluu taatusti. Oma seinä on 50 metrin päässä tiestä, ja raskaan kaluston äänet kuuluu turhankin selvästi. Eikä ole kovin vilkas tie. Mutta jos on kyseessä betonirunkoinen tai tiiliverhoiltu rakennus, niin en usko että kovin kauheasti vaivaa. Yleensä se kai on, että mitä massiivisempi seinä, niin sitä vähemmän melua sisätiloihin.

 

[gaf]

Jos on normi puurunkoinen rakennus, jossa on vaan pari levyä ja pelkkä villa välissä, niin kuuluu taatusti. Oma seinä on 50 metrin päässä tiestä, ja raskaan kaluston äänet kuuluu turhankin selvästi. Eikä ole kovin vilkas tie. Mutta jos on kyseessä betonirunkoinen tai tiiliverhoiltu rakennus, niin en usko että kovin kauheasti vaivaa. Yleensä se kai on, että mitä massiivisempi seinä, niin sitä vähemmän melua sisätiloihin.

Ikkunoilla lienee kanssa aika suuri merkitys? Ne ainakin tsekkaisin kunnolla ja parhaiten tietysti selviää, kun käy siellä asunnossa kuuntelemassa...

 

[gaf]

Julkkarit ja parvekkeet on tulossa ainakin, suhtkoht kallis remppa. Asbesti mineriittilevyt osittain julkkarissa.

Oot ilmeisesti nähnyt kunnossapitoselvityksen jo? Tuttu asuu tuossa talossa, voin kysellä detaileja jos kiinnostaa.

Noi levythän on ihan parhautta, harmi ettei niitä saa enää mistään (ja vaikka sais niin ei varmaan sais myydä :D). Saman kadun kerrostalosta on yksiö ja taloon jouduttiin vaihtamaan pilipalilevyt noiden melkein ikuisten tilalle. Koko julkisivuremppa (rikkinäisten levyjen vaihto, maalaukset), oli naurettavan halpa, luokkaa 20-30ke.
Parvekeremppa tuossa lienee lähinnä maalaus, lasitukset näyttäis olevan ehkä jopa tältä vuosituhannelta, ainakin tuossa lisärakennuksessa?

 

[Sixx.AM]

Jos on normi puurunkoinen rakennus, jossa on vaan pari levyä ja pelkkä villa välissä, niin kuuluu taatusti. Oma seinä on 50 metrin päässä tiestä, ja raskaan kaluston äänet kuuluu turhankin selvästi. Eikä ole kovin vilkas tie. Mutta jos on kyseessä betonirunkoinen tai tiiliverhoiltu rakennus, niin en usko että kovin kauheasti vaivaa. Yleensä se kai on, että mitä massiivisempi seinä, niin sitä vähemmän melua sisätiloihin.

Olettaisin, että on puurunkoinen koska puuverhoilu. Tosiaan tien ja tämän yksikerroksisen asunnon välissä on kaksikerroksinen asunto (paritalo) mutta sivusuunassa melua toki tulee. Esitteessä lukee näin: "Lämpörunko 42 x 250 k600 + mineraalivilla A luokka 250 mm".

Ikkunoilla lienee kanssa aika suuri merkitys? Ne ainakin tsekkaisin kunnolla ja parhaiten tietysti selviää, kun käy siellä asunnossa kuuntelemassa...

Talo on vasta rakennusvaiheessa, perustukset tehty. Ikkunat on kolmelasiset "MSEA ikkunat" eli pitäisi olla hyvä ääniereistys tältä osin.
PIKLAS

 

[Mikki77]

Mitä luulette kuuluuko liikenteen melu sisään asti kun asunto on noin +40m päässä tiestä jossa on arkipäivisin suht vilkas liikenne?
Uusi paritalo jossa kyseinen asunto olisi on poispäin tiestä. Uusien asuntojen rakennus/kaavoitus määräykset ovat varmaan tiukentuneet liikenteen melun osaltakin?
Nopeusrajoitus alueella on 50km. Tie on samassa tasossa kuin asunto ja tien ja asunnon välissä on kapea kaistale metsää, pihalla liikenteen melu kuuluu selkesti.

En etsi pelkästään sijoitusasuntoa joten siksi kiinnostaa vaikka hyvää vuoratuottoa asunnosta saisikin. Asunto on varattu mutta ostaja vaiheilee ja olen seuraavana jonossa.

Onko raskasta liikennettä tai mäkistä. Joku rekka kun laittaa ylämäessä pienempää silmään ja kaasun pohjan niin se jytinä kuuluu kauas.

 

[Samwaiss]

"Lämpörunko 42 x 250 k600 + mineraalivilla A luokka 250 mm".

Mulla just sama seinärakenne(rv2011), eli todnäk kuuluu melua läpi. Asun Oulun seudulla xxxx-numeron tien varressa, eli ei mikään ykkösbaana. Nimenomaa raskaan kaluston moottorien ja niiden renkaiden matala äänentaajuus on se häiritsevä elementti, muita kulkijoita en noteeraa. Jos kohteesi on 100 km säteellä Eteläsatamasta, melkeinpä en suosittele.. :( Yksilöllisiä asioita, en pidä itseäni entisenä "kerrostalokyttääjänä", vaikka matalataajuksinen melu hieman häiritseekin. Nykyaikaiset sertifioidut ikkunat täyttävät vaatimukset melun suhteen, eli eivät ole ongelma. BTW: Itse tilasin kaikki taloni ikkunat 6 millin laseilla, kustannusvaikutus oli noin 500 euroa. Tasolasi on puoli-ilmaista..

 

[SirMax]

En ole gaf nähnyt korjaussuunnitelmaa, mutta oletko sinä nähnyt betonin ja raudoituksen laskelmat? Missä kunnossa ovat ja pitääkö koko parvekkeet uusia? Jos näin on ni helposti 10te per yksikkö ja tota asbesti levyä on "hehtaari" tolkulla tossa talossa eli voi olla että julkkari remppa on oikeesti kallis. Ei mennyt tarjoukseni läpi kohteesta, omistaja teki vastatarjouksen ja minä tein uuden tarjouksen mutta omistaja veti heti liinat kiinni ekan vastatarjouksen jälkeen. Taloon tulee putki ja viemäriremppa tänä vuonna mutta omistaja ei ottanut sitä hinnassa ollenkaan huomioon tai hyvin vähän.

 

[keitto]

Pääkaupunkiseudun uudiskohteiden hinnat romahtaneet 30% | Kauppalehti.fi

"Uudet asunnot : Hintatilaston tietojen perustana ovat suurimpien kiinteistövälittäjien ja rakennuttajien tekemien uusien asuntojen kauppatiedot, jotka Tilastokeskus saa yksityisen hintapalveluseurannan kautta. Kuukausitilasto ei sisällä uusien asuntojen tietoja tilastoaineiston vähäisyydestä johtuen."

Linkitän kauppalehden keskusteluun. Eli lyhyesti rakennuttajat varmasti manipuloivat noita Logican tietoja jättämällä noi alennetut asunnot pois kuvioista. Mielenkiintoinen juttu varsinkin, kun olen noita uudiskohde myyntejä nyt seurannut ja sisäpiiriläisen hintatason päässyt todistamaan. Hintataso on yläkanttiin ja normiasunnonostajaa/sijoittajaa sahataan vit..ti linssiin ei auta mikään.

Tästä voidaan saada kunnon kupla posahtamaan. Onneksi oma ajallinen hajautus on niin hyvä, ettei paljoa paina.

 

[D.Yates]

Tästä voidaan saada kunnon kupla posahtamaan. Onneksi oma ajallinen hajautus on niin hyvä, ettei paljoa paina.

Mä veikkaan että sitten tapahtuu hassuja kun Orava heittää voltin.

Kyseisestä puljauksesta kanssa kauppalehdessä juttua. Orava, uutta verta pörssiin | Kauppalehti.fi

 

[keitto]

Mä veikkaan että sitten tapahtuu hassuja kun Orava heittää voltin.

Kyseisestä puljauksesta kanssa kauppalehdessä juttua. Orava, uutta verta pörssiin | Kauppalehti.fi

Joo lueskelin samaa. Oravan pojat tekee kyllä nyt sievoiset summat mutta tuo lähenee jo pyramidihuijausta mitä tekevät.

 

[Ceelon]

Vähän pyöritellyt mielenkiinnosta noita sijoitusasuntolaskelmia ja aina lopputulemana sama kuin tuossa ylläolevassa esimerkissä, että markkinavuokralla tuotoksi tulee hädin tuskin jotain 2,5% (lainalla ostettuna). Tuosta sitten pois vielä verot ja tulevat rempat. Pääkaupunkiseudulla useimmat kohteet jää vielä alle 2%. Ostetaanko näitä edelleen mentaliteetilla "hinnat ei tipu ikinä" vai mikä järki tässä touhussa on?

Eihän tuossa olekaan järkeä. Välittäjiltä olen kuullut, että nykyään sijoitusasuntoja ostetaan pääkaupunkiseudulla 3 % tuottovaatimuksella. Tällöin verrataan tuottoa pankkitalletuksesta saatavaan nollakorkoon eikä käsitetä asuntosijoitukseen aina liittyvää riskiä.

Hyvin harva myytävä asunto Pääkaupunkiseudulla on lopulta sellainen, että se täyttää vaativan suntosijoittajan vaatimukset. Oma tuottovaatimukseni on 6-8 % vuokratuotto (vuokra - vastike/asunnon hinta) hyvin hoidetusta yhtiöstä. Tuosta kun vähennetään remonttivaraus (eli lisätään asunnon hintaan arvioidut tulevaisuuden remonttikulut), niin tuotto ei silti saisi laskea kolmeen prosenttiin. Toinen tapa arvioida tuottoa on se, että vuokratulon pitää kattaa vastike, lainan korko, lainan lyhennys ja vuokratulosta maksettava vero (tai ainakin suurin osa siitä).

Tällaisia helmiä ei löydy kuin satunnaisesti. Vuokra-asunnon hankkiminen ei saa olla tunneasia. Jos numerot eivät täsmää excelissä, niin pitää malttaa odottaa seuraavaa tilaisuutta.

Kun käyttää esim. 75 % velkavipua, niin sijoitetulle omalle pääomalle saa ihan kivan tuoton.

Toki vuokra-asuntosijoittamisessa riskinä on mm. vuokralaisen saaminen ja tyhjät kuukaudet, mahdolliset remontit, korkojen nousu, asuntojen hintojen alentuminen, vuokrien lasku tarjonnan lisääntyessä, mutta riskin kantamisestahan sitä tuottoa saadaan...

 

[keitto]

Onkos kenelläkään ollut aktiviteettia hankintasektorilla?

Voi olla sattumaa mutta kahden minulla seurannassa olevan isomman kaupungin yksiö tarjonnassa ollut kohtuullinen piikki viimeisen kuukauden. Tuntuu, että joka suunnalla torppaa myynnissä, hinnat tietty pilvissä tai tarjouskusetu.. eiku -kauppa myynnissä. Pari tarjousta olen jättänyt mutta ei mitään irtoa järkevään tuotto%hintaan.

 

[teri]

Onkos kenelläkään ollut aktiviteettia hankintasektorilla?

Voi olla sattumaa mutta kahden minulla seurannassa olevan isomman kaupungin yksiö tarjonnassa ollut kohtuullinen piikki viimeisen kuukauden. Tuntuu, että joka suunnalla torppaa myynnissä, hinnat tietty pilvissä tai tarjouskusetu.. eiku -kauppa myynnissä. Pari tarjousta olen jättänyt mutta ei mitään irtoa järkevään tuotto%hintaan.

Laskin lyö erroria, kun laskee tuottoja. Lisäksi omiin kohteisiin on remppoja suunnitteilla, niin pitää katsoa niiden kustannukset. Yhteen tuli viemäreiden sukitus, se on kyllä yllättävän edullinen ratkaisu.

 

[tch]

Onkos kenelläkään ollut aktiviteettia hankintasektorilla?

Ei ole tullut tehtyä hankintoja, mutta aktiivisesti olen kuitenkin seurannut hintoja ja katsastellut tarjontaa. Tänäänkin kävin katsomassa erästä kaksiota Lappeenrannan länsialueelta. Näytöllä vilisi porukkaa, pikaisesti laskien minun lisäksi paikalla oli ainakin 5 eri ostajaehdokasta, suurin osa oli keski-ikäisiä pariskuntia. Ryntäyksen syynä taisi olla erityisen alhainen hintapyyntö. Myyjänä oli Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy (kysyin välittäjältä), joka luopuu kyseisetä alkuperäiskuntoisesta 80-luvulla rakennetusta 57 neliöisestä kaksiosta. Hintapyyntö oli 59 000e, ja sen verran kuulin ohimennen, että joku isäntä tarjosi paikan päällä pyyntihinnan. Ja taisi kelvata, kun ei ilmoitusta enää netistä löydy. Vaikka oli alkuperäiskuntoinen asunto, niin sen verran siisti, että voisi ehkä laittaa sellaisenaankin vuokralle.