Asunnon osto sijoitusmielessä

[Alyssa]

^Saatan olla väärässä mutta itselläni on mielikuva että verottaja saattaa puuttua jos myyjänä äiti, ostajana tytär ja hinta selkeästi alakanttiin!

Muistaakseni aippa osti kampan suunnilleen samalla hinnalla pari vuotta sitten. Asuntojen hinnat ovat ko. kaupungissa nousussa mutta 30 000e ei kasittaakseni ole mitenkaan hirvean alakanttiin (plus etta ei se aiti minusta niin paljon tykkaa etta tappiota tekisi! haha).

 

[Justin]

Olen miettinyt asunnon ostoa. Aiti suostuisi myymaan yhden asunnoistaan minulle hintaan 30 000e. Kyseessa on pieni, nappara yksio eraan pienehkon kaupungin ydinkeskustassa (sen enempaa keskustaan ei juurikaan paase). Kaupunkiin on juuri avattu uusi tehdas, mika tyollistaa ihmisia. Asuntoa vuokrataan hintaan 320e (olen varma etta menisi 350 euroonkin) ja vastike on n.130e (sis. autopaikan). Kylpparia ja keittiota on vastikaan uudistettu. Asunnossa on hyva vuokralainen.

Laskin laskurilla, etta 15v laina-ajalla voisin lyhentaa lainaa 207e/kk. Isommalla laina-ajalla tietysti vahan vahemman niin etta vuokratulot kattaisivat kevyesti kaikki kulut. Asuntoon sisaltyy myos etuosto-oikeus taloyhtiossa, joten jos kamppia vapautuu, saisin ostettua sellaisen ennen muita ehdokkaita.

En oikein osaa paattaa kannattaako tama. Paperilla nayttaa hyvalta, mutta olenko vain kusemassa raha-asioitani entisestaan?

Pelkästään noilla tiedoilla ei ihan satavarmasti voi sanoa, kannattaako vai ei. Pari huomioitavaa pointtia:
1. Jos ja kun nostat opintotukea, niin vuokratulot saattavat vaikuttaa tulorajoihin niin, että menetät osan tuista.
2. Kauppahinnan pitää olla vähintään 75% verottajan arvioimasta käypästä arvosta. Muuten lätkäisevät lahjaveron päälle.
3. Jos kauppahinta on alueen hintatasoon verrattuna turhan halpa, voi tuon etuosto-oikeuden takia joku yhtiön vanha osakas vetää kämpän välistä.
4. Asunnon omistaminen luo pysyvän siteen Suomeen. Tällä voi olla negatiivinen vaikutus joissain tapauksissa. Ilman pysyvää sidettä pääsee Suomen verottajasta eroon muutamassa kuukaudessa, jos muuttaa ulkomaille. Kun on pysyvä side, niin verovelvollisuus pysyy kolme täyttä kalenterivuotta muuton jälkeen.

Kun kerran kyseessä on äitisi omistama asunto, mikä estää odottamasta muutama vuosi? Ei nyt ole mikään 'last chance' aloittaa asuntosijoittamista. Ehdit aivan hyvin sittenkin, kun olet saanut opinnot loppuun, ja raha-asiat on vakaammalla pohjalla. Jos taas äitisi haluaa auttaa sinua, niin nuo vuokratulot hän voi antaa sinulle suoraan käteen, vaikka tekisittekin kaupat vasta joskus muutaman vuoden päästä.

 

[Alyssa]

Pelkästään noilla tiedoilla ei ihan satavarmasti voi sanoa, kannattaako vai ei. Pari huomioitavaa pointtia:
1. Jos ja kun nostat opintotukea, niin vuokratulot saattavat vaikuttaa tulorajoihin niin, että menetät osan tuista.
2. Kauppahinnan pitää olla vähintään 75% verottajan arvioimasta käypästä arvosta. Muuten lätkäisevät lahjaveron päälle.
3. Jos kauppahinta on alueen hintatasoon verrattuna turhan halpa, voi tuon etuosto-oikeuden takia joku yhtiön vanha osakas vetää kämpän välistä.
4. Asunnon omistaminen luo pysyvän siteen Suomeen. Tällä voi olla negatiivinen vaikutus joissain tapauksissa. Ilman pysyvää sidettä pääsee Suomen verottajasta eroon muutamassa kuukaudessa, jos muuttaa ulkomaille. Kun on pysyvä side, niin verovelvollisuus pysyy kolme täyttä kalenterivuotta muuton jälkeen.

Kun kerran kyseessä on äitisi omistama asunto, mikä estää odottamasta muutama vuosi? Ei nyt ole mikään 'last chance' aloittaa asuntosijoittamista. Ehdit aivan hyvin sittenkin, kun olet saanut opinnot loppuun, ja raha-asiat on vakaammalla pohjalla. Jos taas äitisi haluaa auttaa sinua, niin nuo vuokratulot hän voi antaa sinulle suoraan käteen, vaikka tekisittekin kaupat vasta joskus muutaman vuoden päästä.

Tosi hyvia pointteja, varsinkin opintotukiasia oli jotain mita en ollut ottanut huomioon. Kayn toissa, joten vuokratulojen kanssa tulot nousisivat varmasti liian suuriksi. Tosin en maksa veroja Suomeen enka tieda tietaako mikaan taho Suomessa tuloistani. Tuloja on n. £300/kk. Kesalta n. 4000e, joten tulorajat ovat nyt jo lahella.

Sain paahani etta haluan ostaa asunnon ja aiti tarjosi omaansa kun kerroin ideastani. Kyse ei siis ole pelkasta auttamisesta vaan ehka pikemminkin riskien minimoimisesta...

 

[Robertto]

Muistaakseni aippa osti kampan suunnilleen samalla hinnalla pari vuotta sitten. Asuntojen hinnat ovat ko. kaupungissa nousussa mutta 30 000e ei kasittaakseni ole mitenkaan hirvean alakanttiin (plus etta ei se aiti minusta niin paljon tykkaa etta tappiota tekisi! haha).

Minäkin olen välillä asunnon ostoa vastaan tai ainakin suosittelen harkitsemaan.

Sinun tapauksessasi en välttämättä ostaisi kyseistä asuntoa.

Perustelut:

- Kyseisellä vuokratasolla et voita kovinkaan montaa tuhatta oman asunnon ostossa. Aiotko asua monta vuotta kyseisellä paikkakunnalla? Jos aikomus on asua/pitää kämppä vähintään 5 vuotta, niin asiaa voi kyllä harkita jos muut asiat kunnossa.

- Hinta kuulostaa siltä, että mm. kv-putkisto, viemäri ja ikkunaremontit saattavat olla edessä. Niiden hinta voi olla toiset mokomat 30k€.

- Remonttien hintaa et saa laitettua asunnon myyntihintaan kun alat itse myydä asuntoa.

- Menetät ensiasunnon ostajan veroedun. Asunnon hinta on niin edullinen, että muutaman vuoden päästä harmittaa kun ostat esim. 200k€ omakotitalon ja maksat pelkkää veroa 8k€.

 

[Alyssa]

- Kyseisellä vuokratasolla et voita kovinkaan montaa tuhatta oman asunnon ostossa. Aiotko asua monta vuotta kyseisellä paikkakunnalla? Jos aikomus on asua/pitää kämppä vähintään 5 vuotta, niin asiaa voi kyllä harkita jos muut asiat kunnossa.

- Hinta kuulostaa siltä, että mm. kv-putkisto, viemäri ja ikkunaremontit saattavat olla edessä. Niiden hinta voi olla toiset mokomat 30k€.

- Remonttien hintaa et saa laitettua asunnon myyntihintaan kun alat itse myydä asuntoa.

- Menetät ensiasunnon ostajan veroedun. Asunnon hinta on niin edullinen, että muutaman vuoden päästä harmittaa kun ostat esim. 200k€ omakotitalon ja maksat pelkkää veroa 8k€.

En siis asu ko. paikkakunnalla itse. Ostaisin vaan kampan, pitaisin vuokralla ja jossain vaiheessa ehka myisin pois. Ihan vain sen takia etta olisi kiva jos olisi jotain omaisuutta ja tuo olisi ns. halpa alku.

Remonteista en tosiaan tieda, pitaa kysya aidilta. Hyva puoli tassa on se, etta aiti tuskin valehtelisi niista Viimeisella pointilla ei sinansa ole valia koska en tulisi itse asumaan kampassa. Lisaksi on todella epatodennakoista etta ikina ostaisin omaan kayttoon taloa/asuntoa Suomesta.

Opintotukiasia jai vaivaamaan eniten. En kovin mielellani makselisi tukia takaisin.

 

[Mies847]

Olisiko mitään järkeä tyylissä, että eka maksellaan rivaria jokunen vuosi ja sitten rivari jätetään vuokralle itseään maksamaan samalla kun muutetaan omakotitaloon? Tämä rivarihan käy sitten vakuutena omakotitalon lainaan myös, vaatien varmaan että sen arvosta on maksettu yli 20%? Tuon laajempaan asuntobisnekseen itsestä tuskin yhtäkkiä on, mutta jos ostaa uuden/lähes uuden rivarin niin tekeehän tuossakin itselleen esim 20 vuoden aikana pitkälti yli 100k€ lisäomaisuutta suht pienellä vaivalla. Tuo siis ottamatta huomioon sen enempää asunnon arvon nousua, kuin putkiremppojakaan yms. Sen mä olen sisäistänyt jo, ettei työllä suomessa voi perusduunari rikastua, mutta sillä että miten ne vähäiset rahansa käyttää on iso vaikutus.

 

[IVa]

Olisiko mitään järkeä tyylissä, että eka maksellaan rivaria jokunen vuosi ja sitten rivari jätetään vuokralle itseään maksamaan samalla kun muutetaan omakotitaloon? Tämä rivarihan käy sitten vakuutena omakotitalon lainaan myös, vaatien varmaan että sen arvosta on maksettu yli 20%? Tuon laajempaan asuntobisnekseen itsestä tuskin yhtäkkiä on, mutta jos ostaa uuden/lähes uuden rivarin niin tekeehän tuossakin itselleen esim 20 vuoden aikana pitkälti yli 100k€ lisäomaisuutta suht pienellä vaivalla. Tuo siis ottamatta huomioon sen enempää asunnon arvon nousua, kuin putkiremppojakaan yms. Sen mä olen sisäistänyt jo, ettei työllä suomessa voi perusduunari rikastua, mutta sillä että miten ne vähäiset rahansa käyttää on iso vaikutus.

Rivari ei kovin helposti ole asuntosijoituskohteena kannattava. Taloyhtiön kulut jyvittyy paljon pienemmälle määrälle osakkaita. Jos sijoitusmielessä ostaisit rivarin omaa käyttöä varten, täytyisi sen siis olla sijoitustoimintaan kelvollinen eikä välttämättä juuri mieleinen omaksi kodiksi. Pari vuottakin on pitkä aika asua kämpässä joka ei miellytä. Lisäksi jo ketjussa monesti mainittu varainsiirtovero; ensiasunnon ostaja säästää 4% varainsiirtoveron omakotitalon ostosta, maksaa siitä lainaa lyhemmäksi ja saa vapaata vakuutta sijoitusasunnon ostoon josta maksaa 1,6% varainsiirtoveron. Jos teet homman päinvastaisessa järjestyksessä, säästät (halvemman) sijoitusasunnon 1,6% veron, mutta joudut maksamaan myöhemmin (kalliimman) omakotitalon 4% veron. Saa vuokrata kämppää aika monta kuukautta että pelkkä kalliimpivero tulee kuitatuksi.

 

[SirMax]

Jos ostat Alyssa sen asunnon 30te ja epäilet että verottaja tai joku muu valtion taho käy ihmettelee ni tehkää siihen kauppakirjaan kohta että asunto on erittäin huonossa kunnossa ja vaatii remontoimista, ton perusteella asunto voi olla paljonkin halvempi kuin muut asunnot samalta alueelta. Tämä asia on opittu "Napolin yliopistossa"

 

[Timba79]

25 vuoden laina-ajalla ja 3% korolla kuukausilyhennys on karvan alle 1900e. Ei mielestäni aivan mahdoton yhtälö 6300 euron bruttotuloille?

Paljonko 6300 brutosta jää käteen, neljä tonnia? Siitä puolet asuntoon ja jää vielä 2000 euroa. Ei kuulosta kovin kitkuttamiselta.

Vai kuulostaako 2000 euron netto ja siitä vaikka 800 euroa asumiseen jotenkin järkevämmältä kun summat on pienempiä?

Itse meinasin että sitä sijoitusasuntoa pitää alkaa katteleen. Nyt on haastavat hinnat, mutta pitää olla kohteista näkemystä sitten kun hinnat osuu kohilleen. Se kämppä pitää saada vuokralainen sisässä pyörittämään itse itseään, eli että normaalitilanteessa omaa kassavirtaa ei siihen tarvitse käyttää. Ei haittaa vaikka alussa siitä ei jäisi kassavirtaa muuhun, kunhan maksaa itse itseään. Ei helppo yhtälö, mutta mahdollinen.

 

[Kparta]

Minkälälaisia marginaaleja ootte saanut neuvoteltua nyt lähiaikoina sijoitusasunnon hankintaan?

Kiitokset.

 

[wbb]

tarjoukset vaihteli pankista riippuen 0,5 - 0,78

 

[teri]

tarjoukset vaihteli pankista riippuen 0,5 - 0,78

Todella halpoja tarjouksia. Olen luullut, että marginaalit ovat nousussa...

 

[wbb]

Niin tosiaan, piti mainita että nämä on haettu noin 1kk sitten. Samaa olen kuullut mutta faktatietoa juuri päivän tilanteesta ei ole.

 

[Mies847]

Rivari ei kovin helposti ole asuntosijoituskohteena kannattava. Taloyhtiön kulut jyvittyy paljon pienemmälle määrälle osakkaita. Jos sijoitusmielessä ostaisit rivarin omaa käyttöä varten, täytyisi sen siis olla sijoitustoimintaan kelvollinen eikä välttämättä juuri mieleinen omaksi kodiksi. Pari vuottakin on pitkä aika asua kämpässä joka ei miellytä. Lisäksi jo ketjussa monesti mainittu varainsiirtovero; ensiasunnon ostaja säästää 4% varainsiirtoveron omakotitalon ostosta, maksaa siitä lainaa lyhemmäksi ja saa vapaata vakuutta sijoitusasunnon ostoon josta maksaa 1,6% varainsiirtoveron. Jos teet homman päinvastaisessa järjestyksessä, säästät (halvemman) sijoitusasunnon 1,6% veron, mutta joudut maksamaan myöhemmin (kalliimman) omakotitalon 4% veron. Saa vuokrata kämppää aika monta kuukautta että pelkkä kalliimpivero tulee kuitatuksi.

Pelkkiä pohdintojahan nämä vasta on, mutta rivarikaksiosta maksellaan täällä päin vuokraa jotain 450-600€ väliltä. Ja niitä omaksi saa 90-140k€ väliltä useimmat. Eli paha sanoa suoraan kannattaisiko tuo edes, ainakaan juuri nyt. Kuitenkin on tuossa aikaa vielä pohtia mitä tekee. Varainsiirtoverosta en stressaa, vaimo löytyy joten 2 asuntoa saadaan kikkailtua ilman varainsiirtoveroa. Toisaalta suoraankaan ei ole rahkeita työntää mitään 200-300k€ omakotitaloon, eikä sitten ole mitään varmuutta että tuleeko muutettua muutaman vuoden sisään ihan muualle, jos esim työtilanneet kovin muuttuvat. Tai muuten vaan kiinnostaa vaihtaa maisemaa. Esim liiton rahoillakin nyt jotain rivaria lyhentää helposti, mutta omakotitalon kans vois jo tulla kylmä hiki päälle. Luulisi myös että on helpompi myydä rivaria, kuin sitä itse itseä varten rakennettua ja suunniteltua omakotitaloa.

 

[IVa]

Pelkkiä pohdintojahan nämä vasta on, mutta rivarikaksiosta maksellaan täällä päin vuokraa jotain 450-600€ väliltä. Ja niitä omaksi saa 90-140k€ väliltä useimmat. Eli paha sanoa suoraan kannattaisiko tuo edes, ainakaan juuri nyt. Kuitenkin on tuossa aikaa vielä pohtia mitä tekee. Varainsiirtoverosta en stressaa, vaimo löytyy joten 2 asuntoa saadaan kikkailtua ilman varainsiirtoveroa. Toisaalta suoraankaan ei ole rahkeita työntää mitään 200-300k€ omakotitaloon, eikä sitten ole mitään varmuutta että tuleeko muutettua muutaman vuoden sisään ihan muualle, jos esim työtilanneet kovin muuttuvat. Tai muuten vaan kiinnostaa vaihtaa maisemaa. Esim liiton rahoillakin nyt jotain rivaria lyhentää helposti, mutta omakotitalon kans vois jo tulla kylmä hiki päälle. Luulisi myös että on helpompi myydä rivaria, kuin sitä itse itseä varten rakennettua ja suunniteltua omakotitaloa.

En saa pyöriteltyä tuosta kovin hyvää yhtälöä, asuntosijoittamisen kannalta vaikka ostaisit tuon hintahaarukan alapäästä ja saisit 600€ vuokraa. Onko pakko olla rivari?

Löytyykö muuten Robertolta tai Sirmaxilta rivarikämppiä ja kommenttia tähän?

Noiden pohdintojen perusteella suosittelisin hommaamaan kodiksi sellaisen kämpän joka itseä miellyttää kotina, eikä sijoitusmielessä. Itse en ole (vielä) asuntosijoittaja, vaan pelkkä omistusasuja.

 

[SirMax]

Ei ole. Täälläpäin on kovat neliöhinnat rivitaloilla, vaikea saada hyvä tuotto.

 

[Robertto]

En saa pyöriteltyä tuosta kovin hyvää yhtälöä, asuntosijoittamisen kannalta vaikka ostaisit tuon hintahaarukan alapäästä ja saisit 600€ vuokraa. Onko pakko olla rivari?

Löytyykö muuten Robertolta tai Sirmaxilta rivarikämppiä ja kommenttia tähän?

Noiden pohdintojen perusteella suosittelisin hommaamaan kodiksi sellaisen kämpän joka itseä miellyttää kotina, eikä sijoitusmielessä. Itse en ole (vielä) asuntosijoittaja, vaan pelkkä omistusasuja.

Kyllä on.

Mielestäni rivitaloyhtiöissä on yksi suuri etu. Kun löytää taloyhtiön missä suurin osa yhtiön remonteista ja huolloista (myös lumityöt, nurmikon leikkuut, ym.) hoidetaan taloyhtiön osakkaiden voimin, on hoitovastike todella pieni. Tämä on hieman muiden osakkaiden hyväksikäyttöä, mutta kustannustehokasta. Esimerkkinä yksi oma rivarikaksio, jossa hoitovastike 49e. Vuokratuotto kovempi kuin vastaavan kokoisissa kerrostaloasunnoissa.

Rivitalossa ei tule myöskään vastaan yllättäviä ja kalliita hissi/julkisivuremontteja, vaan kaikki korjaustarpeet pystytään ennakoimaan tarkemmin asuntojen pienen määrän ja osakkaiden aktiivisen osallistumisen vuoksi (rivitaloyhtiöissä usein suurin asukkaista osakkeenomistajia).

Tällaisten rivitaloyhtiöiden löytäminen ei puolestaan ole helppoa. Tarvitsee päästä keskustelemaan jonkin osakkeenomistajan/isännöitsijän kanssa ja luonnollisesti nämä tahot eivät toivo sijoittajia yhtiöön yllämainittujen syiden vuoksi. Siksi ostohetkeen tarvitaan ripaus röyhkeyttä (kuulostaa paremmalta kuin valheita).

Lisäksi vuokralaisen valinta muodostuu entistä tärkeämmäksi kuin kerrostaloyhtiöissä. Vuokralaisella tulee pysyä hanskassa mm. pihan hoito, ettei vuokralaisen vaihtumisen jälkeen tarvitse ajaa kuutioita multaa ja lannoitteita pihanhoidon laiminlyönnin vuoksi.



Hyvät ja huonot puolensa siis. Itse en silti missään nimessä pois sulkisi kiinnostavia rivitalokohteita sijoitusmielessä.

 

[SirMax]

Tossa oli Robertolla hyviä pointteja, toi yhtiövastike ja sitten toi taloyhtiön rempat. Rivitaloissa remontit ovat vielä paljon halvempia kuin kerrostaloissa, siis huomattavasti halvempia. Mutta täällä itärajalla ni neliöhinta on helvetin kova ni ei pysty pyytämään sellaista vuokraa että saisi hyvän tuoton. Itse asun tällä hetkellä ydinkeskustassa kerrostalossa, mutta olen miettinyt tulevaisuudessa että haluaisin asua rivitalossa, omakotitalossa on liikaa töitä ja vaivaa.

 

[IVa]

Esimerkkinä yksi oma rivarikaksio, jossa hoitovastike 49e.

Tuossa lienee pakko olla huoneistokohtaisen mittarin kautta sähköllä lämmitys, eli se ei kuulu vastikkeeseen?

 

[Robertto]

Tuossa lienee pakko olla huoneistokohtaisen mittarin kautta sähköllä lämmitys, eli se ei kuulu vastikkeeseen?

Näin on.

Täytyy muistaa, että sen saa upotettua samalla tavalla vuokralaisen sähkösopimuksen alle kuin kerrostalossakin. Vuokralaiset ei tuollaisia asioita mieti vertaillessaan kohteita.