Asunnon osto sijoitusmielessä

  • Keskustelun aloittaja Keskustelun aloittaja IsoDino
  • Aloitettu Aloitettu

3 kpl M-Nutrition MANIA!

LAADUKAS PWO

-40%
SirMax sanoi:
Siinä oli kaikki vaihdettu, helvetin siistiltä näytti ulkoapäin.
Click to expand...

Siis käyttövesiputket, viemärit, julkisivu, parvekkeet, sähköt, hissit jne? Vai puhutaanko nyt edes samasta asiasta. Sinä puhut putkista, minä yleisesti?

Käyttövesiputkethan on halpa verrattuna viemäreihin. Niissäkin sit tulee eroa, että sukitetaanko vai uusitaanko kokonaan. Julkisivurempoissa on mielestäni suurin hintahaitari. Riippuu niin paljon materiaalista ja rakenteesta.

Mut olisko käyttövesiputket pintavetona n. 200e/2
Viemäri perinteisesti 600e/m2 sis kylppärit.
Sukitus 300e/m2
Julkisivu on pahimmillaan ollut 500e/m2, sis parvekkeet.

Korjatkaa jos olen aivan yössä.
 
GOOD MORNING -40% KOODILLA PAKKIS
Sori olin sotkenut vähän nyt kahta eri aihetta. Puhuin julkisivurempasta. Maaseudulla lvis on 450-650e m2, helsingissä voi laittaa pari sataa euroa korruptiolisää tohon. Tota sukitusta ei suostu maaseudulla isännöitsijät oikein käyttämään, en ymmärrä miksi ja toinen mitä vissii suomessa ei oikein käytetä on se että laitetaan pienempi putki sinne vanhemman putken sisään.
 
Tuli juuri postissa yhtiökokouskutsu, jonka mukana oli kuntoarvio ja kustannusarvio korjauksille. Yhtiössä on 5 441 m2.

Ensi vuodelle on merkitty ikkunoiden uusinta sekä parvekeovien uusiminen yhteensä 315 000 € eli 58 €/m2

Vuosi 2015 julkisivuelementtien maalaus ja elementtisaumojen uusiminen 260 000 € = 48 €/m2

2018 on merkitty vesijohtojen uusiminen ja käytännössä kaikki sähkötyöt. Näistä arvio 733 000 € eli 135 €/m2.

Viemärityöt ym eivät näy arviossa, joka menee vuodelle 2020 asti.

Kuntoarvio on Raksystemsin tekemä. Ei ole minkäänlaista tietoa, kuinka hyvin tällaiset kustannusarviot pitävät paikkansa, mutta ei nämä summat vielä kovin pahalta vaikuta. Yhtä 27 m2 yksiötä kohden ei suuria summia kerry ja ei näiden takia kannata asunnosta lähteä luopumaan. Näissä rempoissa auttaa paljon, kun on kyseessä iso taloyhtiö. Varmasti myös isompiin remppoihin saadaan parempia urakkatarjouksia, koska kiinnostavat laajemmin tekijöitä.
 
Noi hinnat ei pidä lopulta paikkaansa, siinä ei ole "lisätyö" varaa, ja putket ja sähköt 135e m2, perkele minä palkkaan ton firman tekee heti töihin, oon multimiljonääri ekana vuonna jo.
 
Missä suhteessa näissä putkirempoissa yleensä jakautuu palkka/materiaalikustannukset? 700 000 eurosta jos puolet käyttää palkkoihin niin tekee jo puoli vuotta töitä kohtuullisella määrällä miehiä.
 
Robertto sanoi:
Tottakai pankki katsoo hieman pärstäkertoimenkin mukaan miten asian osaa esittää ja miten hyvin kokonaisuus on hallussa. Lisäksi saattavat esittää muutaman kysymyksen jolla varmistuvat, että kokonaisuus pysyykin hallussa. Kaikki eivät varmasti tuollaista lainaa saa, mutta silloin voi katsoa peiliin.

ps. Ei itsellänikään ole mainitsemaasi lähtökohtaa parempaa tilannetta ollut, mutta ei ole ongelmia ollut lainansaannissa alusta lähtienkään.
Click to expand...

Robertto kulkee trendin kärjessä: http://www.taloussanomat.fi/asumine...stavat-velaksi-sijoitusasuntoja/201220189/139

Aiheesta on puhetta kauppalehdenkin palstalla :D
http://keskustelu.kauppalehti.fi/5/i/keskustelu/thread.jspa?threadID=201845&tstart=0
 
Oho, aika yllättävä artikkeli. Luulin olevani melko yksin asian toteuttamistavan kanssa :).

Kauppalehden forumin juttuihin suosittelen suhtaumumaan varauksella. Niinkuin tietysti kaikkii muihinkin forumkeskusteluihin.
 
Vaikka laskelmat on moneen kertaan varmaan tehty omaa riskinsietokykyä vasten, niin eikö pelkkään yhteen omaisuusluokkaan itsensä sitominen siltikin hirvitä, kun kyseessä on todella iso vipu? Noin mustavalkoisesti ajatellen, niinkuin vivuttaisi 10x vuositulojen verran pelkkää nokian osaketta?
 

3 kpl M-Nutrition EAA+

Mango - Hedelmäpunssi - Sitruuna - Vihreä omena

-25%
IVa sanoi:
Vaikka laskelmat on moneen kertaan varmaan tehty omaa riskinsietokykyä vasten, niin eikö pelkkään yhteen omaisuusluokkaan itsensä sitominen siltikin hirvitä, kun kyseessä on todella iso vipu? Noin mustavalkoisesti ajatellen, niinkuin vivuttaisi 10x vuositulojen verran pelkkää nokian osaketta?
Click to expand...


Tämä on asuntosijoitusketju. Siksi ainakin henkilökohtaisesti puhun täällä ainoastaan asuntosijoittamisesta. En ole henkilökohtaisestikaan sitä mieltä, että kaikkia munia kannattaisi laittaa yhteen koriin.

Lisäksi on mielestäni hieman absurdia verrata asuntosijoittamista suoriin osakesijoituksiin. Asuntosijoittamisessa ei ole yhtä suuria muuttujia osakesijoituksiin verrattuna jotka voisivat aiheuttaa samansuuruisia kurssivaihteluita. Osinkotuottoja ei voi verrata vuokratuottoihin, koska yhtiö voi lopettaa osingin maksamisen vaikka kokonaan. Vuokranmaksu ei voi loppua kokonaan. Tämäkin siis vain mustavalkoisena esimerkkinä.
 
Omasta mielestä asuntosijoittaminen on turvallisempaa kuin osakekauppa, ainut mikä nyt vaikeuttaa asuntosijoittamista on kuplahinnat ja helvetin korkeat korjauskustannukset ja korkeat korruptio yhtiövastikkeet, mutta toisaalta ikinä ei oo raha ollut näin halpaa kuin nyt on. Jonkinlainen alaspäin menevä korjausliike tekis ihan hyvää noissa asunnoissa, vaikka 20% tulis alas ni rupeais olemaan vähän järkevämmällä tasolla.Laitan tässä kuussa yhden kaksion myyntiin ja lyhennän velkaa pankille. Olen yrittänyt etsiä jo jonkin aikaa yksiötä ja tehnyt kolmesta eri kohteesta tarjouksiakin mutta ei oo mennyt läpi mikään niistä. P.S kuinka vanha Robertto olet? Itse täytän kohta 32v
 
SUPERCARB (3 kg) -25%
Robertto sanoi:
Tämä on asuntosijoitusketju. Siksi ainakin henkilökohtaisesti puhun täällä ainoastaan asuntosijoittamisesta. En ole henkilökohtaisestikaan sitä mieltä, että kaikkia munia kannattaisi laittaa yhteen koriin.

Lisäksi on mielestäni hieman absurdia verrata asuntosijoittamista suoriin osakesijoituksiin. Asuntosijoittamisessa ei ole yhtä suuria muuttujia osakesijoituksiin verrattuna jotka voisivat aiheuttaa samansuuruisia kurssivaihteluita. Osinkotuottoja ei voi verrata vuokratuottoihin, koska yhtiö voi lopettaa osingin maksamisen vaikka kokonaan. Vuokranmaksu ei voi loppua kokonaan. Tämäkin siis vain mustavalkoisena esimerkkinä.
Click to expand...

Roberttolla on tässä ihan asiantunteva tiedonjyvä. Suuret kiinteistösijoitusfirmat tekee tuota samaa, eli hajauttaa sijoituksiaan. Ihan sama juttu kuin osakesijoittamisella, sillä pienennetään volatiliteettiä. Muuten tosiaan osakesijoittaminen ja kiinteistösijoittaminen eroaa toisisaan suhteellisen paljon. Osakesijoittaminen on todella likvidiä, ei vaadi elinkaaritalouden aikaisten kulujen kattamista, eikä vaadi jatkuvaa hallintaa toisin, kuin kiinteistösijoittaminen.

Mielenkiintoista on nähdä miten tuo valtakunnallinen efekti näkyy Suomen markkinoilla. Tällä hetkellä Suomessa on suhteellisen hyvä asuntosijoittamissektori verrattuna muuhun Eurooppaan. Kuitenkin suuret yksityissijoittajien määrät ovat vaikeuttaneet asuntosijoittamista yksillä maailman parhaista kiinteistömarkkinoista, eli Lontoossa. Siellä vuokrat ja kämppien arvot ovat aivan huikeita ja tuotot ovat erittäin pieniä menoihin verrattuna, eikä ammattilaiset koskekaan asuntosijoittamiseen. Suomessa alkaakin olla jo vähän tuota kuplan alkeita omasta mielestäni, niin saas nähdä miten asuntojen arvojen käy.
 
Ihme vinkumista taas ja ihan taloustoimittajatasolla. Ensin joka tuutista työnnetään miten nuorten pitäisi sijoittaa ja säästä omaa eläkettään varten ja sitte kun sitä jotkut rupeaa määrätietoisesti tekemään, niin sekin on väärin.

Toki on varmasti sijoittajia, jotka eivät ole halunneet uskoa, että korot voi helposti olla jonkin aikaa 6-7% lukemissa ja yhtälön pitäisi kestää tämäkin. Taasen nyt saa kyllä pitkää korkoa senverran halvalla, että järkevä isosti vivuttaja käyttää sitä. Esim. 5 vuoden päästä on lainapääoma jo senverran tippunut, että jos silloin on korot korkeammalla, pystyy pelaamaan jo lyhennysten kanssa, eli pidentämään tarvittaessa maksuaikaa.

Itsekin ostan sijoitusasunnon tai useamman heti kun sopiva tai sopivia vastaan tulee. Mutta niiden pitää oikeasti tuottaa, ei se mikään itseisarvo saa olla. Jos se asunto ei itse maksa vastikettaan ja lyhennystään kun vuokralainen on sisässä, jätän toiselle sijoittajalle ja pidättäydyn pörssiosakkeissa. Pörssiosakkeita ei tosiaan kannattaisi ostaa siten että lainanhoito hoituu vain osingoilla, tai toki kannattaa ja voi mutta ei siinä voi todellakaan yhtä isoilla vivuilla pelata kun asuntojen kanssa. Toki ei hajautetun salkun osinkovirta mihinkään lopu tai sitten tämä maailma on taas niin pahasti sekaisin, että meidän sijoitukset on murheista pienin.

Kauppalehden foorumilla on muutama erittäin pätevänoloista tekstiä kirjoittava kaveri, kuten Gosplan, mutta oikeastaan toistaa samaa mantraa eikä edes halua ymmärtää, että etsimällä voi löytää hyvän kohteen.
 
Robertto sanoi:
Kyllä pankki laskee hankittavan asunnon/asuntojen oletetut vuokratulot lainanhakijan bruttotuloihin.

Tähän voi vastata joku pankissa työskentelevä, mutta näin se menee varmasti pankista riippumatta.

ps. Nykyään pankit jopa usein suosittelevat uuden asunnon ostajia jättämään entinen asunto sijoitusasunnoksi, koska vuokralaisista ei ole pula ja korkotaso on matala.
Click to expand...

Miten nämä pankin vastineen lainaukset nyt sitten istuikaan siihen sun kuvioon?

"Vuokratuotto ei riitä lainakuluihin"

"Kalevan mukaan nuoret sijoittajat lyhentävät lainansa vuokrilla, joilla hoidetaan myös yhtiövastike. Kaarnimo sanoo, että vaikka sijoittaja pystyisi maksamaan asunnosta 30 prosenttia omalla rahoituksella, vuokratuotto verojen ja vastikkeen jälkeen ei riitä lainan hoitoon.

– Asunto ei välttämättä ole jatkuvasti vuokrattuna ja asunto-osakeyhtiöön voi tulla korjauksia, jotka vaativat pääomaa, hän muistuttaa."

"Jotta asiakas saisi paljon velkaa sijoitusasuntoja varten, Kaarnimon mukaan hänellä pitää olla esimerkiksi velattomia sijoitusasuntoja, joista tulee vuokratuottoa tai iso palkka."
 
Turisti sanoi:
Miten nämä pankin vastineen lainaukset nyt sitten istuikaan siihen sun kuvioon?

"Vuokratuotto ei riitä lainakuluihin"

"Kalevan mukaan nuoret sijoittajat lyhentävät lainansa vuokrilla, joilla hoidetaan myös yhtiövastike. Kaarnimo sanoo, että vaikka sijoittaja pystyisi maksamaan asunnosta 30 prosenttia omalla rahoituksella, vuokratuotto verojen ja vastikkeen jälkeen ei riitä lainan hoitoon.

– Asunto ei välttämättä ole jatkuvasti vuokrattuna ja asunto-osakeyhtiöön voi tulla korjauksia, jotka vaativat pääomaa, hän muistuttaa."

"Jotta asiakas saisi paljon velkaa sijoitusasuntoja varten, Kaarnimon mukaan hänellä pitää olla esimerkiksi velattomia sijoitusasuntoja, joista tulee vuokratuottoa tai iso palkka."
Click to expand...



Ei minulla ole mitään syytä perustella tekemisiäni yhdenkään asiantuntijan lausuntojen perusteella. Päinvastoin haluan tuoda asuntosijoittamisesta realistisen kuvan, enkä luoda epätodellisia pilvilinnoja sitä tukevien artikkelien siivittämänä. Kyseisessä artikkelissa oli hyvää asiaa (vaikkakin hieman kärjistettynä) ja halusin tuoda ne muidenkin luettavaksi.

Jos omaa linjaa täytyy perustella asiantuntijalausunnoilla, suosittelen harkitsemaan sijoitusmuotoa vielä kerran uudelleen. Eiköhän ole pääasia, että ymmärtää itse mitä tekee ja osaa katsoa objektiivisesti myös muita asiaan liittyviä näkemyksiä.


"Kyllä pankki laskee hankittavan asunnon/asuntojen oletetut vuokratulot lainanhakijan bruttotuloihin."

Kyllä. Tämä pitää edelleen paikkansa.

"Nykyään pankit jopa usein suosittelevat uuden asunnon ostajia jättämään entinen asunto sijoitusasunnoksi, koska vuokralaisista ei ole pula ja korkotaso on matala."

Ei mielestäni tämäkään toteamus kumoutunut millään tavalla kyseisen artikkelin perusteella?
 
Ja pankin asiantuntija katsoo tuon hinnan ihan keskihinnoista ja keskivuokrista. Se ei voi siihen ottaa mahdollisimman paskalla tuotolla, eikä mahdollisimman hyvällä tuotolla olevaa tapausta.

Jos sijoittaja lähtee pelkällä vivulla ostamaan asuntoa, niin tottakai se verautuu siihen laittamaan omaa kassavirtaa tai jos näin ei halua tehdä, etsii kohteen joka rahoittaa itse itsensä. Jos se ei sellaista löydä, jatkaa etsimistä kunnes löytää!

Taasen joku varakkaampi perhe saattaa ostaa sen asunnon vähän huonommallin tuotolla esim. jälkikasvun opiskeluita ajatellen.

Ja sitten on vain tyhmiä sijoittajia. Jotka haluaa olla vuokraloordeja ja ostaa sijoituskämpän kun muutkin ostaa ja se on ikäänkuin trendikästä. Tuotto voi jäädä joka erittäin huonoksi, mutta tällaista tämä on.

Arvopaperilehden mukana tulee muutaman kerran vuodessa se Arvoasunto -lehti. Siinä on aina näitä esimerkkejä pyöritelty pitkin Suomea. Siinä on ihan etuovesta katsottu sijoitukseen sopivia esimerkkejä ja laskettu mukaan aina yksi tyhjä kuukausi ja vuokrataso alueen keskitaso. Ihan hyviä esimerkkejä noistakin on saatu...mutta ei sitten todellakaan missään Helsinginssä, eikä minkään muunkaan kasvukeskuksen keskustassa. Eli toki riskiäkin on. Miksi sitä ei etsimällä etsien voisi saada hyvää kohdetta? Vielä jos on valmis itse sen remontoimaan asuttavaan kuntoon.
 
Timba79 sanoi:
Ja pankin asiantuntija katsoo tuon hinnan ihan keskihinnoista ja keskivuokrista. Se ei voi siihen ottaa mahdollisimman paskalla tuotolla, eikä mahdollisimman hyvällä tuotolla olevaa tapausta.

Jos sijoittaja lähtee pelkällä vivulla ostamaan asuntoa, niin tottakai se verautuu siihen laittamaan omaa kassavirtaa tai jos näin ei halua tehdä, etsii kohteen joka rahoittaa itse itsensä. Jos se ei sellaista löydä, jatkaa etsimistä kunnes löytää!

Taasen joku varakkaampi perhe saattaa ostaa sen asunnon vähän huonommallin tuotolla esim. jälkikasvun opiskeluita ajatellen.

Ja sitten on vain tyhmiä sijoittajia. Jotka haluaa olla vuokraloordeja ja ostaa sijoituskämpän kun muutkin ostaa ja se on ikäänkuin trendikästä. Tuotto voi jäädä joka erittäin huonoksi, mutta tällaista tämä on.

Arvopaperilehden mukana tulee muutaman kerran vuodessa se Arvoasunto -lehti. Siinä on aina näitä esimerkkejä pyöritelty pitkin Suomea. Siinä on ihan etuovesta katsottu sijoitukseen sopivia esimerkkejä ja laskettu mukaan aina yksi tyhjä kuukausi ja vuokrataso alueen keskitaso. Ihan hyviä esimerkkejä noistakin on saatu...mutta ei sitten todellakaan missään Helsinginssä, eikä minkään muunkaan kasvukeskuksen keskustassa. Eli toki riskiäkin on. Miksi sitä ei etsimällä etsien voisi saada hyvää kohdetta? Vielä jos on valmis itse sen remontoimaan asuttavaan kuntoon.
Click to expand...




Asioiden kuuluukin olla juuri näin. En ainakaan henkilökohtaisesti odota sitä päivää milloin asuntosijoittamisesta tulee nykyistäkin helpompaa ja tätä kautta siitä tulee trendi. Se jos joku vääristää markkinoita. Asuntosijoittamisessa kuin kaikessa muussakin sijoitustoiminnassa on voittajia ja häviäjiä. Asuntosijoittamisen nään kuitenkin helpompana sijoitusmuotona verrattuna moneen muuhun sijoitusmuotoon. Yksikään euro ei tule itsestään, mutta asuntosijoittamisessa niiden eurojen kartuttaminen on suhteellisen helppoa jos osaa pitää palikoita oikein käsissään ja omistaa pelisilmää edes hiukan. Mitään tähtitiedettä se ei todellakaan ole, mutta ehkä on ainakin omaksi edukseni ettei suurin osa ihmisistä (tätäkään) kokonaisuutta ymmärrä.
 

Latest posts

Suositut

Back
Ylös Bottom