Asunnon osto sijoitusmielessä

[Krusifiksi]

Tama on se pointti, jota monet eivat tajua tai ainakaan halua sanoa aaneen. Se, etta oman asunnon korot voi vahentaa vuokratuloista, ei mitenkaan paranna kokonaistuloja, koska samat korot voisi vahentaa joka tapauksessa palkkatuloista. Maksetaan siis vahemman veroja vuokratuloista, mutta palkkatulojen verot nousee saman verran.

Eikö oman asuntolainan korkovähennyksessä ole kuitenkin maksimi 1400/hlö? Jos itsellä on asuntolainaa 120 tuhatta ja korko on 5% olisi vuotuinen korko lyhennyksiä huomioimatta n. 6000 -> vähennettävää 28% =1680. Tällöinhän jäisi 280 euroa vähennyksiä saamatta? Vai olenko ihan pihalla?

 

[Stu]

Eikö oman asuntolainan korkovähennyksessä ole kuitenkin maksimi 1400/hlö? Jos itsellä on asuntolainaa 120 tuhatta ja korko on 5% olisi vuotuinen korko lyhennyksiä huomioimatta n. 6000 -> vähennettävää 28% =1680. Tällöinhän jäisi 280 euroa vähennyksiä saamatta? Vai olenko ihan pihalla?

Joo siina tapauksessa, etta omasta asuntolainasta menee korot tuon maksimin yli, on paaomatuloista vahentaminen kannattavampaa. Samoin tietysti silloin, kun ei ole palkkatuloja, josta voisi vahentaa.

 

[Krusifiksi]

Ok. On tässä harkinnassa ok-talo ja haluttaisi jättää nykyinen kaksio vuokralle. Velkarahoitus on vain lähelle 100 % ja jos tässä korot pomppaa kovasti muutaman vuoden sisään niin asialla on jo enemmän merkitystä. Vähemmän velkaisellehan on tosiaan sama kummasta vähentää.

 

[Wendy]

Eikö oman asuntolainan korkovähennyksessä ole kuitenkin maksimi 1400/hlö? Jos itsellä on asuntolainaa 120 tuhatta ja korko on 5% olisi vuotuinen korko lyhennyksiä huomioimatta n. 6000 -> vähennettävää 28% =1680. Tällöinhän jäisi 280 euroa vähennyksiä saamatta? Vai olenko ihan pihalla?

Jep, yhdeltä hengeltä tuo 1400 € on alijäämähyvityksen (= vähennetään ansiotuloista, ei siis "oman asuntolainan korkovähennyksen") maksimi. Mahdollinen puoliso toki saa omat 1400 € ja mahdolliset lapset lisäävät tuota maksimia.

Jos pääomatuloja ei ole ja korkoja on maksettu enemmän kuin alijäämähyvityksen maksimiin vaaditaan, ylimenevästä osasta vahvistetaan pääomatulolajin alijäämä, joka on voimassa 10 vuotta. Eli jos saisit pääomatuloja kymmenen vuoden sisällä, niistä vähennettäisiin tuo 280 €.

 

[Aleksei]

Tama on se pointti, jota monet eivat tajua tai ainakaan halua sanoa aaneen. Se, etta oman asunnon korot voi vahentaa vuokratuloista, ei mitenkaan paranna kokonaistuloja, koska samat korot voisi vahentaa joka tapauksessa palkkatuloista. Maksetaan siis vahemman veroja vuokratuloista, mutta palkkatulojen verot nousee saman verran.

Tämä ei pidä paikkaansa. Wendy onkin asiaa hiukan selvittänyt viesteissään.

No taalla ainakin yksi poikkeus, joskaan en ole kovin paljon tahan threadiin kritisoinut. Itse sijoitusasunnon omistajana en voi kuin ihmetella, miten kritiikittomasti porukka taalla kehuu asuntosijoittamista. Jos pitkalla aikavalilla sijoittaa (kuten asuntosijoittajan aina pitaisi!), ei ole mitenkaan perusteltua jattaa isoja remontteja huomiotta tuottolaskelmissa. Putkiremontti pieneenkin asuntoon lienee jotain 20 kiloeuroa, 30v valein tehtyna pyoreasti 700 euroa per vuosi kuluja. Julkisivu- ja kattoremontit ehka puolet tuosta, eli muutama satanen per vuosi. Yksikin huono vuokralainen, joka jattaa muutaman kuun vuokrat maksamatta, ja laittaa paikkoja remonttiin, voi aiheuttaa mukavat yllatykset... Esim meidan taloyhtiossa joku narkkari sammui suihkuun, ja aiheutti vesivahingon. Vakuutus ei maksanut, koska oli itse aiheutettu, ja narkkarilta ei tietenkaan koskaan mitaan saatu perittya.

En vaita, etteiko asuntosijoittaminen voisi olla ihan kannattavaa puuhaa, mutta ei siinakaan mitaan ilmaisia lounaita ole. "Helppoa, huoletonta ja varmaa" pitaa etsia jostain muualta.

Aika yläkanttiin oot kustannukset laskenut. Sitäpaitsi fiksu taloyhtiö kerää vastikkeessaan varoja mahdollisia korjauksia varten. Ei sillä, itsehän se siinäkin tapauksessa maksetaan. Meinaan vaan että vastikkeen lisäksi ei tollasia 20 tuhannen euron paukkuja oo kyllä ainakaan omien asuntojeni kanssa odotettavissa. Ei edes 30 vuoden horisontilla. Mun asuntoihin ei myöskään muuta vuokralaisia jotka jättää vuokria maksamatta ja laittaa asuntoa remonttiin siihen malliin että sillä olisi ratkaisevaa merkitystä tämän sijoitusmuodon kannattavuudelle. Ainahan tällaisia riskejä voidaan maalailla mutta pitää nyt pitää järki mukana ja todellakin miettiä miten todennäköisiä nämä skenaariot ovat ja toteutuessaankin mikä niiden todellinen vaikutus on. Vaikka nuo kaikki mainitsemasi asiat ottaisi huomioon laskelmissa, ei se silti tee asuntosijoittamisesta huonompaa vaihtoehtoa, ne on vaan välttämättömiä kuluja.

Kyllä olen edelleen sitä mieltä että asuntosijoittamista helpompaa, huolettomampaa ja varmempaa saa hakea. Ja mikään viiskymppiä korkeakorkoiselle tilille ei oikein kelpaa tähän vertailukohdaksi sillä siten on vaikea kasvattaa satojen tuhansien pääoma parissa-kolmessakymmenessä vuodessa.

 

[assis]

Tama on se pointti, jota monet eivat tajua tai ainakaan halua sanoa aaneen. Se, etta oman asunnon korot voi vahentaa vuokratuloista, ei mitenkaan paranna kokonaistuloja, koska samat korot voisi vahentaa joka tapauksessa palkkatuloista. Maksetaan siis vahemman veroja vuokratuloista, mutta palkkatulojen verot nousee saman verran.

Eikö oman asuntolainan korkovähennyksessä ole kuitenkin maksimi 1400/hlö? Jos itsellä on asuntolainaa 120 tuhatta ja korko on 5% olisi vuotuinen korko lyhennyksiä huomioimatta n. 6000 -> vähennettävää 28% =1680. Tällöinhän jäisi 280 euroa vähennyksiä saamatta? Vai olenko ihan pihalla?

Palkkatuloista voi vähentää vain 28% koroista, mutta pääomatuloista voi vähentää korot vaikka kokonaisuudessaan, jos pääomatuloja on riittävästi.

Jos pidetään tuo krusifiksin esimerkki ja tyypillä olisi sijoitusasunto, josta olisi puhdasta tuloa 400e/kk eli 4800e/v, josta menisi veroa 4800*0,28=1344e. Tämän saa vähentää asuntolainan koroista, jolloin korkoja jää 600-1344=4656e. Tästä kyseinen henkilö saa lisäksi vähentää 28% eli 1303e palkkatulojen veroista.

Vuoden verosäästö
a)ilman sijoitusasuntoa 1400e (maksimimäärä)
b)sijoitusasunnon kanssa 2647e.

Tässä tapauksessa vuokratuloista ei tarvinnut siis maksaa lainkaan veroa, ja lisäksi palkkatulojen veroista sai vähentää edelleen lähes maksimisumman. Ellen ole ihan hakoteillä, nykyinen korkohyvityskuvio suosii aika rankasta niitä, joilla on pääomatuloa.

 

[bear]

Palkkatuloista voi vähentää vain 28% koroista, mutta pääomatuloista voi vähentää korot vaikka kokonaisuudessaan, jos pääomatuloja on riittävästi.

Jos pidetään tuo krusifiksin esimerkki ja tyypillä olisi sijoitusasunto, josta olisi puhdasta tuloa 400e/kk eli 4800e/v, josta menisi veroa 4800*0,28=1344e. Tämän saa vähentää asuntolainan koroista, jolloin korkoja jää 600-1344=4656e. Tästä kyseinen henkilö saa lisäksi vähentää 28% eli 1303e palkkatulojen veroista.

Vuoden verosäästö
a)ilman sijoitusasuntoa 1400e (maksimimäärä)
b)sijoitusasunnon kanssa 2647e.

Tässä tapauksessa vuokratuloista ei tarvinnut siis maksaa lainkaan veroa, ja lisäksi palkkatulojen veroista sai vähentää edelleen lähes maksimisumman. Ellen ole ihan hakoteillä, nykyinen korkohyvityskuvio suosii aika rankasta niitä, joilla on pääomatuloa.

Oon ollu siinä uskossa, että jos sulla on esim. 5k pääomatuloja, ja asuntolainan korot vaikka 3k, niin saat vähentää 5k-3k. Siten maksasit 2k:sta veroja sen 28%. Eli tossa sun tapauksessa lopputulos ois aikalailla sama, mutta realistisemmilla summilla laskettuna ei.

 

[assis]

Oon ollu siinä uskossa, että jos sulla on esim. 5k pääomatuloja, ja asuntolainan korot vaikka 3k, niin saat vähentää 5k-3k. Siten maksasit 2k:sta veroja sen 28%. Eli tossa sun tapauksessa lopputulos ois aikalailla sama, mutta realistisemmilla summilla laskettuna ei.

Oot oikeessa, mulla oli joku ajatushäiriö.

 

[Wendy]

Jos pidetään tuo krusifiksin esimerkki ja tyypillä olisi sijoitusasunto, josta olisi puhdasta tuloa 400e/kk eli 4800e/v, josta menisi veroa 4800*0,28=1344e. Tämän saa vähentää asuntolainan koroista, jolloin korkoja jää 6000-1344=4656e. Tästä kyseinen henkilö saa lisäksi vähentää 28% eli 1303e palkkatulojen veroista.

Oot oikeessa, mulla oli joku ajatushäiriö.

Se ajatushärö tuli siitä, että laskit ensin pääomatuloverot jotka vähensit koroista.

Oikeastihan maksetut korot vähennetään pääomatuloista, kuten muutkin vähennyskelpoiset tulonhankkimismenot (vastikkeet, remontit jne). Jos tuon jälkeen jää verotettavaa pääomatuloa, siitä maksetaan veroa 28 %.

Alijäämähyvitys taas pienentää suoraan maksettavaa ansiotuloveroa.

 

[assis]

Monimutkaisten laskelmien jälkeen päädyin tällaisiin tuloksiin.
palkkatulo 30000e
laina 100000, korko 3,0% = 3000e
velattoman sijoitusasunnon vuokratulo 4800e

Vero-% ja nettotulot, kun ihmisellä
22,0% 23409e, kun pelkkä palkkatulo
19,5% 24248e, kun palkka ja asuntolaina (todellisuudessa maksaa korkoja 2161e)
26,5% 25521e, kun palkka ja sijoitusasunto
24,0% 27201e, kun palkka, asuntolaina ja sijoitusasunto (todellisuudessa maksaa korkoja 1320e)

Käytin apuna vero.fi veroprosenttilaskuria, josta laskin verot kullekin vaihtoehdolle. Oletuksena jyväskyläläinen, lapseton luterilainen. Pyöristysvirheitä on loppulukemissa enintään euron. Pääomatulot ovat siis kannattava vähennyskeino asuntovelallisille, vaikka vuokratulot veroprosenttia nostavatkin.

 

[Stu]

Monimutkaisten laskelmien jälkeen päädyin tällaisiin tuloksiin.
palkkatulo 30000e
laina 100000, korko 3,0% = 3000e
velattoman sijoitusasunnon vuokratulo 4800e

Vero-% ja nettotulot, kun ihmisellä
22,0% 23409e, kun pelkkä palkkatulo
19,5% 24248e, kun palkka ja asuntolaina (todellisuudessa maksaa korkoja 2161e)
26,5% 25521e, kun palkka ja sijoitusasunto
24,0% 27201e, kun palkka, asuntolaina ja sijoitusasunto (todellisuudessa maksaa korkoja 1320e)

Käytin apuna vero.fi veroprosenttilaskuria, josta laskin verot kullekin vaihtoehdolle. Oletuksena jyväskyläläinen, lapseton luterilainen. Pyöristysvirheitä on loppulukemissa enintään euron. Pääomatulot ovat siis kannattava vähennyskeino asuntovelallisille, vaikka vuokratulot veroprosenttia nostavatkin.

Eli normaalin palkkatulon paalle laitetaan +4800EUR vuokratuloja, ja kateen jaa vain +2112EUR. Ilman laskuriakin nakee, etta jotain on pielessa. Paaomatuloista pitaisi jaada 72% kateen.

 

[assis]

Eli normaalin palkkatulon paalle laitetaan +4800EUR vuokratuloja, ja kateen jaa vain +2112EUR. Ilman laskuriakin nakee, etta jotain on pielessa. Paaomatuloista pitaisi jaada 72% kateen.

Hmm. Laskin nuo uudestaan, enkä keksi missä vika. Laskin veron euromäärät kullekin vaihtoehdolle ja vähensin sen vuosituloista.

30000e, verot 6591e, jää 23409e.
30000 plus vuokratulot 4800, verot 7935, 26865e. Ok, laskin tän väärin alkuperäisessä. Väärän tuloksen sain vähentämällä kaikki verot ansiotuloista ja lisäämällä erotukseen 4800*0,72.

(30000+4800)-7935= 26865.
(30000-7935)+4800*0,72=25521.

En ole tarpeeksi hyvä matikassa ymmärtääkseni, miksi jälkimmäinen kaava antaa väärän tuloksen. Mä luovutan!!!

 

[modified]

Ainakin siinä mennään väärin jos lasketaan vuokratulot mukaan ansiotuloon. Ne ei ole ansiotuloa vaan pääomatuloa.

 

[assis]

Ainakin siinä mennään väärin jos lasketaan vuokratulot mukaan ansiotuloon. Ne ei ole ansiotuloa vaan pääomatuloa.

Mutta jos mä vaan vähennän ansiotuloista kokonaisveromäärän ja lisään siihen sen verran, kun pitäisi pääomatuloja tulla puhtaana käteen... Niin miksi siitä tulee eri tulos kuin jos ynnään kaikki tulot yhteen ja vähennän niistä kokonaisveromäärän???

Edit: ja nuo veromäärät on siis laskettu vero.fi laskurissa ja siellä eritelty vuokratulot.

 

[Aleksei]

Mul on niin paljon velkaa et kaikki pääomatuloverot kuittaantuu koroilla. Tätä lähestymistapaa en kuitenkaan suosittelis ihan kaikille.

 

[Mou]

(30000+4800)-7935= 26865.
(30000-7935)+4800*0,72=25521.

En ole tarpeeksi hyvä matikassa ymmärtääkseni, miksi jälkimmäinen kaava antaa väärän tuloksen. Mä luovutan!!!

Sä vähennät tuossa pääomatulojen verot kahteen kertaan. Ensimmäisen kerran lisäämällä 0,28*4800 = 1344 kokonaisveroihin ja toisen kerran laskemalla pääomatulot palkkatulojen päälle vain nettona.

Pitäisi olla siis palkkatulot nettona 23409 € + pääomatulot nettona 0,72*4800 = 3456 € = 26865

 

[hkasi]

Mul on niin paljon velkaa et kaikki pääomatuloverot kuittaantuu koroilla. Tätä lähestymistapaa en kuitenkaan suosittelis ihan kaikille.

Sama vika.

Vaikka mikäs hätä tässä, kun tässä kuussa päästiin alle 400 tonnin velkapääomaan. :dance:

 

[Krusifiksi]

Minkälaisiin korkoihin hkasi ja Aleksei olette varautuneet? Haluttaisi itsekin jättää nykyinen asunto vuokralle, mutta vähän mietityttää pitkät laina-ajat ja niiden mukanaan tuomat korkokulut. 400 tuhattakin on kuitenkin aikainen koronkerääjä jos mennään yli 6% korkoihin.

 

[hkasi]

Kipuraja kulkee jossakin 7 %:ssa.

Ei senkään jälkeen mihinkään tärviölle jouduta, vaan sitten mietitään, että mitä tehdään.

Vaihtoehtoja on kaiketi siinä vaiheessa vuokrien korottaminen, maksuajan pidentäminen, jonkun huoneiston realisoiminen tai sitten myydään metsää. Tällä hetkellä lyhennetään lainoja sellaiseen tahtiin, että saadaan puskuria korkojen nousua vastaan.

Nyt kevään ja kesän mittaan on tarkoitus ryhtyä kyselemään osalle lainoja kiinteitä korkoja. Tällä hetkellä kaikki lainat 1 kk:n euriborissa.

Nykyinen maksuohjelma on laskettu 6 %:n koroille, jolloin paletti toimii sijoitusasuntojen osalta plusmiinus nollana, joten nyt yli jäävä jäävä laitetaan ylimääräisiin lyhennyksiin.

 

[ossipena]

Mä en ainakaan mitenkään hyökkäävällä taktiikalla puolusta asuntosijoittamista. Pohdin vain omien sijoitusasuntojeni kautta asuntoa säästämismuotona niinkuin tässä topicissa tehdään enkä näe siinä fiksusti tehtynä juuri minkäänlaista riskiä. Ei tartte tehdä kummoisiakaan riskianalyysejä. Kunhan katsoo että asunto on fiksulta alueelta ja pystyy selviytymään lainanhoitokuluista myös korkeiden korkojen aikana sekä aikana jolloin asunto ei ole vuokrattuna (mitä omissa asunnoissani ei ole ollut päivääkään). En ymmärrä miten isojen firmojen talousnerojen tulosarviot vaikuttaa sijoitusasunnosta tehtävään riskianalyysiin. Kyllä tää homma mun mielestä pyörii ihan hyvin uskon varassa. Uskon että opiskelijat jatkossakin tarvitsevat asunnon. Jos nykyiset vuokralaiset päättää lähteä niin tulijoita on jonoksi ja siinä yhteydessä on aina hyvä vähän nostaa vuokraakin niin ei tartte nykyisiä vuokralaisia harmistuttaa korotuksilla.

Heittäisinkin vastineen. Mä väitän että henkilöt jotka kritisoi asuntosijoittamista tai asuntosijoittajia siitä etteivät he ota kaikkia riskejä huomioon eivät itse omista sijoitusasuntoa syystä tai toisesta vaikka ehkä haluaisivatkin.

EDIT: Tomppa on siis toki oikeassa sijoittamisen matematiikassa mutta käytännön kanssa noilla faktoilla on aika vähän tekemistä. Siis siinä tapauksessa kun yksityisellä henkilöllä on sijoitusasuntoja yksi tai kaksi.

Vieläkin näyttää jatkuvan tuo agressiivinen oman kannan puolustaminen ja ilman mitään kunnon perusteita.

Ensinnäkin talousnerovertaus: elä ota mitään itsestäänselvyytenä. Joka toimi eilen ei välttämättä toimi huomenna.

Ongelmana sulla on se, ettet osaa hahmottaa kaikkia riskejä. Kyllä, niiden todennäköisyydet on mitättömän pieniä mutta ovat silti mahdollisia toteutua.

Käytännössä selostamasi malli toimii niin kauan kun mitään yllättävää (nyt ei puhuta yksittäisen vuokrakämpän vaan koko maan tasolla) ei tule eteen. Kannattaa pitää mielessä että tälläkin hetkellä on jo mahdollista että esimerkiksi yliopisto menee konkurssiin.

Olen harkinnut asuntosijoittamista, mutta tullut siihen tulokseen että 51-100% velkavivun kanssa sijoitettaessa riskit ovat aivan liian suuret suhteessa oletettuun tuottoon. Mieluummin toistaiseksi pysyttelen käteisessä ja tulevaisuudessa kyttään vain osakkeita kunnes tulee paineita vaihtaa asuntoa. Siinä vaiheessa alkaa olla ajankohtaista alle 50% vivulla lähteä ehkä mukaan asuntosijoittamiseen.

Kyllä, missaan rahavirtoja jne mutta vivutettujen asuntojen worst case scenarioiden mahdollinen toteutuminen painaa vaa'assa liikaa. Eli suurin todennäköisyys on sille, että kaikki menee hyvin. Mutta kuitenkin mahdollisuus epätodellisiinkin tapahtumiin pysyy silti maailmassa.

Ja oikeasti joku kateuskortti :D Omg omg omg!!