Asunnon osto sijoitusmielessä

[Kutteri]

Kysymyksiä, kaikki saa vastata:

Jos sijoitusrahaa olisi noin 300 000€, mihin sijoittaisitte?

1) paljon pieniä yksiöitä.
2) kaksioita tai isompia
3)omakotitalo
4) metsää
5) osakkeita
6) jotain muuta, mitä?

Vastaukseen perusteluja ja tarkempaa nointietoa monellako rahalla mitäkin hommaisi ja mitkä olisivat tuotto-odotukset.

Aluksi ostaisin joko kultaa tai jättäisin rahat "lojumaan" korkotilille. Odottaisin pois alta tulevan korjausliikkeen pörsseistä ja iskisin rahat kiinni "varmoihin" yrityksiin, kuten energiateollisuuteen, lääketeollisuuteen, sotateollisuuteen, jne. Siellä ne sitten lepäilisivät kunnes saadaan Suomen asuntomarkkinoilla todellinen korjausliike alaspäin (parin vuoden sisään?). Jos sijoitukset olisivat menneet kaavailujen mukaan pitäisi olla pääomaa vähän päälle puoli miltsiä joilla saisikin ostetuksi itselle mukavan isohkon kämpän ja pari yksiötä joita voisi vuokrata siinä sivussa ja käydä päivätöissä siinä sivussa aina kun siltä tuntuisi.

Ei olisi yhtään hassumpi suunnitelma loppu elämälle. Pitäisi tosin jostain ensin saada tuo 300 000, joilla pelailla.

 

[Jami2003]

Ei olisi yhtään hassumpi suunnitelma loppu elämälle. Pitäisi tosin jostain ensin saada tuo 300 000, joilla pelailla.

Jos oot noin varma että saat 300 tEur poikimaan parissa vuodessa 500 tEur niin näillä lainan koroillahan sun kannattaa käydä hakemassa alkusumma pankista :D

 

[hookoo]

Elämisen laatuun voi myös vähän sijoittaa. 2 yksiötä ja 50t osakkeisiin. Loput vaan määräaikaistileille makoilemaan.

Helpottaa pirusti elämistä kun tietää selviävänsä isostakin mahalaskusta. Koko rahan sijoittaminen ja niiden sijoitusten päällä piereskeleminen on aika hurjaa hommaa kun lusikka lentää nurkkaan just silloin kun sitä vähiten odottaa.

Tuottoa tulee kun käy töissä. Joka kuun 15 tai 30 päivä irtoaa sopiva könttä elämiseen.

EDIT: ja jälikasvulle kannattaa kans järkätä jonkinlainen pääoma, kai jos semmosta on? Tosin tapansa kullakin.

 

[Timba79]

Aluksi ostaisin joko kultaa tai jättäisin rahat "lojumaan" korkotilille. Odottaisin pois alta tulevan korjausliikkeen pörsseistä ja iskisin rahat kiinni "varmoihin" yrityksiin, kuten energiateollisuuteen, lääketeollisuuteen, sotateollisuuteen, jne. Siellä ne sitten lepäilisivät kunnes saadaan Suomen asuntomarkkinoilla todellinen korjausliike alaspäin (parin vuoden sisään?). Jos sijoitukset olisivat menneet kaavailujen mukaan pitäisi olla pääomaa vähän päälle puoli miltsiä joilla saisikin ostetuksi itselle mukavan isohkon kämpän ja pari yksiötä joita voisi vuokrata siinä sivussa ja käydä päivätöissä siinä sivussa aina kun siltä tuntuisi.

Ei olisi yhtään hassumpi suunnitelma loppu elämälle. Pitäisi tosin jostain ensin saada tuo 300 000, joilla pelailla.

Että meinasit ihan kuplahintaista kultaa ostaa? Paperina vai ihan fyysisesti? Ja jos fyysisesti, niin ootko tutkinut paljonko joudut maksaan välityspalkkioita tosta lystistä?

Jos siis olet sitä mieltä, että osakkeet korjaa alaspäin, niin miksi kulta ei sitä tekisi?

 

[Kutteri]

Että meinasit ihan kuplahintaista kultaa ostaa? Paperina vai ihan fyysisesti? Ja jos fyysisesti, niin ootko tutkinut paljonko joudut maksaan välityspalkkioita tosta lystistä?

Jos siis olet sitä mieltä, että osakkeet korjaa alaspäin, niin miksi kulta ei sitä tekisi?

Onhan siinä kullassakin toki pientä kuplaa, mutta uskon kullan olevan kuitenkin ihan hyvä sijoitus siksi aikaa, kun pörssit sukeltavat. Voi toki olla, että fiksumpaa olisi lepuuttaa rahoja tilillä sen aikaa. Varmaan sitä olisi pakko ostaa sekä fyysisenä, että papruna. Ei ne välityspalkkiot ihan päättömiä ole.

Pörssien sukeltaessa käteinen on usein kunkku, mutta en menisi vannomaan, että luottamus valuuttoihin on enää samalla tasolla mitä ennen. Pianhan me näemme miten käy

 

[Robertto]

Että meinasit ihan kuplahintaista kultaa ostaa? Paperina vai ihan fyysisesti? Ja jos fyysisesti, niin ootko tutkinut paljonko joudut maksaan välityspalkkioita tosta lystistä?

Jos siis olet sitä mieltä, että osakkeet korjaa alaspäin, niin miksi kulta ei sitä tekisi?

Kyllä itsekin tässä taloustilanteessa lähtisin mieluummin osakemarkkinoita katsomaan kuin kultaa hamstraamaan. Kullan hinta on tullut ylös jatkuvasti ja vielä kovemmalla tahdilla nyt taantuman aikaan.

Realistisesti en nää kullan hinnankaan tippuvan tulevaisuudessa, mutta jos puhutaan tuotosta ja katsotaan 5-10 vuoden päähän, niin kyllä kovemmat tuotto-odotukset tulevat osakemarkkinoilta kuin fyysisestä kullasta.

Jos haluaa säilyttää rahansa jonkin maailmanlaajuisen talouskatastrofin varalta, kannattaa ostaa kultaa. Jos haluaa rahoilleen myös tuottoa, niin kääntyisin osakkeiden puoleen. Ennen taantumaa kultaan sijoittaneet tekivät suhteellisen hyvän tilin, mutta nyt aletaan olla siinä pisteessä että markkinat rauhoittuvat muuallakin ja näin myös kullan hintakehitys tasaantuu.

 

[Kutteri]

Jos oot noin varma että saat 300 tEur poikimaan parissa vuodessa 500 tEur niin näillä lainan koroillahan sun kannattaa käydä hakemassa alkusumma pankista :D

A) Ei mulle tollasta lainaa kukaan myöntäis
B) En kai mä nyt varma asiasta voi olla. Muutenhan mä sijoittaisin elääkseni
C) Ei ne lainojen korot ole pohjalla enää kauaa

 

[Timba79]

Onhan siinä kullassakin toki pientä kuplaa, mutta uskon kullan olevan kuitenkin ihan hyvä sijoitus siksi aikaa, kun pörssit sukeltavat. Voi toki olla, että fiksumpaa olisi lepuuttaa rahoja tilillä sen aikaa. Varmaan sitä olisi pakko ostaa sekä fyysisenä, että papruna. Ei ne välityspalkkiot ihan päättömiä ole.

Pörssien sukeltaessa käteinen on usein kunkku, mutta en menisi vannomaan, että luottamus valuuttoihin on enää samalla tasolla mitä ennen. Pianhan me näemme miten käy

No miksi ne pörssit tulee sukeltamaan?

Ja jos kerran olet varma sukelluksesta, niin Ruotsin puolella on ainkin joku ETF jolla voi veikata tän puolesta, XACT-Bear tai joku vastaava. En ole käyttänyt, joten en tiedä tarkemmin nimeä. Mutta siis tuo nousee kun indeksi laskee. Ei tohon sentään koko omaisuutta tartte pistää, mutta kannattaa siivu laittaa jos kovin vahva näkemys on.

 

[teri]

Hyvää keskustelua sijoituskämpistä....

 

[jarre55]

Jaa-a. Mä varmaankin ostasin suurinpiirtein koko rahalla osakkeita. Sijoitusyksiötkin ois ihan jees, mutta en mä ainakaan tähän hintaan ja tuottoon ostaisi ainuttakaan. Tietty voi löytää helmen, esim. ostamalla kunnon pintarempan tarpeessa olevan ja pistämällä sen kuntoon ja vuokralle. Mutta pääsääntöisesti pienten kämppien tuotton aikalailla surkea nyt.

.

Homman nimi on se, että myy noin 10 v.päästä.

10 vuodessa kertynyt vuokratulo+myyntivoitto on ihan ok kokonaistuotto.

 

[Timba79]

Hyvää keskustelua sijoituskämpistä....

Joo, olet oikeassa.

Eli jatketaan noista muista sijoitusmuodoista jaarittelua tossa laajassa sijoitusketjussa. Kullasta voi toki joku perustaa vaikka oman tredin jos siltä tuntuu.

Pidetään tämä keskustelu taas vastedes asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa.

 

[Timba79]

Homman nimi on se, että myy noin 10 v.päästä.

10 vuodessa kertynyt vuokratulo+myyntivoitto on ihan ok kokonaistuotto.

Minä nyt en laskisin sen varaan yhtään, että seuraavan 10 vuoden aikana saa mitään varsinaista myyntivoittoa. Inflaationverran arvo voi hyvällä tuurilla nousta ja sitten maksellaankin inflaatiosta veroja.

Ja jos vuokratuotto jää johonkin 5% ja alle, niin itse en ainakaan rupeaisi.

Tottakai jos löytää loistokohteen kannattaa tilaisuuteen tarttua. Vaan näitä "asuntosijoittajia" nyt on joka oksalla ja kaikille tuskin tulee mitään kovin ruusuisia tuottoja näkymään. Muotia tuntuu olevan nyt sijoittaa yksiöihin ja kaksiohin ja sen kyllä hintatasossa huomaa.

Mahtaskohan kysyntää olla vähän isommilla asunnoilla? Luulisi saavan pidempiaikasen vuokralaisenkin. Esim. johonkin hyvänkokoseen kolmioon mahtuu jo lapsiperhe tai vaikka vanhempi pariskunta joka on jo luopunut omakotitalosta. Harva varmaan kaksioon muuttaa tuollaisista, sillä usein on esim. lastenlapsia jotka käy yökylässä yms.

 

[Kalju]

Minä nyt en laskisin sen varaan yhtään, että seuraavan 10 vuoden aikana saa mitään varsinaista myyntivoittoa. Inflaationverran arvo voi hyvällä tuurilla nousta ja sitten maksellaankin inflaatiosta veroja.

Ja jos vuokratuotto jää johonkin 5% ja alle, niin itse en ainakaan rupeaisi.

Tottakai jos löytää loistokohteen kannattaa tilaisuuteen tarttua. Vaan näitä "asuntosijoittajia" nyt on joka oksalla ja kaikille tuskin tulee mitään kovin ruusuisia tuottoja näkymään. Muotia tuntuu olevan nyt sijoittaa yksiöihin ja kaksiohin ja sen kyllä hintatasossa huomaa.

Mahtaskohan kysyntää olla vähän isommilla asunnoilla? Luulisi saavan pidempiaikasen vuokralaisenkin. Esim. johonkin hyvänkokoseen kolmioon mahtuu jo lapsiperhe tai vaikka vanhempi pariskunta joka on jo luopunut omakotitalosta. Harva varmaan kaksioon muuttaa tuollaisista, sillä usein on esim. lastenlapsia jotka käy yökylässä yms.

Mutta jos lasket omalle pääomalle sen tuoton, sijoitetulle pääomalle? Jos esim ostat 100% velalla, niin että käytät nykyistä omistusasuntoa vakuutena. Ja jos laitat vaikka itse 100 e kuukaudes, jolla hoidat hoitovastikkeen ja vuokra kattaa kokonaan sekä koron että lyhennyksen. Ja vuokra on esim 600 e kuukaudes. Mun mielestä toi on hyvä yhtälö. Jätetään arvon nousu odotus pois, vaikka se onkin todennäköinen. Joka kuukausi laina lyhenee vaikkapa 300 euroa, niin silloinhan sun itse laittama 100 euroa muuttuu joka kuukausi 400 euroksi jos halutaan näin ajatella.

Entäs sit kun joillain ei mene senttiäkään omaa rahaa kuukaudes, sekä vastike, lyhennys, että korko hoituu vuokralla, ja nykyisellä korkotasolla taitaa toi yhtälö jättääkkin rahaa kuukaudes tilille. Ja alunperinkin asuntoihin on laitettu omaa rahaa 0 euroa. Mikä sillon on oman pääoman tuotto?

Isot perheasunnot on harvoin toimivia sijoituskohteita. Joskus kyllä, mutta monesti vuokratulo suhteessa ostohintaan on niin paljon huonompi.

Jos yhtälön haluis joku yksin asuva optimoida, niin alkais ostaa 2 vuoden välein asuntoja, ja asuis jokaisessa aina sen 2 vuotta. Sit JOS joskus haluaa myydä niitä pois niin vero olis sit 0%. Itsellä yksi asunto tällä tavoin pakassa ja on selvää että jos joskus haluan jonkun asunnon noista myydä niin se on juurikin tuo kyseinen asunto.

 

[Zimpanssi]

Onko muuten jossain tilastoa/arviota, josta näkisi kuinka paljon menee euroja korjauksiin vaikkapa -80 luvulla rakennettuun asuntoon seuraavan 20 vuoden aikana? Esim. 2000 euroa neliö? Kuulostaisiko se ihan ihmeelliseltä, jos menisi 30 neliön asuntoon 60 000 euroa julkisivu, putki yms remppoihin tyypillisenä laina-aikana?

 

[Timba79]

Mutta jos lasket omalle pääomalle sen tuoton, sijoitetulle pääomalle? Jos esim ostat 100% velalla, niin että käytät nykyistä omistusasuntoa vakuutena. Ja jos laitat vaikka itse 100 e kuukaudes, jolla hoidat hoitovastikkeen ja vuokra kattaa kokonaan sekä koron että lyhennyksen. Ja vuokra on esim 600 e kuukaudes. Mun mielestä toi on hyvä yhtälö. Jätetään arvon nousu odotus pois, vaikka se onkin todennäköinen. Joka kuukausi laina lyhenee vaikkapa 300 euroa, niin silloinhan sun itse laittama 100 euroa muuttuu joka kuukausi 400 euroksi jos halutaan näin ajatella.

Entäs sit kun joillain ei mene senttiäkään omaa rahaa kuukaudes, sekä vastike, lyhennys, että korko hoituu vuokralla, ja nykyisellä korkotasolla taitaa toi yhtälö jättääkkin rahaa kuukaudes tilille. Ja alunperinkin asuntoihin on laitettu omaa rahaa 0 euroa. Mikä sillon on oman pääoman tuotto?

Isot perheasunnot on harvoin toimivia sijoituskohteita. Joskus kyllä, mutta monesti vuokratulo suhteessa ostohintaan on niin paljon huonompi.

Jos yhtälön haluis joku yksin asuva optimoida, niin alkais ostaa 2 vuoden välein asuntoja, ja asuis jokaisessa aina sen 2 vuotta. Sit JOS joskus haluaa myydä niitä pois niin vero olis sit 0%. Itsellä yksi asunto tällä tavoin pakassa ja on selvää että jos joskus haluan jonkun asunnon noista myydä niin se on juurikin tuo kyseinen asunto.

Näinhän tämä menee. valitettavasti vain ei tahdo tällaisia löytyä. Tai tietty kun mennään pois niiltä hyviltä paikoilta, niin vuokralainen sisässä tämä toimii, m uttatuotto on äkkiä syöty kun tulee tyhjää kuukautta, putkiremppaa, julkisuvuremppaa yms.

Usein noissa laskelmissa muistetaan mainita tuo optimitilanteen tuotto. Mutta entäs sitten nuo ylimääräset kuluerät? Saatko nostettua vuokraa julkisivurempan kulujen verran? Tuskin. Putkiremppa ehkä eri juttu, mutta siinä menee helkposti pitkän ajan vuokratuotot kun ei kukaan täyspäinen vuokralainen maksa täyttä hintaa remppa-ajalta, jos nyt asunnossa edes pystyy silloin asumaan.

Pitäisi siis löytää suht tuore kohde, kohtuu hyvältä paikalta ja kohtuu hintaan. Kaksi ensimmäistä onnistuu helposti, mutta homman tuhoaa tuo viimeinen kohta. Ainakin Jyväskylässä ja aivan varmasti myös esim. Helsingissä. Tottakai voi löytää helmiä, mutta näitä ei jokaiselle riitä ja monesti vaatii että on oikeassa paikassa oikeaan aikaa, eli tuuria.

Vivuttaa voi muutakin kuin asuntoja, eikä se riski ole käytännössä sen suurempi, paitsi pankin mielestä.

 

[Jami2003]

Eräs tuttava jutteli että paras sijoituskohde kiinteistöissä on autotallit (juurikin Jyväskylässä). On kuulemma haalinut niitä useamman ja siinä sijoitetun pääoman tuottoprosentti huitelee korkeammalla johtuen pienestä sijoituksesta. En tiedä sitten pitääkö paikkansa...

 

[jarre55]

Minä nyt en laskisin sen varaan yhtään, että seuraavan 10 vuoden aikana saa mitään varsinaista myyntivoittoa. Inflaationverran arvo voi hyvällä tuurilla nousta ja sitten maksellaankin inflaatiosta veroja.

Ja jos vuokratuotto jää johonkin 5% ja alle, niin itse en ainakaan rupeaisi.

Tottakai jos löytää loistokohteen kannattaa tilaisuuteen tarttua. Vaan näitä "asuntosijoittajia" nyt on joka oksalla ja kaikille tuskin tulee mitään kovin ruusuisia tuottoja näkymään. Muotia tuntuu olevan nyt sijoittaa yksiöihin ja kaksiohin ja sen kyllä hintatasossa huomaa.

Mahtaskohan kysyntää olla vähän isommilla asunnoilla? Luulisi saavan pidempiaikasen vuokralaisenkin. Esim. johonkin hyvänkokoseen kolmioon mahtuu jo lapsiperhe tai vaikka vanhempi pariskunta joka on jo luopunut omakotitalosta. Harva varmaan kaksioon muuttaa tuollaisista, sillä usein on esim. lastenlapsia jotka käy yökylässä yms.

5-8% tulee olemaan reaalituotto/vuosi. Näin se on itellä mennyt, ekan sijoituskämpän ostin 1982, toistaiseksi viimeinen ostoni on tältä vuodelta. Mulla on tällä hetkellä 8 sij.asuntoa.

Arvo tulee nousemaan kyllä pitkäsääs juoksussa, mihinkäs se suunta muuttuisi?

kannattaa miettiä alue tarkkaan ennen ostoa. Esim. tällä hetkellä Turusta ei kannata ostaa, mutta kaarinasta ja Paraisilta kyllä. Sinnepäin väestön muuttoliike vie.

Vähän funtsii hommaa ja hoitaa rahoituksen kuntoon, niin vakaa tuotto odottaa pitkäjännitteistä sijoittajaa.

 

[Timba79]

Eräs tuttava jutteli että paras sijoituskohde kiinteistöissä on autotallit (juurikin Jyväskylässä). On kuulemma haalinut niitä useamman ja siinä sijoitetun pääoman tuottoprosentti huitelee korkeammalla johtuen pienestä sijoituksesta. En tiedä sitten pitääkö paikkansa...

Oli tästä joskus juttukin muistaakseni Arvopaperissa. Eli kyllä tuo paikkansa pitää, tai on ainakin pitänyt.

 

[Zimpanssi]

kannattaa miettiä alue tarkkaan ennen ostoa. Esim. tällä hetkellä Turusta ei kannata ostaa, mutta kaarinasta ja Paraisilta kyllä. Sinnepäin väestön muuttoliike vie.

Entäpä kun moottoritie jatketaan Mynämäkeen asti? Tuleeko Nousiaset, Maskut yms kiinnostaviksi?

 

[jarre55]

Entäpä kun moottoritie jatketaan Mynämäkeen asti? Tuleeko Nousiaset, Maskut yms kiinnostaviksi?

Aivan varmasti. Mutta aikaa kulunee +- 8 vuotta. Mut nyt ne on vielä halpoja.

varsinkin tonttimaa.