Asunnon osto sijoitusmielessä

[Jepu]

Eipä mekään mitenkään mainittavasti edukkaammin saatu asuntoamme, kun nyt ostettiin. Tokihan olis voinut odotella hetken, mutta on itsestä riippumattomista syistä pakko muuttaa asap, ja asuntokin oli aivan unelma, niin pakkohan se oli ostaa pois.

Ei nyt ihan sijoitusmielessä ostettu, mutta noihin hintoihin kommentoiden vain

 

[Huppe]

Hieman uutista tähän liittyen:

Syrjintäkielto ulottuu sijoitusasunnon vuokraamiseen

julkaistu eilen klo 14:42, päivitetty eilen klo 14:48

Yhdenvertaisuuslaki laajenee maaliskuussa myös yksityishenkilöiden välisiin suhteisiin, yhtenä keskeisenä lain soveltamisalana tulee olemaan asuminen. Jatkossa etninen alkuperä ei esimerkiksi saa olla perusteena sijoitusasunnon vuokralaista valittaessa.

Lain ulkopuolelle jää vain yksityis- ja perhe-elämän piiriin kuuluvat oikeustoimet. Omassa käytössä olevan asunnon tai mökin saa jatkossakin myydä tai vuokrata kenelle haluaa.

Vuonna 2004 voimaan tulleen lain mukaan syrjintäkielto koskee ammatin tai elinkeinon harjoittamiseen liittyvään hyödykkeiden tarjoamiseen yleisölle. Lainmuutokseen päädyttiin, koska Euroopan komission lausunnon mukaan laki ei vastannut riittävästi EU:n syrjintädirektiivin tavoitteita.

Laki vastaa kuitenkin myös vuokramarkkinoiden tilanteeseen.

- Vähemmistöryhmien edustajien mukaan vuokralaisvalinnoissa on ollut ongelmia, ja lakiuudistustakin on jo arvosteltu turhan suppeaksi, oikeusministeriön lainsäädäntöneuvos Marjo Lahelma kertoo.

Presidentti Tarja Halonen vahvistaa lainmuutoksen perjantaina.

http://www.yle.fi/uutiset/kotimaa/2...tuu_sijoitusasunnon_vuokraamiseen_558042.html

Halla-Ahon mietelmät:
http://www.halla-aho.com/scripta/vuokralaisen_valinnasta.html

Sekä keskustelua aiheesta:
http://hommaforum.org/index.php?topic=2379.msg34113#msg34113

Nuo vuokralaisen valinnassa tapahtuvat syrjintätapaukset nimittäin ratkaistaan Syrjintälautakunnassa, jossa vallitsee ihan oikeasti käännetty todistustaakka.

Syrjintälautakunnassa syrjinnästä syytetyn on todistettava, että mitään syrjintää ei ole tapahtunut. Syrjintälautakuntaan valittanut on oletusarvoisesti oikeassa.

Siis:Jos joudut Syrjintälautakunnan kuultavaksi, olet oletusarvoisesti syyllinen. Pelkkä epäily riittää.

käytännössähän tuo tarkoittaa sitä että vaikka et vuokraisi asuntoasi työttömälle rikollisen taustan omaavalle, vaikkapa nyt Somalille, hän voi tehdä valituksen ja vuokranantajana sinä olet defaulttina syyllinen ja joudut itse todistamaan syyttömyytesi.

Hyvä Tavja, tänään vielä nimi paperiin ja se on siinä!
Valitan osaltani sitä että maahanmuuttaja-keskustelu tuodaan tähän(kin) threadiin, mutta minkäs mahdat, tuntuvat valtaavan koko maan.

 

[Memento]

^
kuulostaapa mielenkiintoiselta. Eli jos Mamu tulee vuokra-asuntonäyttöön ja ei tule valituksi niin asunnon omistaja voi joutua perustelemaan päätöstään lautakunnalle.

Kannattanee varmuuden vuoksi miettiä selitykset/kriteerit valmiiksi jo ennen asuntonäyttöä.

 

[Crocop]

Erimieltä Halla-ahon kanssa tuosta, että vuokralaisen valinta on pelkkä "naamavalinta".
Eiköhän nuo ikä, sukupuoli, työtilanne, luottotiedot ym. aja etusijalle. Kaiken kaikkiaan ihan helvetin tyhmä laki taas, jos sijoituskämpän omistaa niin eikös se nyt ole jokaisen oma asia kenelle sen vuokraa.

 

[Timba79]

Just joo. Jos tollanenkin menee läpi, niin hautaanpa sijoituskämppähaaveet samantien.

Eikös syrjintää ole sitten sekin, ettei halua työtöntä juoppoa tai vaikka mielentervyesongelmaista asuntoonsa? Tai vaikka keski-ikäistä miestä tai nuorta naista?

Eikö helvetti enää omistaja saa päättää että kenet kämppäänsä huolii asumaan? Menee kyllä pikkusen överiksi tämä mamuilu jo...

 

[Stu]

Eiköhän tuossa vuokratessa saa selustansa turvattua, kun pyytää kaikilta ehdokkailta palkkakuitin. Vuokraa sitten sellaiselle, jolla on vakituinen duuni ja ok palkka. Suurin osa maahanmuuttajista karsiutuu pois, ja ne jotka eivät, ovat mahdollisesti ihan hyviä vuokralaisia.

 

[Huppe]

Eiköhän tuossa vuokratessa saa selustansa turvattua, kun pyytää kaikilta ehdokkailta palkkakuitin. Vuokraa sitten sellaiselle, jolla on vakituinen duuni ja ok palkka. Suurin osa maahanmuuttajista karsiutuu pois, ja ne jotka eivät, ovat mahdollisesti ihan hyviä vuokralaisia.

Niin, mutta ongelmaksi jää että tuolloin olet edelleen syyllinen eriarvoistamiseen ja sinulle jää todistamisvelvollisuus jos ja kun maahanmuuttaja tahtoo riitauttaa asian. Itse veikkaisin että tietty pieni maahanmuuttajien ryhmittymä alkaa tehdä tuota lakia hyödyntäen aivan tahallista kiusaa "helpon rahan" toivossa.

 

[Aleksei]

Ei liene tällaisella mitään käytännön vaikutusta yksityisten välisiin vuokrasuhteisiin. Ainahan voi sanoa ettei ole nähnyt koko jantteria. Tapoja olla päästämättä ulkomaalaista edes näyttöön asti on niin monia ettei siitä tarvitse huolehtia. Lähinnä tällainen koskee kai asunnonvälitysbisneksiä jota kautta vuokra-asuntoja haetaan. Jos sinne tulee hakemuksia niin hylkäysperusteena ei saa enää olla ulkomaalaistausta.

Eikä sillä, mulla on ollut ulkomaalainenkin vuokralaisena ja hänestä on pelkästään positiivista sanottavaa. Ei tosin ollut se stereotyyppinen sarjaraiskaajasomalipummi mihin tässä topicissa on vahvasti viitattu.

 

[Huppe]

Ei liene tällaisella mitään käytännön vaikutusta yksityisten välisiin vuokrasuhteisiin. Ainahan voi sanoa ettei ole nähnyt koko jantteria. Tapoja olla päästämättä ulkomaalaista edes näyttöön asti on niin monia ettei siitä tarvitse huolehtia. Lähinnä tällainen koskee kai asunnonvälitysbisneksiä jota kautta vuokra-asuntoja haetaan. Jos sinne tulee hakemuksia niin hylkäysperusteena ei saa enää olla ulkomaalaistausta.

No pk-seudullahan tuo on taas järjetöntä kun hyvään kämppään tulee se n. 100 hakemusta parhaillaan ja niistä on vain yksi valittava. Alappa siinä sitten perustella jokaisen etnisen taustan omaavan kohdalla jotain miksi juuri häntä ei valittu...

 

[Kosmonautti]

Olemme vaihtamassa uuteen asuntoon ja vanha on vielä laittamatta myyntiin. Tuli mieleen, että kannattaisiko laittaa nykyinen asunto vuokralle myynnin sijaan, mutta enpä tiedä... Yritin laskea tuottoprosenttia, mutta näyttäisi olevan lähellä nollaa.

Vanha asunto on vajaa 70 neliöinen kerrostaloasunto, uudehko ja siistikuntoinen. Markkina-arvo voisi olla vaikka luokkaa 220 teur, vastikkeet 200 eur kuukaudessa ja lainaa vanhassa asunnossa on 60 teur vielä. Vuokraa voisi saada 950 euroa.

Asiaa monimutkaistaa se, että jos vanhaa ei myydä niin tällöin lisävelkaa joudutaan uuteen kämppään ottamaan 160 teur enemmän ja tätä kautta korkoja tulee maksettavaksi vielä lisää.

Tuotta näyttäisi olevan lähes nollan luokkaa, varallisuutta voisi kertyä hieman enemmän mutta ei liene järkeä enempää pyörittää vanhan asunnon muuttamista sijoituskämpäksi?

 

[Rankkuri]

Eikös syrjintää ole sitten sekin, ettei halua työtöntä juoppoa tai vaikka mielentervyesongelmaista asuntoonsa? Tai vaikka keski-ikäistä miestä tai nuorta naista?

On se syrjintää, mikäli tällä juopolla tai hullulla on suojaväri pinnassa. Muuten ei.

Muistakaa äänestää!

 

[Aleksei]

Olemme vaihtamassa uuteen asuntoon ja vanha on vielä laittamatta myyntiin. Tuli mieleen, että kannattaisiko laittaa nykyinen asunto vuokralle myynnin sijaan, mutta enpä tiedä... Yritin laskea tuottoprosenttia, mutta näyttäisi olevan lähellä nollaa.

Vanha asunto on vajaa 70 neliöinen kerrostaloasunto, uudehko ja siistikuntoinen. Markkina-arvo voisi olla vaikka luokkaa 220 teur, vastikkeet 200 eur kuukaudessa ja lainaa vanhassa asunnossa on 60 teur vielä. Vuokraa voisi saada 950 euroa.

Asiaa monimutkaistaa se, että jos vanhaa ei myydä niin tällöin lisävelkaa joudutaan uuteen kämppään ottamaan 160 teur enemmän ja tätä kautta korkoja tulee maksettavaksi vielä lisää.

Tuotta näyttäisi olevan lähes nollan luokkaa, varallisuutta voisi kertyä hieman enemmän mutta ei liene järkeä enempää pyörittää vanhan asunnon muuttamista sijoituskämpäksi?

Vähän on kallis kämppä verrattuna vuokraan. Ite saan samankokoisesta, mutta 155-160t€ arvoisesta saman vuokran ja vastikekin on suurin piirtein sama.

Jos ei korkoja oteta huomioon niin tuottoprosentti on ~4,1% omien laskujeni mukaan. Ei häävi mutta toisaalta saatteko muin keinoin omaisuutta kartutettua paremmin. Itse en saa joten nyt säästän joka kuukausi _ainakin_ lyhennyksen verran rahaa.

 

[Nikos116]

Heipä Hei,

Herättelen vähän keskustelua ylös kysymyksellä. Olenkohan laskenut oletetun vuokratuoton oikein?

Asunnon hinta 171500 €, omaa rahaa 31500, eli velkaa olisi 140 000 €. Oletettu vuokra 900 €

Yhtiövastike 160e, lainankorot 464e

900e-160e-464e=276 e- 28%=198 e x12=2384,64e, jaetaanko tämä sitten tuolla 31500? Jolloin
vuokratuotto olisi peräti 7,5% ?

Kiitos vastauksista!
[EDIT] Jos/kun laskin päin he*vettiä niin miten tuo lasketaan? Olen yrittänyt lukea läpi vaikka mitä oopuksia mutta miten kaava käyttäytyy tuossatapauksessa?

 

[hkasi]

Heipä Hei,
Asunnon hinta 171500 €, omaa rahaa 31500, eli velkaa olisi 140 000 €. Oletettu vuokra 900 €

Yhtiövastike 160e, lainankorot 464e

Kuulostaa melkoisen kalliilta kämpältä suhteessa vuokraan.

Tuolla 170 tonnilla ostaa ainakin täältä Turun keskustasta noin kolme yksiötä, joista jokaisesta irtoaa vuokraa 450 euroa eli yhteensä vuokria 1350 euroa.

Yhtiövastikkeita näistä kolmesta menisi 70 x 3 eli 210 euroa.

=> vuokrat 1350 - kulut 210 = 1140,- verrattuna sinun esittämääsi 900 - 160 =740,-

Korkomenot on tietysti sama, jos rahaa kerran on yhtä paljon lainassa.

Neljän sadan euron ero ei tietysti ole maata kaatava, siis yhdeltä kuukaudelta, mutta laskepa paljonko se tekee esim. 10 vuodessa.. 48 tonnia enemmän tuloja!

 

[tourettes]

Minkälaisia marginaaleja ihmiset ovat nykyään saaneet sijoitusasunnon lainaa varten? itse kyselin tällä viikolla Sampo-pankista 20-30t eur lainaa ja marginaali olisi peräti 1.5%. Sanoivat että sijoitusasuntoa varten otettua marginaali on aina isompi kuin omaa asuntoa varten, ja lainaa ennestäänkin on aika reippaanpuoleisesti ja pankin oman laskuohjelman mukaan on juuri ja juuri siinä rajoilla myöntävätkö enemmän lainaa mun tuloilla. eli mitä huonompi maksukyky paperilla sitä suurempi marginaali.

 

[Nikos116]

Kuulostaa melkoisen kalliilta kämpältä suhteessa vuokraan.

Tuolla 170 tonnilla ostaa ainakin täältä Turun keskustasta noin kolme yksiötä, joista jokaisesta irtoaa vuokraa 450 euroa eli yhteensä vuokria 1350 euroa.

Yhtiövastikkeita näistä kolmesta menisi 70 x 3 eli 210 euroa.

=> vuokrat 1350 - kulut 210 = 1140,- verrattuna sinun esittämääsi 900 - 160 =740,-

Korkomenot on tietysti sama, jos rahaa kerran on yhtä paljon lainassa.

Neljän sadan euron ero ei tietysti ole maata kaatava, siis yhdeltä kuukaudelta, mutta laskepa paljonko se tekee esim. 10 vuodessa.. 48 tonnia enemmän tuloja!

Tuo on totta. Osaatko sanoa oliko kaavani oikein? Eli lasketaanko tuotto% velkavivulla ostetussa kämpässä noin? Lähinnä haluaisin varmistuksen että kun lasken tuotto% niin laskutapa on oikein. Tiedän että tuolta puuttuu vielä remonttikulut jne.

 

[Kalju]

Tuo on totta. Osaatko sanoa oliko kaavani oikein? Eli lasketaanko tuotto% velkavivulla ostetussa kämpässä noin? Lähinnä haluaisin varmistuksen että kun lasken tuotto% niin laskutapa on oikein. Tiedän että tuolta puuttuu vielä remonttikulut jne.

Oli velkavipua miten oli, niin yleisenä terminä alalla käytetty vuokratuotto lasketaan siten että vuoden vuokratuloista miinustetaan vuoden hoitovastikkeet ja sit summa suhteutetaan asunnon ostohintaan.

Jos haluatte laskea muulla tavoin, niin kertokaa että mikä on tuotto% silloin jos on muutamia asuntoja ja niiden hanintaan ei ole käytetty missään vaiheessa omaa rahaa lainkaan ja niiden sekä korot, lyhennykset, että vastikkeet hoituvat vuokrista kertyvällä kassavirralla?

Mutta siis alalla kun puhutaan tuotto% niin laskentakaava on tuo, oli sitten omaa rahaa pelissä tai ei. Eli ei kannata sotkea mieltään sillä että paljonko saan sijoitetulle pääomalla tuottoa kun sitä sijoitettuu pääomaan ei aina edes ole ja silti varallisuus karttuu huikeaa vauhtia...

 

[Stu]

Oli velkavipua miten oli, niin yleisenä terminä alalla käytetty vuokratuotto lasketaan siten että vuoden vuokratuloista miinustetaan vuoden hoitovastikkeet ja sit summa suhteutetaan asunnon ostohintaan.

Mielestani jarkevampaa kuitenkin suhteuttaa asunnon tamanhetkiseen arvoon kuin ostohintaan. Tulisi aika mahdottomia tuottoprosentteja joillekin 40v sitten ostetuille asunnoille muuten, eika vertailussa olisi mitaan jarkea.

 

[Aleksei]

Mielestani jarkevampaa kuitenkin suhteuttaa asunnon tamanhetkiseen arvoon kuin ostohintaan. Tulisi aika mahdottomia tuottoprosentteja joillekin 40v sitten ostetuille asunnoille muuten, eika vertailussa olisi mitaan jarkea.

No huikeitahan ne tuottoprosentit siinä tapauksessa onkin. Ja arvonnousu tuo vielä lisää.

Kyllä täytyy siihen hintaan suhteuttaa millä on kyseisen sijoitusinstrumentin ostanut.



EDIT: Kalju, oletko yhtiöittänyt sijoitusasuntosi? Jos olet, miten se käytännössä tapahtuu? Hyödyt, haitat?

 

[Nikos116]

Oli velkavipua miten oli, niin yleisenä terminä alalla käytetty vuokratuotto lasketaan siten että vuoden vuokratuloista miinustetaan vuoden hoitovastikkeet ja sit summa suhteutetaan asunnon ostohintaan.

Jos haluatte laskea muulla tavoin, niin kertokaa että mikä on tuotto% silloin jos on muutamia asuntoja ja niiden hanintaan ei ole käytetty missään vaiheessa omaa rahaa lainkaan ja niiden sekä korot, lyhennykset, että vastikkeet hoituvat vuokrista kertyvällä kassavirralla?

Mutta siis alalla kun puhutaan tuotto% niin laskentakaava on tuo, oli sitten omaa rahaa pelissä tai ei. Eli ei kannata sotkea mieltään sillä että paljonko saan sijoitetulle pääomalla tuottoa kun sitä sijoitettuu pääomaan ei aina edes ole ja silti varallisuus karttuu huikeaa vauhtia...

Kiitos! Olen vaivannut päätäni tuolla jo jonkin aikaa. Mutta hyvä pointti jos on asunto(ja) joihin ei ole laittanut pääomaa kiinni, niin vaikeaksihan se laskeminen menee muutenkuin tuolla millä kerroit.

[EDIT] Kuinka yleistä alalla on että vuokratuloista kertyvä kassavirta riittää vastikkeeseen, korkoihin sekä hiukan lyhentämiseen, eli vuokranantaja laittaa itse hiukan rahaa lyhentämiseen. Kuluiksihan sitä ei voine laskea kun tavallaan maksat itsellesi?

[tupla EDIT] tokihan se riippuu kuinka nopeasti haluaa lainan lyhenevän....