Asunnon osto sijoitusmielessä

[Aleksei]

Vieläkin näyttää jatkuvan tuo agressiivinen oman kannan puolustaminen ja ilman mitään kunnon perusteita.

Olen mielestäni kyllä perustellut kantojani.

Ongelmana sulla on se, ettet osaa hahmottaa kaikkia riskejä. Kyllä, niiden todennäköisyydet on mitättömän pieniä mutta ovat silti mahdollisia toteutua.

Osaan hahmottaa kaikki riskit mutten ota niitä huomioon koska pidän niitä niin olemattomina.

Yliopiston konkurssi ei mun vuokrakämppään vaikuta, oikeasti tulijoita on NIIN paljon. Heitän vielä kerran sen tosiasian että Oikotiellä ei voi vuokrailmoitusta puolta päivää kauempaa pitää koska puhelin soi koko ajan. Mä en ymmärrä mikä tilanne vaikka koko maan tasolla tän kääntäisi päälaelleen. Kertokaa mulle niin osaan ottaa ne huomioon.

Ja oikeasti joku kateuskortti :D Omg omg omg!!

Ei se ollu kateuskortti. Tarkoitin juuri kaltaisiasi ihmisiä jotka ovat harkinneet asuntosijoittamista mutta syystä tai toisesta eivät ole lähteneet leikkiin mukaan. Mä oon sitä mieltä että se ei pelaa joka pelkää ja mä pelaan mieluusti asuntosijoittamisella sillä en näe juuri häviön mahdollisuutta. Edelleen penään sitä sijoitus/säästämismuotoa joka olisi turvallisempi ja jossa 100% velkavivullakin pääoma maksaa itse itsensä joko kokonaan tai hyvin lähelle.



Krusifiksille: Ei tuntunu kivalta noi viiden prossan korot mut ei ollu mitään ongelmia niistä selvitä. Saa mennä siitäkin vielä aika paljon ylöspäin että tarttee alkaa miettimään toimenpiteitä.

 

[Rankkuri]

Osaan hahmottaa kaikki riskit mutten ota niitä huomioon koska pidän niitä niin olemattomina.

Yliopiston konkurssi ei mun vuokrakämppään vaikuta, oikeasti tulijoita on NIIN paljon. Heitän vielä kerran sen tosiasian että Oikotiellä ei voi vuokrailmoitusta puolta päivää kauempaa pitää koska puhelin soi koko ajan. Mä en ymmärrä mikä tilanne vaikka koko maan tasolla tän kääntäisi päälaelleen. Kertokaa mulle niin osaan ottaa ne huomioon.

Ei se ollu kateuskortti. Tarkoitin juuri kaltaisiasi ihmisiä jotka ovat harkinneet asuntosijoittamista mutta syystä tai toisesta eivät ole lähteneet leikkiin mukaan. Mä oon sitä mieltä että se ei pelaa joka pelkää ja mä pelaan mieluusti asuntosijoittamisella sillä en näe juuri häviön mahdollisuutta.

Niin sanottua hallittua riskinottoa, eikös se ole jokaisessa sijoituksessa näin?

Sen joutui itsekin toteamaan vuokrakämpässä asuessa, että aika kortilla ne tuntui olevan. Ja vaikea munkaan on hahmottaa sitä tilannetta, missä ihmiset eivät tarvitsisi asuntoa.

Itsekin miettinyt jo jonkun aikaa, että heittäytyis mukaan tuohon asuntosijoittamisen ihmeelliseen maailmaan, mutta pitäis vissiin hommata joku mato säkkeihin, että noi pallit kasvais isommiks ja uskaltais tehdä sen ensimmäisen liikkeen.

Duuni tällä hetkellä pörssiyrityksessä niin jotenkin ei uskalla lähteä liikkeelle, kun ei koskaan tiedä, mikä on työtilanne puolen vuoden päästä.

 

[Kalju]

Minusta lähtökohtaisesti pitäisi pyrkiä sijoituksissa positiiviseen kassavirtaan. Eli vaikka velan lyhennykset ovat "omaa rahaa", niin ne on silti pakko maksaa ja heikentävät nettokassavirtojasi. Voit realisoida ne käytännössä vain myymällä sijoitusasunnon. Kassavirran tulisi olla positiivinen myös siinä mielessä, että voit joutua remontoimaan asuntoa. Tällä hetkellä voi olla vaikea kuvitella, mutta asunto voi olla tulevaisuudessa myös tyhjillään, ilman vuokralaista. Tällöin tarvitaan puskurirahastoa, vastikkeisiin ja muihin kuluihin.

Pitkällä tähtäimellä asuntojen reaaliarvo EI JUURI NOUSE. Tämä fakta tuppaa unohtumaan varsinkin pidempien nousukausien jälkimainingeissa. Voimme mennä 500 vuotta taaksepäin ja todeta että pitkällä tähtäimellä asuntojen hinnat nousevat suurinpiirtein inflaation tahdissa. Tämä on luonnollista, sillä ihmisten keskimääräiset tulovat nousevat suurinpiirtein myös inflaation tahdissa eivätkä ihmiset käytä asumiseen tiettyä suhteellista osuutta enempää ansioistaan - pitkällä aikavälillä.

Sijoitusasunnon tuotto on sama kuin asunnon vuokratuotto. Sijoitusasunnon P/E on hinta/vuokra.

Sanoisin että mikä tahansa sijoitus, joka imee kassavirtaa, on huono sijoitus.

Sijoittamisen nyrkkisääntö on että pitää pyrkiä positiivisiin kassavirtoihin.

Mitä tapahtuu jos joudut työttömäksi, ja taloudellinen tilanteesi ja kassavirtasi heikkenevät oleellisesti? Voit joutua realisoimaan asunnon väärään aikaan (taantuman pohjilla), huonoon hintaan. Sen sijaan jos kassavirtasi sijoitusasunnosta ovat positiiviset, selviät hyvin.

Sijoitusasunnon osalta merkittävää on myös sijoituksen epälikvidiys. Myyminen voi kestää pitkän aikaa ja sitä voi nopeuttaa käytännössä vain laskemalla hintaa.

Vielä täytyy muistaa se, että nykyiset matalat korkotasot eivät tule jatkumaan ikuisesti. Voi olla järkevää tehdä kiinteäkorkoinen vuokrasopimus, mikä vähentää korkoihin liittyvää epävarmuutta. Viitekorkoihin sidotut lainojen korot eivät tule pysymään pitkään nykyisellä alhaisella tasolla. Tällöin varsinkin on tärkeää jättää itselleen pelivaraa, mitä kassavirtoihin tulee.

No, eräänlainen ajattelutapa tämäkin. Itse en omiin sijousasuntoihini omaa rahaa käytä. Ne pyörii kassavirralla. Mutta ei ole todellakaan huono asia vaikka joku laittaa kuukausittain omaa rahaa hiukan sijoitusasuntonsa lyhentämiseen. Tätä asiaa toki ei kaikkien tarvi ymmärtää.

Aika älytön väite että sellainen sijoitusasunto on huono johon menee omaa rahaa. Vähän sama tilanne kuin että naapurin jorma laittais sun säästötilille joka kuukausi 400 euroa ja itse laitat sille samalle omalle tilillesi 100 euroa. Eli yhteisumma on 500 euroa kuussa. Sun 100 euroa muuttuu siis 500 euroksi kuukausittain ja sit sä mariset ettei oo hyvä diili kun menee saatana se oma 100 euroo kuukausittain tilille....;) Herää oikeesti...

 

[Kalju]

Vieläkin näyttää jatkuvan tuo agressiivinen oman kannan puolustaminen ja ilman mitään kunnon perusteita.

Ensinnäkin talousnerovertaus: elä ota mitään itsestäänselvyytenä. Joka toimi eilen ei välttämättä toimi huomenna.

Ongelmana sulla on se, ettet osaa hahmottaa kaikkia riskejä. Kyllä, niiden todennäköisyydet on mitättömän pieniä mutta ovat silti mahdollisia toteutua.

Käytännössä selostamasi malli toimii niin kauan kun mitään yllättävää (nyt ei puhuta yksittäisen vuokrakämpän vaan koko maan tasolla) ei tule eteen. Kannattaa pitää mielessä että tälläkin hetkellä on jo mahdollista että esimerkiksi yliopisto menee konkurssiin.

Olen harkinnut asuntosijoittamista, mutta tullut siihen tulokseen että 51-100% velkavivun kanssa sijoitettaessa riskit ovat aivan liian suuret suhteessa oletettuun tuottoon. Mieluummin toistaiseksi pysyttelen käteisessä ja tulevaisuudessa kyttään vain osakkeita kunnes tulee paineita vaihtaa asuntoa. Siinä vaiheessa alkaa olla ajankohtaista alle 50% vivulla lähteä ehkä mukaan asuntosijoittamiseen.

Kyllä, missaan rahavirtoja jne mutta vivutettujen asuntojen worst case scenarioiden mahdollinen toteutuminen painaa vaa'assa liikaa. Eli suurin todennäköisyys on sille, että kaikki menee hyvin. Mutta kuitenkin mahdollisuus epätodellisiinkin tapahtumiin pysyy silti maailmassa.

Ja oikeasti joku kateuskortti :D Omg omg omg!!

Ihan pakko kommentoida sun selkeään provoon....

Siis jos oikeesti vakavissas mietit elämän riskit noin kuin nyt yrität täällä neuvoa/moitiskella asuntosijoittajia, niin kyllä kaikista pienimmän riskin sun mallin mukaan kantaa se joka ampuu heti ja välittömästi kuulan omaan kallonsa ja lopettaa elämisen.

Asuntosijoittaminen on ainut sijoitusmuoto missä reippaan ja jopa 100% velkavivun käyttäminen on erittäin turvallista ja riskit ovat vähäiset. Tässä taannoin moni täälläkin selitteli että pörssiin voi myös laittaa turvallisesti velalla...missäs ne tyypit nyt on? Oikein kun tarkkaan katson niin tuolla niitä nyt häämöttää narun jatkona...

Kaikessa pätee se sääntö että pitää tuntea se pelikenttä ja maasto missä itse toimii. Sä et selvästikkään tunne asuntosijoittamista alana juuri millän tavalla, niin siks sä lähinnä nolaat itsesi kun yrität esiintyä asiantuntijana tässä threadissa. Vähän sama kuin että mä viisastelisin tuolla päiväkauppaan tai muuhun pörssikuvioihin liittyvissä keskusteluissa mun olemattomilla sen alan tiedoillani. Tosin siinä aiheessa ei taida kukaan nyt tykätä leikkiä asiantuntijaa...mun "kaikkitietävät" sijoittajaystävät ei ainakaan osaa oikein sanoa juuta eikä jaata siihen aiheeseen enää..vaikka takavuosina mielipiteitä heillä riitti. On ne markkinat vaan niin oudot..

 

[Timba79]

Tuo lainoittaminen on vähän kakspiippunen juttu kuitenkin, jos siis verrataan asuntosijoittamista ja pörssisijoittamista velalla ja pysytään meissä tavallisissa tallaajissa.

Eli otetaan lainamääräksi vaikkapa 20.000 euroa. On sellainen summa, että sen tavallinen palkansaaja pystyy lyhentämään vaikka palkastaan jos sijoitus menee täysin munille ja taas toisaalta tuollainen laina voidaan ottaa esim. auton ostoon...

Eli pörssistä saat tolla mukavasti hajautetun salkun ja vaikka oisit onnistunut ostamaan sen niin, että arvo olisi puolittunut 10.000 euroon, saisit siitä n. 500 euron osingot, jotka nippanappa riittäisi lainankorkoihin tämän hetkisellä korkotasolla.

No taasen asuntomarkkinoilta et saa tolla 20.000 eurolla tasan yhtään mitään. Kolminkertaistaa tuo käytännössä pitää jos meinaa jostakin oikeasta kaupungista jotain ottaa, eikä 60.000 eurollakaan vielä kuuhun mennä asuntomarkkinoilla.

No sitten voikin käydä se paska säkä, että sä saat sen kämpän jossa tulee yllättävää remppaa, vuokralaisen kanssa ongelmaa tai muita vastoinkäymisiä. Tähän päälle voi käydä myöskin niin, että asunnon arvosta katoaa kolmannes. Eli jos myyt, jäät tappiolle, mutta lainat on maksettava ja ehkä pistettävä sijoitukseen vielä lisää rahaakin (ne yllätysrempat, vuokralaisen kassa taistelu yms.). Joten ei tuo nyt täysin riskitöntä ole. Sillä sen 60.000 euron lainan hoitaminen palkkatuloista onkin jo vähän hinnakkaampaa kuin tuon 20.000 euron.

Mutta jos taas olisi suomessa noita REIT-rahastoja. Voisi ottaa sen 20.000 euroa velkaa ja sijoittaa tähän. Sitten olisi mukana hajautetussa asuntosalkussa ja homma olisi jo paljon turvallisempaa velanhoidon kannalta.

Yksi vaihtoehto olisi tietysti kerätä esim. 10 henkilön kimppa, perustaa asuntosijoitusyhtiö tasaosuuksia ja ostaa noilla esim. 2-4 asuntoa. Eli tulisi sitä hajautustakin sitten, eikä yhden asunnon takkuilu syystä tai toisesta kaatas koko projektia.

Tässä jotain omia ajatuksia aiheesta.

EDIT: Eli se pointti mulla lopulta oli se, että kohtuullisella rahasummalla et asuntomarkkinoilla hajauta yhtään mitään. Mutta jos sijoitus onnistuu, on se asunto kuitenkin selkeää kassavirtaa kuukausittain tuottava rahantekokone.

 

[hkasi]

No sitten voikin käydä se paska säkä, että sä saat sen kämpän jossa tulee yllättävää remppaa, vuokralaisen kanssa ongelmaa tai muita vastoinkäymisiä. .

Edellisessä kappaleessa vakuutit, että 10 tonnia takkiin velaksi ostetuista osakkeista on vielä ihan ok tilanne. Nyt sitten tuhat euroa parin kuukauden saamatta jäävistä vuokrista (2x500) katkaisee kamelin selän ja suistaa tuhoon. Pientä ristiriitaisuttaa havaittavissa.

Mutta jos taas olisi suomessa noita REIT-rahastoja. Voisi ottaa sen 20.000 euroa velkaa ja sijoittaa tähän. Sitten olisi mukana hajautetussa asuntosalkussa ja homma olisi jo paljon turvallisempaa velanhoidon kannalta..

Ihan mielenkiintoinen vaihtoehto. Ei sekään tosin suojaa hintatason laskulta.

Sitten siinä on välissä vielä joku rahasto, jonka hallinnoinpalkkiot ym. maksut syövät taatusti tulosta vakaasti ja varmasti. Siinä ikäänkuin realisoituu riski vuokrarästeistä, mutta tässä vaihtoehdossa ei ole kysymystäkään siitä, että käykö niin.

Yksi vaihtoehto olisi tietysti kerätä esim. 10 henkilön kimppa, perustaa asuntosijoitusyhtiö tasaosuuksia ja ostaa noilla esim. 2-4 asuntoa. Eli tulisi sitä hajautustakin sitten, eikä yhden asunnon takkuilu syystä tai toisesta kaatas koko projektia.

Hyvä idea, varsinkin jos saa keploteltua itsensä projektin hoitajaksi, joka nostaa hallinnointipalkkiot kuukausittain. :D

Mistäs tuollaisen 10 hengen kimpan oikein saat kasaan?

Omia sukulaisia saati ystäviä en suosittele värväämään, koska siinä voi mennä sukset ristiin pahemman kerran.

 

[Joutava]

Melko tiukkoja mielipiteitä tuntuu löytyvän asuntosijoittamisesta. Tietenkään asuntosijoittaminen ei sovellu kaikille, mutta sopivassa tilanteessa ja järjellä hoidettuna pidän tuota matalariskisenä ja melko tuottavana sijoitusmuotona.

Riskit ovat tosiaan hyvin pienet, kun valitsee kohteen/kohteet huolellisesti. Ehkä tärkein asia on sijainti ja asunnon tyyppi. Esimerkiksi yksiö ison yliopiston viereltä on varma valinta eikä tarvitse pelätä tyhjiä kuukausia. Lisäksi vuokralaisen saa valita omien kriteerien mukaan eikä tarvitse ottaa riskitapauksia vuokralaisiksi. Toisena asiana yhdessä sijainnin kanssa kannattaa laskea vuokratuotto suhteessa asunnon arvoon. Kolmantena tärkeänä asiana on tulevien remonttien arviointi, vaikka tulevia remontteja on vaikea arvioida yli 5-vuoden päähän. Jos nuo kolme aisaa ovat kunnossa, sijoituksen riskin voi laskea melko pieneksi.

Käytettävä rahoitusmuoto pitää tietysti olla selvillä ennen kohteen hankintaa. Jos on valmiina rahaa sijoitettavaksi voi miettiä kuinka suuren osuuden haluaa laittaa omaa rahaa ja paljonko ottaa velalla. Jos taas ei ole omaa rahaa yhtään, mutta on maksanut esimerkiksi omaa asuntoaan riittävästi pois voi oman asunnon laittaa pantiksi ja saa kohteen ostaa ilman alkupääomaa.

Jos ajatellaan esimerkiksi tuota tapausta, että oman asunnon avulla hankkii kohteen. Mikä olisi vaihtoehtoinen tapa hyödyntää tuota maksettua velkaa? Sitten jos verrataan vaihtoehtoista tapaa tuoton ja riskin näkökulmasta asuntosijoittamiseen, pystyykö vaihtoehtoinen tapa kilpailemaan hyvin valitun sijoitusasunnon kanssa?

 

[Timba79]

Edellisessä kappaleessa vakuutit, että 10 tonnia takkiin velaksi ostetuista osakkeista on vielä ihan ok tilanne. Nyt sitten tuhat euroa parin kuukauden saamatta jäävistä vuokrista (2x500) katkaisee kamelin selän ja suistaa tuhoon. Pientä ristiriitaisuttaa havaittavissa.

Pointti tossa oli se, että osakkeisiin ei tarvinnut tossa tilanteessa laittaa rahaa lisää, koska osingot riitti korkojen maksuun.

Asunnon kohdalla taas saattaa tulla useiden tuhansien remontti, tai saa sen hankalan vuokralaisen kanssa käräjöidä puolivuotta. Tossa kohtaa on kuitenkin sitä lainaakin jouduttu ottamaan "vähän" enemmän kuin se 20.000 euroa. Eli tota yritin tossa hakea.

Eli rautalankamallia siitä, että asuntosijoittaminen EI TODELLAKAAN ole riskitön sijoitusmuoto. Riskit on kaikessa sijoittamisessa. Valtion oblikaatioissa pienet ja tuototkin lähellä nollaa!

Hyvä idea, varsinkin jos saa keploteltua itsensä projektin hoitajaksi, joka nostaa hallinnointipalkkiot kuukausittain. :D

Mistäs tuollaisen 10 hengen kimpan oikein saat kasaan?

Omia sukulaisia saati ystäviä en suosittele värväämään, koska siinä voi mennä sukset ristiin pahemman kerran.

Niinpä, siinähän se ongelma onkin. En ole tuollaista kimppaa edes kasaamassa.

 

[Timba79]

Melko tiukkoja mielipiteitä tuntuu löytyvän asuntosijoittamisesta. Tietenkään asuntosijoittaminen ei sovellu kaikille, mutta sopivassa tilanteessa ja järjellä hoidettuna pidän tuota matalariskisenä ja melko tuottavana sijoitusmuotona.

Riskit ovat tosiaan hyvin pienet, kun valitsee kohteen/kohteet huolellisesti. Ehkä tärkein asia on sijainti ja asunnon tyyppi. Esimerkiksi yksiö ison yliopiston viereltä on varma valinta eikä tarvitse pelätä tyhjiä kuukausia. Lisäksi vuokralaisen saa valita omien kriteerien mukaan eikä tarvitse ottaa riskitapauksia vuokralaisiksi. Toisena asiana yhdessä sijainnin kanssa kannattaa laskea vuokratuotto suhteessa asunnon arvoon. Kolmantena tärkeänä asiana on tulevien remonttien arviointi, vaikka tulevia remontteja on vaikea arvioida yli 5-vuoden päähän. Jos nuo kolme aisaa ovat kunnossa, sijoituksen riskin voi laskea melko pieneksi.

Käytettävä rahoitusmuoto pitää tietysti olla selvillä ennen kohteen hankintaa. Jos on valmiina rahaa sijoitettavaksi voi miettiä kuinka suuren osuuden haluaa laittaa omaa rahaa ja paljonko ottaa velalla. Jos taas ei ole omaa rahaa yhtään, mutta on maksanut esimerkiksi omaa asuntoaan riittävästi pois voi oman asunnon laittaa pantiksi ja saa kohteen ostaa ilman alkupääomaa.

Jos ajatellaan esimerkiksi tuota tapausta, että oman asunnon avulla hankkii kohteen. Mikä olisi vaihtoehtoinen tapa hyödyntää tuota maksettua velkaa? Sitten jos verrataan vaihtoehtoista tapaa tuoton ja riskin näkökulmasta asuntosijoittamiseen, pystyykö vaihtoehtoinen tapa kilpailemaan hyvin valitun sijoitusasunnon kanssa?

No tossa on kuitenkin pari ongelmaa. Eli nuo yliopiston lähellä olevat ns. varmat kohteet on hinnoiteltu varmuutensa mukaan. Eli todellakaan et löydä kohdetta, joka tuottaisi kulujen ja lyhennysten verran, kuin tuurilla tai osumalla jonkun pakkomyyntisaumaan.

Ja taas jos tingit sijainnista, niin voi tulla tyhjiä kuukausia.

Ja tästä nykysestä asuntokuplasta ei ole vielä ilmat sihissyt käytännössä ollenkaan. Joten mikä kiire ostaa juuri nyt yhtään mitään sijoituskämppää? Jos ei sitten tän päivän hintatasolla mitattuna 100.000 kämppää saa 70.000 eurolla.

 

[Kparta]

Kannattaako kerrostalo sijoitusosakkeesta maksaa kerralla myös velkaosuus (n.10 000) pois vai
saako siitä mahdollisesti jotain verohyötyä? Ainakin vastike tuplaantuu 80€-->160€ jos en maksa velkaosuutta pois.
Tein siis asunnosta tarjouksen ja nyt odotellaan sormet syyhyten

 

[teri]

Rahoitusvastike ei taida olla verovähennyskelpoinen.

 

[Heikki722]

Ostetiin talo, laitettiin edellinen omistusasuntomme (kolmio) vuokralle. Löytyi hyvä vuokralainenkin vielä. Sitten kävi ilmi, että taloyhtiöön on tehtävä julkisivuremontti, pinnoituselementeistä on alkaneet tiilet tippuilla. Kustannusarvio kohdallamme 20.000 euroa. Jos oltais myyty eikä vuokrattu, oltaisiin saatu hivenen enemmin mitä ite maksettiin 5 vuotta sitten. Nyt kun vuokrattiin niin seuraavan kahden vuoden vuokrat pitää kaikki säästää tuohon julkisivuremonttiin. Eli pariin vuoteen ei vuokratuloja tule, ja julkisivuremontti ei tule nostamaan asunnon arvoa. Katsojan silmään talo näyttää samalta remontin jälkeen kuin sitä ennen. Erotuksena vaan se, että ei tartte pelätä että tippuu verhoilutiili päähän...

Eli riskibisnestä on asuntobisnes.

 

[hookoo]

Ostetiin talo, laitettiin edellinen omistusasuntomme (kolmio) vuokralle. Löytyi hyvä vuokralainenkin vielä. Sitten kävi ilmi, että taloyhtiöön on tehtävä julkisivuremontti, pinnoituselementeistä on alkaneet tiilet tippuilla. Kustannusarvio kohdallamme 20.000 euroa. Jos oltais myyty eikä vuokrattu, oltaisiin saatu hivenen enemmin mitä ite maksettiin 5 vuotta sitten. Nyt kun vuokrattiin niin seuraavan kahden vuoden vuokrat pitää kaikki säästää tuohon julkisivuremonttiin. Eli pariin vuoteen ei vuokratuloja tule, ja julkisivuremontti ei tule nostamaan asunnon arvoa. Katsojan silmään talo näyttää samalta remontin jälkeen kuin sitä ennen. Erotuksena vaan se, että ei tartte pelätä että tippuu verhoilutiili päähän...

Eli riskibisnestä on asuntobisnes.

Eikös tuo ole kulu? Ja senhän voi vähentää verotuksesta. Ja eikös tuohon kannata ottaa taloyhtiön lainaa sikäli kun ainahan voitte myydä myyntihinnalla /ei velattomalla myöhemmin. Omaa rahaa ei mielestäni kannata ollenkaan käyttää tohon, ei mitää ideaa ainakaa suoraa maksaa 20t (tai no mä en keksi hyvää syytä).

EDIT: ei kun en tiedäkää julkisivurempasta, putkirempan saa vähennettyä menona.

 

[Timba79]

No ennemmin pankista lainaa kuin taloyhtiölainaa. Taloyhtiölainaa kun ei saa vähentää yhtään mistään veroista.

Muuten ei mitään kommentoitavaa, paitti että kiva ylläri. Kai sitä pitäs tästä omasta 30 vuoden ikäsestä neukkukuutiosta pyrkiä eroon ja ostaa joku tuoreempi tilalle. Maksaa kyllä kivasti välirahaa, muta tuo sama maksetaan tästä vielä moneen kertaan seuraavan 20 vuoden aikana...

 

[assis]

Muuten ei mitään kommentoitavaa, paitti että kiva ylläri. Kai sitä pitäs tästä omasta 30 vuoden ikäsestä neukkukuutiosta pyrkiä eroon ja ostaa joku tuoreempi tilalle. Maksaa kyllä kivasti välirahaa, muta tuo sama maksetaan tästä vielä moneen kertaan seuraavan 20 vuoden aikana...

Meillä on 20v vanha talo ja yllärinä alkoi peltikatto vuotaa. Ei onneksi tullut kovin iso lasku. Ainahan tämmösiä tulee, mutta onneksi pian pitää kaikissa taloyhtiöissä olla viisivuotissuunnitelmat, joten älyttömiä ylläreitä ei pitäisi enää päästä tulemaan. Ehkä ostajien pitäisi nykyistä enemmän olla kiinnostuneita talon kunnosta muutenkin kuin putkien osalta... Meidän asuntoa vastaava uusi about samalta paikalta pulittaisi jopa satkun enemmän, joten ei se uusi aina ole hintansa väärti.

 

[hookoo]

No ennemmin pankista lainaa kuin taloyhtiölainaa. Taloyhtiölainaa kun ei saa vähentää yhtään mistään veroista.

Muuten ei mitään kommentoitavaa, paitti että kiva ylläri. Kai sitä pitäs tästä omasta 30 vuoden ikäsestä neukkukuutiosta pyrkiä eroon ja ostaa joku tuoreempi tilalle. Maksaa kyllä kivasti välirahaa, muta tuo sama maksetaan tästä vielä moneen kertaan seuraavan 20 vuoden aikana...

Tuo on totta mutta sijoitusasunnoilla ei välttämättä ole tarkoitus vähentää lainoja verotuksessa.

Se mitä itse lähinnä ajoin takaa on se kun sijoitusasuntoja ei välttämättä haluta pitää itsellään niin kannattaako niihin kiinnittää kauheasti rahaakaan. Myy myyntihinnalla velattoman sijaan kun ei enää halua kyseistä asuntoa pitää.

Toki saman ajaa se että maksaa sitten lainat pois kun myy asunnon, mutta sijoittaja ei halua sitoa vakuuksiaan mihinkään jossei ihan pakko ole. Pääasia varmaankin se ettei käytä kiinteää rahaa mihinkään koska niitä voi tarvita ykskaks eikä hyvä homma jos ne on kiinni jossain kämpässä.

Toisenlainen vääntö vielä:

60t euron kaksio, josta maksettu 45t euroa. vuokratulot 500e vastike 120e
remppa tulossa 20t euroa.

käteistä 45t euroa

oma asuntolaina 125t e jossa uutta asuntoa 110t euroa. KK menot 900e + vastike 200e

Kannattaako laittaa 20t euroa puhdasta rahaa vuokrakämppään?
-> jos tulee työttömyyttä
-> jos tulee avioero
-> jos tarvitsee muuten rahaa

Kannattaako ottaa remppalainaa 20t vuokrakämppään?
60t euron kaksio, josta maksettu 45t(-20t) ~25t euroa. Vuokratulot 500e vastike 120e

Jos myy, voitto 25-30t euroa

Kannattaako taloyhtiön laina?
60t euron kaksio, josta maksettu 45t. Vuokratulot 500e vastike 300e, vuokraa voi nostaa..

Jos myy myyntihinnalla esim. 60t voitto 40-45t euroa


Korkojen kannalta järjetöntä mutta bisneksen kannalta ei ehkä ?


EDIT: summat keksitty täysin päästä mutta tietämättä faktoja kukaa pysty sanomaan mikä ratkaisu on järkevin eikä ole tarviskaan. Oma päättely ratkaisee kaiken sekä ne omat valinnat+riskit.

 

[Kparta]

No ennemmin pankista lainaa kuin taloyhtiölainaa. Taloyhtiölainaa kun ei saa vähentää yhtään mistään veroista.

Muuten ei mitään kommentoitavaa, paitti että kiva ylläri. Kai sitä pitäs tästä omasta 30 vuoden ikäsestä neukkukuutiosta pyrkiä eroon ja ostaa joku tuoreempi tilalle. Maksaa kyllä kivasti välirahaa, muta tuo sama maksetaan tästä vielä moneen kertaan seuraavan 20 vuoden aikana...

Olen tässä nyt tilannetta selvitellyt kun tuli ajankohtaiseksi. Eli ostin hiljattain sijoitusasunnon, pieni yksiö. 47 000€, ostamani osakkeen kohdalla putkiremppalainaa on talonyhtiölle n.11000€. Hoitovastike n. 78€ ja rahoitusvastike on n. 79€. Rahoitusvastike on tuloutettu joten saísin vähentää myös sen pääomatulojen verotuksessa. Eli molemmat vastikkeet on verovähennyskelpoisia. Voiko/kannattaako kaikki vähentää täysimääräisinä suoraan pääomatuloista eli (vuokra 450€ - hoitovastike 78€ - rahoitusvastike 79€ - osakkeeseen otetun lainan korot)?
Vai kannattaisiko maksaa kerralla tuo 11000€ pois? Miettinyt tässä tätä nyt muutaman päivän ja täytyy kysellä vähän neuvoja.

 

[JN]

Kysymyksiä, kaikki saa vastata:

Jos sijoitusrahaa olisi noin 300 000€, mihin sijoittaisitte?

1) paljon pieniä yksiöitä.
2) kaksioita tai isompia
3)omakotitalo
4) metsää
5) osakkeita
6) jotain muuta, mitä?

Vastaukseen perusteluja ja tarkempaa nointietoa monellako rahalla mitäkin hommaisi ja mitkä olisivat tuotto-odotukset.

 

[jarre55]

Kysymyksiä, kaikki saa vastata:

Jos sijoitusrahaa olisi noin 300 000€, mihin sijoittaisitte?

1) paljon pieniä yksiöitä.
2) kaksioita tai isompia
3)omakotitalo
4) metsää
5) osakkeita
6) jotain muuta, mitä?

Vastaukseen perusteluja ja tarkempaa nointietoa monellako rahalla mitäkin hommaisi ja mitkä olisivat tuotto-odotukset.

Osakkeita n. 1000 000 eurolla. Kannattaa ostaa isoja yhtiöitä juuri nyt: Kellog`s, Samsung, ehkä Nokiaa (?), Oracle Corporation, Pfizer, Coca-Cola, ehkä Vivendi S.A, Bayeria tietty, RWE AG:tä, ja takuuvarma China Construction Bank Corp.

Metsässä hinnat ei vielä laskeneet, vaikka tuotekysyntä/maailmanmarkk.hinta alhaalla joten kannattaa odottaa.

Lopulla rahalla pikkuyksiöitä.

 

[Timba79]

Jaa-a. Mä varmaankin ostasin suurinpiirtein koko rahalla osakkeita. Sijoitusyksiötkin ois ihan jees, mutta en mä ainakaan tähän hintaan ja tuottoon ostaisi ainuttakaan. Tietty voi löytää helmen, esim. ostamalla kunnon pintarempan tarpeessa olevan ja pistämällä sen kuntoon ja vuokralle. Mutta pääsääntöisesti pienten kämppien tuotton aikalailla surkea nyt.

Tietysti 300.000 all in osakkeisiin on kanssa aika riskialtista. Tai sitten pitää ihan oikeasti päättää itsensä kanssa, että ne rahat pidetään kanssa all in, eikä aleta hötkyilemään jos tulee laskettelua.

Eli ajallisesti hajauttaen osakkeita ois mun ratkaisu. Omakotitaloon voisi kanssa pienen siivun irrottaa, mutta en mä koko rahaa mihinkään kivijalkaan sitoisi. Pitkässä juoksussa osakemarkkinoilta saa paremman tuoton mitä asuntolainan ennenaikaisella takasinmaksulla.

300.000 eurolla sais jo sellasen salkun, että osinkotuloilla tekis jo vaikka mitä kivaa.