Asunnon osto sijoitusmielessä

[ossipena]

Niin, mutta ongelmaksi jää että tuolloin olet edelleen syyllinen eriarvoistamiseen ja sinulle jää todistamisvelvollisuus jos ja kun maahanmuuttaja tahtoo riitauttaa asian. Itse veikkaisin että tietty pieni maahanmuuttajien ryhmittymä alkaa tehdä tuota lakia hyödyntäen aivan tahallista kiusaa "helpon rahan" toivossa.

Kysyy miljoonaa asiaa vuokrakandidaateilta, katsoo miten kukin vastaa ja ottaa sen kenen naama miellyttää, vastaukset arvosteluperusteiksi? ;)

Ihan älytön aivopieru kyllä.

Toimiskohan esim hyvin perusteltu riskienhallintalaskeskelu jos olisi jotain virallista ja riippumatonta tutkimustulosta siitä että esim joku väestönryhmä(narkit, juopot, työttömät, mamut,...) tuhoaa kämppää vaikka 5% hanakammin kuin muut joissain tilanteissa? Luulisi että jos faktoihin perustuu puhtaasti, kellään ei ole valittamista. Vähän kuin kieltäisi pankilta luottotietojen katsomisen lainaa hakiessa koska ne luottotiedot saattaa eriarvoistaa ihmisiä!

 

[Kalju]

Kiitos! Olen vaivannut päätäni tuolla jo jonkin aikaa. Mutta hyvä pointti jos on asunto(ja) joihin ei ole laittanut pääomaa kiinni, niin vaikeaksihan se laskeminen menee muutenkuin tuolla millä kerroit.

[EDIT] Kuinka yleistä alalla on että vuokratuloista kertyvä kassavirta riittää vastikkeeseen, korkoihin sekä hiukan lyhentämiseen, eli vuokranantaja laittaa itse hiukan rahaa lyhentämiseen. Kuluiksihan sitä ei voine laskea kun tavallaan maksat itsellesi?

[tupla EDIT] tokihan se riippuu kuinka nopeasti haluaa lainan lyhenevän....

on todella yleistä että sijoitusasuntoon joutuu laittamaan jonkinverran kuukausittain omaa rahaa, ja ei se silloinkaan ole huonoa sijoittamista! jokainen voi laskea että miten hyvä tilanne on esim 20 vuoden päästä jos on laittanut vaikka 100 egee kuukaudes sijoitusasunnon kuluihin ja asunto sit velaton...arvon nousua on tapahtunut ja velka on poissa. 24 000 euroa on mennyt omaa rahaa ja esim 90 000 euroa lähtöarvoltaan oleva asunto on velaton, ja sen hetkinen arvo voi olla esim 130 000-150 000... ei oo huono ollut tuotto tuolloinkaan.

 

[Zimpanssi]

on todella yleistä että sijoitusasuntoon joutuu laittamaan jonkinverran kuukausittain omaa rahaa, ja ei se silloinkaan ole huonoa sijoittamista! jokainen voi laskea että miten hyvä tilanne on esim 20 vuoden päästä jos on laittanut vaikka 100 egee kuukaudes sijoitusasunnon kuluihin ja asunto sit velaton...arvon nousua on tapahtunut ja velka on poissa. 24 000 euroa on mennyt omaa rahaa ja esim 90 000 euroa lähtöarvoltaan oleva asunto on velaton, ja sen hetkinen arvo voi olla esim 130 000-150 000... ei oo huono ollut tuotto tuolloinkaan.

Niinpä. Viime laman aikaan, kun maatiloja meni konkurssiin muutama kymmenen tuhatta, ostettiin kiinteistö(ok-talo+metsää) n.80te:llä. Nyt arvo on ainakin 170-200te. Koko ajan se on ollut ja on edelleen vuokralla. Tosin ollaan teetetty remonttia 40te:llä, mistä johtuen on velkaa jäljellä n.60te. Ei juuri mitään omaa rahaa ole laitettu. Viime laman aikaan olin vielä niin nuori, että tuosta kaupasta pitää kiittää vanhempia. Pitäisi osata ostaa silloin, kun kukaan muu ei halua ostaa. Alkaa käymään konkurssihuutokaupoissa yms..

 

[Nikos116]

on todella yleistä että sijoitusasuntoon joutuu laittamaan jonkinverran kuukausittain omaa rahaa, ja ei se silloinkaan ole huonoa sijoittamista! jokainen voi laskea että miten hyvä tilanne on esim 20 vuoden päästä jos on laittanut vaikka 100 egee kuukaudes sijoitusasunnon kuluihin ja asunto sit velaton...arvon nousua on tapahtunut ja velka on poissa. 24 000 euroa on mennyt omaa rahaa ja esim 90 000 euroa lähtöarvoltaan oleva asunto on velaton, ja sen hetkinen arvo voi olla esim 130 000-150 000... ei oo huono ollut tuotto tuolloinkaan.

Kiitos vinkeistä. Toivonmukaan parinvuoden päästä saan ensimmäisen vuokralaisen

 

[Anonymity]

Kannattaa myös muistaa noita kustannuksia laskiessa, että vuokratuloista (kun vähennyskelpoiset vastikkeet ja vesimaksu on miinustettu), menee jäljelle jäävästä summasta 28% veroa.Tämä kannattaa muistaa varsinkin silloin, jos aikoo lyhentää vuokratuloilla lainaa sekä maksaa korkoja.

 

[Wendy]

Kannattaa myös muistaa noita kustannuksia laskiessa, että vuokratuloista (kun vähennyskelpoiset vastikkeet ja vesimaksu on miinustettu), menee jäljelle jäävästä summasta 28% veroa.Tämä kannattaa muistaa varsinkin silloin, jos aikoo lyhentää vuokratuloilla lainaa sekä maksaa korkoja.

Sijoitusasuntoa varten otetun lainan korothan ovat toki vähennyskelpoisia vuokratuloista.

 

[hkasi]

Kannattaa myös muistaa noita kustannuksia laskiessa, että vuokratuloista (kun vähennyskelpoiset vastikkeet ja vesimaksu on miinustettu), menee jäljelle jäävästä summasta 28% veroa.Tämä kannattaa muistaa varsinkin silloin, jos aikoo lyhentää vuokratuloilla lainaa sekä maksaa korkoja.

Tuo on totta, jos elää täysin velattomassa taloudessa.

Harvempi kuitenkaan on siinä tilanteessa, joten silloin sijoitusasunnon tuloista saa vähentää sijoitusasunnon, kesämökin, metsäpalstan ja minkä tahansa vastaavan omaisuuden hankkimisesta aiheuteneen velan korkomenot ja sen päälle vielä oman kodin asuntolainan korkomenot.

Tuo oman kodin korkomenojen vähentäminen on oikeasti iso plussa. Jos on vain palkkatuloja, niin silloin korkojen määrästä saa vähennettyä vain 28 %:a. Käytännössä sijoitusasunnon pääomatulot saa nollattua eli vuokratulojen veroprosentti on silloin pyöreät nolla.

 

[Aleksei]

Käytännössä sijoitusasunnon pääomatulot saa nollattua eli vuokratulojen veroprosentti on silloin pyöreät nolla.

Juuri näin. Itse en maksa omista vuokratuloistani ollenkaan veroja, sillä velkaa on niin perkeleesti. :D

 

[Anonymity]

Sijoitusasuntoa varten otetun lainan korothan ovat toki vähennyskelpoisia vuokratuloista.

Oukkei... En osannut huomioida tätä seikkaa, koska mun omistamassa ja vuokralla olevassa asunnossa ei ole asuntolainaa eikä siten korkojakaan. Yhtiön ottama laina on ainoa ja sitäkin on tosi vähän siltä osin, mikä kohdistuu noihin mun osakkeisiin.

Tuo on totta, jos elää täysin velattomassa taloudessa.

Omasta asunnostani, jossa asun, on kyllä asuntolainaa vielä rutkasti jäljellä.

 

[Tomppa85]

on todella yleistä että sijoitusasuntoon joutuu laittamaan jonkinverran kuukausittain omaa rahaa, ja ei se silloinkaan ole huonoa sijoittamista! jokainen voi laskea että miten hyvä tilanne on esim 20 vuoden päästä jos on laittanut vaikka 100 egee kuukaudes sijoitusasunnon kuluihin ja asunto sit velaton...arvon nousua on tapahtunut ja velka on poissa. 24 000 euroa on mennyt omaa rahaa ja esim 90 000 euroa lähtöarvoltaan oleva asunto on velaton, ja sen hetkinen arvo voi olla esim 130 000-150 000... ei oo huono ollut tuotto tuolloinkaan.

Minusta lähtökohtaisesti pitäisi pyrkiä sijoituksissa positiiviseen kassavirtaan. Eli vaikka velan lyhennykset ovat "omaa rahaa", niin ne on silti pakko maksaa ja heikentävät nettokassavirtojasi. Voit realisoida ne käytännössä vain myymällä sijoitusasunnon. Kassavirran tulisi olla positiivinen myös siinä mielessä, että voit joutua remontoimaan asuntoa. Tällä hetkellä voi olla vaikea kuvitella, mutta asunto voi olla tulevaisuudessa myös tyhjillään, ilman vuokralaista. Tällöin tarvitaan puskurirahastoa, vastikkeisiin ja muihin kuluihin.

Pitkällä tähtäimellä asuntojen reaaliarvo EI JUURI NOUSE. Tämä fakta tuppaa unohtumaan varsinkin pidempien nousukausien jälkimainingeissa. Voimme mennä 500 vuotta taaksepäin ja todeta että pitkällä tähtäimellä asuntojen hinnat nousevat suurinpiirtein inflaation tahdissa. Tämä on luonnollista, sillä ihmisten keskimääräiset tulovat nousevat suurinpiirtein myös inflaation tahdissa eivätkä ihmiset käytä asumiseen tiettyä suhteellista osuutta enempää ansioistaan - pitkällä aikavälillä.

Sijoitusasunnon tuotto on sama kuin asunnon vuokratuotto. Sijoitusasunnon P/E on hinta/vuokra.

Sanoisin että mikä tahansa sijoitus, joka imee kassavirtaa, on huono sijoitus.

Sijoittamisen nyrkkisääntö on että pitää pyrkiä positiivisiin kassavirtoihin.

Mitä tapahtuu jos joudut työttömäksi, ja taloudellinen tilanteesi ja kassavirtasi heikkenevät oleellisesti? Voit joutua realisoimaan asunnon väärään aikaan (taantuman pohjilla), huonoon hintaan. Sen sijaan jos kassavirtasi sijoitusasunnosta ovat positiiviset, selviät hyvin.

Sijoitusasunnon osalta merkittävää on myös sijoituksen epälikvidiys. Myyminen voi kestää pitkän aikaa ja sitä voi nopeuttaa käytännössä vain laskemalla hintaa.

Vielä täytyy muistaa se, että nykyiset matalat korkotasot eivät tule jatkumaan ikuisesti. Voi olla järkevää tehdä kiinteäkorkoinen vuokrasopimus, mikä vähentää korkoihin liittyvää epävarmuutta. Viitekorkoihin sidotut lainojen korot eivät tule pysymään pitkään nykyisellä alhaisella tasolla. Tällöin varsinkin on tärkeää jättää itselleen pelivaraa, mitä kassavirtoihin tulee.

 

[hkasi]

Tompalla asiallinen puheenvuoro.

Minusta lähtökohtaisesti pitäisi pyrkiä sijoituksissa positiiviseen kassavirtaan. Eli vaikka velan lyhennykset ovat "omaa rahaa", niin ne on silti pakko maksaa ja heikentävät nettokassavirtojasi. Voit realisoida ne käytännössä vain myymällä sijoitusasunnon.

Asuntojeni kassavirta on positiivinen eli vuokralaiset maksavat myös lyhennykset. Toki laina-aika venyy melkoisen pitkäksi, mutta sitä lyhennänkin ylimääräisillä lyhennyksillä.

Jos jostakin ilmenee pikaista rahan tarvetta, niin asuntoahan ei tarvitse realisoida, vaan pankista irtoaa odottaessa rahaa panttina olevia osakekirjoja vastaan. Toki siitä kertyy kuluja, mutta niin syntyy myös osakkeiden, metsän yms. omaisuuserien myymisestä

Kassavirran tulisi olla positiivinen myös siinä mielessä, että voit joutua remontoimaan asuntoa. Tällä hetkellä voi olla vaikea kuvitella, mutta asunto voi olla tulevaisuudessa myös tyhjillään, ilman vuokralaista. Tällöin tarvitaan puskurirahastoa, vastikkeisiin ja muihin kuluihin..

Mahdolliset ongelmat vuokralaisen löytämisessä, remonttikulut ym. ovat tekijöitä, joihin voi merkittävästi vaikuttaa asuntoa hankkiessaan.

Vuokralaisten saamisessa tärkein tekijä on sijainti. Omat asuntoni ovat sellaisella sijainnilla Turussa ja Tampereella, että en usko sellaista päivää tulevan etteikö niihin saisi vuokralaista. Myöskin remonttikulut ovat hallinnassa, vaikka tottahan taivas voi pudota niskaan ja tulla äkillisiä remontteja. Riskitöntä sijoitusta ei ole olemassakaan.

Pitkällä tähtäimellä asuntojen reaaliarvo EI JUURI NOUSE. Tämä fakta tuppaa unohtumaan varsinkin pidempien nousukausien jälkimainingeissa.

Totta ja laskukausien hyvä puoli onkin juuri siinä, etteivät hinnat karkaa aivan tolkuttomiksi.

Toisaalta sijoitusasunnossa omaisuus on melkko hyvin suojassa inflaatiolta.

Sijoitusasunnon osalta merkittävää on myös sijoituksen epälikvidiys. Myyminen voi kestää pitkän aikaa ja sitä voi nopeuttaa käytännössä vain laskemalla hintaa.

Kuten aikaisemmin totesin, osakekirjat panttaamalla saa pankista rahaa muutamassa minuutissa.

Edellyttää tietysti, ettei lainamäärä ole jo valmiiksi tapissa.


Se mitä Tomppa ei tuo esiin, niin melko harvassa ovat ne sijoitusmuodot, joissa joku ulkopuolinen kasvattaa omaisuuttasi esim. 100.000 eurolla parissakymmenessä vuodessa ilman, että itse täytyy laittaa tikkua ristiin. Tuon satatonnia kun kertoo muutamalla asunnolla, niin ihan hyvältä näyttää tulevaisuus, varsinkin kun omaisuus vielä siirtyy lapsillenikin..

Tietty nykyajan hektisyyteen ei noin pitkät ajat oikein istu, mutta itse ainakin ajattelin nauttia vielä eläkepäivistäkin.

 

[Aleksei]

...

Teoriassa toki näin mutta kun mennään käytäntöön niin helpompaa, huolettomampaa ja varmempaa sijoituskohdetta (tai käytetään vaikka nimitystä säästökohde) on vaikea löytää.

Sijoitusasunnot ovat vieläpä lähes kaikkien ulottuvilla velkavivuttamisen mahdollisuuden takia. Yritäpä pyytää sata tonnia lainaa pankista osakesijoituksia varten.

Sijoituasunnot kun ovat perinteisesti yksi yksiö yliopistokaupungissa niin puheet kassavirroista ja likviydestä ovat hiukan suurenneltuja. Tällä hetkellä lähes yksiö kuin yksiö maksaa 100% vivutettunakin itsensä kokonaan. Korkojen ollessa korkealla voi joutua omaa rahaa laittamaan likoon Kaljun mainitsemaa luokkaa, noin 100e/kk/asunto. Sen ei luulisi taloutta vielä kaatavan. Jos kaataa niin sitten riski realisoituu, mutta pidän mahdollisuutta niin häviävän pienenä etten sitä juuri ottaisi sijoitusasunnon mietinnässä huomioon.


hkasilla erinomainen pointti toiseksi viimeisessä kappaleessa. Juuri tähän omat asuntosijoittamiseni perustan.

 

[Tomppa85]

Tarkoituksenani ei siis ollut kritisoida asuntosijoittamista sijoitusmuotona. Sijoitusasunto voi olla hyvä tai huono sijoitus, aivan kuten osakkeet tai velkakirjatkin. Sijoitusinstrumentti ei sinällään ole huono tai hyvä. Hinta ratkaisee.

Halusin vain tuoda esille kassavirtanäkökulmaa noin yleisessä mielessä.

Muuten, samat periaatteet pätevät kaikkiin sijoitusmuotoihin. Pääpaino tulisi olla positiivisissa kassavirroissa ja turvamarginaalin hakemisessa.

 

[Nikos116]

Tuo on totta, jos elää täysin velattomassa taloudessa.

Harvempi kuitenkaan on siinä tilanteessa, joten silloin sijoitusasunnon tuloista saa vähentää sijoitusasunnon, kesämökin, metsäpalstan ja minkä tahansa vastaavan omaisuuden hankkimisesta aiheuteneen velan korkomenot ja sen päälle vielä oman kodin asuntolainan korkomenot.

Tuo oman kodin korkomenojen vähentäminen on oikeasti iso plussa. Jos on vain palkkatuloja, niin silloin korkojen määrästä saa vähennettyä vain 28 %:a. Käytännössä sijoitusasunnon pääomatulot saa nollattua eli vuokratulojen veroprosentti on silloin pyöreät nolla.

Ymmärsinkö oikein että sekä sijoitusasunnon korkomenot että vielä OMAN asunnon korkomenot pystytään vähentämään vuokratuloista? eli tavallaan kahden eri lainan korot??

 

[Wendy]

Ymmärsinkö oikein että sekä sijoitusasunnon korkomenot että vielä OMAN asunnon korkomenot pystytään vähentämään vuokratuloista? eli tavallaan kahden eri lainan korot??

Jep, vaikka kolmen eikä edes mitenkään "tavallaan". Oman kodin asuntolainan korot ovat vähennyskelpoisia ensisijaisesti pääomatuloista, joita vuokratulot siis ovat. Jos pääomatuloja ei ole (tarpeeksi), koroista tehdään alijäämähyvitys ansiotuloverotukseen. Sijoitusasunnon lainan korot taas ovat tulonhankkimiskuluja, ja siten luonnollisesti vähennyskelpoisia pääomatuloista.

 

[Nikos116]

Ok, nyt ymmärrän. Kitoos!

 

[ossipena]

Tarkoituksenani ei siis ollut kritisoida asuntosijoittamista sijoitusmuotona. Sijoitusasunto voi olla hyvä tai huono sijoitus, aivan kuten osakkeet tai velkakirjatkin. Sijoitusinstrumentti ei sinällään ole huono tai hyvä. Hinta ratkaisee.

Halusin vain tuoda esille kassavirtanäkökulmaa noin yleisessä mielessä.

Muuten, samat periaatteet pätevät kaikkiin sijoitusmuotoihin. Pääpaino tulisi olla positiivisissa kassavirroissa ja turvamarginaalin hakemisessa.

Joo aika hyökkäävällä taktiikalla täällä puolustellaan omia asuntosijoituksia.

Kannattaa vielä kaikkien miettiä juuri tämä tompan sanoma ja pureskella kunnolla nimittäin se on niin lähellä totuutta kuin vain voi olla.

Ja pitäkää mielessä että ihminen arvioi normaalisti itseensä vaikuttavat riskit alakanttiin. Eli noita "en usko, että..." juttuja joita kirjoittelee kannattaisi miettiä välillä uusiksi.

Jos isojen firmojen talousnerot ei osaa tällä hetkellä antaa järkeviä tulosarvioita, mikä on todennäköisyys sille että perus pakkislainen osaa tehdä riskianalyysin niin, että ottaa kaikki mahdolliset riskit huomioon ja niiden vaikutukset juuri oikeassa mittakaavassa?

 

[Aleksei]

Joo aika hyökkäävällä taktiikalla täällä puolustellaan omia asuntosijoituksia.

Mä en ainakaan mitenkään hyökkäävällä taktiikalla puolusta asuntosijoittamista. Pohdin vain omien sijoitusasuntojeni kautta asuntoa säästämismuotona niinkuin tässä topicissa tehdään enkä näe siinä fiksusti tehtynä juuri minkäänlaista riskiä. Ei tartte tehdä kummoisiakaan riskianalyysejä. Kunhan katsoo että asunto on fiksulta alueelta ja pystyy selviytymään lainanhoitokuluista myös korkeiden korkojen aikana sekä aikana jolloin asunto ei ole vuokrattuna (mitä omissa asunnoissani ei ole ollut päivääkään). En ymmärrä miten isojen firmojen talousnerojen tulosarviot vaikuttaa sijoitusasunnosta tehtävään riskianalyysiin. Kyllä tää homma mun mielestä pyörii ihan hyvin uskon varassa. Uskon että opiskelijat jatkossakin tarvitsevat asunnon. Jos nykyiset vuokralaiset päättää lähteä niin tulijoita on jonoksi ja siinä yhteydessä on aina hyvä vähän nostaa vuokraakin niin ei tartte nykyisiä vuokralaisia harmistuttaa korotuksilla.

Heittäisinkin vastineen. Mä väitän että henkilöt jotka kritisoi asuntosijoittamista tai asuntosijoittajia siitä etteivät he ota kaikkia riskejä huomioon eivät itse omista sijoitusasuntoa syystä tai toisesta vaikka ehkä haluaisivatkin.

EDIT: Tomppa on siis toki oikeassa sijoittamisen matematiikassa mutta käytännön kanssa noilla faktoilla on aika vähän tekemistä. Siis siinä tapauksessa kun yksityisellä henkilöllä on sijoitusasuntoja yksi tai kaksi.

 

[Stu]

Oman kodin asuntolainan korot ovat vähennyskelpoisia ensisijaisesti pääomatuloista, joita vuokratulot siis ovat. Jos pääomatuloja ei ole (tarpeeksi), koroista tehdään alijäämähyvitys ansiotuloverotukseen.

Tama on se pointti, jota monet eivat tajua tai ainakaan halua sanoa aaneen. Se, etta oman asunnon korot voi vahentaa vuokratuloista, ei mitenkaan paranna kokonaistuloja, koska samat korot voisi vahentaa joka tapauksessa palkkatuloista. Maksetaan siis vahemman veroja vuokratuloista, mutta palkkatulojen verot nousee saman verran.

 

[Stu]

Mä väitän että henkilöt jotka kritisoi asuntosijoittamista tai asuntosijoittajia siitä etteivät he ota kaikkia riskejä huomioon eivät itse omista sijoitusasuntoa syystä tai toisesta vaikka ehkä haluaisivatkin.

No taalla ainakin yksi poikkeus, joskaan en ole kovin paljon tahan threadiin kritisoinut. Itse sijoitusasunnon omistajana en voi kuin ihmetella, miten kritiikittomasti porukka taalla kehuu asuntosijoittamista. Jos pitkalla aikavalilla sijoittaa (kuten asuntosijoittajan aina pitaisi!), ei ole mitenkaan perusteltua jattaa isoja remontteja huomiotta tuottolaskelmissa. Putkiremontti pieneenkin asuntoon lienee jotain 20 kiloeuroa, 30v valein tehtyna pyoreasti 700 euroa per vuosi kuluja. Julkisivu- ja kattoremontit ehka puolet tuosta, eli muutama satanen per vuosi. Yksikin huono vuokralainen, joka jattaa muutaman kuun vuokrat maksamatta, ja laittaa paikkoja remonttiin, voi aiheuttaa mukavat yllatykset... Esim meidan taloyhtiossa joku narkkari sammui suihkuun, ja aiheutti vesivahingon. Vakuutus ei maksanut, koska oli itse aiheutettu, ja narkkarilta ei tietenkaan koskaan mitaan saatu perittya.

En vaita, etteiko asuntosijoittaminen voisi olla ihan kannattavaa puuhaa, mutta ei siinakaan mitaan ilmaisia lounaita ole. "Helppoa, huoletonta ja varmaa" pitaa etsia jostain muualta.