Asunnon osto sijoitusmielessä

[Ho-]

Asuntolainathan ovat pankeille ihan nappikauppaa. Vähän kun kilpailuttaa, niin marginaalit tipuu 0,4

 

[_vil_]

Perkeleen Osuuspankki, jännä tapa laskea RS kohteen vakuusarvo. Eli jos ostan uuden RS kohteen ja myyntihinta on 30te ja velaton hinta on 100te niin Osuuspankki vaatii omaa rahaa 30te tai vakuutta, kysyin että mitäs järkeä tuossa sitten on että jos on 30te tilillä niin miksi maksan teille lainanperustamiskulun ja muut kulut vain huumorilla, ostan asunnon mielummin suoraan sillä rahalla. Luulin että se käsiraha/vakuus pitää olla tuosta 30te eli 9te käteistä.

Ihan normikäytäntö kyseessä, että ostettavan kohteen vakuusarvo on 70-75 % velattomasta hinnasta. Laitat sen minimin 10k käteistä ja lopun 20k kattaa jollain muulla vakuudella tai sitten ostat siihen omatakauksen, niin ei tarvitse pantata mitään muuta omaisuutta vakuudeksi.

 

[mskomu]

Osaako joku kertoa, miten remontit menee verotuksellisesti. Nythän niitä saa vielä vähentää vuokratuloista, joka on luultavasti päättymässä, ja joka on kieltämättä ollut melko mielenkiintoinen järjestely. Mutta koska putkiremppa laskee asunnon myyntihintaa aika reilusti, niin miten tämä realisoituu, jos asunnon myy?

Eli sanotaan, että on 150 tuhannen arvoinen asunto, johon on tulossa 0-3 vuoden sisällä 40 tonnin putkiremppa. Asunnon myyntihinta olisi näin ollen jossain 110-120 tuhannen paikkeilla. Oletetaan tässä, että putkiremppa tulee ns. heti, jolloin myyntihinta 110t. Jos tuon asunnon ostaa, putkiremppa tulee ja sitten sanotaan, että sen my 5 vuoden päästä (tässä esimerkissä asuntojen hinnat pysyy samana), niin myyntihinta olisi 150t. Asunnon arvo on siis näennäisesti noussut 40 tuhatta, eli sen maksetun putkirempan verran. Joutuisiko tästä sitten myydessä maksamaan 12t veroa? Eli onko näin, että putkiremppaa odottavan asunnon ostaminen on verotuksellinen itsemurha, jos edes harkitsee sen poismyyntiä joskus?

 

[SirMax]

Olen pariin kuukauteen tyhjentänyt salkkuani, viisi yksiötä myynyt pois ja pari kaksiota vielä myymättä. Päätin että maksan velat pois pankille ja laadin uuden strategian. Jätän itselleni kolme yksiötä jotka ovat velattomia. Lainansaanti on vain vähän monimutkaistunut viimeaikoina, Osuuspankki ei myönnä 100% lainoja vaikka vakuuttaa olisi yllinkyllin, vaatii pienen käsirahan esim 10%, onko muilla vastaavaa kokemusta?


Myyntiajat on pidentynyt ja hinnat halventunut, oli sitten se kuuluisa keskustan yksiö niin hinta ei tule nousemaan. PKS elää omaa elämää, mutta esim Vantaalla on uudisasuntokohteita vaikka muille jakaa myynnissä ja kauppa ei käy niinkuin ennen, ja en puhu Kivistöstä vaan ihan muitakin kaupunginosia. Olisi hauska kuullu minkälaisia suunnitelmia ja ajatuksia täällä on muilla? En usko että rommaa ja en pidä stetsonistani kiinni, mutta ikuinen arvonnousu on kyllä nähty, uskon että koko Suomi Oy Ab tulee sakkaamaan. Itse olen vähentänyt työtunteja helvetisti ja tätä myötä palkkani on tippunut puolitoistatuhatta netto kuukaudessa, mutta tuntuu että työnteko ei ole järkevää kun yli 40 pinnaa häviää palkasta Molokin kitaan.

 

[doownek]

Olen muuten miettinyt että kuinka järkevää yksittäisen sijoittajan on ostaa uuta noita uudiskohteita?
Isommat sijoittajat ostaa ison läjän kämppiä kerralla ja hinta aivan toinen kuin sillä yhden ostajalla, ero helposti monen vuoden tuottojen verran.
Vituttaa kyllä kun taas ihmisiä pelotellaan muka huonoilla talousuutisilla vaikka siihen ei olisi mitään syytä..

Jossain radiossa oli joku poliitikko keräämässä irtopisteitä ulisemalla kuinka voi olla kokoajan yyteitä sos&terveysalalla vaikka pitäisi olla työvoimapula niin eihän se sitä sano että huonosti menee vaan se saatanan näytelmä (yt) täytyy pitää suunnilleen paskapaperin merkin vaihdostakin ettei joku irtopääluottamusmies laita myötätuntolakko päälle.

 

[Destry]

at sijoittajat ostaa ison läjän kämppiä kerralla ja hinta aivan toinen kuin sillä yhden ostajalla, ero helposti monen vuoden tuottojen verran.
Vituttaa kyllä kun taas ihmisiä pelotellaan muka huonoilla talousuutisilla vaikka siihen ei olisi mitään syytä..

Onhan siinä paljon huonommassa asemassa. Siihen vielä kylkeen se, että isompi toimija polkee vuokria, eivätkä useimmat isoimmat taida enää vuokravakuuksia vaatia lainkaan, niin kyllähän siinä saa pääomalleen tuottoa yrittää raapia.

 

[Deleted member 43228]

Olen muuten miettinyt että kuinka järkevää yksittäisen sijoittajan on ostaa uuta noita uudiskohteita?
Isommat sijoittajat ostaa ison läjän kämppiä kerralla ja hinta aivan toinen kuin sillä yhden ostajalla, ero helposti monen vuoden tuottojen verran.
Vituttaa kyllä kun taas ihmisiä pelotellaan muka huonoilla talousuutisilla vaikka siihen ei olisi mitään syytä..

Jossain radiossa oli joku poliitikko keräämässä irtopisteitä ulisemalla kuinka voi olla kokoajan yyteitä sos&terveysalalla vaikka pitäisi olla työvoimapula niin eihän se sitä sano että huonosti menee vaan se saatanan näytelmä (yt) täytyy pitää suunnilleen paskapaperin merkin vaihdostakin ettei joku irtopääluottamusmies laita myötätuntolakko päälle.

Sulla kun on kokemusta noista kämppähommista, niin onko tullut ostettua niitä firmalle?
Ja jos on, niin onko tosiaan niin, että annetaan AB Firma Oylle max 7 vuoden laina. Tai poikkeustapauksessa lasketaan lainalyhennykset kymmenelle vuodelle, mutta bullettina joka erääntyy 7 v kohdalla.

Vai onko keskustelemalla mahdollisuus saada laina-ajasta kohtuullisempi. Esim 15 vuotta?

 

[doownek]

Sulla kun on kokemusta noista kämppähommista, niin onko tullut ostettua niitä firmalle?
Ja jos on, niin onko tosiaan niin, että annetaan AB Firma Oylle max 7 vuoden laina. Tai poikkeustapauksessa lasketaan lainalyhennykset kymmenelle vuodelle, mutta bullettina joka erääntyy 7 v kohdalla.

Vai onko keskustelemalla mahdollisuus saada laina-ajasta kohtuullisempi. Esim 15 vuotta?

Ei ole kokemusta muuten kuin ihan itselle ostetusta, mun hermo ei kestäis mitään vuokraajia.
Kai no lainajutut on ihan täysin sovittavissa mutta muut kuin as.oy:t saa tuskin muutenkaan mitään tolkuttoman pitkiä lainoja, poislukien pörssiyhtiöt.

 

[Pawiaani]

Olen pariin kuukauteen tyhjentänyt salkkuani, viisi yksiötä myynyt pois ja pari kaksiota vielä myymättä. Päätin että maksan velat pois pankille ja laadin uuden strategian. Jätän itselleni kolme yksiötä jotka ovat velattomia. Lainansaanti on vain vähän monimutkaistunut viimeaikoina, Osuuspankki ei myönnä 100% lainoja vaikka vakuuttaa olisi yllinkyllin, vaatii pienen käsirahan esim 10%, onko muilla vastaavaa kokemusta?


Myyntiajat on pidentynyt ja hinnat halventunut, oli sitten se kuuluisa keskustan yksiö niin hinta ei tule nousemaan. PKS elää omaa elämää, mutta esim Vantaalla on uudisasuntokohteita vaikka muille jakaa myynnissä ja kauppa ei käy niinkuin ennen, ja en puhu Kivistöstä vaan ihan muitakin kaupunginosia. Olisi hauska kuullu minkälaisia suunnitelmia ja ajatuksia täällä on muilla? En usko että rommaa ja en pidä stetsonistani kiinni, mutta ikuinen arvonnousu on kyllä nähty, uskon että koko Suomi Oy Ab tulee sakkaamaan. Itse olen vähentänyt työtunteja helvetisti ja tätä myötä palkkani on tippunut puolitoistatuhatta netto kuukaudessa, mutta tuntuu että työnteko ei ole järkevää kun yli 40 pinnaa häviää palkasta Molokin kitaan.

Itse olen suosinut 100% velkavipuja, ja en ole perustanut hommaa arvonnousuun mutta toki se arvonnousu on positiivista kermaa valmiiksi hyvän kakun päälle, ja mahdollistaa myös tiheämmän oston vipua käyttäen. Jos kohde ostetaan entisiin pääomiin kiinnittäen, ja sekä lyhennys, korko että vastike hoituu vuokratulolla niin kakku mielestäni hyvä vaikkei arvonnousua olisikaan näköpiirissä. Vaikea edes laskea tuotto% jos rahaa ei ole käytetty kuviossa ja silti ajan kuluessa varallisuus kasvaa.

Kyllähän nousuvaiheissa voi tehdä nopeasti rahaa jos strategia on sekoitus asuntosijoittamista ja asuntokauppaa ja jos velkaa on paljon pelissä niin voi olla tässä nykyses suhdanteessa fiksua myydä osa voitollisesti pois kuten teit. Olen sattuneista syistä myynyt itsekkin takavuosina.

Yleisesti ottaen jos malttia, ja ei halua niin paljon riskeerata, sekä tilantees sallii, niin ostais vaan aina kun pystyy eikä myisi lainkaan, ja antais vuosikymmenten kulua, aika on ystävä ja jokatapauksessa se aika kuluu niin mukava jos näitä virityksiä ollut päällä. Tältä pohjalta ei niin väliä, vaikka välillä jonkun kohteen arvo kävis jopa miinuksella. Kyllä ne silti hiukan yleensä nousee kun aika kuluu tarpeeks.

Itsellä yks asunto juuri muuttuu velattomaks ja vaikkei arvo ole juuri noussut, niin onhan se silti mukavaa kun se on ikäänkuin vaan muuttunut mun omaks ja samaa ilmiöö kuulostaa sullakin tapahtuneen ja liekö lisäksi arvonnousuakin mukana sulla

Jotkuthan on tuota vivutusta käyttänyt tosi massiivisesti, ja tehny onnistuneen kuvion siten että lopuks esim 50 veenä myyneet niin monta asuntoa pois että päässeet kaikista veloista. Joku noususuhdanne jos osunut kohdilleen ja lisäks lyöty omaakin rahaa peliin kokoajan, niin voinut olla 15 vuoden projekti ja esim 10 velatonta yksiöö lopuks tai enempikin. Sulla ihan hyvä toi kolme yksiöö velatonna, kun muistaakseni et niin mahdottoman pitkään tota kuvioo touhunnu?

En ole hetkeen itse ostanut, ja pienimuotoises vaihees mun salkku ollu viimevuodet, mutta mahdollisesti ensvuonna ostan taas, oli sitten näkymät mitä vaan. Nytkin ostofiilis päällä, mutta ei onnistu vielä.

Mutta summasummarum, oma näkemys yleisestiottaen se että pitkäjänteisesti vaan vuokraluukkujen kanssa, sillon ehtii mennä moneen kertaan markkinat ylös ja alas ja pääomat silti kasvaa ja potti lopulta kohdillaan. Mutta kun kaikki ei mene kuin Stromsöössä, niin enpä itsekkään ihan ole tuossa ihanteessa pysynyt. Voi tulla muilta sektoreilta elämässä taloudellista haastetta, tai terveyden suhteen tms, tai tarvii vaikka ostaa/rakentaa omaa taloa jne, niin strategia voi muuttua.

 

[doownek]

Onko muuten sattunut yhtään tosi hankalia vuokralaisia?
Joskus lukee näitä kauhutarinoita että yksi vuokralainen tuhonnut monen vuoden tuotot ja vaikka vuokratessa kaikki ok. niin vuodessa parissa voi olla tilanne aivan viturallaan.

 

[Pawiaani]

Mulle ei ole sattunut, ne tilanteet on ikäviä ja niissä tärkeä toimia terävästi että saa nopeasti häädettyä. Takuuvuokrat vähä jeesaa, ja laaja kotivakuutus vastuuosineen pitää vaatia. Tarkka pitää olla vuokratessa mutta voi silti muuttua ihmisten tilanteet. Rajallinen se taloudellinen ongelma silti on varsinkin jos pystyy itse remppailla, vaikka osuis tosi huono vuokralainen mutta voin vaan kuvitella sitä ylimäärästä vaivaa ja murhetta..

 

[juustopuuro]

Putkiremontti, viemäriremontti, kattoremontti, parvekeremontti, julkisivuremontti - siinä lienee ensimmäiset 50 k yllättäviä sivukuluja mitä voi asuntosijoittajalle tulla. Samaa sarjaa lienee metsäpalstaan sijoittaminen. Indeksirahasto, oikein allokoituna, voisi olla parempi.

 

[Destry]

Putkiremontti, viemäriremontti, kattoremontti, parvekeremontti, julkisivuremontti - siinä lienee ensimmäiset 50 k yllättäviä sivukuluja mitä voi asuntosijoittajalle tulla. Samaa sarjaa lienee metsäpalstaan sijoittaminen. Indeksirahasto, oikein allokoituna, voisi olla parempi.

Ei näistä kai oikeastaan mikään voi olla yllättävä sivukulu? Kaikki sellaisia, että pitäisi näkyä hyvissä ajoin PTS:llä, ja yleisesti ottaen ovat sellaisia, että niitä on melko helppo laskeskella tulevaksi asunnon iän mukaan.

 

[SirMax]

Kohta on melkein kymmenen kämppää myyty, kaksi jätän itselleni "ikuiseen" holdiin ja yhden tontin, ajattelin vähän haalia maata muutenkin lisää hyvältä paikalta ja odotella parempia aikoja.

Pankit kiristää kokoajan vaatimuksia ja logiikka muuttuu kokoajan, vaikka saa halpaa rahaa tiettyyn asti niin isoja lainoja pankit ei anna enää hevillä. Itselläni oli 9 lainaa päällekkäin ja noin 300te plus taloyhtiölainat 50te niin se oli pankin mielestä tapissa. Liksa oli noin 5,5te brutto ja vakituiset pääomatulot oli noin 5,3tekk.


Olkaa tarkkoina markkinoilla nyt, ei tule päättymään hyvin, en puhu mistään että pitäkää stetsoneistanne kiinni ja kohta rommaa, mutta jopa yliopistokaupungeissa ei niin vain hyviä vuokralaisia löydy, puhumattakaan arvonnoususta. Isoista asunnoista eli kolmioista ylöspäin on yllättävän vaikea päästä eroon, ainut mitkä menee hetkessä on yksiöt keskusta, hinnalla ei ole väliä kun joku "sijoitusnero" ostaa pois. Yksi tyhjä kuukausi asunnossa on reilu 8% lähtee tuotosta, yksi paska vuokralainen ja pystyy vedättämään 5-6kk vuokria ennen kuin pääsee eroon ja saattaa helposti aiheuttaa 10te vahingot vielä päälle. 15v kokemuksella sanon että joko lainaa pitää olla 7 numeroisia summia ja ammattimaisesti tai ei kannata maksaa vaivaa ja ryhtyä vuokraisännäksi.

 

[hakamaka]

Kohta on melkein kymmenen kämppää myyty, kaksi jätän itselleni "ikuiseen" holdiin ja yhden tontin, ajattelin vähän haalia maata muutenkin lisää hyvältä paikalta ja odotella parempia aikoja.

Pankit kiristää kokoajan vaatimuksia ja logiikka muuttuu kokoajan, vaikka saa halpaa rahaa tiettyyn asti niin isoja lainoja pankit ei anna enää hevillä. Itselläni oli 9 lainaa päällekkäin ja noin 300te plus taloyhtiölainat 50te niin se oli pankin mielestä tapissa. Liksa oli noin 5,5te brutto ja vakituiset pääomatulot oli noin 5,3tekk.


Olkaa tarkkoina markkinoilla nyt, ei tule päättymään hyvin, en puhu mistään että pitäkää stetsoneistanne kiinni ja kohta rommaa, mutta jopa yliopistokaupungeissa ei niin vain hyviä vuokralaisia löydy, puhumattakaan arvonnoususta. Isoista asunnoista eli kolmioista ylöspäin on yllättävän vaikea päästä eroon, ainut mitkä menee hetkessä on yksiöt keskusta, hinnalla ei ole väliä kun joku "sijoitusnero" ostaa pois. Yksi tyhjä kuukausi asunnossa on reilu 8% lähtee tuotosta, yksi paska vuokralainen ja pystyy vedättämään 5-6kk vuokria ennen kuin pääsee eroon ja saattaa helposti aiheuttaa 10te vahingot vielä päälle. 15v kokemuksella sanon että joko lainaa pitää olla 7 numeroisia summia ja ammattimaisesti tai ei kannata maksaa vaivaa ja ryhtyä vuokraisännäksi.

Aika paksua tuubaa taas... lainaa ei tarvitse olla "7 numeroisia summia ja ammattimaisesti". Hyvällä sijainnilla oleva pieni yksiö on loistava sijoitus, muistaa vain arvioida asunnon kunnon ja laskea remonttivara mukaan.
Yliopistokaupungissa löytyy kyllä vuokralaisia, ja opintotuki+asumislisä pitää huolen että maksukyky säilyy ainakin jossain määrin. Maksuhäiriömerkinnät tulee aina katsoa mahdollisiltä vuokralaisilta.

 

[Deleted member 43228]

Jotain arvoa ehkä kannattaa antaa SirMaxin sanoille, jos herralla ollut kämppiä enemmän, kuin käsissä sormia.

Mutta se on totta, että en itse näe miksi se yksiö tai kaksio ydinkeskustassa ei olisi hyvä sijoitus. Tosin, nykyhinnoilla ostettuna en tiedä. Hintakehitys ollut aika huima.

 

[Destry]

Se on toki fakta, että yksi paska vuokralainen voi syödä tuotot tai pahimmassa tapauksessa vielä pääomatkin, jos pistää paikat kunnolla paskaksi. Se voi osua kohdalle, vaikka miten siistin ja fiksun vuokralaisen luulisi löytäneensä, kun mielenterveys voi mennä keneltä tahansa ja jälki voi olla kovin rumaa.

Lisäksi asuntosijoittaminen on kyllä melkoinen muoti-ilmiö, jossa syöksytään suinpäin hankkimaan kämppiä laskematta mitään tuottoprosentteja etukäteen tai ilman pidemmän aikavälin suunnitelmia. Pitäisi myös unohtaa se "millaisen kodin minä haluan"-ajattelu ja pitää yleisemmällä tasolla, koska itselle tehdessä valinnat on yleensä kalliimpia.

Mutta tosiaan näiden lainakattosuunnitelmien ja muiden rinnalla näkisin, että vuokralla-asuminen ei ainakaan vähene varsinkaan pk-seudulla, kun hintataso alkaa olla kova. Jos siinä kelkassa pystyy nauttimaan omistavana osapuolena, niin kyllä kiitos. Sehän nyt on ihan yleisessä tiedossa, että pienemmistä asunnoista tulee parhaat tuotot.

Se itse tekeminen on kyllä iso plussa myös, koska aivan järjettömän kallista on jo ihan jonkun laminaatin asentaminen (siis 30-100e/neliö, hullua!), ja siihen nyt luulisi pystyvän kenen tahansa. Tai seinien maalaaminen tai... No, en minä keittiössäkään aio maksaa kuin pakolliset putki- ja sähkömieskeikat, muuten menee hartiapankista.

 

[SirMax]

Etenkin kun asuntoja isompi määrä niin huonon vuokralaisen mahdollisuus suurenee, voi olla ihan normaali työssäkäyvä äiti ja lähtee elämänhallinta käsistä esimerkiksi. Joku lähemmäs viiskyt asuntoa olen omistanut jollain tapaa. Tunteet näyttelee myös asuntokaupassa jonkin verran osaa, esim kuolinpesät voi olla hiton helppoja tai sitten aivan saatanan vaikeita paikkoja ostaa. Esim yksiö Jyväskylässä tai Lappeenrannassa tai Joensuussa maksaa 75te-100te ja vuokraa saa 500-590e kk ja voi olla että remppoja on tehty ja voi olla että remppoja tulee ja sitten hoitovastike ja pääomavero pois niin jos on velaton niin joku 270-300e jää kk rahaa niin ei sillä Hawaijille päästä loppuelämäksi.


Destry oli oikeassa että kannattaa tehdä mahdollisimman paljon itse ja olla yhteistyökumppaneita ja tuttuja niin halpenee kämpän remontti, mutta kyllä niihin saa edelleen menemään kaiken maailman pumpulipuikkotesteihin ja tekninen isännöitsijä "tarkistaa" että on levitetty oikein kosteuseriste ja muita älyttömiä maksuja.

 

[SirMax]

Jossain vaiheessa idiootit maksoi täällä Lappeenrannassa 70-80luvun alun elementtitalon yksiöistä 85-95te ja kaikki rempat tulossa ja sisältä lähes alkuperäisessä kunnossa, nyt samoista saa 70-75te.

 

[Destry]

mutta kyllä niihin saa edelleen menemään kaiken maailman pumpulipuikkotesteihin ja tekninen isännöitsijä "tarkistaa" että on levitetty oikein kosteuseriste ja muita älyttömiä maksuja.

Joo, nämä on kyllä oikea murheenkryyni! Maksat ensin ihan poskettoman summan jostain virallisesta valvojasta, mutta siihen rahaan ei mitään vastuuta kuulu kuitenkaan - pelkkä allekirjoitus johonkin paperiin. Saadaan ainakin märkätilaremontille hyvin hintaa, hohhoijaa.

Sama nuo asbestikartoitusputiikit. Hintahaitari on 100 eurosta 800 euroon "samalle" työlle, että siinä sitten maallikkona alkaa vertailla sisältöä ja laatua ja mistä maksaa.

 

[Deleted member 43228]

En muista maksoko edes satasta, kun toimitin itse kököt labraan.

Ja jep. Eipä valvoja tuo käytännössä kuin yhden rahastajan lisää. Halvempi olisi ottaa sellainen firma kuhunkin tehtävään niin, että jokainen ollut pystyssä jo vaikka vähintään yhden vuosikymmenen. Silloin on pakko ollut tehdä jo sellaista jälkeä, jota ei tarvi pakoilla.