Siinähän se koko teksti tuolta blogistani:
Omakotitalon rakentamisen yhteydessä puhutaan yleensä aina budjetista. Budjetointi on tietysti tärkeää, mutta turhan vähän saa huomiota budjetin rahoittaminen. Harva nuori rakentaja tekee taloaan “käteisellä” vaan useat tarvitsevat ison pankkilainan.
Ison lainan kanssa korostuu kulut. Pankit ovat mestareita “piilottamaan” lainaan erilaisia kuluja. Matalaa korkoa muistetaan korostaa, mutta kokonaisuus voi olla vähän toista.
Todella monella on täysin hukassa käsitteet viitekorko ja korkomarginaali kun lähdetään sitä lainaa neuvottelemaan. Viitekorkohan on markkinoilla määrittyvä korko, yleisin Suomessa käytetty viitekorko on 12 kk Euribor. Euriborkorkojen reittaukset näet alla olevan linkin takaa:
http://www.suomenpankki.fi/en/tilas...innolliset_korot_euriborkorot_pv_chrt_en.aspx
Itse en tässä ota kantaa siihen, että mikä viitekorko kannattaa valita. Historiallisesti tarkasteltuna lyhyin mahdollinen korko on ollut pitkässä juoksussa halvin. Kyyti voi tosin olla pomppuista, koska lyhyt korko reagoi kaikkeen todella nopeasti. Tämä riski pitää tiedostaa jos lähtee esim. 1 kk euriboriin. Taloudessa pitää olla puskuria maksaa hetki kovaakin korkoa! Kaikki pankit ei oikein edes suostu tuota antamaan, joten vaihtoehdot ovat usein 3 kk ja 12 kk euriborit ja pidemmät kiinteät korot 3, 5 ja 10 vuotiset.
Euriborkorkojen päälle tulee pankin marginaali. Tämä on aina pankki- ja asiakaskohtainen sopimus. Hulluina kilpailuvuosina marginaalit painui jopa 0,3% tasolle. Tänäpäivänä tavallisen taatelintallaajan on tuollaisista turha edes haaveillä. Tämän päivän tasot pyörii jossain 0,7-0,9 välissä. Siis tuohon haarukkaan pitäisi pyrkiä. Yli yhden prosentin marginaali on riistoa ja silloin viimeistään kannattaa kilpailuttaa pankit. Usein kun se oma pankki kokeilee ns. kepillä jäätä ja pistää marginaalin yläkanttiin. Silloi on hyvä ilmoittaa, että jos se tarjous ei nyt kerralla mene kuntoon, niin tuhlataan sitten kaikkien aikaa ja kilpailutetaan pankit. Halvimman tarjouksen kanssa sitten takaisin omaan pankkiin ja neuvottelemaan tuo kuntoon. Yleensä toimii ja jos ei, niin sitten kannattaa harkita pankin vaihtoa.
Tästä siis muodostuu se todellinen korko, eli tuo euriborikorko + henkilökohtainen marginaalisi. Tämän päälle sitten tulee joku parin euron luokkaa oleva kuukausittainen tilinhoitomaksu. Noista voi yrittää tinkiä, mutta hankalaa on ollut.
Pankki perii myös lainanperustamispalkkion. Tämä tunnutaan “unohtavan” kertoa alussa, eli se tulaa matkalla mukaan ikäänkuin sellaisena pikkujuttuna. No joillakin se kohtuu pieni onkin, 100-200 euron välistä. Mutta joillakin se on prosenttisumma lainasta, esim. Sampo-Pankilla. Mä sainkin ko pankista muuten hyvän tarjouksen, mutta tuo lainanperustamiskulu olisi tehnyt melkein 700 euroa. Silloin sanoin että kiitos ja näkemiin ja taas tuhlattiin kaikkien aikaa. Jos tuo olisi sanottu heti alussa, ei olisi tarvinnut edes hieroa marginaaleja ja muita yksityiskohtia. Tämä on YLEENSÄ kulu josta pystyy tinkimään. Harva sitä saa kokonaan pois, mutta esim. 50% hinnasta pois on hyvinkin neuvoteltavissa.
Sitten pankit on mestareita tarjoamaan kaikkea mahdollista kylkiäistä. Näitä on esim. lainaturvavakuutukset, korkokatot, eläkevakuutukset ja pankin rahastot. Näitä ei mitään kannata suostua kytkemään lainaan. Laina pitää neuvotella erikseen ja näitä miettiä sitten oman tarpeen mukaan. Kirjoitan jokaisesta muutaman sanan, joka on MINUN mielipiteeni, eikä mikään universaali totuus. Jokainen sitten laskee nämä auki omalla kohdallaan ja miettii niiden tarpeellisuuden. Mutta jokainen noista on PANKIN MYYMÄ TUOTE, jonka ensisijainen tarkoitus on tuoda kassavirtaan pankille. Pankkihan on liikelaitos siitä parhaimmasta tai pahimmasta päästä, eli ne todellakin maksimoi oman liikevoittonsa. Ei tässä mitään pahaa, normaalia liiketoimintaa, mutta kun noita aina jaksetaan markkinoida asiakkaan parhaaksi.
Aloitetaan siis avaamaan käsitteitä lyhyesti ja oman mielipiteeni vahvasti sävyttämänä:
- Eläkevakuutukset ja PS tilit:
Näillä ei pitäisi olla yhtään mitään tekemistä lainan kanssa. Nämä kannattaa todellakin pohtia totaalisesti lainasta erillään. Huomioitavaa on se, että nuori ei ikinä tiedä milloin noista rahojaan saa pois ja mikä on verotus sinä hetkenä. Ja näissä on yleensä sitten naimisissa sinne eläkkeeseen asti, eli kannattaa harkita tosissaan!
- Pankkien rahastot:
Rahasto- ja osakesäästäminen on todella hyvä säästömuoto, tuottavakin sellainen. Tässä vaan taas on mutta. Näiden isojen ns. kivijalkapankkien (Nordea, Op, Sampo-Pankki jne) rahastot on yleensä tuottoonsa nähden todella kalliita. Eli ne ottaa isohkon siivun (jopa 2% vuodessa) välistä, tuli tuottoa tai ei. Eli tätäkään ei kannata kytkeä lainaan, vaan parehtyä näihin tarkemmin. Voin kirjoittaa tästä säästpuolesta joku päivä oman jutun, se kun on kovasti omaa sydäntä lähellä. Mutta älä lähde tässäkään soitellen sotaan. Tosin näistä pääsee eroon halutessaan, eli silleen voi vaikka jonkun rahastosäästösopparin tehdäkkin jos sillä saa marginaalia alaspäin. ;)
- Korkokatto:
Tämä on omasta mielestä ehkä turhin mahdollinen tuote ja suurin rahastus mitä olla voi. Tässä siis OSTAT katon sille, että korko ei nouse tiettyä prosenttia korkeammaksi. Hieno ajatus joo, mutta tuo on pääsääntöisesti helvetin kallista. Siellä pankilla on kuitenkin “ekonomiarmeija” laskemassa nämä tuotteet sellaisiksi, että pankki niissä tooooodella harvoin häviää latiakaan. Kuvitteletko siis olevasi nokkelampi kuin nämä ekonomistit, jotka seuraavat markkiniota työkseen ja ovat kouluttautuneet alalle?
Tämän tuotteen kun voi tehdä ns. itse. Eli sen mitä korkokatto maksaa, niin laitat toiselle tilille esim. määräaikaistalletuksena. Tuo kun helposti on esim. 200.000 lainalle jopa 5.ooo euroakin. Sitten jos korko nousee yli jonkun tietyn prosentin, niin rupeat ottamaan tuolta muutaman kympin joka lyhennykseen. Jokainen voi vaikka kynällä ja paperilla laskea, että miten korkeaksi ne korot pitää nousta että tuo on syöty ja tuosta alkaa hyötymään, siis korkokattovaihtoehdosta. Ei pitkälle tartte laskea kun huomaa että ainut hyötyjä on pankki.
Itse siis sanon tälle tuoteelle jyrkästi EI KIITOS!
- Lainaturvavakuutukset
Tämä onkin monimutkaisempi juttu. Tässä kun on vaihtoehtoja. Halvin on turva kuoleman ja pysyvän vamman varalle. Tällainen on syytä olla jos on vaikka lapsia, MUTTA itse en tätä ainakaan kokonaan sitoisi lainaa. Usein halvempi on ottaa ihan tavallinen henkivakuutus vakuutusyhtiöstäsi. Kannttaakin siis vertailla lainaturvan hintaa henkivakuutukseen. Henkivakuutuksesta saat rahat tilillesi ja voi niillä lyhentää lainaa tai olla lyhentämättä. Lainaturva taas kohdistuu siihen lainaan. Joskus näistä voi tehdä mixauksen, koska lainaturva ei tarvitse olla koko summalle. Tämä on siis syytä ihan vertailla ja laskea. Mutta jos laina on iso ja on lapsia, niin joku turva on hyvä olla. Esim. 50.000 euron henkivakuutus pariturvana ei ole kuin parin sadan luokkaa per vuosi. Ainahan nuo suosittelee ottamaan tuon vähintään lainan kokoiseksi, mutta mun mielestä tuo on taas ylivakuuttamista. Jos mietit että puolisosi menehtyy ja saisit vakuutuksesta 50.000 euroa, niin tuossahan jää vuosia aikaa hoitaa oma talous taas kuntoon. No tietty jos sen puolison nettotulot on tuo 50.000 euro ja omat lähellä nollaa, niin sitten voi vähän summaa miettiä. Mutta jos molemmat nyt tienaa noin keskituloja, niin tuo vastaa helposti 2-3 vuoden käteen jäävää rahaa per palkansaaja.
Lainaturvavakuutuksen saa myös työttömyyden varalle. Mutta tämä on KALLIS tapa ottaa vakuutus. Huomattavasti järkevämpää on olla työttömyyskassan jäsen ja taas laittaa säästötilille tuo vakuutuksen osuus. Käytät sitä sitten jos olet työtön. Tuo kun on taas aika tiukkaan rajattu. Pitää olla tietty aika töissä vakuutuksen oton jälkeen, eikä saa olla mitään tietoa mahdollisista tulevist irtisanomisista. Jos sanot itsesi irti, niin olet välittömästi tuosta turvasta ulkona jne jne. Ja aivan varmasti saat yhden vahdin työttömyysajallesi lisää jos pankki maksaa lainojasi työttömänä ollesi. Mieti siis tarkkaan tarvitsetko tuollaista tuotetta!
Tässä siis jotain pientä alkuun. Onne lainaneuvotteluihin. Pitäkää pää kylmänä ja olkaa tiukkoina. Ottakaan perusasioista selvää niin pankkitäti ei haista että olet helppo uhri myydä kaikki turha (mistä täti saa provikkaa) ja maksattaa sinulla toisen halpaa marginaalia.
Kysyä saa jos kysyttävää tulee, yhteystiedot löytyy ylhäältä navigoinnista.
Kaikilla pankeilla on tulospaineita, toimintaa tehostetaan, konttoreita suljetaan ja tottakai ne muutaman euron kuukausittaiset palvelumaksutkin ovat tärkeää kassavirtaa pankeille nykytilanteessa, mutta alhaisilla marginaaleilla pankit ovat itsensä käsittääkseni enemmän ahdinkoon ajaneet kuin alennuksilla palvelumaksuista. Nyt on nähtävissä kuitenkin muutosta siinä mielessä, että pankit osaavat jo myös kieltäytyä asiakkuuksista, jotka eivät tuota mitään, olemalla esimerkiksi hinnoittelematta marginaalia sille markkinoiden alhaisimmalla tasolle. Ja toisin päin - niille asiakkaille jotka eivät tuota muuten kuin pelkän lainan muodossa sen hinta on kalliimpi. Mutta sinällään itse en näe, että pankeissa myydään kovinkaan paljon ns. "turhia oheistuotteita". Ota huomioon, että kaikki eivät ole samassa taloudellisessa tai elämäntilanteessa kuin sinä. Jollekin se pidempi viitekorko tai koronsuojaus tuo kaivattua lisäturvaa talouteen, koska laina voi olla iso tulotasoon nähden. Varsinaisen koronsuojauksen voi toki hoitaa muullakin tavoin kuin korkokatolla. Kuka voi toisaalta sanoa, että säästäminen on pahasta kenellekään? Pankissa kuitenkin opetetaan sitä omaa taloudenhoitoa myös säästämisasioissa, tarjotaan tuotteita joiden avulla voi säästää lapsilleen, varautua omaa eläkeaikaa varten, voi hoitaa verosuunnittelua esim. varallisuuden siirroissa sukupolvelta toiselle ja jos nämä yksioikoisesti tuomitsee "pankin oheistuotteiksi", jotka eivät hyödytä kuin pankkia - ei tiedä itseasiassa asiasta kovinkaan paljon ja/tai pystyy näkemään vain sen oman näkökulmansa näihin asioihin.
