Asunnon osto sijoitusmielessä

[hkasi]

Mitä mieltä Helsingin markkinatilanteesta tällä hetkellä? Sijoitusyksiö tai -kaksio. max. 150te

Ennemminkin pitäisi kysyä, että millaista yhtälöä ajattelit? Vuokran ja kulujen suuruus sen ratkaisee.

 

[voidi]

Huonosti kysytty. Lähinnä pohdin päissäni markkinatilannetta yleisesti, löytyykö pääkaupungista miten paljon kiinnostavia kohteita, vai kannattaako lähteä etäämmältä katselemaan. Mutta otanpa silmän käteen ja lueskelen vähän ympäriinsä niin ei tarvitse kysyä täällä tyhmiä.
Osakesijoittamisen ohella alkanut hieman kiinnostaa sijoitusasunnon hankinta.

 

[fuGii]

Kiinnostais sijoittaa toimitilaan, joka vuokrattaisiin firmallemme. Best case scenario olisi hommata tila, josta aluksi lohkaista pieni osa alivuokralaiselle ja ottaa koko tila sit omaan käyttöön kun tarvetta tulee.

Käytännössä yksityishenkilönä yksistään on kuitenkin mahdotonta saada tarpeeksi pääomaa (200-230ke toimitila, josta oman rahan osuus se 30-40%) tuollaisen hankintaan, joten onko alan konkareilla vinkkejä miten kannattaa yleensä lähteä liikenteeseen?

Säästöjä osakkeissa ja rahastoissa on reilu pari kymppiä, mutta pyrin irroittamaan sieltä mahdollisimman vähän pääomaa tähän tarkoitukseen. Henkilökohtaista velkataakkaa ok-talosta ~110ke, tulot 50-55ke/v (brutto + osingot).

Yks vaihtoehto olis metsästää toimitiloja, jossa osa toimitilasta on rahoitettu yhtiölainalla ja sitä maksellaan sitten rahoitusvastikkeen muodossa pois, jolloin suhteellisen pienellä alkupääomalla päästään isompaan kokonaisuuteen käsiksi.

 

[alppix]

Paljonko opiskelijat ovat kykeneväisiä maksamaan vuokraa tällä hetkellä? Pitäisi vuokraa korottaa remonttien jälkeen, mutta en haluaisi karkottaa vuokralaisia liian korkean vuokran takia. Tähän saakka 458e vuokra (sisältää vedet ym.) näytti menevän vielä ihan mukisematta. Lähistöllä on paljon oppilaitoksia, joten on hyvin todennäköistä että opiskelija näin syksyllä voisi tuon asunnon haluta.

 

[Tootsi]

Riippuu kaupungista. Itsellä raja oli 420€/kk, ehdoton maksimi 450€/kk jos asunto oli "täydellinen". Olin valmis maksamaan asunnoista luultavasti hiukan enemmän mitä mediaaniopiskelija.

 

[SilverHawk]

Kiinnostais hommata ensimmäinen sijoituskämppä, mutta mistä?

Helsingissä vuokrakämpille on aina kysyntää, mutta kämppien ostohinnat pyörii vaa niin perkeleen korkeella.

 

[Maketku]

Kiinnostais hommata ensimmäinen sijoituskämppä, mutta mistä?

Helsingissä vuokrakämpille on aina kysyntää, mutta kämppien ostohinnat pyörii vaa niin perkeleen korkeella.

Mikä tahansa muukin yliopistokaupunki on varmasti melko turvattu vuokralaisten saatavuuden suhteen, näihin kohdistuu nuorten ihmisen osalta aina muuttovoittoa ja vaihtuvuutta muutenkin.

 

[Tootsi]

Jos harkitsee kahden asunnon ostoa, miten mielestänne kannattaa laittaa 30 000 - 40 000€ omaa pääomaa kiinni:

1. Sijoitusasunto. Myyntihinta 33 000€, velaton hinta 109 000€. Hoitovastike 106€/kk, rahoitusvastike 400€/kk. Realistiset vuokratuotot 12 000€/v. Ensimmäinen vuosi pelkästään korot yhtiölainasta, jos ensimmäinen yhtiökokous ei päätä toisin.

2. Oma asunto, 1-4v päästä luultavasti sijoitusasunto. Myyntihinta 23 000€, velaton hinta 56 000€. Hoitovastike 54€/kk, rahoitusvastike 288€/kk. Vuokratuotot jossain 7 000€/v jos/kun laittaa vuokralle. Ensimmäinen vuosi pelkästään korot yhtiölainasta, jos ensimmäinen yhtiökokous ei päätä toisin.

Kannattaako pääoma laittaa kiinni pelkästään jompaan kumpaan vai jaettuna asuntoihin? Minkä vuoksi ja missä suhteessa? Vai onko mielestänne pääomaa liian vähän molempiin hankintoihin.

 

[Dopey]

Tulouttavatko vai rahastoivatko yhtiöt 1 ja 2 rahoitusvastikkeet kirjanpidossaan? Jos tulouttavat, voit vähentää koko rahoitusvastikkeen verotuksessa vuokratulosta (siis myös lyhennysosan).

 

[Tootsi]

Tulouttavatko vai rahastoivatko yhtiöt 1 ja 2 rahoitusvastikkeet kirjanpidossaan? Jos tulouttavat, voit vähentää koko rahoitusvastikkeen verotuksessa vuokratulosta (siis myös lyhennysosan).

Tulouttaa, eli on vähennyskelpoista. Mutta onko ideoita tuosta pääoman jakamisesta asuntojen kesken?

 

[Maketku]

Tulouttaa, eli on vähennyskelpoista. Mutta onko ideoita tuosta pääoman jakamisesta asuntojen kesken?

Eipä tuolla varmasti kovin suurta merkitystä taida olla, itse ehkä laittaisin mahdollisuuksien mukaan pääomaa enemmän tuohon edullisempaan, joten se olisi nopeammin kuitattu pois ja siten vakuudet nopeammin vapautettu mahdolliseen muuhun käyttöön (esim. siihen kolmanteen sijoituskämppään). En tiedä ajattelitko kahta lainaa, mutta mielestäni voit kyllä hoitaa molemmat asunnot yhdelläkin lainalla. Asunnon 1 ja 2 prosenttiosuudet lainapääomasta ja siten koron osuudet ovat helposti laskettavissa ja verovähennykseen voit laittaa korot heti siltä osin miten ne kohdistuvat asuntoon 1 ja sitten jos asunto 2 menee myöhemmin vuokralle, voit vähentää lainan korot kokonaisuudessaan.

 

[Tootsi]

Eipä tuolla varmasti kovin suurta merkitystä taida olla, itse ehkä laittaisin mahdollisuuksien mukaan pääomaa enemmän tuohon edullisempaan, joten se olisi nopeammin kuitattu pois ja siten vakuudet nopeammin vapautettu mahdolliseen muuhun käyttöön (esim. siihen kolmanteen sijoituskämppään). En tiedä ajattelitko kahta lainaa, mutta mielestäni voit kyllä hoitaa molemmat asunnot yhdelläkin lainalla. Asunnon 1 ja 2 prosenttiosuudet lainapääomasta ja siten koron osuudet ovat helposti laskettavissa ja verovähennykseen voit laittaa korot heti siltä osin miten ne kohdistuvat asuntoon 1 ja sitten jos asunto 2 menee myöhemmin vuokralle, voit vähentää lainan korot kokonaisuudessaan.

Kiitokset mielipiteestä. Kahta lainaa olen ajatellut automaattisesti, sijoituslainoissahan on suurempi korko. Olen ajatellut että suurempi pääoma sijoitusasuntoon jolloin kalliimman lainan saa pienemmäksi. Ja käytännössä näin on varmaan pakko tehdä, eikö sijoitusasuntoihin vaadita enemmän omarahoitusta mitä omaan asuntoon? Mutta samaa mieltä olen, tuolla ei varmaan suurta merkitystä ole.

 

[Maketku]

Kiitokset mielipiteestä. Kahta lainaa olen ajatellut automaattisesti, sijoituslainoissahan on suurempi korko. Olen ajatellut että suurempi pääoma sijoitusasuntoon jolloin kalliimman lainan saa pienemmäksi. Ja käytännössä näin on varmaan pakko tehdä, eikö sijoitusasuntoihin vaadita enemmän omarahoitusta mitä omaan asuntoon? Mutta samaa mieltä olen, tuolla ei varmaan suurta merkitystä ole.

Joo, eri lainat ovat varmaan selkeästi yleisimpiä, kunhan nyt kirjoittelin omaa tajunnanvirtaa kun mietin tuota että laitat toisenkin kämpän noinkin nopeasti vuokralle. Lainaehdot ovat toki tapauskohtaisia, itselläni esim. ei ole sijoituskämppien lainassa sen suurempi korko kuin omankaan asunnon korko. Tosin tässä oli itselläni taustalla pankin vaihto molempien lainojen osalta, joten sain ehkä vähän vipuvartta neuvotteluun sitä kautta.

Käsirahojen kanssa sulla ei mitään ongelmia ole, koska sitä on about puolet mitä tarvitset myyntihintojen kuittaamiseen, varainsiirtoverot lasketaan toki sitten velattomasta hinnasta, mutta sen varmaan tiesitkin. Tai siis jos olet ensiasunnon ostaja, niin ensimmäisestä kaupasta sitä ei mene.

 

[Maariska]

Ensiasunnon ostajan etu kannattaa hyödyntää, eikä sitä kannata tuhlata edulliseen sijoituskämppään, jos oman kalliimman kämpän osto on tulossa lähiaikoina. Toki sijoituskämpän ostoa ei kannata viivytellä, jos ei muuten ole aikeissa vielä ostaa omaa asuntoa. Marginaalit taitaa olla laskussa tällä hetkellä, joten hyvä tilanne lähtä muutenkin kilpailuttamaan pankkeja.

 

[jussi`]

Onko kenelläkään pakkislaisella sijoitusasuntoja airbnb-asuntona? Minkälaisia kokemuksia siitä teillä on? Erityisesti kiinnostaa kuulla jos jollain on kokemusta samasta asunnosta normaalista vuokrauksessa ja airbnb-vuokrauksesta.

 

[SirMax]

Ajattelin kirjoittaa tänne vähän ajatuksia ja miten ne on muuttunut, ennen olin aina omaasunto ja ei ole mitään järkeä maksaa jollekin toiselle vuokraa ja niineteenpäin. Nyt yksi tuttuni vuokrasi 350te arvoisen 100m2 asunnon 1100eurolla sisältäen autopaikan, tuohon päälle tulee vesi ja sähkö luonnollisesti. Onko mitään järkeä enää laittaa 350te kiinni yhteen asuntoon mistä maksat yhtiövastiketta ja tulevaisuudessa korjausvastiketta(talo on kuusi vuotta vanha) ja muita maksuja ja pääoma seisoo seinissä? Esim samalla rahalla saa täältä 4 yksiötä keskusta ja 3-4 yksiötä lähiöistä kun jaksaa etsiä ja noitten vuokratuloilla maksat kevyesti tuon 1100e vuokran ja vieläpä uuden auton siihen kaupanpäälle ja jopa ulkomaanmatkankin kerran vuoteen. Noista yksiöistä on helpompi päästä eroon. Joku voi miettiä osakkeilla samaa asiaa että paljonko tulee osinkoa ja maksaa osingoilla vuokran ja ehkäpä jopa jonkun Kia;n pihaan vielä. Onko muilla ollut samankaltaisia ajatuksia?

 

[Razorblade]

Onko asuntoja vuokraava porukka määrittäny vuokran tason niin, että vuokra kattaa kaikki kulut asunnosta heti alusta asti (myös lainalyhennyksen) vai onko joku laittanu myös omaa rahaa kiinni kuluihin? Mulla ois tarkotus muuttaa emännän kanssa saman katon alle ja omalle kämpälle pitäs tehä jotain. Myyntiajat on tällä hetkellä täällä jotain 6kk luokkaa joka tuntuu nälkävuodelta joten vuokraus ois yks vaihtoehto. Laskelmissa pääsen vaan aina siihen, että jos nykynen 1% korkotaso pysyy asuntolainassa ni pääsisin omilleni ainoastaan about 650€/kk suurusella vuokrapyynnillä. Jos korkotaso nousee 3% tienoille ni pitäs saada jo 700€/kk joka on ehdottomasti liian korkee rivarikaksiosta.

Laskenta meni niin, että otin vuokrapyynnin josta vähensin maksamani yhtiövastikkeen 160€/kk vesimaksuineen ja autopaikkoineen sekä asuntolainan koron 40€/kk täysmääräsenä koska sijotusasunnosta vähennys on 100% eikä 45% kuten omistusasuntojen lainoissa. Eli 650€-160€-40€ = 450€. Tuosta sitten otin pääomaveron pois 30% joten "voittoa" jäis 315€ jolla maksaa just ja just asunnon lainalyhennyksen joka on 280€/kk. Aika pieneks jää omasta mielestä marginaali kaikenlaisia remontteja ja korjauksia ajatellen. Vuokranantajan/asunto-osakkeen omistajan vastuulle taitaa kuulua aikalailla kaikki paitsi kiinteet vesikalusteet? Eli jääkaappi, rikkoutuvat ovenkahvat, yms. kuulus meikäläisen maksulistalle?

 

[Aleksei]

"Voittoa" jäis 315€ jolla maksaa just ja just asunnon lainalyhennyksen joka on 280€/kk. Aika pieneks jää omasta mielestä marginaali kaikenlaisia remontteja ja korjauksia ajatellen. Vuokranantajan/asunto-osakkeen omistajan vastuulle taitaa kuulua aikalailla kaikki paitsi kiinteet vesikalusteet? Eli jääkaappi, rikkoutuvat ovenkahvat, yms. kuulus meikäläisen maksulistalle?

Aina parempi jos kämppä maksaa itse itsensä kokonaan mutta jos ei niin tottakai laitetaan omia jos talous sen sallii eikä homma muuten toimi. Jos "viidelläkympillä saa kolme sataa" niin kyllähän se kannattaa, eikö?

Kyllähän se lainanlyhennys on kuitenkin kokonaisuudessaan kotiinpäin joten en oikein ymmärrä ongelmaa vaikka sitten jotain pientä joutuisi hankkimaankin.

 

[RiQu88]

Itselläni on tällä hetkellä menossa stressaava prosessi ensiasunnon ostamisesta. Jos ja kun pääsisin ensinnäkin omistusasuntoon muuttamaan, niin ajattelin että myöhemmin sitten yli kolmekymppisenä sitä voisi vaikka ostaa toisen asunnon, sijoitusmielessä. Riippuen toki sen hetken työtilanteesta. Silkasta mielenkiinnosta kysyisin että mikä pankeilla on tällä hetkellä käytäntö lainan myöntämisestä sijoitusasuntoon? Kun ensiasunnon ostossa useiden pankkien vaatimuksina vaikuttaisivat olevan 10 % alkupääoma (esim. ASP-tili) asunnon velattomasta hinnasta sekä se, että lainan kuukausierä ei saisi olla yli 30-40 % nettotuloista edes stressitestillä (6% korko) jne.

Millä kriteereillä pankit sitten yleensä myöntävät lainaa sijoitusasuntoon ja minkä verran tulot vaikuttavat siihen?

 

[alppix]

Kaksi kertaa olen sijoitusasuntoon neuvotellut lainan (toinen pari viikkoa sitten) ja kummallakin kerralla on riittänyt 10% alkupääoma. Yleisesti ottaen puhuivat 10-30% riippuen vähän tilanteesta. Lähtökohta on se, että lainoista ja vastikkeista täytyy selvitä vaikka asunto olisi vuokraamatta pidemmänkin aikaa. Työttömyys + asunnot vuokraamatta tilannetta eivät kysyneet.