Asunnon osto sijoitusmielessä

[Timba79]

Siitä olen samaa mieltä Kaljun kanssa, että lähes tai täysin velkavivulla sijoittaminen on paljon riskisempää pörssissä kuin asunnoilla.

Mutta jos velkavipu on korkeintaan sama mitä oma pääoma, on mielestäni riskinhallintakannalta osakkeet ihan kelpo vaihtoehto. Ja ne kun kuitenkin keskimäärin tuottaa asuntoja paremmin, saa sitä pienemmällä velalla mahdollisesti samat tuotot?

Tosin nyt on pörssissä sellainen tilanne, että on noustu pitkään ja ajat on sitäkautta aina epävarmemmat, niin se vipukin kannattaa pitää maltillisena. Jos vaikka 100.000 salkkua vastaan ottaa 30.000 velkavivun, pystyy ton hoitamaan vaikka pakiteltaisiinkin. Toki tosta tulee sitten kalliimpi vipu.

Mutta yhtälailla en näin kovan asuntojen hintanousun jälkeen lähtisi esim. 80% tai suuremmalla velkarahoituksella sijoituskämppää ostamaan. Joku 40-70% voisi olla mielestäni vastaava kuin tuo max 30% osakepuolella.

No edelleen, itse olen noviisi ja pidän mahdolliset vivut erittäin mailtillisina. Katotaan tätä asiaa sitten uusista näkökulmista kun seuraava reilumpi taantuma alkaa olemaan takana...

 

[lIhaa]

No edelleen, itse olen noviisi ja pidän mahdolliset vivut erittäin mailtillisina. Katotaan tätä asiaa sitten uusista näkökulmista kun seuraava reilumpi taantuma alkaa olemaan takana...

Miksi vasta, kun taantuma alkaa olla takana? Eiko niitä lappuja saa vielä halvemmalla taantuman aikana?

 

[Timba79]

Miksi vasta, kun taantuma alkaa olla takana? Eiko niitä lappuja saa vielä halvemmalla taantuman aikana?

Velkavipua kannattaa käyttää vasta kun nosutrendi alkaa olemaan käsillä. Sitä kun ei muuten voi tietää miten pitkä ja syvä siitä taantumasta tulee.

 

[Kalju]

Siitä olen samaa mieltä Kaljun kanssa, että lähes tai täysin velkavivulla sijoittaminen on paljon riskisempää pörssissä kuin asunnoilla.

Mutta jos velkavipu on korkeintaan sama mitä oma pääoma, on mielestäni riskinhallintakannalta osakkeet ihan kelpo vaihtoehto. Ja ne kun kuitenkin keskimäärin tuottaa asuntoja paremmin, saa sitä pienemmällä velalla mahdollisesti samat tuotot?

Tosin nyt on pörssissä sellainen tilanne, että on noustu pitkään ja ajat on sitäkautta aina epävarmemmat, niin se vipukin kannattaa pitää maltillisena. Jos vaikka 100.000 salkkua vastaan ottaa 30.000 velkavivun, pystyy ton hoitamaan vaikka pakiteltaisiinkin. Toki tosta tulee sitten kalliimpi vipu.

Mutta yhtälailla en näin kovan asuntojen hintanousun jälkeen lähtisi esim. 80% tai suuremmalla velkarahoituksella sijoituskämppää ostamaan. Joku 40-70% voisi olla mielestäni vastaava kuin tuo max 30% osakepuolella.

No edelleen, itse olen noviisi ja pidän mahdolliset vivut erittäin mailtillisina. Katotaan tätä asiaa sitten uusista näkökulmista kun seuraava reilumpi taantuma alkaa olemaan takana...

Asuntopuolella pystyy parhaimmillaan käyttämään jopa 100% velkavipua... itse olen ostanut 3 kpl ilman että olisin laittanut niihin ostohetkellä omaa rahaa centtiäkään..nyt niihin menee omaa rahaa muutamia kymppejä/kuukausi. Tuotot on kohdallaan, sijainnit jees, poka sisällä, kassavirta juoksee vuokrien muodossa. Kertokaa miten pörssissä teette saman? Oman pääoman tuotoksi tulee hyvät prosentit, tapahtuu arvonnousua tai ei.

Taitoa pitää toki olla, ei asuntoja voi ostaa huolimattomasti. Mutta mä oon ostanut nuo asuntoni 1,5 vuoden sisällä kaikki, siis ekan ja kolmannen välillä on kulunut se aika. En ala selittämään miten, mutta olen olen ollut oikeassa paikassa oikeaan aikaan. Ajoitus tärkeää sijoittamisessa aina.

Parhaimmillaan asuntopuolella pääsee hyvään pääoman karttumiseen kiinni vaikka ei olisi yhtään käytössä ylimääräistä rahaa sijoitettavaksi. Siksi asuntosijoittaminen on täysin ylivoimainen ja ainutlaatuinen tapa vaurastua hitaasti mutta varmasti. Siinä sivussa voi sitten laittaa ylimääräistä rahaa myös pörssiin, eivät kai nämä sijoitusmuodot ole jotenkin toistensa kilpailijoita? Vaikka pörssissä hajautat salkkuasi, olet silti tietyllä tavalla yhden kortin varassa, jos on sekä pörssissä että asuntopuolella sijoituksia, on tulevaisuus kivasti turvattu.

 

[Timba79]

Asuntopuolella pystyy parhaimmillaan käyttämään jopa 100% velkavipua... itse olen ostanut 3 kpl ilman että olisin laittanut niihin ostohetkellä omaa rahaa centtiäkään..nyt niihin menee omaa rahaa muutamia kymppejä/kuukausi. Tuotot on kohdallaan, sijainnit jees, poka sisällä, kassavirta juoksee vuokrien muodossa. Kertokaa miten pörssissä teette saman? Oman pääoman tuotoksi tulee hyvät prosentit, tapahtuu arvonnousua tai ei.

Taitoa pitää toki olla, ei asuntoja voi ostaa huolimattomasti. Mutta mä oon ostanut nuo asuntoni 1,5 vuoden sisällä kaikki, siis ekan ja kolmannen välillä on kulunut se aika. En ala selittämään miten, mutta olen olen ollut oikeassa paikassa oikeaan aikaan. Ajoitus tärkeää sijoittamisessa aina.

Parhaimmillaan asuntopuolella pääsee hyvään pääoman karttumiseen kiinni vaikka ei olisi yhtään käytössä ylimääräistä rahaa sijoitettavaksi. Siksi asuntosijoittaminen on täysin ylivoimainen ja ainutlaatuinen tapa vaurastua hitaasti mutta varmasti. Siinä sivussa voi sitten laittaa ylimääräistä rahaa myös pörssiin, eivät kai nämä sijoitusmuodot ole jotenkin toistensa kilpailijoita? Vaikka pörssissä hajautat salkkuasi, olet silti tietyllä tavalla yhden kortin varassa, jos on sekä pörssissä että asuntopuolella sijoituksia, on tulevaisuus kivasti turvattu.

Tähän asti on ollut helppoa sijoittaa vaikka sillä 100% velkavivulla. Mutta entä jos olisi asuntomarkkinat rysähtäneet juuri siinä kohtaa kun ostit sen ekan asuntosi 100% velkavivulla? Olisi vielä päälle pankki huutanut lisää vakuuksia jne. Ja jos niitä ei löydy, niin realisoidaanpa se laina sitten, käteen jää käytännössä velkaa.

Ihan vastaavasti jos olisi esim. 3 vuotta sitten ottanut 100.000 euroa lainaa ja hajauttanut ne hyvin pörssissä, olisi tuon lainan tappanut jo pelkillä arvonnousuilla ja käteen olisi vielä jääneet osingot.

Nousukaudella on helvetin helppo sijoittaa, sitten ne sijoittajat punnitaan kun pakitellaan kunnolla.

 

[e_o]

Olisi vielä päälle pankki huutanut lisää vakuuksia jne.

Ei tuollaista oikeasti tapahdu niin kauan kun hoitaa lyhennykset ajallaan.

 

[Timba79]

Ei tuollaista oikeasti tapahdu niin kauan kun hoitaa lyhennykset ajallaan.

No eipä tässä liene sitten ongelmaa tän suhteen minkään sijoitusmuodon kanssa.

Kaljun tapauksessa nyt on jo kolme asuntoa, joten ei ole sitäkään riskiä että kassavirta katkeaa jos vuokralainen häipyy, eikä heti löydy uutta tilalle tai tulee muita ongelmia vuokrien saannin kanssa.

Mielestäni yksi asunto 100% velkarahalla on erittäin suuri riski jos ei oma kassavirta riitä lainojen lyhennykseen tarvittaessa pitkäksikin aikaa.

 

[e_o]

Mielestäni yksi asunto 100% velkarahalla on erittäin suuri riski jos ei oma kassavirta riitä lainojen lyhennykseen tarvittaessa pitkäksikin aikaa.

No totta kai. Joku 3 kk pitäisi aina pystyä maksamaan omistaan, eli tässä ketjussa olleilla luvuilla se on joku 1000-1500 euroa. Ei kai kukaan ryhdy tuohon touhuun jos tuollainen summa riittää sotkemaan talouden?

 

[Kalju]

Tähän asti on ollut helppoa sijoittaa vaikka sillä 100% velkavivulla. Mutta entä jos olisi asuntomarkkinat rysähtäneet juuri siinä kohtaa kun ostit sen ekan asuntosi 100% velkavivulla? Olisi vielä päälle pankki huutanut lisää vakuuksia jne. Ja jos niitä ei löydy, niin realisoidaanpa se laina sitten, käteen jää käytännössä velkaa.

Ihan vastaavasti jos olisi esim. 3 vuotta sitten ottanut 100.000 euroa lainaa ja hajauttanut ne hyvin pörssissä, olisi tuon lainan tappanut jo pelkillä arvonnousuilla ja käteen olisi vielä jääneet osingot.

Nousukaudella on helvetin helppo sijoittaa, sitten ne sijoittajat punnitaan kun pakitellaan kunnolla.

Ei nykyaikana kenenkään lainoihin puututa lisävakuuksia pyytämällä, siis niin kauan kun vaan hoitaa lyhennyksensä, tai vähintääkin sopii miten hoitaa korot ym.

Ja edelleenkään ei ole oikeastaan mitään yhteistä siinä, että pelkällä lainarahalla sijoitetaan pörssiin tai vastaavasti asuntoihin jotka sijaitsee hyvällä paikalla esim hgin keskustan tuntumassa.

Vaikka tulisi millaisia 3. maailmansotia ja rajuja romahduksia pörssissä, niin ihmiset edelleen tarvii asuntoja, ja kassavirta vuokrien muodossa säilyy.

Ja jos sijoitetaan hgin seudulle, niin asunto ei ole ikinä tyhjänä kuukausia yhteenmenoon. Tämä on fakta nyt ja aina. Eriasia on jos ostaa huonolta paikalta.

En nyt oikein edes tajua minkätakia jotkut jaksaa tässä threadissa vääntää siitä että pörssiin on yhtä hyvä lykätä velkarahaa kuin asuntoihin. Kun tämän threadin aihe on sijoitusasuntoihin liittyvä keskustelu. Ja kun mun mielestä asuntosijoittaminen ja pörssin pelaaminen eivät ole millään tavoin toisiaan pois sulkevia. Kumpikin kannattaa, mutta asunnoissa pystyy turvallisesti käyttämään rajuja velkavipuja

Mun mielipide on tämä. Ensinnäkin pitää olla kassa kunnossa, että pystyy varautumaan katkoksiin kassavirrassa tai ylimääräisiin kuluihin. Toiseksi, asunnot kannattaa ostaa rajulla velkavivulla, ja sit sellanen raha mitä saa säästettyä tuloistaan, on hyvä sijoittaa pörssiin/rahastoihin ym. Tämä siksi että velka jonka otat sijoitusasuntoa vastaan kuittautuu ajan myötä jonkun muun eli vuokralaisen maksamana, ja arvo nousee varmasti pitkässä juoksussa eli minkätakia laittaisit omaa rahaasi sinne? Irtonainen raha on hyvä laittaa pörssiin. Ja vaikka sit osakkeita vastaankin maltilla vivuttaa. Mutta ei varmaan kukaan tänne kirjoittava sijoita pörssiin 100% lainarahalla? Tai sit pitää olla melkoinen psykopaatti että nauttii uhkapelin jännityksestä.

 

[Kas-vain]

Ei nykyaikana kenenkään lainoihin puututa lisävakuuksia pyytämällä, siis niin kauan kun vaan hoitaa lyhennyksensä, tai vähintääkin sopii miten hoitaa korot ym.

Ja edelleenkään ei ole oikeastaan mitään yhteistä siinä, että pelkällä lainarahalla sijoitetaan pörssiin tai vastaavasti asuntoihin jotka sijaitsee hyvällä paikalla esim hgin keskustan tuntumassa.

Vaikka tulisi millaisia 3. maailmansotia ja rajuja romahduksia pörssissä, niin ihmiset edelleen tarvii asuntoja, ja kassavirta vuokrien muodossa säilyy.

Ja jos sijoitetaan hgin seudulle, niin asunto ei ole ikinä tyhjänä kuukausia yhteenmenoon. Tämä on fakta nyt ja aina. Eriasia on jos ostaa huonolta paikalta.

En nyt oikein edes tajua minkätakia jotkut jaksaa tässä threadissa vääntää siitä että pörssiin on yhtä hyvä lykätä velkarahaa kuin asuntoihin. Kun tämän threadin aihe on sijoitusasuntoihin liittyvä keskustelu. Ja kun mun mielestä asuntosijoittaminen ja pörssin pelaaminen eivät ole millään tavoin toisiaan pois sulkevia. Kumpikin kannattaa, mutta asunnoissa pystyy turvallisesti käyttämään rajuja velkavipuja

Mun mielipide on tämä. Ensinnäkin pitää olla kassa kunnossa, että pystyy varautumaan katkoksiin kassavirrassa tai ylimääräisiin kuluihin. Toiseksi, asunnot kannattaa ostaa rajulla velkavivulla, ja sit sellanen raha mitä saa säästettyä tuloistaan, on hyvä sijoittaa pörssiin/rahastoihin ym. Tämä siksi että velka jonka otat sijoitusasuntoa vastaan kuittautuu ajan myötä jonkun muun eli vuokralaisen maksamana, ja arvo nousee varmasti pitkässä juoksussa eli minkätakia laittaisit omaa rahaasi sinne? Irtonainen raha on hyvä laittaa pörssiin. Ja vaikka sit osakkeita vastaankin maltilla vivuttaa. Mutta ei varmaan kukaan tänne kirjoittava sijoita pörssiin 100% lainarahalla? Tai sit pitää olla melkoinen psykopaatti että nauttii uhkapelin jännityksestä.

Tulee niin paljon hypetystä sulta, että en edes kommentoi. Hyvähän se on, että johonkin säästää ja raha tekee lisää rahaa.

Jokainen joka sijoittaa johonkin ja vielä on velkaa enemmän kuin omaisuutta niin sijoittaa lainarahalla. Se on kylmä fakta.

 

[Kalju]

Tulee niin paljon hypetystä sulta, että en edes kommentoi. Hyvähän se on, että johonkin säästää ja raha tekee lisää rahaa.

Jokainen joka sijoittaa johonkin ja vielä on velkaa enemmän kuin omaisuutta niin sijoittaa lainarahalla. Se on kylmä fakta.

No, on tuokin yksi keino välttää perustelemasta omia hypetyksiään. Kirjoitit tuossa aiemmin että on paaaaljon parempi sijoittaa velkarahalla pörssiin kuin asuntoihin. Mun mielestä tuo sun lausunto on paljon enemmän hypetystä kuin nuo itse lausumani faktat, jotka tosin tykkään kertoa kärjistetysti.

Voisit perustella edelleenkin että miksi olet sitä mieltä että tavallisen kansalaisen kannattaa sijoittaa pörssiin lainarahaa, eikä ostaa sijoitusasuntoa toisensa jälkeen.

En epäile ettetkö itse hallitse vaikka 100% velkavipua pörssissä, mutta jos näin on, olet ensinnäkin perehtynyt asiaan todella hyvin, ja sen lisäksi olet omistautunut aiheeseen niin että sijoituksiesi hoitaminen vaatii sulta päivittäistä seurantaa. Tämä ei ole kaikille mahdollista. Ja edelleenkin riskit on suuremmat kuin asuntosijoittamisessa.

 

[Janne22]

Nippelitietoa:

Nordean mukaan asunto-osakkeisiin sijoittamalla saadaan 4-6% vuotuinen tuotto. En löytänyt luotettavaa lähdettä riskille.

Osakemarkkinoilta on saatu keskimäärin 12% vuotuinen tuotto riskin volatiliteetin ollessa n.20%.

Tuossa on Fabozzin ja kumppaneiden artikkeli Journal of Portfolio Managementista asiaan liittyen:

http://www.mccombs.utexas.edu/facul...SeminarREAnalysis/Why Real Estate - FINAL.doc

"Fabozzi, Gordon and Hudson-Wilson [2003] explore the uses for
real estate in a portfolio. They find that real estate can accomplish five things: It can act
as an overall risk reducer; it can help to achieve high absolute returns; it can hedge
unexpected inflation or deflation; it can reflect the overall investment universe; and/or
deliver strong cash flows to the investor. Results in this paper indicate that while various
real estate investments to provide portfolio diversification their importance as an inflation
hedge is minimal." [The Benefits of Real Estate Investment, CISDM]

 

[shape]

Ei nykyaikana kenenkään lainoihin puututa lisävakuuksia pyytämällä, siis niin kauan kun vaan hoitaa lyhennyksensä, tai vähintääkin sopii miten hoitaa korot ym.

Silloin kun pankilla menee hyvin, ei lisävakuuksia tarvita, mutta jos taloudessa menee huonommin, on pankeissakin eri meininki. Se kannattaa muistaa, että jos lainojen kanssa tulee ongelmia, on silloin yleensä muitakin velallisia neuvottelemassa.

Vaikka tulisi millaisia 3. maailmansotia ja rajuja romahduksia pörssissä, niin ihmiset edelleen tarvii asuntoja, ja kassavirta vuokrien muodossa säilyy.

On vaikea nähdä, miksi asunnot tuottaisivat taloudellista lisäarvoa pitkällä aikavälillä. Lyhyen aikavälin hinnanmuutokset on asia erikseen, mutta kyseessähän käytössä kuluvaa omaisuutta, joka vaatii jatkuvaa huoltamista. Sijoitetulle pääomalle tulee tietysti korvaus, mutta pienellä riskillä ei valitettavasti voi saada hyvää tuottoa. Jos eri sijoitusinstrumenttien tuotot ja riskit kiinnostavat, suomalaista dataa on esitetty esim. täällä http://cie.hkkk.fi/28C00300/lectures/Slides2007.pdf (3. sivu, vasemmalla toinen slaidi ylhäältä).

En halua kiistää asuntosijoittamiseen kuuluvia hyviä puolia, mutta huonotkin puolet täytyy ottaa huomioon, jos kehumaan lähdetään. ;) Sijoittajan mieltymykset määrittävät lopulta optimaalisen allokaation, eikä mitään ylivoimaista yleissalkkua ole olemassa.

En nyt oikein edes tajua minkätakia jotkut jaksaa tässä threadissa vääntää siitä että pörssiin on yhtä hyvä lykätä velkarahaa kuin asuntoihin.

Pörssistä löytyy hyvin erilaisilla ominaisuuksilla varustettuja yhtiöitä, joten ei kannata yleistää liikaa. Ulkomailta löytyy listattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä, jotka tarjoavat mahdollisuuden kiinteistösijoituksiin samanlaisella verorasituksella kuin suorissa sijoituksissa. Suomessa hallitusta ei sijoitusasiat kiinnosta, joten suorat kiinteistösijoitukset jäävät nykyisellään ainoaksi mahdollisuudeksi.

 

[Kas-vain]

No, on tuokin yksi keino välttää perustelemasta omia hypetyksiään. Kirjoitit tuossa aiemmin että on paaaaljon parempi sijoittaa velkarahalla pörssiin kuin asuntoihin. Mun mielestä tuo sun lausunto on paljon enemmän hypetystä kuin nuo itse lausumani faktat, jotka tosin tykkään kertoa kärjistetysti.

Voisit perustella edelleenkin että miksi olet sitä mieltä että tavallisen kansalaisen kannattaa sijoittaa pörssiin lainarahaa, eikä ostaa sijoitusasuntoa toisensa jälkeen.

Laitoin jo aikaisemmin peruteluni, jos satuit huomaamaan. Jokaiseen sijoitukseen liittyy omat riskinsä ja en suosittele kenellekkään lainarahalla sijoittamista elli tiedosta niitä. En puhunut osakkeisiin sijoittamisesta 100% lainoituksella. Vai puhuinko? Sanoin, että myös osakkeita vastaan voi ottaa velkaa ja sitä kannattaa ottaa aina vähemmän kuin olisi maksimi. Liittyy ihan kaikkeen lainasijoitukseen.

Laitan nyt nyt esimerkin asuntosijoittamisesta mitä itse pidän suht realistisena

Henkilö omistaa hki:n "hyviltä" ja "varmoilta" alueilta 3 yksiötä a 33 m^2 joissa lainaa on kaikissa 70% hankintahinnasta. Keskihintana tällähetkellä voidaan pitää tuollaista 3000 €/m^2.
Eli yhteensä velkaa löytyy 270 000€.
Vuokraa voidaan pyytää vaikkapa kohtuullista 550€/kk = 19800€/vuosi. Yhtiövastiketta menee 2,5€/m^2/kk = 3000€/vuosi
Lainan korko + marginaali voidaan laittaa vaikkapa 5%
Oletetaan, että omistaja laittaa omaa lyhennystä sen verran, että kuukausittainen lyhennys on 1400€.

Laina-ajaksi tulee vaatimattomat 32+v olettaen että tällä ajanjaksolla keskikoroksi asettuu marginaalin kanssa 5%.

Kannattaako? Ehkä, mutta ei kauheasti. Kyseisessä laskelmassa ei ole huomioitu A) remontteja B) tyhjiä kuukauksia c) välityskuluja d) mitään mikä voisi aiheuttaa lisäkuluja. Tässä laskelmassa siis omarahoitusosuus oli 30%.

Laita Kalju joku ympäripyöreä (todellisesta elämästä) laskelma millä saat 100% tai edes yli 70% lainoituksella tämän ruletin toimimaan.:kippis1:

 

[Timba79]

Kas-vain heitti hyvät laskelmat. Itseä ei asuntosijoittaminen kiinnosta niin kauan kun hinnat on sitäluokkaa, että joutuu omasta kassavirrastaan laittamaan lisää rahaa lainanlyhennyksiin. Jyväskylässä ei ainakaan (hyviltä paikoilta) tunnu löytyvän asuntoa jolla yli 70% lainarahoituksella tällainen systeemi toimisi.

Ja mitä tulee erilaisiin kriiseihin, niin ihmiset voivat tinkiä paljonkin asumisesta, mutta ne kämpät on lämmitettävä ja niihin on saatava sähköt, vedet yms. Ja jotain on syötävä ja päälle puettava. Joten löytyy varmasti yrityksiä jotka pärjäävät takuulla kriiseissäkin, jos nyt tälle linjalle halutaan lähteä.

En pidä asuntoihin sijoittamista minänä huonona vaihtoehtona, mutta en tällä hintatasolla ja korkojen ollessa nosussa niitä enää harkitse. Muutamat laskelmat tehtyään sen huomaa, että vuokralainen ei sitä lainaa riitä rahoittamaan, ei vaikka kaikki ylimääräiset kulut jäisi pois laskuista. Asia tulee täysin uuteen kulmaan siinä kohtaa jos hinnat reilummin tipahtaa, tai edes usean vuoden polkee käytännössä paikallaan.

Enkä väitä että pörssiyhtiöt olisi mitenkään sen kummemmassa hinnoittelussa. Mutta osinkotuotot on helposti (oikein valitessa) asunnon vuokratuottojen kanssa samoissa tasoissa ja itse ainakin ostan pikkuhiljaa, joten tulee ostettua eri hinnoilla. Asuntojen kanssa tämä on huomattavasti vaikeampaa.

Oletko Kalju koskaan miettinyt jonkun kiinteistösijoitusyhtiön ostamista isommalla rahalla? Siinä saisi ammattilaisten hankkimat kämpät ja hyvän hajautuksen samalla. Miksi tämä olisi yksittäistä asuntoa huonompi hankinta?

 

[Kalju]

Laitoin jo aikaisemmin peruteluni, jos satuit huomaamaan. Jokaiseen sijoitukseen liittyy omat riskinsä ja en suosittele kenellekkään lainarahalla sijoittamista elli tiedosta niitä. En puhunut osakkeisiin sijoittamisesta 100% lainoituksella. Vai puhuinko? Sanoin, että myös osakkeita vastaan voi ottaa velkaa ja sitä kannattaa ottaa aina vähemmän kuin olisi maksimi. Liittyy ihan kaikkeen lainasijoitukseen.

Laitan nyt nyt esimerkin asuntosijoittamisesta mitä itse pidän suht realistisena

Henkilö omistaa hki:n "hyviltä" ja "varmoilta" alueilta 3 yksiötä a 33 m^2 joissa lainaa on kaikissa 70% hankintahinnasta. Keskihintana tällähetkellä voidaan pitää tuollaista 3000 €/m^2.
Eli yhteensä velkaa löytyy 270 000€.
Vuokraa voidaan pyytää vaikkapa kohtuullista 550€/kk = 19800€/vuosi. Yhtiövastiketta menee 2,5€/m^2/kk = 3000€/vuosi
Lainan korko + marginaali voidaan laittaa vaikkapa 5%
Oletetaan, että omistaja laittaa omaa lyhennystä sen verran, että kuukausittainen lyhennys on 1400€.

Laina-ajaksi tulee vaatimattomat 32+v olettaen että tällä ajanjaksolla keskikoroksi asettuu marginaalin kanssa 5%.

Kannattaako? Ehkä, mutta ei kauheasti. Kyseisessä laskelmassa ei ole huomioitu A) remontteja B) tyhjiä kuukauksia c) välityskuluja d) mitään mikä voisi aiheuttaa lisäkuluja. Tässä laskelmassa siis omarahoitusosuus oli 30%.

Laita Kalju joku ympäripyöreä (todellisesta elämästä) laskelma millä saat 100% tai edes yli 70% lainoituksella tämän ruletin toimimaan.:kippis1:

No ensinnäkin en ole maksanut asunnoistani tuollaisia neliöhintoja, vaan olen saanut ne haltuuni huomattavasti edullisemmin. Tästä johtuen mun laina-aika on 25 vuotta kahdessa asunnossa ja kolmannessa jäljellä n. 13 vuotta. Eli mä olen itselleni rakentanut tämän niin että se toimii. Ja silti olen sijoittanut myös pörssiin, enkä sinnekkään summissa. Kaikessa sijoittamisessa pätee se että pitää tietää mitä ostaa. Tämän varmaan tiedät sinäkin

Mä toivon itselleni ja muille sijoittajille viisautta ja menestystä pörssiin, siellä tulevina vuosina voi puhallella rajuja tuulia. Ja jos ei löydy asuntosijoittamiseen kiinnostusta ja ymmärrystä, niin suosittelen ehdottomasti pidättäytymään. Mutta jos mä en itse ymmärrä tai arvosta jotain sijoitusmuotoa, niin en väitä sitä silti huonoksi. Jokainen varmaan tekee massinsa sieltä mistä parhaiten kokee sitä saavansa irti.

 

[modified]

Enkä väitä että pörssiyhtiöt olisi mitenkään sen kummemmassa hinnoittelussa. Mutta osinkotuotot on helposti (oikein valitessa) asunnon vuokratuottojen kanssa samoissa tasoissa ja itse ainakin ostan pikkuhiljaa, joten tulee ostettua eri hinnoilla. Asuntojen kanssa tämä on huomattavasti vaikeampaa.

Määräaikaistalletus voi kohta tuottaa sen 4%, minkä asuntokin.

Helmiä on, mutta ei niitä riitä kaikille. Lisäksi jos sellainen sattuu kohdalle, niin mistäpä sitä irroittaa pääoman sitä varten.

En usko, että pankit antavat sijoitusasuntoon 100% rahoituksen.

 

[Kalju]

Määräaikaistalletus voi kohta tuottaa sen 4%, minkä asuntokin.

Helmiä on, mutta ei niitä riitä kaikille. Lisäksi jos sellainen sattuu kohdalle, niin mistäpä sitä irroittaa pääoman sitä varten.

En usko, että pankit antavat sijoitusasuntoon 100% rahoituksen.

Hmm.. on aika huonoa verrata talletuksen tuottoa siihen että ostetaan velkarahalla sijoitusasunto. Omalle rahalle jonka sijoitusasuntoon laitat, saat pitkässä juoksussa HIUKAN eri tuoton kuin sen 4-6 %. Vuokralainen kuitenkin maksaa suuremmilta osin lainan jonka olet sijoitusasuntoa varten ottanut. Ja lisäksi 25 vuoden aikana voidaan varovaisestikkin arvioida että asunto josta nyt maksat 80 000, on ainakin sen 120 000.. ja ihan realistinen arvio voi olla 160 000. Ja jos asuntoja on ollut useita, niin varallisuutta on kertynyt kivasti.

Optimi tilanne on esim se, että on ostettu tai rakennettu omistusasunto vuosituhannen vaihteessa tai joskus kauan sitten. Rahoitus hoidetaan kiinnittämällä velka tähän asuntoon. Saadaan yksi tai useampia sijoitusasuntoja ilman että varsinaisesti tarvii laittaa ostoon omaa rahaa centtiäkään.

Eli eivät pankit anna 100% velkaa sijoitusasuntoon. Mutta keinoja on monia, esim se että on olemassa jotain mihin voit velan kiinnittää.. asunto, kesämökki, metsätila ym.. tai jopa niitä osakkeita

 

[modified]

Hmm.. on aika huonoa verrata talletuksen tuottoa siihen että ostetaan velkarahalla sijoitusasunto. Omalle rahalle jonka sijoitusasuntoon laitat, saat pitkässä juoksussa HIUKAN eri tuoton kuin sen 4-6 %.

Jos haluaa sijoittaa velkarahaa.

 

[vanha mies]

Joo en mä kyseenalaista sun tietämystä ja kokemusta, ja on totta että pääsee parempiin tuottoihin jos viitsii nähdä vaivaa... ja mulla kans pörssissä jonkinverran, ja toiminut ihan hyvin, huomattavasti rajuimmilla prosenteilla..

.

Pörssiosakkeilla olenkin tehnyt parempaa tuottoa (noin 60% / vuosi) mutta metsä/asunto jne laskee keskituottoa. Varsinkin metsä, kun en ole paljoakaan puuta myynyt.

Valuuttatreidauksessa sensijaan tuotto ollut viim. puolentoistavuoden aikana pikkuisen alle 7% .

Siis viikkotuotto.

Tämän jos tajuaisitte/hyväksyisitte, huomaisitte näpertävänne aivan väärissä asioissa.