Asunnon osto sijoitusmielessä

[Willie]

Velkavipuhan tuossa nimenomaan tuottaa suhteelisen matalatuottoisessa kohteessa, mutta voihan velkavipua käyttää toki parempituottoisessakin kohteessa. Velkavipu ei sinänsä liity vain asuntosijoittamiseen.
Asuntosijoittamisen tärkeimpänä valttina pidän suhteellisen matalaa riskiä, täysin riskitöntä sekään ei kuitenkaan ole. Tässä elämänvaiheessa olen kuitenkin valmis kantamaan korkeampaa riskiä, sillä iän puolesta sijoitushorisontti on vielä kohtalaisen pitkä (toivottavasti) ja suhdanneheilahteluista ei tarvi juurikaan välittää. Vanhemmalla iällä saatan hyvinkin siirtyä asuntosijoittamisen suuntaan hakiessani varmempaa ja tasaisempaa tuottoa.
Ensiasuntoa ostaessani vuosituhannen vaihteessa mietin sen jättämistä sijoitusasunnoksi isompaan muuttaessani, mutta tässä 7 vuoden aikana laina-aikojen pidentyminen yhdistettynä voimakkaaseen talouskasvuun on nostanut hintoja niin, etten enää pitänyt vanhaa yksiötäni mielekkäänä sijoituskohteena vaan myin sen pois. Uskon, että mahdollinen arvonnousu on tällä hetkellä melkolailla ulosmitattu, ja ainoiksi tuotoiksi jäisivät todellakin lähinnä vuokratulot.
Kyse on siis kokonaisuudesta, ei siitä, että näkisin asuntosijoittamisen kelvottomana ja tuottamattomana sijoitusmuotona. Pitää punnita sijoituksen aikajänne, oma riskinsietokyky, tuotto-odotukset sekä lainaehdoissa ja asuntomarkkinoilla tapahtuneet muutokset viimeisten vuosien aikana. Edit: Uskon mahdollisten hinnannousujen jäävän inflaatioprosentin suuruisiksi.

 

[Kalju]

Velkavipuhan tuossa nimenomaan tuottaa suhteelisen matalatuottoisessa kohteessa, mutta voihan velkavipua käyttää toki parempituottoisessakin kohteessa. Velkavipu ei sinänsä liity vain asuntosijoittamiseen.
Asuntosijoittamisen tärkeimpänä valttina pidän suhteellisen matalaa riskiä, täysin riskitöntä sekään ei kuitenkaan ole. Tässä elämänvaiheessa olen kuitenkin valmis kantamaan korkeampaa riskiä, sillä iän puolesta sijoitushorisontti on vielä kohtalaisen pitkä (toivottavasti) ja suhdanneheilahteluista ei tarvi juurikaan välittää. Vanhemmalla iällä saatan hyvinkin siirtyä asuntosijoittamisen suuntaan hakiessani varmempaa ja tasaisempaa tuottoa.
Ensiasuntoa ostaessani vuosituhannen vaihteessa mietin sen jättämistä sijoitusasunnoksi isompaan muuttaessani, mutta tässä 7 vuoden aikana laina-aikojen pidentyminen yhdistettynä voimakkaaseen talouskasvuun on nostanut hintoja niin, etten enää pitänyt vanhaa yksiötäni mielekkäänä sijoituskohteena vaan myin sen pois. Uskon, että mahdollinen arvonnousu on tällä hetkellä melkolailla ulosmitattu, ja ainoiksi tuotoiksi jäisivät todellakin lähinnä vuokratulot.
Kyse on siis kokonaisuudesta, ei siitä, että näkisin asuntosijoittamisen kelvottomana ja tuottamattomana sijoitusmuotona. Pitää punnita sijoituksen aikajänne, oma riskinsietokyky, tuotto-odotukset sekä lainaehdoissa ja asuntomarkkinoilla tapahtuneet muutokset viimeisten vuosien aikana. Edit: Uskon mahdollisten hinnannousujen jäävän inflaatioprosentin suuruisiksi.

Mietitkö sitä vaihtoehtoa, että olisit myös voinut säilyttää sen yksiön vuokrakäytössä ja tapahtuneen arvonnousun olisit voinut ottaa ulos myös ottamalla asuntoa vastaan lisää lainaa pankista, ja tämän rahan olisit voinut käyttää uuteen asuntoon tai haluamaasi muuhun sijoitukseen?

Mun mielestä ei kannata pelata yhden kortin varaan... itse uskon että on äärimmäisen järkevää rakentaa sellasta varmaa pääomaa sijoitusasuntojen muodossa. Ja se ei vie energiaa eikä aikaa paljoa vuositasolla, eli ihan hyvin ehtii sitten lisäks kokeilla onneaan ja taitojaan nopeammassa ja enemmän tuottavassa suuren riskin pelissä..vaikka puttien ja warranttien parissa tms...

Jos suuremman riskin sijoitukset ja viritykset kusee, niin on aivan ihanaa että kokoajan on siinä sivussa rullannut miltei omalla painollaan muutamia sijoitusasuntoja velkavivulla... ei tarvi rasvata köyttä kaikkensa menettäneenä.

 

[Willie]

Mietitkö sitä vaihtoehtoa, että olisit myös voinut säilyttää sen yksiön vuokrakäytössä ja tapahtuneen arvonnousun olisit voinut ottaa ulos myös ottamalla asuntoa vastaan lisää lainaa pankista, ja tämän rahan olisit voinut käyttää uuteen asuntoon tai haluamaasi muuhun sijoitukseen?

Mun mielestä ei kannata pelata yhden kortin varaan... itse uskon että on äärimmäisen järkevää rakentaa sellasta varmaa pääomaa sijoitusasuntojen muodossa. Ja se ei vie energiaa eikä aikaa paljoa vuositasolla, eli ihan hyvin ehtii sitten lisäks kokeilla onneaan ja taitojaan nopeammassa ja enemmän tuottavassa suuren riskin pelissä..vaikka puttien ja warranttien parissa tms...

Jos suuremman riskin sijoitukset ja viritykset kusee, niin on aivan ihanaa että kokoajan on siinä sivussa rullannut miltei omalla painollaan muutamia sijoitusasuntoja velkavivulla... ei tarvi rasvata köyttä kaikkensa menettäneenä.

Otin huomioon mahdollisuuden käyttää velkavipua. Asuntosijoittaminen kiinnostaa, muttei tässä markkinatilanteessa eikä tällä aikajänteellä. Putit, callet ja warret yleensäkin jätän kyllä rauhaan, samoin päiväkaupan. Vaikka parempaa tuottoa hamuankin, niin en lähde mittaamaan taitojani markkinapsykologiaa vastaan.

Edit: Enkä edelleenkään arvostele asuntosijoittamisen järkevyyttä, aivan järkevää se on kiistatta. Toistan itseäni, mutta kyse on riskinsietokyvystä, tuotto-odotuksista ja aikajänteestä. Uskon kykeneväni kantamaan riskit ja saamaan paremmat tuoton muualta seuraavan 20-30 vuoden aikajänteellä. En lainkaan epäile etteikö asuntosijoittaminen tuottaisi. Se tuottaa varmasti ja matalammalla riskillä kuin omat sijoitukseni, todennäköisesti kuitenkin myös vähemmän.
Edit2: Lisäksi en pidä velkavipua tällä hetkellä mielekkäänä instrumenttina piensijoittajalle minkään sijoituskohteen suhteen. Tällä hetkellä kaikki sijoittaminen on itselläni jäissä, osakkeetkin myisin mikäli veroja ja myyntikuluja ei tarvisi huomioida. Eli se pidetään mitä nyt on, mutta ylimääräinen menee kasvamaan mahdollisimman korkeaa korkoa parempia aikoja odotellessa.

 

[Phallos]

Menestys threadissa oli puhetta, että vuokra-asunnon pitäisi tuottaa vastikkeet + korot + lainan lyhennykset.

Lasketaan jotain.

25m2 yksiö.
Vastike ~2€/m2.
Hinta keskisuuressa kaupungissa paraatipaikalla ~2500€/m2.
Lainaa 80% == 60 000€.

laina-aika 20v.
Korko 5%.

€395.97/kk + 50€.

Laskinkohan jotain väärin, koska vuokra tuollaisessa voi olla helposti 550€.

35m2 saunallinen yksiö, rakennettu 2000
Vastike 2€/neliö
Hinta: 45000€
Lainalla koko hoito.
Laina-aika: 16 vuotta
Korko: 5%

Vuokratulo: 330€
Lyhennys: sama

Vastike: 70€ joka jää itselle hoidettavaksi.

 

[Phallos]

Vuokraa voi korottaa korkeintaan 350€:n ja lyhennystä pienentää muutamalla kympillä, mutta siinä menee rajat joiden mukaan pelataan.
Minkään sortin kuplan puhkeamiset ei juurikaan vaikuta joten hommaa voi pyöritellä siinä suhteessa turvallisin mielin.
Persnettoa tuosta nyt ei saa millään. Niin kuin Kalju totesi, rahan ja asunnon arvo tulee joka tapauksessa muuttumaan ja tilanne on jo toinen lainan loppuessa.

Lisäksi tämän kaltaisella seudulla tiedetään aika tarkkaan kuka rakentaa hyvin ja kuka huonosti.

 

[Timba79]

Velalla sijoittaminen on kuitenkin velalla sijoittamista;) .

Toki, mutta jos mulla ois sijoitusasunnon hinnan verran rahaa, en todellakaan sijoittaisi sitä asuntoon. ;)

 

[Mattila]

Ostin ekan sijoituskämppäni vuodenvaihteessa ja oma vuokralainen asuu jo siinä. Omasta pussista joudun maksamaan 50e/kk, sekä tämän kuun lyhennys, mikä meni remonttia tehdessä. Remonttikulut saa vähennettyä sitten kun joskus myyn asunnon. Mielestäni löysin melko "helmen", koska viereisessä rapussa on myynnissä vastaava osake 16000e kalliimmalla, toki paremmassa kunnossa missä minun oli ostohetkellä.

Tietysti olisi parempi kun kämppä maksaisi kokonaan itseään, mutta ei viiskymppiä taloutta kaada.

Heti seuraavaa kehiin kun on vaan rahkeita...

 

[Timba79]

Itellä on autolainan lyhennys 300 euroa kuukaudessa ja tämä laina päättyy tän vuoden aikana jos saan pari ylimäärästä lyhennysta hoideltua. Tossa kohtaa voi sitten jo aika turvallisesti ostaa asunnon jos silloin siihen sopiva tilaisuus on. Pystyy nimittäin heittämällä pistään ton 300 euroa lyhennykseen jos joskus tarve on ja autoa ei ole tarve eikä järkeä vaihtaa vielä vuosiin.

 

[vanha kettu]

Asunnot ostellaan sijoitustarkoituksessa, halpoja paskoja jotka rempataan hienoksi ja myydään kohta pois.

Yllä mainitun kirjoitti Huppe tässä threadissa.

Vieläkö porukka pystyy toimimaan property ladderilla vivuttamalla itselleen remontoitavan luukun, laittamaan kuntoon ja myymään, vieläpä hyvällä preemiolla?

 

[Kalju]

Yllä mainitun kirjoitti Huppe tässä threadissa.

Vieläkö porukka pystyy toimimaan property ladderilla vivuttamalla itselleen remontoitavan luukun, laittamaan kuntoon ja myymään, vieläpä hyvällä preemiolla?

Ihan suotta myymään, myyntivoiton voi hyödyntää myymättä asuntoa. Kuulostaako hullulta?

Okei.. ostan asunnon, remontoin sen, saan arvonnousun parantuneen laadun vuoksi ja ehkä myös yleisen hintojen nousun kautta. Yleinen tapa lienee että sitten asunto myyntiin, ja jos ei ole aikaa odottaa 2 vuotta, niin maksetaan myyntivoitosta verot. Eli nyt jää sitten rahaa x määrä. Tuhlattavaksi tai sijoitettavaksi.

Toinen tapa.. asunnon arvo nousee remontin ja/tai yleisen hintojen nousun kautta. Asunnon sen hetkisestä arvosta otetaan kiinteistövälittäjän kautta arvio. Sitten mennään pankkiin, ja joko käytetään koitunut arvonnousu seuraavan ostoksen takaukseen, tai sitten jopa niin että otetaan lisää velkaa pankista ulos. Koska asuntoahan vastaan saat periaatteessa 70% velkaa, ja 30% tarvitaan vakuus. Eli karkea suuntaa antava esimerkki, olet ostanut sijoitusmielessä asunnon, maksanut siitä 100 000 euroa. Ostamaasi asuntoa vastaan olet saanut 70 000 euroa, ja 30 000 eurolle on tarvittu joko käteistä, henkilötakauksia tai jotain kiinnityksiä. Nyt asuntosi arvo on noussut 150 000 euroon. 70% siitä on 105 000 euroa. Siitä kun miinustetaan olemassaoleva velka joka on vaikka edelleen se 70 000, niin väliin jää 35 000 euroa. Jos nostat sen lisävelkana ulos, niin joudutko maksamaan siitä veroa? Onko se myyntivoittoa? Onko se tuloa? Eli et.. se on velkaa, jonka joku toinen eli vuokralainen maksaa, ja josta saat koron vähentää verotuksessa.

Kumpi on mielestänne parempi tilanne. Varsinkin jos on tarkoitus ostaa lisää, lisätä asuntojen määrää, niin mun mielestä on aika hienoa käyttää toi 35000 esim. seuraavan asunnon oston omarahoitukseen + remonttiin. Lopputulos on se että sulla on kaks asuntoa joissa vuokralainen sisällä, ja kiinteistövälittäjä on tulossa pian arvioimaan juuri ostamasi ja remontoimasi asunnon senhetkistä arvoa ja pääset pian ostamaan kolmatta..

Siinä vaihtoehdossa jossa olisit myynyt asunnon, niin varallisuuden kertyminen on todella hidasta. Samalla tavalla siirryt asunnosta toiseen, mutta hukkaat aina edellisen, ja maksat veroa myyntivoitosta.

Esimerkkini on karrikoitu ja provosoiva, ja tiedän aivan hyvin sen että aika harva pankki lainoittaa tuolla tavalla jonka äsken selostin. Yleensä pankki tuijottaa vaan ostohinnan ja jäjelläolevan lainan suhteeseen, ja sen erotuksen voi käyttää uuteen lainaan. Mutta tässä on pankkikohtaisia eroja, ja eroja löytyy jopa konttoreiden välillä.

 

[Timba79]

Kattelin tossa etuovi.com lehdestä Jyväskylän keskustan ja sen tuntumassa olevia yksiöitä ja pieniä kaksioita. Putkiremontit tehtynä hinta pyöri 90 tonnin tienoilla ja ilman putkirempaa 70 tonnin tienoilla. Vuokrahinnat kyseisellä alueella ton kokosissa kämpissä näytti heiluvan jossain 500-600 euron paikkeilla. Että ei näistä prosenteissa isoja tuottoja revi, mutta isolla velkavivulla saisi omalle pääomalle ihan kelpo tuoton. Ja keskustan tuntumassa ja itse keskustassa on vuokralaisia kyllä tulossa kiitettävästi.

 

[vanha mies]

Just nyt ei kannata asuntoa sijoitusmielessä ostaa. Hinnat on taivaissa.

Odotellaan pikkuista lamaa, joka tulee sen myötä, kun Nokia siirtyy Suomesta pois :( (ja joka laskee heti asuntojen hintoja)

 

[Timba79]

No mihinkähän se Nokia nyt sitten on siirtymässä ja milloin? :jahas:

 

[vanha mies]

No mihinkähän se Nokia nyt sitten on siirtymässä ja milloin? :jahas:

Niinkuin yksi professori sanoi TS:n haastattelussa, vain Ollilan ja Kallasvuon yltiöisänmaallisuuson toistaiseksi pitänyt Nokian syrjäisessä Suomessa.

Kukaan ei tiedä milloin ja minne viedään :jahas:

 

[modified]

Helpoin tapa tähän on laittaa vanha kämppä vuokralle kun vaihtaa asuntoa. Samalla tulee asuttua vanhassa se "pakolliset" 2v.

Mitenköhän paljon kunto vaikuttaa saatuun vuokraan? Saako rempattavaan kämppään ketään asumaan, vaikka vuokra olisi 100€ keskimääräistä halvempi?

 

[Zener]

Mitenköhän paljon kunto vaikuttaa saatuun vuokraan? Saako rempattavaan kämppään ketään asumaan, vaikka vuokra olisi 100€ keskimääräistä halvempi?

Tottakai siihen saa jonkun asumaan. Eri asia on haluatko sen tyypin, jolle kelpaa sinne asumaan. Mäkin asun vuokralla asunnossa, jonka remontoisin välittömästi, jos olisi oma. Keittiön kaapit vuodelta miekka ja kivi, vaikka sinänsä ihan siistit. Seinät täynnä entisten asukkaiden naulanreikiä. Vuokra-asunnossa nyt vaan ei voi vaatia, että kaikki olisi viimeisen päälle uutta ja kunnossa. Eikä edes kannata, jos vuokran hinta on muuten kohdillaan. Eipähän tarvitse sitten itsekkään varoa niin paljoa, että rikkoisi paikkoja.

Kerran tosiaan asuin vuokralla todella siistissä kämpässä. Vuokraisäntä olikin sitten ihme niuhottaja. Alkoi urputtamaan, että jos tyttöystävä käy kovin paljon yökylässä, niin voi joutua korottamaan vuokraa, kun esim. lattia ja muut pinnat kuluu enemän. Isäntä oli ilmeisesti pestannut jonkun naapurin kyttäämään, kun oli tietoinen asiasta.

 

[Kalju]

Mitenköhän paljon kunto vaikuttaa saatuun vuokraan? Saako rempattavaan kämppään ketään asumaan, vaikka vuokra olisi 100€ keskimääräistä halvempi?

Kunto vaikuttaa vukrattavuuteen ja vuokratasoon silloin kun asunto sijaitsee alueella jossa paljon tarjontaa, eli jossain muuttotappiokunnassa ( mikä on tietenkin aivan tyhmä paikka ostaa sijoitusasunto).

Jos asunto sijaitsee Hgin keskustan tuntumassa, hyvien liikenneyhteyksien varrella, niin kunnolla ei ole juurikaan merkitystä, kysyntä on niin kova. Eli hgissä ja muissakin kasvukeskuksissa kunnolla ei juurikaan merkitystä vuokran suuruuteen ja vuokrattavuuteen. Ja siitä johtuen vuokra-asunnot ovat melkein poikkeuksetta vähän sellasia nuhjuisia, kukaan ei tee mitään remonttia jollei ole pakko. Koska jos laitat monia tuhansia euroja remonttiin, niin et saa kuin muutaman kympin enemmän vuokraa. Yleensä laitetaan laminaattia, pestään hyvin, maalataan, fiksataan ym.. eli kaikeka sellaista mikä ei maksa juuri mitään.

Eli jos asunto on sellases kunnossa että vaatisi jo pian remontin, niin keskeisellä sijainnilla ollessaan ei tarvitse olla hinnan olla juurikaan keskiarvoa alhaisempi, ei missään nimessä 100 e, jos puhutaan yksiöistä. Muutaman kympin korkeintaan. Kysyntä on niin kova. menee usein ekalla näytöllä, ja ihan laadukkaille vuokralaisille, eli luottotiedot kunnossa ym. Ja vuoden kiinteä soppari.

 

[modified]

Tämä ei välttämättä koske pelkästään sijoitusasuntoja.

Onko todella niin, että rahoitusvastikkeita voi vähentää vuokratuotosta? Eli välttämättä omistuskämpässä ei kannata maksaa kaikkia yhtiölainoja pois jos on tarkoituksena laittaa se lähiaikoina vuokralle.

 

[Dawg]

Tämä ei välttämättä koske pelkästään sijoitusasuntoja.

Onko todella niin, että rahoitusvastikkeita voi vähentää vuokratuotosta? Eli välttämättä omistuskämpässä ei kannata maksaa kaikkia yhtiölainoja pois jos on tarkoituksena laittaa se lähiaikoina vuokralle.

Vähennysoikeus riippuu siitä, onko taloyhtiössä tehty päätös lyhennysten rahastoimisesta vai tuloutetaanko ne yhtiön kirjanpidossa. Jos rahastointipäätöstä ei ole tehty ja lyhennykset tuloutetaan suoraan taloyhtiön kirjanpidossa, niin silloin rahoitusvastikkeet voi (yleensä) vähentää vuokratuotosta. Muussa tapauksessa ne voi vähentää vasta asuntoa myytäessä.

Jos olet epävarma lyhennysten käsittelystä, niin soita yhtiön isännöitsijälle ja kysy asiasta.

edit: Verottajan sivuilta löytyy muistaakseni myös asiasta juttua.

 

[modified]

Vähennysoikeus riippuu siitä, onko taloyhtiössä tehty päätös lyhennysten rahastoimisesta vai tuloutetaanko ne yhtiön kirjanpidossa.

Ajattelin asiaa näin yleisesti.

Onko järkeä maksaa niitä pois silloin kun asuu itse kämpässä, jos on laittamassa esim 5v päästä kämpän vuokralle ja voisi silloin vähentää ne verotuksessa.