Asunnon osto sijoitusmielessä
- Keskustelun aloittaja IsoDino
- Aloitettu
- Liittynyt
- 14.8.2003
- Viestejä
- 396
Paljon hyviä kommentteja on jo tullutkin, lisään tähän vielä muutaman.
Jos asunnossa ennen vuokralle laittoa tekee remonttia, nämä kulut on mahdollista vähentää vasta myynnin yhteydessä luovutusvoitosta. Korjausmenot vuokralaisuuden aikana ovat vähennettävissä sama vuotena, kun taas parannustyöt vähennetään menojäännöksenä. Esim. parvekelasien asennushinta 1000. Vähennykset kohdistetaan kymmenelle vuodelle eli vuosittain vähennetään tuloista 100.
Sitten hieman sijainnista. Yksinkertaistettuna, mitä lähempänä keskustaa, sitä varmemmin saa pidempiaikaisia vuokralaisia. Myös uusia tulijoita riittää. Vastaavasti asuntojen hinnat ovat korkeampia. Lähiöissä hinnat ovat edullisemmat ja vuokrat lähellä keskustan tasoa. Ongelmana on löytää hyviä vuokralaisia, muutama kuukausi tyhjillään syö prosentuaalisia tuottoja turhan paljon. Yksiöt ovat parhaita sijoituksia. Myös arvonnousu lisää tuottoprosenttia, mutta se on virtuaalista tuottoa niin kauan kunnes asunto on myyty.
Vielä tuosta vuokraamisesta yhtiön kautta: ei kannata.
Jos asunnossa ennen vuokralle laittoa tekee remonttia, nämä kulut on mahdollista vähentää vasta myynnin yhteydessä luovutusvoitosta. Korjausmenot vuokralaisuuden aikana ovat vähennettävissä sama vuotena, kun taas parannustyöt vähennetään menojäännöksenä. Esim. parvekelasien asennushinta 1000. Vähennykset kohdistetaan kymmenelle vuodelle eli vuosittain vähennetään tuloista 100.
Sitten hieman sijainnista. Yksinkertaistettuna, mitä lähempänä keskustaa, sitä varmemmin saa pidempiaikaisia vuokralaisia. Myös uusia tulijoita riittää. Vastaavasti asuntojen hinnat ovat korkeampia. Lähiöissä hinnat ovat edullisemmat ja vuokrat lähellä keskustan tasoa. Ongelmana on löytää hyviä vuokralaisia, muutama kuukausi tyhjillään syö prosentuaalisia tuottoja turhan paljon. Yksiöt ovat parhaita sijoituksia. Myös arvonnousu lisää tuottoprosenttia, mutta se on virtuaalista tuottoa niin kauan kunnes asunto on myyty.
Vielä tuosta vuokraamisesta yhtiön kautta: ei kannata.
- Liittynyt
- 19.8.2002
- Viestejä
- 528
KHO:n ratkaisussa 2001/2050 sanotaan näin: "Koska lapset näissä oloissa olivat vähintään kahden vuoden ajan asuneet huoneistossa ennen täysi-ikäiseksi tuloaan, katsottiin, että huoneistoa oli käytetty tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdan tarkoittamalla tavalla perheen vakituisena asuntona, jonka luovutuksesta saatu voitto oli verovapaata tuloa."modified sanoi:
Tapaus koski lukion vuoksi asumista muualla, mutta voidaan kai soveltaa muihinkin tilanteisiin. Minun sukulaismieheni sai myydä verovapaasti perimänsä huoneiston, jossa oli lapsena asunut.
- Liittynyt
- 11.2.2003
- Viestejä
- 544
Asuntoihin liittyy riskejä siinä missä muihinkin sijoituksiin. Asuntojen hinnat vaihtelevat niin kuin muidenkin osakkeiden hinnat ja sen lisäksi niihin kohdistuu mm. kalliit transaktiokustannukset, heikko likviditeetti, vuokralaiseen kohdistuvat riskit jne. Asunnot myös kuluvat käytössä ja isommat rempat heikentävät tuottoja reilusti.Tyggis sanoi:
Jos mietitään eri sijoitusvaihtoehtojen riskejä ja reaalituottoja Suomessa, niin aikavälillä 1972-2003 osakkeet ovat keskimäärin tuottaneet n. 9% (volatiliteetti n. 34%), kiinteistöt n. 4,5% (n. 12%), metsä n. 2,5% (n. 14%) ja joukkovelkakirjat n. 2,5% (n. 6%). Tietolähteenä HKKK:n rahoituksen kurssin kurssimateriaali: http://cie.hkkk.fi/28C00300/lectures/Slides2006.pdf, sieltä 3. sivun vasemman puolen keskimmäinen slaidi. Näiltä pohjilta en pitäisi asuntoja niin hyvinä sijoituksina, miksi ne yleensä mielletään. Hajautusmielessä tulen niihin jossain vaiheessa sijoittamaan, mutta salkulla saa olla kokoa jo aika reilusti siinä vaiheessa.
- Liittynyt
- 21.10.2005
- Viestejä
- 10 950
Corleone sanoi:
http://www.finlex.fi/fi/oikeus/kho/vuosikirjat/2001/200102050
Tuo koskee vanhempien verovapautta lasten opiskeluasunnon myynnissä eikä millään tavalla asunnon perimistä.
- Liittynyt
- 19.8.2002
- Viestejä
- 528
Enkös minä sanonutkin, että se ei ole samanlainen tapaus? Ratkaisun sanamuodosta on kuitenkin tulkittavissa se, että omana tai perheen asuntona käytetty asunto voidaan myydä verovapaasti mikäli siinä on asuttu yhtäjaksoisesti kaksi vuotta. Yritän etsiä paremman lähteen jossain vaiheessa.modified sanoi:
edit: Nyt alan itsekin epäilemään, mutta faktaa on, että sukulaiseni kohdalla verovapaussäännöstä sovellettiin
- Liittynyt
- 21.10.2005
- Viestejä
- 10 950
Siinä mielessä ei, että vanhemmat omistivat asunnon, vaikka lapset siinä asuivatkin.
Tässä hypoteettisessa perimisasiassa taas oletetaan, että lapset olisivat voineet myydä sen opiskelija-asunnon verovapaasti vaikkei heillä ollut siihen omistusoikeutta.
Tässä tarvitaan omistusoikeus.
Näillä ei mielestäni ole mitään yhteistä.
Tässä hypoteettisessa perimisasiassa taas oletetaan, että lapset olisivat voineet myydä sen opiskelija-asunnon verovapaasti vaikkei heillä ollut siihen omistusoikeutta.
Tässä tarvitaan omistusoikeus.
Näillä ei mielestäni ole mitään yhteistä.
- Liittynyt
- 19.8.2002
- Viestejä
- 528
Omistusoikeus olisi tullut perimisen kautta. Mutta olet oikeassa, ei tuota voi verrata esittämääni tapaukseen. tuokaan ei suoraan (olettaen, että asumisaika olisi täyttynyt) sovellu. Enpä löydä muutakaan, joten otan huomenna yhteyttä alan asiantuntijaan. Jää vaivaamaan tällaiset asiat.modified sanoi:
- Liittynyt
- 21.10.2005
- Viestejä
- 10 950
http://www.vero.fi/default.asp?article=2610&domain=VERO_MAIN&path=5,40&language=FIN
Tämä verohallinnon sivuilla oleva määritelmä on aika selkeä.
Oman asunnon luovutuksesta saatu voitto on verovapaata tuloa, jos myyt
huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet taikka rakennuksen, jonka olet omistanut vähintään kaksi vuotta ja
olet käyttänyt huoneistoa/rakennusta omistusaikanasi ennen luovutusta yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheesi vakituisena asuntona.
Sukulaismiehesi höpötykset lienevät urbaania legendaa.
Tämä verohallinnon sivuilla oleva määritelmä on aika selkeä.
Oman asunnon luovutuksesta saatu voitto on verovapaata tuloa, jos myyt
huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet taikka rakennuksen, jonka olet omistanut vähintään kaksi vuotta ja
olet käyttänyt huoneistoa/rakennusta omistusaikanasi ennen luovutusta yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheesi vakituisena asuntona.
Sukulaismiehesi höpötykset lienevät urbaania legendaa.
- Liittynyt
- 19.8.2002
- Viestejä
- 528
Kyseisellä herralla ei ole tapana höpöttää tai kertoa urbaanilegendoja, on yksi tarkimmista tuntemistani henkilöistä. Sovitaanko niin, että minä tarkastan asian henkilöverotuksen asiantuntijalta huomenna. Keskustelin jo silloin kun asia oli ajankohtainen erään tällaisen kanssa ja muistaakseni hän tuki minun näkemystäni ja niin teki päätöksen tehnyt verotoimistokin. Katsellaan, kyllä asia selviää.modified sanoi:
- Liittynyt
- 19.8.2002
- Viestejä
- 528
Tää nyt ei varmaan kiinnosta ketään muuta kuin modifiediä. Eli sukulaismieheni sai tosiaan myydä verovapaasti lapsuudenkotinsa, mutta eipä muistunut mieleeni, että hän omisti jo silloin osan asunnosta. Hänen isänsä nimittäin kuoli jo silloin, kun hän oli nuori ja hän asui kuoleman jälkeen yli kaksi vuotta asunnossa. Nyt pari vuotta sitten hän myi yhdessä äitinsä kanssa tämän asunnon. Olin siis väärässä, pahoittelut.
- Liittynyt
- 14.8.2003
- Viestejä
- 396
Huoneistojen vuokraamisesta verotetaan pääasiassa tuloverolain mukaan. Pienimuotoisessa sijoittamisessa yhtiö välissä vain lisää kuluja ja vaikeuttaa voiton maksamista. Lisäksi nykyisin ei asunto-osakkeita enää arvosteta nettovarallisuudessa verotusarvon mukaan.Corleone sanoi:
- Liittynyt
- 19.8.2002
- Viestejä
- 528
Tokihan siitä enemmän vaivaa on, mutta ei se nyt yksinkertaisesti ole huonompi vaihtoehto. Asunto-osakkeiden kohdalla nettovarallisuudessa käytetään sitä arvoa kumpi on poistamattomasta hankintamenosta tai verotusarvosta suurempi . Ei kai siinä mitään muutoksia ole aiempaan, ainoastaan verotusarvon nimi muuttuu luultavasti vertailuarvoksi, koska varallisuusverotus poistuu.MuscleMemory sanoi:
- Liittynyt
- 14.8.2003
- Viestejä
- 396
Varallisuusveron poistuttua ja muutoinkin yritysverotusta uudistettaessa tosiaan kävi niin, että asunto-osakkeista nettovarallisuutena lasketaan poistamaton hankintameno. Rakennuksista käytetään vielä verotusarvoa tai hankintamenoa, kumpi vain on suurempi. Kyllähän tuosta on valitettu eduskunnalle mutta tilanne on tällä hetkellä tämä.Corleone sanoi:
Liiketoimintaan kuulumattoman osakehuoneiston vuokraus ulkopuoliselle verotetaan TVL:n mukaan eli pääomatulona. Elinkeinotoiminnan tappiollista tulosta ei saa vähentää siis osakehuoneiston vuokratuloista. Kun aiemmin väitin ettei vuokraus kannata yritysmuodossa, tarkoitin nimenomaan pienimuotoista toimintaa. Asuntojen lukumäärän kasvaessa toki kannattaa kysyä vinkkiä asiantuntijoilta, eikä meiltä anonyymeiltä mutuilijoilta.
Mielenkiintoista näitä on silti pohdiskella.:kippis1:
- Liittynyt
- 19.8.2002
- Viestejä
- 528
Minä tuossa jo kirjoittelin pitkän pätkän siitä, miten olet väärässä. Etsin kaikki lakimuutokset ja käsittelyvaiheetkin, kunnes huomasin, että ajattelin koko ajan vain kiinteistöjen verotusarvoja. Onneksi en ehtinyt sitä lähettää. Aika noloa, kun itsekin kirjoitin juuri asunto-osakeyhtiöistä tuossa edellisessä viestissä.MuscleMemory sanoi:
- Liittynyt
- 5.6.2003
- Viestejä
- 29 708
- Ikä
- 45
Weak sanoi:
Tätähän ne on jauhaneet jo vähän aikaa. Ja jos nuo korot tosta nyt vaikka tuplaantuu (mikä on jo tosi iso juttu isoissa ja pitkissä lainoissa) saattaa näin käydäkkin. Mutta jos ne nousut eivät kovia ole, niin tuskin paljon tippuvat, nousujohteisuus saattaa toki pysähtyä.
Enpä minäkään nyt ostaisi sijoituskämppää jos siihen hillot olisi, vaan sijoittelisin muualle ja kattelisin vähän aikaa mihin korkopolitiikka menee.
