Asunnon osto sijoitusmielessä

  • Keskustelun aloittaja Keskustelun aloittaja IsoDino
  • Aloitettu Aloitettu
Meta title: 🔥 Asunnon osto sijoitusmielessä

Meta description: Näin tunnistat kannattavan kohteen, vältät sudenkuopat ja rakennat vakaata tuottoa asuntosijoittamisella.


Eihän tosta iltasanomien roskakirjoituksesta tosiaan ota kukaan oikein selvää, että mitä on tarkoitettu. Tarkoitetaanko nyt kodin ja työpaikan välisiä matkakustannuksia, työmatkasta johtuvia kustannuksia, jotka vähennetään tulonhankkimiskuluina vai yritysten verovapaiden kilometrikorvausten jotain ylärajaa? :D Voisi tosin kuvitella, että tarkoitetaan noiden kilometrikorvausten enimmäismäärää, jonka yritys voi verovapaasti maksaa. Noh ainakin pahimat koijarit kiinteistövälityksessä joutuvat maksamaan verojakin. ;)
 
Paljon voi Robertto pyytää vuokraa 25m2 asunnosta Helsingin keskustassa tai 30m2 asunnosta yli 5km keskustasta? Selailin tossa joutessani myynti-ilmoituksia ja helvetin vaikea saada tuottoa helsingissä.
 
Pankista lainalupaus taskussa ja sijoitusasunnosta tarjous tehty.. Kummalla menisitte seuraavista vaihtoehdoista?
- Viitekorko Euribor 3 kk, marginaali 1,1
- Viitekorko Euribor 12kk, marginaali 1.0
 
Robertto sanoi:
Joo, pisti silmään itsellinikin. En vaan vielä kovinkaan faktana pidä noita Iltasanomien kirjoituksia. Kävi mielessä, että tarkoitetaankohan tuolla henkilökohtaisessa verotuksessa vähennettäviä työmatkoja vai mikä tuossa on takana. Muuten on kyllä melkoinen neronleimaus.
Click to expand...

Hehheh, mielenkiintoiseksi menee. Tämähän tietää sitä että firmojen pakko ostaa autoja aika vitullinen määrä työntekijöilleen. Mun työpaikalla on varmaan 25 henkilöä, jotka ajaa 20-60 tkm vuodessa työajoja. Myyntiedustajia, asentajia yms. Ajavat omilla autoillaan. En mä ainakaan ajas enää tuon 15 tkm jälkeen metriäkään. Eli joko se sitten maksetaan palkkana tai ajetaan firman autolla. Missäs kohtaa tässä valtio jotain säätää tai menettää?
 
SirMax sanoi:
Paljon voi Robertto pyytää vuokraa 25m2 asunnosta Helsingin keskustassa tai 30m2 asunnosta yli 5km keskustasta? Selailin tossa joutessani myynti-ilmoituksia ja helvetin vaikea saada tuottoa helsingissä.
Click to expand...


En pidä Helsinkiä enää mitenkään järkevänä sijoituskohteena. Ainut skenaario jolloin voisin miettiä asuntosijoittamista helsinkiin, olisi pitkän tähtäimen asuntokiinnitys joka olisi tarkoitus realisoida vasta kymmenien vuosien päästä ja varsinaista pääoma/vuokratuottosuhdetta ei huomioisi ollenkaan. Tällöin pitäisi esim. oman lapsen asua asunnossa usean vuoden ajan.


Timba79 sanoi:
Hehheh, mielenkiintoiseksi menee. Tämähän tietää sitä että firmojen pakko ostaa autoja aika vitullinen määrä työntekijöilleen. Mun työpaikalla on varmaan 25 henkilöä, jotka ajaa 20-60 tkm vuodessa työajoja. Myyntiedustajia, asentajia yms. Ajavat omilla autoillaan. En mä ainakaan ajas enää tuon 15 tkm jälkeen metriäkään. Eli joko se sitten maksetaan palkkana tai ajetaan firman autolla. Missäs kohtaa tässä valtio jotain säätää tai menettää?
Click to expand...

Voi olla, että tuo tulee kaatumaan omaan mahdottumuuteensa. Mielenkiinnolla odotetaan miten päättäjät tulevat asian perustelemaan.
 
Kparta sanoi:
Pankista lainalupaus taskussa ja sijoitusasunnosta tarjous tehty.. Kummalla menisitte seuraavista vaihtoehdoista?
- Viitekorko Euribor 3 kk, marginaali 1,1
- Viitekorko Euribor 12kk, marginaali 1.0
Click to expand...

Itse ottaisin ehdottomasti 3kk jos lyhyempää korkoa ei ole tarjolla. Alla vielä linkki jonkun jepen tutkimukseen, jossa eri korkojen kannattavuutta on tutkittu.

http://ville.salmensuu.fi/euribor/index.fi.html


Kilometriaiheesta. Itselläkin tulee kilometrejä vuosittain noin 20 000 km ja voi sanoa suoraan, että osa ajoista on vähän sellaista, että tulee ajettua kilometrikorvauksen takia. Mutta omat esimiehet ovat sitten vielä pahempia. Kilometrimäärät liikkuvat jossain 30-50 tkm määrissä ja monet reissut ovat sellaisia, että asian voisi hoitaa yhdellä puhelin soitolla. En ole näistä sen kummemmin kateellinen, mutta uskon, että 15 000 km raja muuttaisi yhtiön toimintatapoja aika vahvasti. Nyt esimiehet tekevät sellaisia hommia, jotka kuuluvat ihan normityöntekijöille vain, että pääsevät autoilemaan. Käsittääkseni Ruotsissa tämä kilometreillä kikkailu on tehty kannattamattomaksi. Paljon ajavan on Ruotsissa aina kannattavampi ottaa autoetu kuin ajella kilometrikorvauksilla, joista joutuu maksamaan verot.
 
Morjens, luin koko pitkän ketjun muutaman päivän aikana läpi. Vaikuttaa erittäin fiksulta ketjulta. Yksi asia itselläni on mielessä, täällä siitä ei ole keskusteltu ollenkaan:

Omakotitalon, vanhan paritalon tms. ostaminen ja muuttaminen useammaksi asunnoksi. Tällä hetkellä tiedossa olisi yksi 230000e arvoinen tölli isossa kaupungissa. Talossa on nyt neljä 40-60m2 kaksiota vuokralla, mutta laskeskelin että sinne voisi kellariin / ulkorakennukseen rakentaa vielä 4-5 yksiötä lisää pienellä kikkailulla ja ikkunoiden lisäämisellä. Talo on aika huonossa kunnossa, mutta itselläni on monenlaista remontointikokemusta ja saan sähkötyötkin järjestettyä todella edullisesti. Käytännössä kuitenkin pintoja, keittiöt, putket, viemärit ja sähköt täytyisi jollakin aikajänteellä tehdä peruskuntoiseksi.

Mitä huonoja puolia tässä voisi olla? Itselleni tuli mieleen ensimmäisenä kiinteistönhoito, joka lähinnä talvisin täytyisi erikseen jostakin ostaa. Isot remontit osaan laskea ja tehdä itse. Remontin yhteydessä voisi kaikkiiin asuntoihin asentaa vesimittarit, joten sekin menisi täysimääräisenä vuokralaisten maksettavaksi. Ainakin tässä itse hallinnoisi kivasti kaikkea ja olisi koko setti kivasti yhdessä paketissa. Lainankin varmaan saisi yhdelle talolle helpommin kuin yhdeksälle sijoitusasunnolle.
 
En nyt muista sitä kerrointa mikä parkkipaikoille oli mutta jotenkin sellainen kutina että 1,3 tai 1,5 parkkipaikkaa per asunto pitää olla pihassa. Sitten ikkunoitten pinta-ala tais olla 8% asunnon pinta-alasta ja tietysti yli 8m2 pitää olla huoneet ja pitää olla ovi yli 180cm. Pitää valita vuokralaiset sitten huolella, yksi kusipää juoppo nisti pilleristi sinne ni se saa häädettyä kaikki muut vuokralaiset pihalle sieltä.
 
Aivan, tuo parkkipaikkajuttu on hyvä pointti. Sehän tulee muistaakseni asemakaavasta ja varmaan aika monessa paikassa juurikin tuo 1,5 autoa / asunto. Pahimmillaan yhdeksän asunnon talo tarvitsisi siis 15 autolle paikan. Tämä on hiukan hankala toteuttaa 700m2 tontilla. Tosin käytännössä tuo määrä olisi varmaan pienempi. Pitää ottaa vain autottomia vuokralaisia :) Ikkunoiden pinta-ala suhteessa pohjapinta-alaan olikin tiedossa. Sen saisi mielestäni järjestettyä ainakin toiselle puolelle kellaria, siellä on jo autotallin pariovi. Toiselta puolelta pitäisi vähän kaivaa, mutta se voi olla muutenkin edessä. Oven korkeus olikin uutta tietoa, huonekorkeuden suhteenhan pientalossa vaatimus on 240cm. Senkin toteutumisen suhteen voi olla vähän tiukkaa. Mitenkähän tuota sovelletaan vanhoihin taloihin, ei tässä omassa talossakaan ole yläkerrassa muistaakseni kuin jotain vajaa 220cm. Emäntä pystyi maalaamaan panelikaton pensselillä korkkarit jalassa :D
 
Alkoi kiinnostaa uudiskohteen hankinta sijoitusasunnoksi. Ideana on siis hankkia jälkikasvulle komea kämppä ilman omaa lainaa ja antaa vuokralaisen maksella pikkuhiljaa yhtiölainaa pois. Tässä isossa osassa on se, miten yhtiölaina tuloutetaan yhtiössä, sillä yhtiölainan korot saa vähentää vuokratulosta vain, jos ne on luettu yhtiön kirjanpidossa tuloksi. Mitenköhän tämä uusissa yhtiöissä on normaalisti pääkaupunkiseudulla hoidettu?
 
Dopey sanoi:
Alkoi kiinnostaa uudiskohteen hankinta sijoitusasunnoksi. Ideana on siis hankkia jälkikasvulle komea kämppä ilman omaa lainaa ja antaa vuokralaisen maksella pikkuhiljaa yhtiölainaa pois. Tässä isossa osassa on se, miten yhtiölaina tuloutetaan yhtiössä, sillä yhtiölainan korot saa vähentää vuokratulosta vain, jos ne on luettu yhtiön kirjanpidossa tuloksi. Mitenköhän tämä uusissa yhtiöissä on normaalisti pääkaupunkiseudulla hoidettu?
Click to expand...


Asiasta päättää vasta taloyhtiöön muodostettu hallitus. Uudiskohteissa asiaa on vaikea asiaa varmuudella tietää etukäteen. Käytäntö on kuitenkin osoittanut sen, että jos yhtiössä on mukana kourallinenkin sijoittajia, hallitus päättää tulouttaa vastikkeet. Omistusasukkaille kun asia ei ole polttavin aihe.
 
Edelleen on tuo yllämainittu talo kiikarissa. Tällainen tuli mieleen: miten verottaja suhtautuu tuollaiseen koko talon omistamiseen? Pystyykö kaikki kiinteistöön tehtävät remontit vähentämään tuotoista? Jos säästän esimerkiksi noista vuokratuotoista 15000e putki- ja kylppäriremontteja varten, niin voinko pitää tätä rahaa tilillä vuodenvaihteen yli vai pitääkö kaikesta tosiaan maksaa verot? Varmasti ihan perusjuttuja, mutta en ole löytänyt itselleni vastausta koska moni kuitenkin vuokrauttaa vain yksittäistä huoneistoa ja kaikki tapaukset tuntuvat koskevan niitä.

Toki voin varmasti ostaa laatat, viemäriputket, hanat, pytyt, lavuaarit ja muut vastaavat valmiiksi edellisenä vuonna ja jatkaa hankintoja sitten seuraavana. Tämä vain ei kuulosta kovin fiksulta touhulta. Työn ajattelin mahdollisimman suurelta osin tehdä itse, ainoastaan pakolliset putkityöt jne. teettää ammattilaisella.
 
Dopey sanoi:
Alkoi kiinnostaa uudiskohteen hankinta sijoitusasunnoksi. Ideana on siis hankkia jälkikasvulle komea kämppä ilman omaa lainaa ja antaa vuokralaisen maksella pikkuhiljaa yhtiölainaa pois. Tässä isossa osassa on se, miten yhtiölaina tuloutetaan yhtiössä, sillä yhtiölainan korot saa vähentää vuokratulosta vain, jos ne on luettu yhtiön kirjanpidossa tuloksi. Mitenköhän tämä uusissa yhtiöissä on normaalisti pääkaupunkiseudulla hoidettu?
Click to expand...

Eikös tuo nyt ole sama kuin ottaa koko roska pankista lainaa ja maksattaa sitä vuokralaisella? Näistä kun ei tosiaan voi tietää, että miten sijoittajaystävällisiä päätöksiä hallitukset tekevät ja ne kun voi joka vuosi muuttaa tuota kuitenkin...

Nyt ois siitä mielenkiintoinen tilanne, että 10 vuoden rahaakin saa n. 3% korolla ja jos uudiskohteesta saa vaikka 5-6% tuoton, niin tuollainen voisikin olla järkevää, sillä remontteja ei ainakaan tarvi pelätä moneen moneen vuoteen. Siis jos tuon sijoitusasunnon ostaa nimenomaan sitä varten että siinä vaikka jälkipolvi asustelee.

Hitto kun nuot vanhemmat ihmiset ei ois niin jääräpäitä aina. Meilläkin vaimon mummo ja pappa osti just uuden osakkeen, ovat +80 vuotiaita. Ois ollut pajlon järkevämpää, että vaikka minä ja vaimo ois se ostettu ja ne ois tulleet siihen meille vuokralle. Mutta eihän tuo nyt käy mitenkään kun se asunto on omistettava itse kun sen on aina itse omistanut.
 
http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/7157165 Mitäs mieltä olette tosta asunnosta? Omasta mielestä jännästi toteutettu ku kaadettu väliseinä ja tehty studio tyyppinen ja jännästi vasta väreillä tehty. Pitäis itselläni tulla kohta(mustalaisella kolme vuotta:) ) yksiö myyntiin ja kuvat nettiin, yli kolme viikkoa odottanut jo isännöitsijän papereita ja että firma laittais ilmoituksen nettiin.
 
Sain tänään kaksion myytyä. Nopeasti laskettuna 2 vuodessa arvonnousu 11% pienellä pintarempalla. Mielestäni varsin toimiva mekanismi ostella huonoa ja vähän heittää tapettia seinälle reikien päälle.

Ajattelin ostella seuraavaksi asunnoksenikin jonkun murjun, tosin tällä kertaa taitaa tulla varainsiirtoverokin maksettavaksi.

Taitaa pankkikin vaihtua, Sampo nokitti Tapiolan varsin mukavasti 12kk euriborilla ainakin marginaalin puolesta. Pitänee vielä käydä keskustelemassa lyhemmästä euriborista kun se kerran muotia tuntuisi olevan.
 
Tulipas mieleeni, jos laitat myynti-ilmoituksia maksullisille foorumeille, saakohan ne vähentää verotuksessa tulonhankkimiskuluina?
 
Asuin itse. Tosin vuokrasin tuttavapariskunnalle 3kk alkuvuodesta mutta se ei liity tähän mitenkään ^_^ Mainittakoon että alueen asuntojen myyntihinta /m2 pysynyt samana viimeiset 2vuotta, eli olen varsin tyytyväinen hinnannousuun.
 
Onko kenellekään kokemuksia osaomistusasunnoista sijoitustoiminnassa? Olisi tulossa tuttavan tuttavan kautta saataville yksiö n.27 tonnilla ja lunastusaika 5 vuoden päästä 29 tonnia. Vastikkeet pyörivät tuossa 300 euroa hujakoilla. Alkoi kyllä kiinnostamaan, onko noissa jotain ongelmallista vuokraustoimintaa ajatellen...
 
Kysymys palstan asuntosijoittajille, aiheena vakuudet. Eli jos asuntolainasta on vaikkapa puolet maksettu, sanotaan että laina on vaikka 135t, kämpän arvo 150t. Eli lainasta maksettu siis n. 67 tonttua. Ja saman verran maksamatta, eli "käytettävissä olevia" vakuuksia on siis 83 tonnia. Tuossa kohtaa ostaisin sijoitusasunnon, joka maksaa 150 tonnia, ja tarvitsisin siis vakuuksia 25% eli 37,5 tonnin edestä. Käytän tuota asuntoa, josta tuo 83 tonnia on maksettu, vakuutena, ja ostan sijoitusasunnon.

Kysymys kuuluukin, että missä kohtaa tuo "vakuus" on tuosta sijoitusasunnosta maksettu, eli ns. "selvillä vesillä", sitten kun sijoitusasuntoa on maksettu tuon 37,5t edestä, eli asunnon myynti kattaisi asunnon lainan vai miten
 
Back
Ylös Bottom