Asunnon osto sijoitusmielessä

[dammann]

Yksinkertaistettuna osakkeet merkitään tilinpäätökseen arvoltaan hankintamenon suuruisina eli niin ei voi kiertää veroja.

Totta. Mitä ihmettä minä taas sekoilin.....

 

[DatkE]

Tuolla ketjun alussa oli keskustelua yrityksen perustamisesta, asuntojen ostosta yrityksen nimiin ja niiden vuokraamisesta sen kautta. Näytti porukka olevan sitä mieltä, että ei kannata (en jaksanut lukea koko ketjua läpi).

Miksi ei kannata? Sen takia, että pääomatuloveroa joutuu maksamaan 28%?

Nykyisella vuokranantajallani on asuntoja 15kpl ja se vuokrailee niitä firmansa nimissä (oy). En sen enempää asiasta tiedä ja siksi kysyn. Tuntuuhan tuo kaveri ihan hyvin pärjäävän...

Näin pikaisesti ajateltuna kyseessä voisi olla verosuunnittelu. Kovin pienimuotoinen toiminta OY:n kautta ei ole optimaalista. Pääomatulojen ja osakeyhtiön voitostaan maksama vero muuttuu vuonna 2012.

Jos henkilö A omistaa vuokra-asuntoja joista saa nettotuloa 60000e vuodessa, maksaa hän tästä veroa 19200e (60000e*32%).

Jos henkilö A omistaa yrityksen X jolla on em. asunnot, veroja tulee maksettavaksi 14700e (60000e*24.5%). Verojen jälkeen jääneen osuuden voi sitten tietyin edellytyksin nostaa ulos yrityksestä verovapaasti.

 

[DatkE]

Jos henkilö A omistaa vuokra-asuntoja joista saa nettotuloa 60000e vuodessa, maksaa hän tästä veroa 19200e (60000e*32%).

edit.

Uusi 32% veroaste koskee siis 50000e ylittäviä pääomatuloja eli oikea luku on 18200e (50000e*30% + 10000e*32%).

 

[Robertto]

Näin pikaisesti ajateltuna kyseessä voisi olla verosuunnittelu. Kovin pienimuotoinen toiminta OY:n kautta ei ole optimaalista. Pääomatulojen ja osakeyhtiön voitostaan maksama vero muuttuu vuonna 2012.

Jos henkilö A omistaa vuokra-asuntoja joista saa nettotuloa 60000e vuodessa, maksaa hän tästä veroa 19200e (60000e*32%).

Jos henkilö A omistaa yrityksen X jolla on em. asunnot, veroja tulee maksettavaksi 14700e (60000e*24.5%). Verojen jälkeen jääneen osuuden voi sitten tietyin edellytyksin nostaa ulos yrityksestä verovapaasti.

On kyllä tosiaankin pikaisesti ajateltu. Verovapaa osuus 60k€ tuloksesta on kokonaiset 5,4k€.


Kirjoitan tämän nyt hyvin lyhykäisyydessään; mielestäni ainut järkevä tapa pyörittää asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta on kasvattaa yhtiön nettovarallisuutta ja jättää vuokratuotot yhtiöön sisään. Kun nettovarallisuus alkaa olemaan miljoonaluokkaa, pääsee hyötymään myös verovapaan osingon osuudesta. Kun ollaan realisteja, niin tähän vaadittaisiin erittäin paljon löysää rahaa ja mahdollisuutta olla koskematta yrityksen varoihin 10-30v (varallisuuden kasvunopeudesta riippuen).

Kun yhtiön taseesta löytyy esim. 1milj euroa velatonta vastattavaa, saadaan nostettua 90k€ vuosittain verovapaata osinkoa.

Tähän missioon vielä sellainen huomio, että verovapaan osingon nostomahdollisuus tulee mitä todennäköisemmin jossain vaiheessa poistumaan.

(Kyseisessä skenaariossa ei ole otettu huomioon muita etuja ja haittoja joita osakeyhtiön kautta sijoittaminen tuo; esim. alv vähennysoikeus, yhtiön vastuu, yhtiön suppeammat luottomahdollisuudet, taloudellinen vastuu ainoastaan yhtiöllä ym, vaan otettu kantaa ainoastaan tuohon rahan ulos nostamiseen)

 

[Jami2003]

Täytyy kuitenkin muistaa, että verot on tässä tapaukessa yrityksen eikä yrityksessä toimivan/toimivien henkilöiden maksettavana. Eli jos rahaa ei oteta yrityksestä ulos, henkilöverotukseen ei synny verotettavaa. Viittasin tällä alkuperäiseen kysymykseen jossa kysyjä halusi piilottaa henkilöverotuksessa syntyvät pääomatulot.

Näin juuri mutta tällaisessa omaisuuden hallinta yrityksessä ainakin minä lasken kokonaisveroastetta tulolle/varallisuudelle eli yrityksen ja minun maksamat verot. Mikäli yrityksellä ei ole muuta virkaa kuin vuokrata asuntoja on tuosta yrityksen välissä olosta vaikeaa saada kannattavaa kaava. Ehkä jos asuntoja olisi useita ja saisi vielä jotain remontti/isännöinti hommia pyöritettyä sitä kautta saattaisi järki jo tulla. En tiedä kun en ole koskaan yrittänyt ko keissiä laskea auki...

Uteliaisuudesta muuten omistaako Robertto asunnot suoraan vai yrityksen kautta.

e: jaa tuossa ylempänähän olikin Robertton vastaus...

 

[HITB]

Tarkoitatko pääomatuloverotuksella tässä tapauksessa rahan nostamista yritykseltä? Sehän on silloin ansiotuloa eikä pääomatuloa.

Senhän voi itse miettiä, että kumpi tulee kannattavammaksi. Tai no jos yhtiön nettovarallisuus ei anna myöden, niin silloinhan ei välttämättä voi ottaa kuin ansiotulo-osuuteen menevää osinkoa.

Näin pikaisesti ajateltuna kyseessä voisi olla verosuunnittelu. Kovin pienimuotoinen toiminta OY:n kautta ei ole optimaalista. Pääomatulojen ja osakeyhtiön voitostaan maksama vero muuttuu vuonna 2012.

Jos henkilö A omistaa vuokra-asuntoja joista saa nettotuloa 60000e vuodessa, maksaa hän tästä veroa 19200e (60000e*32%).

Jos henkilö A omistaa yrityksen X jolla on em. asunnot, veroja tulee maksettavaksi 14700e (60000e*24.5%). Verojen jälkeen jääneen osuuden voi sitten tietyin edellytyksin nostaa ulos yrityksestä verovapaasti.

Robertto tuossa sanoikin jo, että ei se verovapaa osinko ihan helppo juttu ole, kun sitä nettovarallisuutta pitää löytyä tarpeeksi, harvalla nyt on rahaa ostaa käteisellä asuntoja ilman velkaa. Ja tuossa esimerkkitapauksessakin, kun ainakin toinen asunnoista on osakkaan käytössä, niin arvo vähennetään kokonaan nettovarallisuudesta. Joillekkin tulee melko yllätyksenä se, että esim. firman nimissä olevan mökin yhden viikonlopun käyttökin aiheuttaa jo tuon vähennyksin (vaikka maksaisi siitä vuokraa yhtiölle), jonka jälkeen osingot siirtyy helposti ansiotulo-osuuteen.

 

[DatkE]

On kyllä tosiaankin pikaisesti ajateltu. Verovapaa osuus 60k€ tuloksesta on kokonaiset 5,4k€.

Verovapaa osuus 60000e tuloksesta on tietyin edellytyksin 60000e. Eli yrityksen nettovarallisuus on vähintään ~670000e josta 9% tuotto on 60000e. Kysyjän vuokraisäntähän omisti 15kpl asuntoja joten tuo 670000e ei ole mikään mahdoton ajatus tuolla asuntomäärällä.

Kun yhtiön taseesta löytyy esim. 1milj euroa velatonta vastattavaa, saadaan nostettua 90k€ vuosittain verovapaata osinkoa.

Tämä siis vuoden 2011 verotuksen mukaan. Vuonna 2012 käytäntö on eri, yksityisesti omistetun yhtiön osingon verovapaa pääomatulo-osuus alenee 60000 euroon.

Vastasin yleisellä tasolla HemmoX:n kysymykseen miksi yhtiön kautta sijoittamisella saa hyötyä verotuksen näkökulmasta. Ei ole mullakaan yhtiön omistuksessa vuokra-asuntoja juurikin toiminnan pienuuden takia.

Nimenomaan juuri nyt vuoden vaihduttua sijoittaminen yhtiön kautta tuo enemmän etuja kuin vielä viime vuoden puolella jos ajatellaan vain osingon kannalta (jos nettovarallisuutta löytyy tarpeeksi). Vuonna 2011 pääomavero oli 28% ja yhtiövero 26%. Vuonna 2012 lukemat ovat 30/32% ja 24.5% eli ero on kasvanut huomattavasti. Siitä olen samaa mieltä että jollain aikavälillä verovapaa osuus tulee poistumaan. Tämä Suomen järjestelmä on käsittääkseni ainutlaatuinen ainakin Euroopassa.

 

[Robertto]

Verovapaa osuus 60000e tuloksesta on tietyin edellytyksin 60000e. Eli yrityksen nettovarallisuus on vähintään ~670000e josta 9% tuotto on 60000e. Kysyjän vuokraisäntähän omisti 15kpl asuntoja joten tuo 670000e ei ole mikään mahdoton ajatus tuolla asuntomäärällä.

Näin taisin edellisellä sivulla sanoakin. Mielestäni on kuitenkin aivan turha sotkea tähän asiaan tuota "60k€ on tietyin edellytyksin 60k€ verovapaata", koska verovapaus ei koostu käytännössä tuosta vuosittaisesta tuloksesta, vaan yhtiön (huomattavan suuresta) nettovarallisuudesta jossa on voittokelpoisia varoja ja näin voidaan jakaa verotonta osinkoa.

 

[DatkE]

Näin taisin edellisellä sivulla sanoakin. Mielestäni on kuitenkin aivan turha sotkea tähän asiaan tuota "60k€ on tietyin edellytyksin 60k€ verovapaata", koska verovapaus ei koostu käytännössä tuosta vuosittaisesta tuloksesta, vaan yhtiön (huomattavan suuresta) nettovarallisuudesta jossa on voittokelpoisia varoja ja näin voidaan jakaa verotonta osinkoa.

Alkuperäisen kysyjän mainitsemassa 15 sijoitusasuntoa omistavassa yhtiössä voi hyvinkin olla 670ke nettovarallisuutta joten ei tämän mainitsemisen luulisi olevan sotkemista.

Vaan tottahan se on että suurin osa asuntosijoittajista toimii ilman yhtiötä mikä on fiksua.

Jos aihe kiinnostaa enemmän, asiaa on käsitelty laajemmin muistaakseni Taloustaito-lehden numerossa 10/2011.

 

[aslak82]

Eiköhän tuossa piilottamisessa ole takana työkkäri, kela tai joku muu vastaava. Tuohon on tuloa ja jos ei muuten maksa päivähoitomaksuista yms. täysiä niin parin sijoituskämpän jälkeen maksaa aivan varmasti. Ehkä tän takia tarve piilotella? Mutulla vaan sanosin että kalliimmaksi tulee alkaa yrityksen kanssa kikkailemaan.

Ei oikeastaan ole työkkärin ja kelan pakoilu, ihan hyvissä palkkatöissä olen.

Voihan syyn tännekin kirjoittaa. Tuli tuossa syksyllä deittailtua yhtä emäntää jonkin aikaa. Nainen osoittautui kuitenkin aika sekopääksi ja koska hidas hämäläinen olen, niin en aivan hoksannut mitä nainen ajoi takaa. Väitti syövänsä pillereitä, mutta yllättäen pamahti raskaaksi, jonka ilmoitti pari viikkoa sitten niinkin hienosti kuin tekstiviestillä. Yritin soittaa naiselle, mutta ei ollut keskustelutuulella, ainoa mitä naisesta sain irti oli se, että laskettu aika on heinäkuussa ja ilmoitti että elatusapumaksuja meinaa pyytää minulta 400 euroa kuussa. Tuon summan kuulemma ensimmäisen lapsen isä, joka on lääkäri, maksaa.

Tilanne on erittäin perseestä ja sen takia haluan saada kaiken mahdollisen omaisuuteni niin piiloon kuin vain voi olla. Jotenkin ei tunnu oikealta, että tässä yritetään tehdä minusta lypsylehmää ja vähän vaikuttaisi siltä, että ei kyseisen henkilön kanssa oikein voi lapsen asioista keskustella muutenkaan. Aina kun yrittää olla yhteydessä, niin tulee takaisin aika kusipäistä tekstiä. Luulisi että äitillä olisi pikkaisen intressejä pitää välit edes jotenkin hyvät lapsensa isään, mutta näin ei näytä olevan. Ei ollut kyllä sen ensimmäisen lapsen isän kohdallakaan, tämän saanut kuulla vasta jälkikäteen. Mutta ei se mitään, minähän olen mies ja miehen pitää kestää kaikki paska mitä päälle syötetään.

 

[Timba79]

Aslak, ei ollut mulla tarkoitus syyttä Kelan tai työkkäri pakoilusta. Olen vain itse joutunut asiaa miettimään. Eli jos ostan 1 tai 2 sijotusasuntoa isolla vivulla, niin ei mulle tule käteen jäävää kassavirtaa niistä vuosiin. Mutta tuo varmistaisi kyllä paperilla niin hyvät tulot, että kaikesta maksaisi täyden taksan mukaan. Eli tuli vain mieleen että tällainenkin vaihtoehto voisi olla kyseessä.

Mutta kaikenkaikkiaan paskamainen tilanne sulla. Tästä on täälläkin keskusteltu. Eli miten mies on käytännössä lainsuojaton tässä asiassa. Mutta jos nyt sentään ei ne lekurin tulot ole, niin ei kait nuo nyt ihan 400 euroa nuot elatusmaksut ole. Varmaan muutenkin oikein täysipäinen huoltaja. Sinuna lähtisin tappeleen oikeudessa huoltajuudesta, varsinkin jos se nainen oikeasti on jonkinasteine sekopaa. Voihan tässäkin ottaa vittumaiset keinot käyttöön. Joku kaverin kaverin kaverisi ilmottelee muutamaan otteeseen sossuille että se nainen pahoinpitelee lastaan, siitä tulee aina tutkimus. Nämä lienee painaa oikeudessa. Eiköhän täällä keksitä vielä muutama muukin keino. ;)

 

[Kparta]

Mites jengi makselee noita sijoitus kämppien pääomatuloveroja. Mulla on yksi sijotuskämppä ja verotoimistossa sanottiin että mun täytyisi maksaa se 30% pääomatuloveroa ennakkomaksulla. Makseleeko muut näitä ennekkomaksuina vai eikös ne voi sitten maksella kun tulee verokortti ja siinä on ne maksettavat/saatavat jotka tulee suorittaa aina vuoden loppupuolella?

 

[Timba79]

Mites jengi makselee noita sijoitus kämppien pääomatuloveroja. Mulla on yksi sijotuskämppä ja verotoimistossa sanottiin että mun täytyisi maksaa se 30% pääomatuloveroa ennakkomaksulla. Makseleeko muut näitä ennekkomaksuina vai eikös ne voi sitten maksella kun tulee verokortti ja siinä on ne maksettavat/saatavat jotka tulee suorittaa aina vuoden loppupuolella?

No eikai näitä ainakaan kokonaisuudessaan ennakkoon kukaan maksa kun niistä vähennetään ensin kulut, eli vastike ja korot on selvät ja sitten mahdolliset pienet jutut kuten vaikka rikkoontuneen jääkaapin uusiminen ja muut kulut mitä sulla tulee asuntojen hoitamisesta esim. matkakulut. Mutta kai silti jotain ennakkojakin maksellaan ainakin jos asuntoja on monta?

EDIT: Vai voiko tuossa toimia niin että siitä vuokrasta vähennetään nuot kiinteät eli vastike ja korot ja muut sitten könttänä kerran vuodessa? Eli veroja maksetaan kun tuloja tulee vai miten?

 

[alppix]

Mitäs kaikkia kuluja sitä saakaan vähentää vuokratuotosta? Meillä on taloudessa kaks asuntoa vuokralla, mutta ei ole tullu ihan hirveen tarkasti katottua mitä kaikkee saa vähentää. Tuo Timban mainitsema matkakulu oli uusi minulle.

 

[Justin]

Mites jengi makselee noita sijoitus kämppien pääomatuloveroja. Mulla on yksi sijotuskämppä ja verotoimistossa sanottiin että mun täytyisi maksaa se 30% pääomatuloveroa ennakkomaksulla. Makseleeko muut näitä ennekkomaksuina vai eikös ne voi sitten maksella kun tulee verokortti ja siinä on ne maksettavat/saatavat jotka tulee suorittaa aina vuoden loppupuolella?

Muistaakseni parin vuoden jälkeen alkoi verottaja ottaa ennakkoja. En sen kummemmin laskenut, mutta ilmeisesti arvioivat summat edellisten vuosien vuokratulojen mukaan.

 

[HemmoX]

Alkuperäisen kysyjän mainitsemassa 15 sijoitusasuntoa omistavassa yhtiössä voi hyvinkin olla 670ke nettovarallisuutta joten ei tämän mainitsemisen luulisi olevan sotkemista.

Vaan tottahan se on että suurin osa asuntosijoittajista toimii ilman yhtiötä mikä on fiksua.

Jos aihe kiinnostaa enemmän, asiaa on käsitelty laajemmin muistaakseni Taloustaito-lehden numerossa 10/2011.

Kiitos sulle ja muillekkin vastauksista! Pitääpä lukea tuo kyseinen läpyskä...

 

[Jami2003]

Mitenkäs asuntosijoittajat, kannattaako asuntoa rempata ennen vuokrausta jos kunto on siis edes jonkinlainen. Saako rempasta isomman vuokran muodossa rahat takaisin vai rempatakko vasta sitten jos asunnosta joskus luopuu...

 

[teri]

Itellä on pari pommia, mihin oli pakko tehdä remppa. Saahan siitä muutenkin muutaman kympin takaisin, eli peruspintaremppa maksaa muutamassa vuodessa kirkkaasti itsensä takaisin. Jos rempan tekee heti, kun asunnon hankkii, niin remonttikuluthan menevät hankintahintaan. Eli pintaremppa olisi hyvä saada tehtyä asukkaan toimesta tms, niin saa kulut vähennyksiin.

Sit jos on yhtään heikompi sijainti, niin asunnon saa myös nopeammin vuokralle ja siihen saa paremman vuokralaisen. Yhdessa asunnossa mulla on sossun asukki. Kukaan muu ei olisi niin huonokuntoisesta niin paljoa maksanut. Eli vähän tilanteen mukaan.

 

[Zarniwoop]

Mites jengi makselee noita sijoitus kämppien pääomatuloveroja. Mulla on yksi sijotuskämppä ja verotoimistossa sanottiin että mun täytyisi maksaa se 30% pääomatuloveroa ennakkomaksulla. Makseleeko muut näitä ennekkomaksuina vai eikös ne voi sitten maksella kun tulee verokortti ja siinä on ne maksettavat/saatavat jotka tulee suorittaa aina vuoden loppupuolella?

Mulla on verokortin veroprosenttiin laskettu vuokratulot mukaan ja verot menee sitten palkkatuloista. Itsekkään en ole oikein perillä tuosta ennakkohommasta. Käsittääkseni jonkin verran saa tienata ilman ennakkoja, mutta jos vuokratulot ovat vuoden aikana tietyn kokoisia niin niistä olisi pitänyt maksaa veroa jo ennakkona. Jos ei maksa niin verottaja laittaa verojen päälle jonkinlaisen lisäprosentin. Ihan satavarma en tästä ole. Joku enempi asuntoja omistava voisi avata aihetta lisää.

 

[SirMax]

Jos on sossun asukkeja ni ei missään nimessä mitään remppaa, itse olen kerran tehnyt tämän virheen ja en aio ikinä toistaa sitä. Jos on normaaleja työssäkäyviä ihmisiä ni maalilla ja laminaatilla saa jo jotain aikaiseksi asunnon ulkonäköön.