Näin äkkiseltään tyrmäisin ajatuksen tuosta sijoituskämpästä täysin. Miksi?
- Menetät ensiasunnon ostajan edun ja jos muutat esimerkiksi joskus itse omakotitaloon, maksat siitä veroa 4% (esimerkki: 250.000e kämppä, maksat veroa 10000e). Tätä summaa makselet vuokratuloilla usean vuoden ajan kun menetät etusi sijoituskämpän vuoksi.
- Lainarahalla ostettu sijoituskämppä = Kokonaistuotto jää todella pieneksi. Nykyisellä korkotasolla se kuulostaa vielä houkuttelevalta, mutta asiat eivät ole näin enää 5 vuoden päästä.
- Nykyinen kämppien hintataso. En sano ettei asuntoon sijoittaminen kannata, mutta lainarahalla kämpän ostaminen tässä taloustilanteessa Helsingistä ei ole ehkä kaikkein tuottavin ratkaisu, varsinkin kun ottaa huomioon tuon ensimmäisen kohdan jonka mainitsin.
Hyvä pointti tuo ensiasunnon ostajan varainsiirtoveroetu. Eli tossa kohtaa pitäisi tolle säästätylle varainsiirtoverollekin saada riittävä tuotto.
Ja kun laskee sijoituskämpän tuottoja, pitää oikeasti ottaa huomioon että korko voi hyvin olla 6-7% jossain vaiheessa, eli keskikoroksi pitäisi laskea joku 4-5% korkotaso niin ei tule kipeitä ylläreitä. Sitten pitää varautua siihen, että sijoitetun kohteen hinta voi olla pitkäänkin nykystä alempi. Eli mä en ainakaan laskisi mitään hinnannousun varaan. Ja siinäkin pitää huomioida inflaatio, eli rahan arvo vasta säilyy kohteessa jos sen hinta nouseen inflaation tahtiin. Ja vielä pitää huomioida että vuokrataso lähti jo laskuun ja kun käsittääksein Helsingissäkin on aloitettu pienten asuntojen uudistuotantoa, niin eipä nyt ihan järkyttäviä paineita ole vuokrahintojen nousuun.
Eli kestääkö sijoittajan talous mahdollisen vuokratulojen laskemisen, sijoituskohteen hinnan laskemisen (tällä nyt ei ole mitään kassavirtavaikutusta jos ei myy, mutta otetta huomioon) sekä korkojen paluun vähän normaalimpiin lukemiin?
Ja sitten vielä tietty no normaalit joka ikistä asuntosijoittajaa koskevat riskis, eli tulevat remontit, tyhjät kuukaudet ja mahdolliset ongelmat vuokralaisten kanssa.
Eli en väitä minäkään että asunto on huono sijiotuskohde. Mutta pitää muistaa se, että on kaikkea muuta kuin riskitöntä ostaa se ensimmäinen sijoitusasunto 90% velkavivutettuna. Tuossa on kirjaimellisesti kaikki munat samassa korissa. Eli taloudesta pitää löytyä puskuria hoitaa tuon lainan ja asunnon menot ilman vuokratuottoja jonkin aikaa. Muuten en ainakaan itse tuohon lähtisi.
Taasen jos pohjalla on vaikka 4 asuntoa ja hyvät kokemukset, niin mikäs siinä on kasvatellessa asuntosalkkua. Tuossa kohtaa eliminoi jo varsin tehokkaasti esim. nuo tyhjien kuukausien, yllättävien remppojen yms. vaikutuksen. 1/5:stä ongelmissa vaikuttaa 20% kassavirrasta. Jokainen osaa laskea paljonko vaikutus on kun on yksi asunto.
Siksi en ymmärrä, että miten asuntosijoittamisesta saadaan jotenkin vähäriskinen sijoitusmuoto? Ehkä joku valaiseen tyhmää?!
Olen miettinyt asuntoa sijoitusmielessä noin 120.000 € hintainen yksiö helsingistä. Tämä olisi ensimmäinen omistusasuntoni ja katetaan 90 % velkarahalla., joten edellyttääkö pankki että myös muutan tuohon asuntoon että antaa normaalin asuntolainan ? 
