Asunnon osto sijoitusmielessä

[Aleksei]

http://www.kauppalehti.fi/5/i/talous/uutiset/etusivu/uutinen.jsp?oid=10687


Taas meni eilen yksi varteenotettava yksiö sivu suun. Oikeesti tilanne on tällä hetkellä sellanen että kun hyvä kämppä tulee myyntiin, pitää melkein välittäjälle soittaa että otan sen, mennään kämpälle kirjottaan paperit. Sit kattoo asunnon läpi siinä ja onkin ihan paska, voi vielä peruuttaa, muuten tekee kaupat.

 

[sivis]

Hienoa, artikkelissa on haasteltu Huoneistokeskuksen, Kiinteistömaailman ja Habitan edustajia eikä ketään muita. Saiskohan noikin edustajat vetää oikeuteen petoksesta, jos vuosituotto ei olekaan 4-8 %.

 

[Aleksei]

Hienoa, artikkelissa on haasteltu Huoneistokeskuksen, Kiinteistömaailman ja Habitan edustajia eikä ketään muita. Saiskohan noikin edustajat vetää oikeuteen petoksesta, jos vuosituotto ei olekaan 4-8 %.

Oot oikeessa mut tuotothan jokainen laskee itse. Sitäpaitsi toi on niin iso haarukka et se on ihan sama heitellä tollasia arvioita. Se mihin jutussa kannattaa kiinnittää huomiota on toi vuokra-asuntojen vähyys ja toisaalta Tilastokeskuksen kertoma fakta vuokratason noususta. Tämähän ei ole mitään uutta tietoa mutta ihan kertauksena hyvä tuoda esiin.

Suht riskittömistä ajoista puhutaan ja tää asuntosijoittaminenhan on sijoittamisenlaji jossa voidaan pelata 100% velkavivulla jossa tuotto hoitaa velan. Harvassa muussa tapauksessa näin on. Tai kai jostain rahastostakin vois joka kuukausi ottaa sen verran ulos että sais lyhennyksen maksettua.

Itse ainakin tilaisuuden tullen käyn kiinni pikkuasuntoihin niin kauan kuin vuokra hoitaa velan. Onpahan lapsille sit ensiasuntoja kunhan eka syntyvät ja sitten joskus kasvavat nuoriksi huumeidenkäyttäjiksi ja sossupummeiksi :D.

 

[Zimpanssi]

edit

 

[Taha]

Nyt piätis ostaa asunto Floridasta. Ajeltiin siellä vaimon kanssa katuja, joilla oli noin puolet taloista myynnissä. Ostajan markkinat ja saa vielä maksaa dollareilla.

 

[Nikos116]

Mielipiteitä kaipaisin teoreettiseen pohdintaan..

Asun tällä hetkellä ensiasunnossa (jonka ostin vuosi sitten). Omistan (pankki omistaa) 75% asunnosta, loput 25% omistaa toinen henkilö jonka osuus on takuuna omassa lainassani. (kun minulla ei ollut omia takuita) Velkaa minulla ~130t.

Nyt elämäntilanteeni on muuttunut siten että vuoden sisään saattaa tulla muutto Lahteen, jossa joutuisin asumaan 3-4vuotta. Tein villejä laskelmia, saisin Lahdesta kaksion jonka voisin rempata (omaan käyttöön) sekä yhden yksiön (jonka laittaisin vuokralle) aivan Lahden keskustasta yhteishintaan n. 110 t€.

Lainaa tarvittaisiin siis hiukan vähemmän molempien asuntojen hankintaan kuin mitä minulla nyt on. Eli pystyisin tarvittaessa lyhentämään molempia lainoja yksinkin.

Tämän 3-4 vuoden jälkeen olisi muutto takaisin pk-seudulle, möisin kaksion pois ja jättäisin yksiön vuokralle edelleen.

Nauraako pankki täti minut ulos pankista jos tilanteen tullen menen kysymään asiasta heiltä?
Tilannetta vielä vaikeuttaa se että takuita ei edelleenkään ole riittävästi.

Asia nro 2: Koska nykyinen laina on "ensiasuntoon" hyödyn verotuksellisesti, mutta pystyykö pankin kautta kikkailemaan että nykyinen laina jääkin voimaan jolloin hyödyn edelleen, mutta käytän asunnosta saamani rahat uuden/uusien ostoon?

Toinen vaihtoehto on että muuttaisin Lahteen vuokralle ja ostaisin yksiön jonka laittaisin vuokralle ja lyhentäisin lainaa raivolla.

Kaikki ajatukset ovat tervetulleita, ja jos tuntuu että leijailen liian korkealla haavemaailmassa niin tiputtakaa minut maan tasalle! :D

 

[modified]

Eihän se mikään riskitön sijoitus ole, että ostat kämpän 100% lainoituksella ja laitat sen vuokralle.

Ehkä fiksuinta olisi laittaa nykyinen kämppä vuokralle, muuttaa Lahdessa vuokralle ja muuttaa vanhaan kämppään takas kun tulet takaisin pk-seudulle.

 

[Nikos116]

Joo riskitön se ei todellakaan ole. Mutta pystyisin itse myös ohella lyhentämään vuokralla olevaa asuntoa huomattavasti. Kyseeseen tulisi 8-10 vuoden laina.

Nykyisen laittamisessa vuokralle on se ongelma että en omista koko asuntoa yksin, ja toiseksi vuokra tuotto jää pieneksi kun asunto on kuitenkin suht hintava kaksioksi.

/edit

 

[Timba79]

Eihän se mikään riskitön sijoitus ole, että ostat kämpän 100% lainoituksella ja laitat sen vuokralle.

Ehkä fiksuinta olisi laittaa nykyinen kämppä vuokralle, muuttaa Lahdessa vuokralle ja muuttaa vanhaan kämppään takas kun tulet takaisin pk-seudulle.

No ei tuo uusi kuvio sen riskisempi ole kuin vanhakaan, jos siinä kerran otetaan 20 tonnia VÄHEMMÄN lainaa mitä nyt on, vai käsitinkö jotain väärin?

Jos siis nyt on 130 tonnia lainaa ja asuu siinä itse ja toinen vaihtoehto olisi 110 tonnin laina ja kaksi asuntoa, joista toinen vuokralle, niin mielestäni tässä on se paljon pienempi riski.

Käsitinkö jotain väärin?

 

[modified]

Kaikki riippuu siitä paljonko meinaa saada vuokratuottoa.

Toki jos haluaa minimoida riskiä, niin ei harrasta tässä talouden vaiheessa asuntosijoittamista ollenkaan.

 

[Nikos116]

No ei tuo uusi kuvio sen riskisempi ole kuin vanhakaan, jos siinä kerran otetaan 20 tonnia VÄHEMMÄN lainaa mitä nyt on, vai käsitinkö jotain väärin?

Jos siis nyt on 130 tonnia lainaa ja asuu siinä itse ja toinen vaihtoehto olisi 110 tonnin laina ja kaksi asuntoa, joista toinen vuokralle, niin mielestäni tässä on se paljon pienempi riski.

Käsitinkö jotain väärin?

Käsitit aivan oikein, eli kokonais- lainamäärä olisi pienempi. Tietenkin "turvallisempi" vaihtoehto olisi ostaa pieni kaksio jota lyhentää tuplasti ja jättää vuokralle sitten kun on aika muutta takaisin pk-seudulle.

 

[Zener]

Kaikkihan on kiini siitä, mihin uskoo...ja mitä "hevosta" veikkaa.

Jotkut uskovat, että asuntojen hinnat voisivat jopa laskea, jos USA:n taantuma tästä syvenee tai leviää Euroopaan.

Voisi olla fiksu veto nyt myös myydä tuo asunto mahdollisesti voitolla (jos onnistuu), muuttaa Lahteen vuokralle ja 3-4 vuoden päästä ostaa asunto pääkaupunkiseudulta halvemmalla.

 

[Nikos116]

Kaikkihan on kiini siitä, mihin uskoo...ja mitä "hevosta" veikkaa.

Jotkut uskovat, että asuntojen hinnat voisivat jopa laskea, jos USA:n taantuma tästä syvenee tai leviää Euroopaan.

Voisi olla fiksu veto nyt myös myydä tuo asunto mahdollisesti voitolla (jos onnistuu), muuttaa Lahteen vuokralle ja 3-4 vuoden päästä ostaa asunto pääkaupunkiseudulta halvemmalla.

Henkilökohtaisesti en usko asuntojen hintojen laskuun, korkeintaan hintojen nousun pysähtymiseen. Toki voin olla täysin väärässäkin.

Onhan tuossa iso riski että jos (ne kämpät joita olen katsonut ovat vanhoja) tulee jotain yllättävää rempattavaa ja olen valmiiksi lainottanut itseni täysin. Tämänhetkinen asunto niin uusi että ei tule yllättäviä remontti kohteita. *koputtaa puuta*

 

[hookoo]

Henkilökohtaisesti en usko asuntojen hintojen laskuun, korkeintaan hintojen nousun pysähtymiseen. Toki voin olla täysin väärässäkin.

Onhan tuossa iso riski että jos (ne kämpät joita olen katsonut ovat vanhoja) tulee jotain yllättävää rempattavaa ja olen valmiiksi lainottanut itseni täysin. Tämänhetkinen asunto niin uusi että ei tule yllättäviä remontti kohteita. *koputtaa puuta*

Luulen että tiedät mitä teet. 110t euroa lainaa ja kaksi kaksiota. En usko että olet kusessa missään tilanteessa, asunnoista pääsee aina eroon.

Vuokralaisen saaminen on joskus kiven alla, jos löytyy tuttavapiiristä hyvä ja siisti vuokralainen niin plussaa. Ellei niin välityspalkkion osuuden (siis jos välittäjän kautta) voi vähentää verotuksessa. Yrityksille jos vuokraa niin jotkut välitysfirmat ei peri palkkiota ollenkaan ja tulot on varmat. Eri juttu sitten jos haluat joskus palata kyseiseen asuntoon, sitä kuviota en sitten tiedä.

Verotuksen kannalta 29% vuokratuloista on verotettavaa tuloa, mutta yhtiövastikkeet voi vähentää verotuksessa. Sanoisin siis jotta n. 6000e vuosi/vuokratulossa tienaat n. 3500-4000 euroa, mutta onhan sekin aika pitkä penni.

 

[Nikos116]

Luulen että tiedät mitä teet. 110t euroa lainaa ja kaksi kaksiota. En usko että olet kusessa missään tilanteessa, asunnoista pääsee aina eroon.

Vuokralaisen saaminen on joskus kiven alla, jos löytyy tuttavapiiristä hyvä ja siisti vuokralainen niin plussaa. Ellei niin välityspalkkion osuuden (siis jos välittäjän kautta) voi vähentää verotuksessa. Yrityksille jos vuokraa niin jotkut välitysfirmat ei peri palkkiota ollenkaan ja tulot on varmat. Eri juttu sitten jos haluat joskus palata kyseiseen asuntoon, sitä kuviota en sitten tiedä.

Verotuksen kannalta 29% vuokratuloista on verotettavaa tuloa, mutta yhtiövastikkeet voi vähentää verotuksessa. Sanoisin siis jotta n. 6000e vuosi/vuokratulossa tienaat n. 3500-4000 euroa, mutta onhan sekin aika pitkä penni.

Sanotaan näin että käytännön kokemusta ei ole ollenkaan. Mutta olen jonkunverran lukenut alan kirjallisuutta. Ja luulen tiedostavani riskin jonka olisin valmis ottamaan.

Alkuperäinen suunnitelmani oli että lyhennän nykyistä asuntolainaa 25 vuotiaaksi asti, jolloin olen kerennyt lyhentämään itselleni takuut sijoitusasunto lainaan, sekä olen ehtinyt säästämään puskurirahaston jolla pystyn hoitamaan vuokra asunnon lyhennyksen jos/kun se on tyhjillään vuokralaisten välillä. Sekä yllättäviin korjauskustannuksiin.

Mutta nyt tämä uusi tilanne/mahdollinen muutto lahteen tuli aika yllätyksenä ja huomasin pienen mahdollisuuden nopeuttaa ensimmäisen sijoitusasunnon hankintaa. Jos vuokra asunto olisi tyhjänä pitempään, niin laina aikoja kikkailemalla pystyisin lyhentämää molempien asuntojen lainoja, ainut riski on jos korot nousevat 2-3 % sekä asunto on tyhjilään. Mutta kuten sanoit niin asunnoista pääsee kyllä eroon.

Todennäköisesti turvautuisin välittäjän apuun vuokralaisen etsimisessä (tiedän että monet pärjäävät ilmankin) mutta koska itselläni ei tosiaan ole kokemusta aiheesta vielä niin sieltä saisin vinkkejä.

 

[Porcus]

Edellinen postaus 6.6.2008 - tarkoittaako tää sitä, että sijoittaminen asuntoihin onkin yht´äkkiä "OUT"?
Pakkista seuraamalla saa loistavan markkinaanalyysin - tässä oiva "indikaattorithread", jonka ääni hiljeni jo kesäkuun alussa..

 

[Timba79]

No en mä ainakaan nyt uskaltas sijoituskämppää ostaa. Korot nousseet rajusti ja ihan oikeita paineita hinnanlaskulle on.

Esim. tänpäiväiset irtisanomisilmotukset metsäpuolelta tuskin jää ainoiksi. Jos työttömyys vielä lähtee kasvuun, saatetaan kämppien hinnoissa nähdä jopa romahdus. Ainakin uudempien kohdalla, jotka esim. täällä Jyväskylässä on suorastaan kuplahinnoissa.

 

[Replay]

Seinän takana olisi yksiö myynnissä. Myyjänä perikunta, joka haluaisi päästä siitä eroon mahdollisimman pian. Pitänee tarkkailla tilannetta, mutta pyynti on aivan jotain muuta kuin asunnon arvo. Siinä mielessä hyvä tilanne, että taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä yhtiön osakkailla on etuosto-oikeus. Jos myyjä hyväksyy jonkun tarjouksen, voimme ostaa asunnon samalla hinnalla. Voisi laittaa vuokaralle, tai sitten puhkaista seinään reiän ja laajentaa omaa kämppää sen 35 neliötä...

 

[Timba79]

Seinän takana olisi yksiö myynnissä. Myyjänä perikunta, joka haluaisi päästä siitä eroon mahdollisimman pian. Pitänee tarkkailla tilannetta, mutta pyynti on aivan jotain muuta kuin asunnon arvo. Siinä mielessä hyvä tilanne, että taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä yhtiön osakkailla on etuosto-oikeus. Jos myyjä hyväksyy jonkun tarjouksen, voimme ostaa asunnon samalla hinnalla. Voisi laittaa vuokaralle, tai sitten puhkaista seinään reiän ja laajentaa omaa kämppää sen 35 neliötä...

Tee siitä "törkeä" tarjous. Eli tarjoat vaikka neljänneksen alle pyynnin ja sanot että tarjous on voimassa kaksi vuorokautta. Kyllä ne vastatarjouksen tekee jos ovat tosissaan myynnissä.

Kohta voisi olla aika enemmänkin kytätä jotain yksittäisiä kohteita. Tosin tunkua saattaa olla, kun varmaan moni muukin asuntosijoittaja kyttää rahakasan kanssa ostokohteita.

 

[Mika1979]

Tee siitä "törkeä" tarjous. Eli tarjoat vaikka neljänneksen alle pyynnin ja sanot että tarjous on voimassa kaksi vuorokautta. Kyllä ne vastatarjouksen tekee jos ovat tosissaan myynnissä.

Kohta voisi olla aika enemmänkin kytätä jotain yksittäisiä kohteita. Tosin tunkua saattaa olla, kun varmaan moni muukin asuntosijoittaja kyttää rahakasan kanssa ostokohteita.

Juu eikä pelkästään sijoittaja, vaan ihan sitä omaakin kämppää tässä metsästetään

Muutaman viikon tässä kierrelly esittelyitä ja tutkinu ilmotuksia, mutta vielä ei ole mikään kolahtanut niin että oisin saman tien kaupat tehny. Hintojen puolesta taitaiskin tosiaan olla järkevää vielä odottaa hetken aikaa, josko ne sieltä vähän laskisivat..