Asunnon osto sijoitusmielessä

[modified]

Itse olen joskus miettinyt samanlaisia skenaarioita.
Ongelmana on vaan se että
1. vähänkään suuremman remontin kustannukset nousevat aina yli sen mitä on laskettu vaikka on jättävinään reilusti pelivaraa budjettiin.
2. Kukaan oikeasti osaava tekijä ei tule sulle tekemään remonttia puoli-ilmaiseksi, ellei sitten ole henkilökohtaisesti sun kaveri ja tee esim kaljapalkalla.
3. Myynti saattaa kestää, joka syö nopeasti voittoa, ellet sitten ole ostanut kämppää omalla rahalla, jolloin pankille ei tarvitse maksaa korkoja.

Yleisesti asuntosijoittamisessa suositellaan sellaisten kämppien ostoa jossa tarvii tehä vaan pintaremoa. Monet sortuu vain "yliremontoimaan" jolloin voitto jää pienemmäksi.

Toisaalta tämä on vain maallikon spekulointia. Joku näkemystä omaavahan voi varmasti tehdä tollakin tavalla rahaa. Esim 8te remontiin ja 25te myyntihintaan lisää.

Yksi ongelma on varmasti se, että ei sitä kämppää saa puoli-ilmaiseksi, vaikka olisi missä kunnossa ellei osta kokonaista taloa.

Vai saisiko jostain kämpän esimerkiksi 500€/m2 alle normi hintatason?

 

[Aleksei]

Vai saisiko jostain kämpän esimerkiksi 500€/m2 alle normi hintatason?

Jotakuinkin. Kaksi esimerkkiä (joista toisen ilmeisti veli kyllä osti jo itelleen) ovat Matinkylästä ja Kivenlahdesta. Hinnat 125000 euron paikkeilla. Hintataso peruskuntoisille siisteille asunnoille 155000 euroa, huippukuntoiset siitä ylöspäin.

Pointtina olis heitellä härskejä tarjouksia purkukuntoisista asunnoista. Sit purkaa se betonille ja vetää uudet pinnat. Keittiö alennuksin kaverilta, vessaan valut ja vesieristykset kaverin firman kautta, lvi-kalusteet alennuksin tutulta. Sit ite kasaa. Materiaaleina halvinta, mutta tyylikästä.

Raha tulisi pankista. Ei olla nyt sopivaa itelle löydetty niin johonkinhan ne lainalupauksen rahat pitäisi tunkea. Jos tollasella projektilla ostais itelle moottoripyörän kesäksi niin olisin jo tyytyväinen.

 

[syöttösika]

jos oot varma että laskelmat pitää ja rahkeet riittää niin mikäs siinä. Sinänsä tollanen on kyllä ihan mielenkiintonen ajatus.

kerro sit mitä päätät ja miten meni jos ostat kämpän

 

[Kalju]

Jotakuinkin. Kaksi esimerkkiä (joista toisen ilmeisti veli kyllä osti jo itelleen) ovat Matinkylästä ja Kivenlahdesta. Hinnat 125000 euron paikkeilla. Hintataso peruskuntoisille siisteille asunnoille 155000 euroa, huippukuntoiset siitä ylöspäin.

Pointtina olis heitellä härskejä tarjouksia purkukuntoisista asunnoista. Sit purkaa se betonille ja vetää uudet pinnat. Keittiö alennuksin kaverilta, vessaan valut ja vesieristykset kaverin firman kautta, lvi-kalusteet alennuksin tutulta. Sit ite kasaa. Materiaaleina halvinta, mutta tyylikästä.

Raha tulisi pankista. Ei olla nyt sopivaa itelle löydetty niin johonkinhan ne lainalupauksen rahat pitäisi tunkea. Jos tollasella projektilla ostais itelle moottoripyörän kesäksi niin olisin jo tyytyväinen.

Mikään ei ole juuri nyt niin varmaa, kannattaa lisäksi muistaa että asuntokauppa ja asuntosijoittaminen ovat kaks ihan eriasiaa ja nämä kaks asiaa moni tämän threadin kirjoittaja sotkee. Jos pystyt yhdistämään asuntokaupan ja asuntosijoittamisen on projektisi turvallinen. Tarkoitan tällä sitä että ostohinta + kaikki remontoinnin kustannukset muodostaa sellaisen summan että vuokrasta saatava tulo kattaa lainanhoitokulut ja yhtiövastikkeen kokonaan tai lähes. Eli osta kohde, remontoi, kokeile myyntiin, jos ei hetipian ala kauppa käymään niin laitat sen vuokralle ja odottelet parempia aikoja myymisen kannalta.

Eli kaunista on se, että jos asuntojen myynti takkuaa niin vastaavasti ihmisten paine vuokralla asumiseen vaan entisestään kasvaa ja vuokrat senkun nousee ja korot tippuu
Ei voi olla asuntosijoittajan kannalta kivempaa tilannetta. Mutta jos oletkin rajulla velkavivulla pelaava asuntokauppias ja kohde on sellainen jossa ei vuokratuotoille pääse, niin asuntojen hintojen mahdollisesti dipatessa et voi kuin pitää lakistasi kiinni ja huutaa.

 

[Nikos116]

Tämän threadin lukeneena kysyisin että olisiko "turvallisin" sijoituskohde Helsingistä ydinkeskustasta pieni yksiö, jonka laittaisi vuokralle? Tai remppaisi, kokeilisi myymistä toiselle asuntosijoittajalle ;) joka haluaisi vuokrata asunnon eteenpäin.

Eli olenko ymmärtänyt oikein että parhaimmat vuokratuotot saisi mahd.pienistä yksiöistä ydin keskustasta? Oli kaupunki melkein mikätahansa (kaupunki jossa on paljon opiskelijoita)..

Itse jos tulevaisuudessa ostan sijoitusasunnon jonka vuokraisin, niin hankinta tulisi todennäköisesti todella suurella velkavivulla.

Mitä olette mieltä kun länsimetro valmistuu muistaakseni vuonna 2014, esim hyvissä ajoin pienen yksiön / kaksion osto matinkylästä, asunnon arvot varmaan nousevat länsimetron valmistuttua?

 

[Huppe]

Laskeskelin juuri huvikseni Hitas-asuntomme hinnan Stadissa, jota vuokraamme ulos. Hitas järjestelmällähän aiheutetaan se ettei asuntojen arvo nouse juurikaan.
no 5 vuodessa tuon arvo on nyt noussu 42%. Ei huonosti kyllä :D Tosin tuon hinta on edelleen reilusti alle markkinahintojen (jotka ovat kyllä täynnä ilmaa).

Tietoa Hitas-asunnoista:
http://www.hel.fi/wps/portal/Kiinte...NTEXT=/fi/Kiinteistövirasto/Asuntoasiat/Hitas

Myytäviä Hitas-asuntoja:
http://onet.tehonetti.fi/hitasporssi/

Sekä vielä:
http://www.kolumbus.fi/pauli.leppaaho/hitas/home.html

 

[Johan]

Jokainen voi laskee mistä asuntoja kannattaa ostaa ja mihin hintaan. Sijoituksena myyntimielessä tämä onkin vaikeampi kysymys (remontoi ja myy) mutta vuokrattaessa arviot tämän kaavaan pohjautuen ja varmavuokralasiten saanti ratkaisevat sekä tietysti taloyhtiöön liityvät kysymykset osto tilanteessa, tulevat remontit, kunto yms.. Itse ostaisin lapista kun nuo asuntojen hinnat todellakin erit kuin etelässä mutta vuokra taso ei niinkään. Myös mökin osto jostain tunturin laskestelu keskuksesta voisi olla hyvä vaihtoehto ja sillä voisi olla myös itselle käyttöä.

Prosentuaalinen vuosituotto = (kuukausivuokra – hoitovastike) x 12 x 100 %
hankintahinta

 

[Kalju]

Tämän threadin lukeneena kysyisin että olisiko "turvallisin" sijoituskohde Helsingistä ydinkeskustasta pieni yksiö, jonka laittaisi vuokralle? Tai remppaisi, kokeilisi myymistä toiselle asuntosijoittajalle ;) joka haluaisi vuokrata asunnon eteenpäin.

Eli olenko ymmärtänyt oikein että parhaimmat vuokratuotot saisi mahd.pienistä yksiöistä ydin keskustasta? Oli kaupunki melkein mikätahansa (kaupunki jossa on paljon opiskelijoita)..

Itse jos tulevaisuudessa ostan sijoitusasunnon jonka vuokraisin, niin hankinta tulisi todennäköisesti todella suurella velkavivulla.

Mitä olette mieltä kun länsimetro valmistuu muistaakseni vuonna 2014, esim hyvissä ajoin pienen yksiön / kaksion osto matinkylästä, asunnon arvot varmaan nousevat länsimetron valmistuttua?

Perinteisesti se on ollut juuri niin, että mahd. pieni yksiö keskustasta ja thats it. Tällähetkellä saattaa paras tuotto irrota vaikkapa Järvenpäästä tai Kirkkonummelta jne. Vuokrattavuus on varmaakin varmempaa hgissä kantakaupungin alueella. Itse suosin molempia vaihtoehtoja. Mutta toki ihan eri fiilis on sellasesta kohteesta kantakaupungissa, kivikasasta joka on jo ollut 100-vuotta paikallaan ja jota ei ikinä siitä mihinkään pureta. Joku 70-luvulla rakennettu elementtikerrostalo lähiössä ei samaa fiilistä anna, vaikka onkin mainio sijoituskohde numeroiden valossa.

Metron vaikutus tulee olemaan ilmeinen, matinkylästä puhuttaessa. Pitää myös muistaa heijastevaikutus, jos siinä metron päätepisteessä hinnat nousee, niin nousu heijastuu jonkinverran myös kauemmas samaan suuntaan.

Velkavivusta olen samaa mieltä, jos vaan mahdollista, ei omaa rahaa kannata ostohetkellä laittaa lainkaan. Tämän voin myöhemmin perustella jos joku on asiasta erimieltä.

 

[Timba79]

Velkavivusta olen samaa mieltä, jos vaan mahdollista, ei omaa rahaa kannata ostohetkellä laittaa lainkaan. Tämän voin myöhemmin perustella jos joku on asiasta erimieltä.

Kiinnostaisi tietää sitten myös ne perustelut niiltä erimieltä olevilta. Tossa kun oli mainittu tuo "jos vain mahdollista", eli selitykseksi ei pelkkä riski ole kovin pätevä.

Jos joskus itse ostan sijoitusasunnon, on se 100% velkarahalla ostettu. Toki siihen silloin löytyy jo vakuudet omasta takaa, mutta suoraan eurojani en siihen käyttämään tule, välillisesti tottakai.

 

[shape]

Velkavivusta olen samaa mieltä, jos vaan mahdollista, ei omaa rahaa kannata ostohetkellä laittaa lainkaan. Tämän voin myöhemmin perustella jos joku on asiasta erimieltä.

Millä nettotuotto-%:lla ja ehdoilla saat 100 % lainaa? Joudut ilmeisesti kiinnittämään muuta omaisuutta? Nettotuotto-%:n saa laskettua vähentämällä bruttovuokrasta vastikkeen, kiinteistöveron ja muut omistamiseen liittyvät kulut, kuten korjausvarauksen. Asuntosijoittaminen kuulostaa vähäriskiseltä, mutta paremmilla alueilla vuokratuotto ei riitä edes lainan takaisinmaksuun.

 

[Aleksei]

Kyllä mä sen verran toki katoin että rempattavasta kämpästä saa vuokrattuna omansa pois, siinä mielessä "riskitön".

Kokemus kertoo (tosin vähän pienemmistä asunnoista) että vuokrattua ne saa tällä alueella koska vaan. Omaa kämppää lähdin muuton alla vuokraamaan. Yhden aamupäivän aikana tuli 12 soittoa ja oli pakko viheltää peli poikki. Jouduinkin asumaan veljeni luona 2 kuukautta kun uuteen asuntoon ei vielä päässyt ja tuli vähän hätäiltyä ton vuokraamisen kanssa, en ollut nimittäin varma meneekö se.

Myöhemmin ostin yksiön juurikin sijoitusmielessä ja kun kaupat tehtiin pankissa niin kävelin suoraan asunnolle johon tuli halukas vuokralainen. Täytettiin paperit ja luovutin avaimet.


Toinen vaihtoehtona mulla onkin nyt sijoitusyksiön ostaminen. Laskeskelin tossa että vuokra maksaa lyhennyksen ja vastikkeen jos ei korot tästä kauheasti enää nouse. Nää sijoitusyksiöt voi vaan muodostua sellaisiksi ettei niistä itse juuri iloa saa jos menevät sitten parinkymmenen vuoden päästä lapsille. Omilla sijoituksillani haluan kyllä myös itselleni sitä elintasoa..

Toi Länsimetro kiinnostais muakin kovasti sijoitusmielessä mutta onko sen vaikutus sitten ratkaiseva, sitä ei tiedä.

NikoS116:lle sanoisin että lähtökohtaisesti ei vuokrattavaa asuntoa kannata remontoida. Se ei saatavaan vuokraan juuri vaikuta.

 

[Timba79]

NikoS116:lle sanoisin että lähtökohtaisesti ei vuokrattavaa asuntoa kannata remontoida. Se ei saatavaan vuokraan juuri vaikuta.

Paitti jos remppa tarkoittaa uutta maalia ja tapettia seinään ja sillä saa mörskästä perussiistin kämpän. Rahaa menee muutama satanen tai ehkä tonni (riippuu asunnon koota, yksiössä ei paljon ole remppapinta-alaa) jos ite tekee ja vuokraan tai ainakin halukkaisiin vuokraajiin tuo vaikuttaa varmasti.

Kokonaan eri juttu on kannattaako rempata keittiöt, kylppärit yms. Yksiössä ehkä ei, mutta jossain komiossa saattaa tällä tempulla saada perheen useaksi vuodeksi vuokralaiseksi. Kaikki pitää laskea ja suhteuttaa. kokemusta ei ole, joten mutuksi meni.

 

[Aleksei]

Halukkaisiin vuokraajiin tuo vaikuttaa varmasti.

Joo, mä puhuin näistä pienistä asunnoista mitä lähinnä vuokraa opiskelijat / nuoret. Itsehän sitä määrittelee vuokran ja jos se on yleiseen vuokratasoon nähden jossain järkevissä rajoissa niin asunto menee, oli se minkä kuntoinen tahansa. Ite oon aina sanonu vuokralaiselle että saa tehä lattiaa ja maalata/tapetoida ihan vapaasti jos kiinnostaa. Ja jos isompaa remppaa on tarvis tehä, esim keittiötä modernisoida, niin voi aina ottaa yhteyttä niin mietitään miten kustannukset hoidettais. Tällaista ei oo kyl tarvinnu tehä.

Isommassa asunnossa kunto toki vaikuttaa enemmän kun vuokraaja on pariskunta / perhe ja vuokrataan pitemmäksi aikaa. Kotona myös vietetään huomattavasti enemmän aikaa kuin nuorena.

 

[Timba79]

Joo, mä puhuin näistä pienistä asunnoista mitä lähinnä vuokraa opiskelijat / nuoret. Itsehän sitä määrittelee vuokran ja jos se on yleiseen vuokratasoon nähden jossain järkevissä rajoissa niin asunto menee, oli se minkä kuntoinen tahansa. Ite oon aina sanonu vuokralaiselle että saa tehä lattiaa ja maalata/tapetoida ihan vapaasti jos kiinnostaa. Ja jos isompaa remppaa on tarvis tehä, esim keittiötä modernisoida, niin voi aina ottaa yhteyttä niin mietitään miten kustannukset hoidettais. Tällaista ei oo kyl tarvinnu tehä.

Isommassa asunnossa kunto toki vaikuttaa enemmän kun vuokraaja on pariskunta / perhe ja vuokrataan pitemmäksi aikaa. Kotona myös vietetään huomattavasti enemmän aikaa kuin nuorena.

Totta ja ehkä jopa järkevääkin miettiä yhdessä vuokralaisen kanssa, että onko tarvetta tehdä pikkuremppaa. Mikäs sen parempaa jos se vuokralainen vielä itse tekee työtkin sun puolestas.

Ja tuo on varmasti totta, että jos kämppä on siisti, niin siitä saa sen yleisen tason mukaisen vuokran, ihan sama onko siellä tehty jotain remppaa vai ei. Siistillä tarkoitan sitä, että tapetit on ehjät ja puhtaat jne.

 

[skeema]

Prosentuaalinen vuosituotto = (kuukausivuokra – hoitovastike) x 12 x 100 %
hankintahinta

Tossa on typo.

Prosentuaalista vuosituottoa (brutto) voi arvioida noin

(vuokra-vastike-muut_kulut)*12/hankintahinta,

mutta verottajahan niistää tosta vielä omansa pois. Toinen juttu on se, että vuoden alussa saadut tuotot ehtii jälleensijoittaa, jolloin niistä tulee hieman enemmän odotusarvoisesti tuottoa kuin yo arvio. Kolmas pointti on se, että itse asunto on inflaatiosuojattu, joten sen arvonnousu pitäisi myös laskea tuottoon. Noihin muihin kuluihin voi kuulua mm velan korot, jos joutuu käyttämään velkavipua sijoitusasunnon hankintaan. Tän lisäksi muihin kuluihin tulee taloyhtiön remppakuluja diskontattuna ja niin pois päin.

 

[Johan]

Oli tosiaan jäänyt / pois. Verottajaan liittyen, jotku vuokralaiset maksavat vuokrat vuokranantajalle Pankkitilille Sveitsiin tai Keiman saarille..


IS: Työtön Räikkönen hyötyy porsaanreiästä

Luin Kimi Räikkösen verokohtelusta Sveitsissä. Sikäläisen jäjestelmän mukaan ratakilpailu ei ole sallittua, joten Räikkönen on työtön eikä hänen siis periaatteessa tarvitsisi maksaa veroja. Sveitsissä asuvat F1-tähdet ovat kuitenkin neuvotelleet viranomaisen kanssa henkilökohtaiset verosopimukset, jotka eivät IS:n mukaan juurikaan käy kukkaron päälle.

Mielestäni tämä on samankaltaista järjestelmän väärinkäyttöä kuin sosiaalihuijareilla kotimaassa. Kimi on saanut kotimaassa ilmaisen peruskoulutuksen, mutta jättää veronsa työstään tuomatta kotimaahan tai ylipäätänsä mihinkään sivistysvaltioon.

Tekeekö urheilullinen harrastus ja ammatti veronkierrosta oikeutetun? Pitäisikö tuollaiset hyvinvoinnin vapaamatkustajat saada kuriin kotimaassaan tai koko EU:ssa?

En todellakaan arvostele Kimin ratkaisuja. Hänhän vain hyödyntää järjestelmää, mutta mitä tuomittavaa sitten on sosiaalihuijareissa? Useimmat heistä vain yrittävät sinnitellä jokapäiväisessä leivässä.

 

[Nikos116]

Toi Länsimetro kiinnostais muakin kovasti sijoitusmielessä mutta onko sen vaikutus sitten ratkaiseva, sitä ei tiedä.

NikoS116:lle sanoisin että lähtökohtaisesti ei vuokrattavaa asuntoa kannata remontoida. Se ei saatavaan vuokraan juuri vaikuta.

Jos länsimetro valmistuu vasta 2014 (tai jälkeen) niin se olisi minulle hyvä juttu. Jos suunnitelmani menevät kuten hollywoodissa niin sijoitusasunnon hankkiminen on ajankohtainen 2012. Täysin velkavivulla sen tekisin, ja siksi vasta 2012 koska olen saanut siihen mennessä vakuudet kuntoon. Mutta silloin voisin harkita matinkylästä pienen yksiön hankintaa.

Joo jos/kun vuokraan asunnon joskus niin en laita kunnostukseen rahaa kiinni (jos maalausta ei lasketa) vastakun meinaan myydä asunnon pois.

Miten yleisesti ottaen pankit suhtautuu jos hakee lainaa sijoitusasuntoon, tarviiko heille esitellä suunnitelmaa mitä meinaa tehdä ko. asunnolla? Vai riittääkö että vakuudet on kunnossa?

 

[Kalju]

Tossa on typo.

Prosentuaalista vuosituottoa (brutto) voi arvioida noin

(vuokra-vastike-muut_kulut)*12/hankintahinta,

mutta verottajahan niistää tosta vielä omansa pois. Toinen juttu on se, että vuoden alussa saadut tuotot ehtii jälleensijoittaa, jolloin niistä tulee hieman enemmän odotusarvoisesti tuottoa kuin yo arvio. Kolmas pointti on se, että itse asunto on inflaatiosuojattu, joten sen arvonnousu pitäisi myös laskea tuottoon. Noihin muihin kuluihin voi kuulua mm velan korot, jos joutuu käyttämään velkavipua sijoitusasunnon hankintaan. Tän lisäksi muihin kuluihin tulee taloyhtiön remppakuluja diskontattuna ja niin pois päin.

Tässä on myös typo, ei verottaja vie tuosta mitään mainittavaa summaa. Tämä siitä syystä että käytetään 100% velkavipua, ja korot vähennetään vuokratuloa verotettaessa.

Ei millään pahalla, mutta jos asuntosijoittamisesta ei ole kokemusta ja oikeaa tietoa niin kannattaa jättää turha viisastelu ja teoretisointi pois.

Jos on niin huono ostamaan, että ei osaa hankkia tuottavia kohteita ja lisäksi puuttuu kyky järjestää kohteisiin rahoitus on tietenkin ihan viisasta pysyä asuntosijoittamisesta erossa. Kuten myös kaikesta muustakin sijoittamisesta. Ruokakaupassa toki voi asioida niin, että kävelee vaan hyllyyn ja poimii tuotteet. Ja lottoamista voi myös harrastaa. Sijoituspuolella kun tehdään ostoja on syytä tietää mitä ostaa.

 

[Huppe]

Asuntosijoittaminen on loppujen lopuksi varmaan helpoin sijoitusmuoto jos määräaikaisia tilejä ei lasketa. Pidemmällä juoksulla kämppien hinnat aina nousevat ja vaivaksi jää vain vuokralaisen etsiminen sekä veroilmoituksen täyttö, mikä sekin tulee Suomessa vähän kuin automaattisesti, vähennykset vain muistaa tarkistella ja lisätä.

Tästä on ollut puhetta aiemminkin, mutta 3 tärkeintä asiaa (sijoitus) asuntoa valitessa:
1. Sijainti
2. Sijainti
3. Sijainti

 

[Kas-vain]

+ ajoitus