Asunnon osto sijoitusmielessä

[Kalju]

Edellinen postaus 6.6.2008 - tarkoittaako tää sitä, että sijoittaminen asuntoihin onkin yht´äkkiä "OUT"?
Pakkista seuraamalla saa loistavan markkinaanalyysin - tässä oiva "indikaattorithread", jonka ääni hiljeni jo kesäkuun alussa..

No ei optimaalisten sijoitusasuntojen myynti ole todellakaan hiljentynyt... päinvastoin. Jos taantumaa tai lamaa pukkaa niin sillon eletään asuntosijoittajan kulta-aikaa.... vuokrat nousee kohisten.

Just itsellä hgissä olevas yksiössä vaihtui vuokralainen... päivitin samalla vuokran 490 € ---> 560 €. Hienoa aikaa eletään.

 

[Replay]

Tee siitä "törkeä" tarjous. Eli tarjoat vaikka neljänneksen alle pyynnin ja sanot että tarjous on voimassa kaksi vuorokautta. Kyllä ne vastatarjouksen tekee jos ovat tosissaan myynnissä.

Kohta voisi olla aika enemmänkin kytätä jotain yksittäisiä kohteita. Tosin tunkua saattaa olla, kun varmaan moni muukin asuntosijoittaja kyttää rahakasan kanssa ostokohteita.

Talon toisesta päästä meni samanlainen, mutta parempikuntoinen asunto halvemmalla kuin mitä tästä nyt myynnissä olevasta pyydetään. Ainakin kaikki pinnat pitäisi laittaa uusiksi ja keittiön kalusto, joten tuo pyynti on ihan taivaissa. Heitin tuossa vaimolle, että tarjotaan siitä kymppi tai viis tonnia (pyynti 30k€). Jos eivät myy niin sitten ei. Voidaanhan me sitten ostaa se kuitenkin samaan hintaan kuin joku oikea ostaja, kun tuolla yhtiöjärjestyksessä on tosiaankin tuo etu-ostopykälä.

 

[Timba79]

Talon toisesta päästä meni samanlainen, mutta parempikuntoinen asunto halvemmalla kuin mitä tästä nyt myynnissä olevasta pyydetään. Ainakin kaikki pinnat pitäisi laittaa uusiksi ja keittiön kalusto, joten tuo pyynti on ihan taivaissa. Heitin tuossa vaimolle, että tarjotaan siitä kymppi tai viis tonnia (pyynti 30k€). Jos eivät myy niin sitten ei. Voidaanhan me sitten ostaa se kuitenkin samaan hintaan kuin joku oikea ostaja, kun tuolla yhtiöjärjestyksessä on tosiaankin tuo etu-ostopykälä.

Voiko tuo pykälä tarkoittaa kuitenkaan tota? Mistä sä tiedät paljonko joku on tarjonnut? Tuntuu oudolta jos homma menee noin, mutta hyvä tietää tästäkin vähän lisää...

 

[assis]

Voiko tuo pykälä tarkoittaa kuitenkaan tota? Mistä sä tiedät paljonko joku on tarjonnut? Tuntuu oudolta jos homma menee noin, mutta hyvä tietää tästäkin vähän lisää...

http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1991/19910809 pykälä 11

Ulkopuolisen ostajan kannalta tuo lunastusoikeus on aika, sanoisinko, törkeä. Kiva ostaa kämppä ja sitten joku osakas ilmoittaakin lunastavansa ko. asunnon itselleen. Ähäkutti. Enpä oo tainnut yhdessäkään katsomassani Jyväskylän kohteessa nähdä, että osakkailla olisi etuosto-oikeus. Toisaalta jos himoitsee naapurin kämppää, lunastusoikeus voi olla melkoinen lottovoitto...

 

[Porcus]

No ei optimaalisten sijoitusasuntojen myynti ole todellakaan hiljentynyt... päinvastoin. Jos taantumaa tai lamaa pukkaa niin sillon eletään asuntosijoittajan kulta-aikaa.... vuokrat nousee kohisten.

Just itsellä hgissä olevas yksiössä vaihtui vuokralainen... päivitin samalla vuokran 490 € ---> 560 €. Hienoa aikaa eletään.

Optimaalinen asuntosijoittaminen se sitten on helppoa. Kulta-aikaa vietetään nousuissa ja laskuissa - Sampo, vähän niinku wincapita vai? (sorry oli pakko)

Mutta mitä tarkoitit tolla "optimaalisella" - onko olemassa jotain muutakin sijoitustoimintaa kun optimaalista?

 

[Kalju]

Optimaalinen asuntosijoittaminen se sitten on helppoa. Kulta-aikaa vietetään nousuissa ja laskuissa - Sampo, vähän niinku wincapita vai? (sorry oli pakko)

Mutta mitä tarkoitit tolla "optimaalisella" - onko olemassa jotain muutakin sijoitustoimintaa kun optimaalista?

optimaalinen tarkoittaa sitä että vuokratulosta saatava tuotto on riittävä asunnon ostohintaan nähden..oli osto tehty käteisellä tai osittain/kokonaan velkavivulla.

sit se tarkoittaa sitä että sijainti on hyvä..ja asunnon koko on vuokraukseen sopiva.

iso asunto jossain huonojen yhteyksien päässä ei oo optimaalinen...toisaalta sinne voi muuttaa lapsiperhe joka liikkuu autolla mutta harvoin tuotto% on kohdillaan isoissa asunnoissa.

ja kyllä..osuit ihan asian ytimeen..asuntosijoittaminen on oikein toteutettuna kaikissa suhdanteissa kannattavaa mitään pikavoittoja siinä ei tule...se on enemmänkin useiden kymmenien vuosien tähtäimellä tapahtuvaa sijoittamista...

jos haaveilee nopeista nousuista niin pitää tehdä nopeita liikkeitä..asunto/kiinteistökauppoja tai muuta missä on sit myös mahdollisuus tulla kynsille toisin kuin vuokraukseen pohjautuvassa asuntosijoittamisessa.

mitä muuta haluat tietää? onko sinulla kenties itsellä sijoitusasunto/asuntoja? asutko itse vuokralla vai omistusasunnossa?

 

[Timba79]

Kalju, ootko jo seuraillut asuntomarkkinoita "sillä silmällä"? Näyttäs nimittäin vähän siltä, että kohta voisi olla otollinen aika heittää kunnon tarjouksia peliin.

Tässä omissa nurkissa (n. 4 km Jyväskylän keskustasta) ois 65 neliön rempattu kaksio myynnissä 65.000 eurolla. Realistinen vuokra tosta ois ehkä n. 500-550 euroa ja vastike on tällä hetkellä n. 200 euroa, sisältää tosin hoitovastiketta 23 euroa ja sitähän ei ole pakko uuden ostajan kuljettaa mukanaan. Ihan tolla 65.000 eurolla ei vielä kaikkia kuluja kattaisi, mutta 60.000 eurolla alkaisi olemaan jo ostohinnoissa. Ja mikä parasta, tuo on 80 luvulla rakennettu, eli ei ihan heti ole tulossa putkiremppoja yms.

Mä silleen puolitosissani noita kattelen.

 

[Kalju]

Kalju, ootko jo seuraillut asuntomarkkinoita "sillä silmällä"? Näyttäs nimittäin vähän siltä, että kohta voisi olla otollinen aika heittää kunnon tarjouksia peliin.

Tässä omissa nurkissa (n. 4 km Jyväskylän keskustasta) ois 65 neliön rempattu kaksio myynnissä 65.000 eurolla. Realistinen vuokra tosta ois ehkä n. 500-550 euroa ja vastike on tällä hetkellä n. 200 euroa, sisältää tosin hoitovastiketta 23 euroa ja sitähän ei ole pakko uuden ostajan kuljettaa mukanaan. Ihan tolla 65.000 eurolla ei vielä kaikkia kuluja kattaisi, mutta 60.000 eurolla alkaisi olemaan jo ostohinnoissa. Ja mikä parasta, tuo on 80 luvulla rakennettu, eli ei ihan heti ole tulossa putkiremppoja yms.

Mä silleen puolitosissani noita kattelen.

Toi kuulostaa ihan järkevältä...80- luvun talossa on tod näkösesti muovia viemärit eli lähes ikuisia...ei oo sellasta uusimispakkoo kuin valurautaviemäreissä joita on just noissa 60- luvun taloissa. Pelkkien käyttövesiputkien uusiminen on lastenleikkiä viemärien vaihtamiseen nähden.

oon mä seuraillut..ja just katsellut muitakin alueita kuin pk seutua..kun täällä ei oo hinnat yhtään tullut alas jos puhutaan yksiöistä ja pienistä kaksioista ja sijainti on hyvä...

mulla voi olla välivuosi nyt ostojen suhteen... ostin vajaa vuos sitten omakotitalon jonka remontti on niellyt aikaa ja varoja ja kun tos tuli muutamaan vuoteen ostettua useita asuntoja niin hyvä vähän nyt antaa pölyn laskeutua..

kyllä mä vielä lähivuosina taas ostan... ja jos nyt myisin sijoitusasuntoni pois yksittäin tai nippuna niin tulis sieltä ihan selkeää nousua ostohintoihin verrattuna keskimäärin 15 000 € per asunto. Että ihan pitää olla tyytyväinen...

 

[Timba79]

Toi kuulostaa ihan järkevältä...80- luvun talossa on tod näkösesti muovia viemärit eli lähes ikuisia...ei oo sellasta uusimispakkoo kuin valurautaviemäreissä joita on just noissa 60- luvun taloissa. Pelkkien käyttövesiputkien uusiminen on lastenleikkiä viemärien vaihtamiseen nähden.

oon mä seuraillut..ja just katsellut muitakin alueita kuin pk seutua..kun täällä ei oo hinnat yhtään tullut alas jos puhutaan yksiöistä ja pienistä kaksioista ja sijainti on hyvä...

mulla voi olla välivuosi nyt ostojen suhteen... ostin vajaa vuos sitten omakotitalon jonka remontti on niellyt aikaa ja varoja ja kun tos tuli muutamaan vuoteen ostettua useita asuntoja niin hyvä vähän nyt antaa pölyn laskeutua..

kyllä mä vielä lähivuosina taas ostan... ja jos nyt myisin sijoitusasuntoni pois yksittäin tai nippuna niin tulis sieltä ihan selkeää nousua ostohintoihin verrattuna keskimäärin 15 000 € per asunto. Että ihan pitää olla tyytyväinen...

Mä hetken seuraan ja jos ei mene kaupaksi, niin käyn kattomassa ja mietin sitten, että jättääkö tarjousta. Jos jätän, niin se on sitten "sikana" alle pyynnin, joten aika varma olen ettei kauppoja tule. Mutta joskushan sitä voi osua kohdalleen sellainen myyjä, joka vain haluaa kohteesta eroon.

Ja mitä tulee sun mahdollisiin myyntivoittoihin, niin tokihan se varmasti houkuttelee, mutta miksi tappaa "lypsävää lehmää" jos homma nykysellään toimii. Rahallehan pitäisi sitten löytää vaihtoehtoinen tuottokohde jotta realoisointi olisi järkevää. Jos tällaista ei mielessä ole, niin itse en ainakaan myisi. Pörssiosakkeilla on helpompi yrittää hyödyntää pikavoittoja jos sitä haluaa harrastaa. ;)

 

[Porcus]

mitä muuta haluat tietää? onko sinulla kenties itsellä sijoitusasunto/asuntoja? asutko itse vuokralla vai omistusasunnossa?

Optimaaliselle hain selvennystä ja vastaus tuli "selkeänä kuin välittäjän suusta". Vuokralla asutaan eikä ole sijoituksia asunnoissa (tai muuallakaan), mutta onko nyt tosiaan optimaalisten ostojen aika?

 

[hookoo]

Optimaaliselle hain selvennystä ja vastaus tuli "selkeänä kuin välittäjän suusta". Vuokralla asutaan eikä ole sijoituksia asunnoissa (tai muuallakaan), mutta onko nyt tosiaan optimaalisten ostojen aika?

Mun mielestä optimaaliset ajat on aina jossain. Muistaako kukaan kun kreikassa maksoi 20 markkaa lippu yökerhoon ja se sisälsi kaikki juomat. Nyt hintataso on sama kuin suomessa (ainaki lähes). Voisi siis olettaa että aasiassakin tulee ajat, jolloin yleinen hintataso nousee radikaalisti ja samalla asuntojen hinnat.

Se on eri juttu jos haetaan nopeaa rikastumista, sitä tuskin tuollaisella saa. Kollegalla on 6 asuntoa thaimaassa vuokrattavana kohtalaisen hienolla seudulla. Takoo sillä hyvin rahaa, mutta onhan tuolla käteisvaraa kiinnikin jonkin verran joten seuraaville sukupolville enimmäkseen irtoaa.

 

[Kalju]

mutta onko nyt tosiaan optimaalisten ostojen aika?

Sä sotket nyt sijoitusasuntobisneksen ja arvonnousua tavoittelevan asuntokaupan keskenään.

Ei nyt kannata ostella asuntoja ja haaveilla että voi myydä muutaman vuoden päästä voitolla.

Mutta jos ostaa sellasia kohteita joissa vuokrattavuus on hyvä eli sijainti kohdillaan ja vuokran taso on riittävä suhteessa sijoitettuun pääomaan/rahoituskuluihin sekä vastikkeeseen niin ei sellasia kohteita yleensä myydä ikinä. Sellaista asuntoa kutsutaan sijoitusasunnoksi.

Ja jos katsotaan esim 15-20 vuotta eteenpäin niin tällähetkellä ostettu sijoitusasunto on arvoltaan huomattavasti korkeammalla silloin kuin nyt ostohetkellä.

Onko jotain muuta mitä et ymmärtänyt?

 

[Timba79]

Sama se on osakkeiden kohdalla, mitä Kalju tossa sanoi. Osa tuntuu ostavan niitä vain pikavoittojen toivossa ja pitkäaikainen sijoittamien on ikäänkuin unohdettu. Pidetään suorastaan katastrofina jos osakkeen arvo onkin jonkin aikaa alempi mitä oma ostohinta.

Jos olet arvioinut osakkeesi osinktuotoksi jonkun määrän ja olet realistisesti arvioinut että yhtiö sen pystyy toteuttamaan, niin tuohan on vain tuottotason määritys. Mitä sitten jos osakkeen arvo ajan x on ostohintaa alempi?

Ihan sama asuntojen kanssa. Jos nyt löydät asunnon jossa tuotton kohdallaan, osta. Voi sen toki saada halvemmalla, mutta etenkään asuntojen kohdalla et todellakaan tiedä että onko se asunto myynnissä. Pörssiosakkeita on myynnissä aina.

Ainut todellakin tuntuva negatiivinen huono puoli vivutetun asunnon hinnanlaskussa on se, että vakuusarvot tipahtaa samalla ja et ehkä saakkaan enää lainaa seuraavaan asuntoon ennenkuin vanhaa lainaa on lyhennetty reilusti tai joku lähtee takaajaksi. Muuten se on yksi lysti mikä kohteen arvo lyhyellä aikavälillä on jos se tuotto alunperin ostoja tehdessä on ollut omien suunnitelmian mukaan kohdallaan.

 

[teri]

Kävin tänään katsomassa yksiötä sijoitusmielessä. Välittäjä sanoi, että tämän vuoden syyskussa on tehty heidän firmanssaan 12 kaupaa enemmän kuin viime vuonna vastaavaan aikaan. Eli ton välittään mukaan ainakaan mitkään -20% tarjoukset ei menisi läpi...

 

[Porcus]

Jos nyt löydät asunnon jossa tuotton kohdallaan, osta.

hyvin sanottu - mutta milläs varmistaa että tuotto on kohdallaan vielä vuoden-parin päästä?
Itse kyllä odottelisin hintojen tasaantumista ainakin pari vuotta - ellei sitten löytäis sattumalta jotain veloissa porskuttavaa myyjäkandidaattia.

 

[Timba79]

hyvin sanottu - mutta milläs varmistaa että tuotto on kohdallaan vielä vuoden-parin päästä?
Itse kyllä odottelisin hintojen tasaantumista ainakin pari vuotta - ellei sitten löytäis sattumalta jotain veloissa porskuttavaa myyjäkandidaattia.

Jos meinasit arvonnousulla spekuloida, niin tämä aika on ehkä aivan totaalisen väärä siihen leikkiin.

Mutta jos vuokratuotto on nyt kunnossa, niin tuskin se parin vuoden päästä ainakaan huonompi on. Tietysti edellyttäen että asunnossa on yleensä vuokralainen.

Eli mä ainakin mietin juurikin vuokratuottoa, enkä asunnon arvonnousua. Nämä menneinä vuosina nähdyt arvonnousut eivät ole kestävä tie. Asunnon arvo ei käytännössä inflaatiota enempää pitkässä juoksussa nouse, ehkä päinvastoin. Asuntoa joutuu vuosien varrella kunnostamaan.

Eli mä lasken tuotoksi vain ja ainoastaan vuokratuoton. Arvonnousu on plussaa suuremmaan vakuusarvon ansiosta.

 

[D.Yates]

Naapurikämpän näytössä ei käynyt tänään ketään. Joko jengi oli sattumoisin muissa puuhissa, tai sitten taloustilanne on viimein selvinnyt porukoille ja asuntokauppa vihdoin tekee stopin.

Kyllähän nuo kevyesti kolmanneksen kestää halventua.

Vanhojen kerrostaloasuntojen reaalihintaindeksi

http://www.stat.fi/til/ashi/2008/02/ashi_2008_02_2008-07-30_tie_001.html

 

[hookoo]

Naapurikämpän näytössä ei käynyt tänään ketään. Joko jengi oli sattumoisin muissa puuhissa, tai sitten taloustilanne on viimein selvinnyt porukoille ja asuntokauppa vihdoin tekee stopin.

Kyllähän nuo kevyesti kolmanneksen kestää halventua.

Vanhojen kerrostaloasuntojen reaalihintaindeksi

http://www.stat.fi/til/ashi/2008/02/ashi_2008_02_2008-07-30_tie_001.html

Veikkaan vähäisempää 10-15%:ia varsinkin pääkaupunkiseudulla mutta ehtiihän sittenkin ostaa kun lähtee vähän nousuun jos mielii lisää mammonaa. Asuntojen hinnathan riippuu paljon ihmisten taloudellisesta ahdingosta. 90 luvun lamassa moni sai kenkää eivätkä pystyneet maksamaan laskuja, nyt sensijaan uskon että suomalaisten taloudellinen tilanne on parempi. Pääkaupungissa työttömyys ei laske niin dramaattisesti kuin syrjäkunnissa.

Kuvittelisi että vuokra-asunnot revitään nyt käsistä.

 

[Timba79]

No joku tuollainen 10-15% lasku olisi sinällään vain tervettä kehitystä. Senverran on rajua tämä hinnannousu ollut. Etenkin uudistuotanto esim. täälllä Jyväskylässä on kyllä aivan järkyttävissä hinnoissa. 100 neliön kerrostalokämpästä pyydetään edelleen helposti 250.000 euroa! Vanhoja saa jopa alta satasen.

 

[D.Yates]

Kyllähän nuo kevyesti kolmanneksen kestää halventua.

Kappas ajoitusta. :D
Vannon etten lukenut allaolevaa ennen omaa postaustani, lieneekö Pekka Korpinen pakkiksen lukijoita? ;)

"Asuntojen hinnat voivat romahtaa jopa kolmanneksen"
5.10.2008 23:55 (Päivitetty 6.10.2008 8:32)

Helsingin entinen apulaiskaupunginjohtaja, valtiotieteiden tohtori Pekka Korpinen varoittaa Nelosen uutisten haastattelussa asuntojen hintojen rajusta laskusta.

Korpinen arvioi, että hinnat voivat romahtaa finanssikriisin vuoksi nopeasti jopa 20-30 prosenttia.

- Jos jyrkempi pudotus tulee, odotan että se tapahtuu tämän vuoden lopussa, hän sanoo.

Korpisen aikoinaan kehittämä niin sanottu sikasykli-malli ennakoi hyvin edellisen hintaromahduksen 1990-luvulla.

Asuntoministeri Jan Vapaavuori (kok) ei allekirjoita Korpisen ennusteita.

- Tuomiopäivän ennustajia löytyy aina. Mitään romahduksen merkkejä ei kuitenkaan ole, lähtökohtaisestihan Suomen talous on kunnossa, Vapaavuori sanoo Nelosen uutisille.

http://www.iltalehti.fi/talous/200810058377481_ta.shtml