Asuntomarkkinat suhdannekäänteessä?

[Jasba]

Ei kai nyt kukaan kuvittele, että 10v päästä yksiö maksaa Helsingin keskustassa 250k€?

No eipä olisi myöskään 10 v sitten kukaan kuvitellut että yksiö Helsingin keskustassa maksaisi nyt 150k€...

 

[syöttösika]

tossa teille jotain enemmän kuin mutuilua talouselämän sivuilta

http://www.talouselama.fi/doc.te?f_id=1079651&s=r

 

[luumu]

Haha, tuosta voisi väsätä gallupin joku moderaattori, ehkä Timba?
Noh, itse veikkaisin tuollaista 4-6% nousua vuositasolla, keskimäärin jatkuvasti 10 vuoden ajan. Joku vuosi vähemmän, joku enemmän. En ole seurannut kuin pk-seudun asuntomarkkinoita joten arvaukseni siihen suuntaan, muut markkinat kun eivät oikein jaksa kiinnostaa... Tällä hetkellähän nousu on ollut varsin huimaa >10%/v joillakin alueilla...

Sanottu jo ennenkin, mutta pidemmällä aikavälillä asuntojen hinnat eivät voi kallistua palkkoja nopeammin, koska seurauksena olisi se, että juuri kenelläkään ei olisi pian varaa asua missään.

Jos tehdään gallup asuntojen hintakehityksestä, olisi se kysytty kehitys hyvä suhteuttaa johonkin, koska muutoin tässä saa ensin yrittää arpoa tulevan ajanjakson yleisen hintakehityksen. Eli Turkissa tuo 4-6% ei olisi paljon, kun hinnat nousee kautta linjan hirveää vauhtia kuin myös palkat. Täällä maltillisen palkkakehityksen maassa tuo vauhti on hurja jo tapahtuneen "kuplan" päälle.

Jos palkat kasvaisivat 2,5% vuodessa, olisi palkoissa vajaan 30% lisä 10v. päästä. Jos taas asunnot kallistuisivat 5% vuodessa, olisivat ne 10v. päästä yli 60% kalliimpia. Eli suhteellisesti laitetaan nykyiseen hintatasoon 30% päälle. Nyt jossain kauempana Hgin keskustasta maksaa kohtuullinen uusi perheasunto 250-300k ja suhteutettava luku 10v. päästä 325-390k. Tuskin, mutta totuutta ei tiedä kukaan. Nyt on käytetty pidennetyt laina-ajat ja matalat korot. Millä hintoja nostetaan?

En lähtisi nyt ostamaan ensiasuntoa enkä sijoitusasuntoa. Pienen voisin vaihtaa suurempaan, jos tilanne vaatisi. Uskon, että 10v. päästä asuntojen hinnat ovat maksimissaaan +-0 palkkakehitykseen. Koska pitkällä aikavälillä asuntojen hinnat eivät karkaa palkoilta, pidän todennäköisenä, että asuntojen hinnat tulevat kehittymään palkkoja hitaammin tapahtuneen hintanousun vuoksi. Jopa "kuplan" puhkeaminen on sen verran mahdollista, että sitä voi pitää vaihtoehtona esillä.

 

[syöttösika]

luitko luumu ton mun tekstin? Onko siitä mitään mielipidettä?
Jos odottelisit 10v kämppien halpenemista ja ostaisit sen jälkeen asunnon joka on kehitty +-0 suhteessa, tai vaikka asunto olisi halventunutkin pari prosenttia palkkoihin verrattuna olet mitä todennäköisimmin hävinnyt jo yli vastaavan summan 10 vuoden vuokrassa.

 

[luumu]

Syöttösika,

kun otat asunnon velaksi, maksat taivaan tuuliin velan korot (-vähennys) ja yhtiövastikkeen (+korjauskulut). Samoin kuin vuokraaja vuokran.

Samaan aikaan vuokralla asuva voi sijoittaa asuntovelan lyhennystä vastaavan summan siten, kun katsoo parhaiten tuottavaksi. Pitkällä aikavälillä esim. osakkeet peittoavat asuntojen hintojen kehityksen selvästi.

Vertailussa ovat siis:
velallisen velan korot (-vähennys) ja yhtiövastike (+korjauskulut)
versus
vuokralaisen vuokra

Kun noita verrataan, verrataan summia, joista kumpikaan ei saa itselleen mitään.

Tämän lisäksi pitäisi pystyä arvioimaan asuntojen hintakehitys.

Mitään yleispätevää siitä, onko taloudellisesti kannattavampaa asua nyt vuokralla vai omistusasunnossa, on vaikea sanoa, koska jokainen asettaa vertailuun eri kohteet eri paikkakunnilla.

Esim. USA:ssa ja Australiassa moni hakkaa parhaillaan päätään seinään ainakin siinä tapauksessa, että tuli ostaneeksi sijoitusasunnon. Markkinat ovat seisahtuneet ja monin paikoin hinnat putoavat kivenä.

 

[Timba79]

Syöttösika,

kun otat asunnon velaksi, maksat taivaan tuuliin velan korot (-vähennys) ja yhtiövastikkeen (+korjauskulut). Samoin kuin vuokraaja vuokran.

Samaan aikaan vuokralla asuva voi sijoittaa asuntovelan lyhennystä vastaavan summan siten, kun katsoo parhaiten tuottavaksi. Pitkällä aikavälillä esim. osakkeet peittoavat asuntojen hintojen kehityksen selvästi.

Vertailussa ovat siis:
velallisen velan korot (-vähennys) ja yhtiövastike (+korjauskulut)
versus
vuokralaisen vuokra

Kun noita verrataan, verrataan summia, joista kumpikaan ei saa itselleen mitään.

Tämän lisäksi pitäisi pystyä arvioimaan asuntojen hintakehitys.

Mitään yleispätevää siitä, onko taloudellisesti kannattavampaa asua nyt vuokralla vai omistusasunnossa, on vaikea sanoa, koska jokainen asettaa vertailuun eri kohteet eri paikkakunnilla.

Esim. USA:ssa ja Australiassa moni hakkaa parhaillaan päätään seinään ainakin siinä tapauksessa, että tuli ostaneeksi sijoitusasunnon. Markkinat ovat seisahtuneet ja monin paikoin hinnat putoavat kivenä.

Oli tästä jossain netin syövereissä mielenkiintoisia laskelmiakin tehty. Ja aika yleisesti oltiin päädytty siihen, että pelkkiä euroja mitatessa se halvassa vuokrakämpässä asuminen ja siitä säästyneiden eurojen sijoittaminen pörssiin on tuottavampaa kun ostaa asunto, maksaa laina pois ja asua sitten suht halvalla.

Mutta voiko omaa kotia mitata rahassa noin paljon? Saatko vuokrattua läheskään sellaista kämppää (ainakaan siihen järkihintaan) jossa haluat asua?

Toki se asunto on AINA sijoitus, mutta ei sitä omaa kotia moni sijoituksena ajattele, vaan miellyttävänä paikkana asua ja sen arvo on yleensä rahan lisäksi paljon muuta rahassa mittaamatonta.

 

[Arvid]

Ei ole, hintojen julkaisu on täysin vapaaehtoista ostajan/myyjän toimesta. Itse en ainakaan julkaisisi.

http://www.taloussanomat.fi/page.php?page_id=98&news_id=200619721
http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=191053&lan=fi

No joo, vielä ei ole selvillä miten tilastojen oikeellisuutta valvotaan, mutta jos hintatieto perustuu leimaveroon, niin ihan mielenkiintoiselta vaikuttaa.

 

[syöttösika]

Syöttösika,

kun otat asunnon velaksi, maksat taivaan tuuliin velan korot (-vähennys) ja yhtiövastikkeen (+korjauskulut). Samoin kuin vuokraaja vuokran.

Samaan aikaan vuokralla asuva voi sijoittaa asuntovelan lyhennystä vastaavan summan siten, kun katsoo parhaiten tuottavaksi. Pitkällä aikavälillä esim. osakkeet peittoavat asuntojen hintojen kehityksen selvästi.

Vertailussa ovat siis:
velallisen velan korot (-vähennys) ja yhtiövastike (+korjauskulut)
versus
vuokralaisen vuokra

Kun noita verrataan, verrataan summia, joista kumpikaan ei saa itselleen mitään.

Tämän lisäksi pitäisi pystyä arvioimaan asuntojen hintakehitys.

Mitään yleispätevää siitä, onko taloudellisesti kannattavampaa asua nyt vuokralla vai omistusasunnossa, on vaikea sanoa, koska jokainen asettaa vertailuun eri kohteet eri paikkakunnilla.

Esim. USA:ssa ja Australiassa moni hakkaa parhaillaan päätään seinään ainakin siinä tapauksessa, että tuli ostaneeksi sijoitusasunnon. Markkinat ovat seisahtuneet ja monin paikoin hinnat putoavat kivenä.

Ensimmäiseksi väitän että ne korot+vastikkeet ovat yleensä reilusti pienemmän kuin vastaavan kämpän vuokra.
Toiseksi et ottanut tossa huomioon omistusasunnosta saatavia verovähennyksiä. Oletetaan että maksan keskinmäärin vuoden aikana 250e/kk lainan korkoja. Se olisi 3000e/vuosi verovapaata tuloa -> 1000e ilmaista rahaa verrattuna vuokralla asuvaan.
Kun otetaan huomioon se että vuokra on mitä todennäköisimmin korkeampi kuin korot+vastike ja toi tässä esimerkissä tonni ylimääräistä omistusasujan taskuun vuodessa väitän että etu kääntyy omistusasujan puolelle, vaikka markkinoiden kasvu päihittääkin asuntojen hintojen nousun.

Kuinka monella prosentilla se markkinoiden kasvu peittoaa asuntojen hintojen nousun?

Lisäksi pitää ottaa huomioon että todella isolla osalla ihmisistä menot kasvavat ylimääräisen rahan mukana ja se vuokra-aikana lainan lyhennystä vastaavan summan säästäminen ei välttämättä olekaan niin helppoa ja yksinkertaista kuin miltä se kuulostaa. Tämä on tietenkin täysin vältettävissä kunhan itsekuria löytyy, mutta omasta lähipiiristä tunnen monia ihmisiä jolta säästäminen ei varmasti onnistuisi.

Olen jo oman yksinkertaisen yhtälön vuokra-asuminen kannattamattomuudesta kirjoittanut tonne "asuntovelallisilla ongelmia jo nyt"- trediin joten en sitä uudestaan tähän tee.
Jos havaitset jotain epäkohtia tässä teksissäni voisitko osoittaa ne selvällä laskulla siitä miten se vuokralla-asuminen on oikeasti kannattavampaa kuin omistusasuminen.

 

[luumu]

Mutta voiko omaa kotia mitata rahassa noin paljon? Saatko vuokrattua läheskään sellaista kämppää (ainakaan siihen järkihintaan) jossa haluat asua?

Yritin alleviivata sanaa "taloudellisesti" tekstissäni.

Kaikelle voi laskea arvon muussakin kuin rahassa. Joku ei laske asunnolle vaan autolle, toinen sille, että ei ole velkavankeutta ja kolmas muulle.

 

[luumu]

"Ensimmäiseksi väitän että ne korot+vastikkeet ovat yleensä reilusti pienemmän kuin vastaavan kämpän vuokra"

Voi toki väittää toisinkin päin. Kirjoitin juuri siksi "on vaikea sanoa, koska jokainen asettaa vertailuun eri kohteet eri paikkakunnilla."

"Toiseksi et ottanut tossa huomioon omistusasunnosta saatavia verovähennyksiä."

Kirjoitin: "...velallisen velan korot (-vähennys)..."

"Jos havaitset jotain epäkohtia tässä teksissäni voisitko osoittaa ne selvällä laskulla siitä miten se vuokralla-asuminen on oikeasti kannattavampaa kuin omistusasuminen."

Laskun tulos riippuu luonnollisesti siitä, mitä lukuja siinä haluan esittää. Kuin myös sinun laskussasi. Jokainen joutuu nämä laskemaan juuri siinä markkinatilanteessa ja sillä alueella, josta on kiinnostunut.

Mielipiteeni ei siis ole se, että vuokralla asuminen on aina ja kaikkialla taloudellisesti viisaampaa. Mielipiteeni on tuo "Mitään yleispätevää siitä, onko taloudellisesti kannattavampaa asua nyt vuokralla vai omistusasunnossa, on vaikea sanoa".

 

[Jasba]

"Ensimmäiseksi väitän että ne korot+vastikkeet ovat yleensä reilusti pienemmän kuin vastaavan kämpän vuokra"

Voi toki väittää toisinkin päin. Kirjoitin juuri siksi "on vaikea sanoa, koska jokainen asettaa vertailuun eri kohteet eri paikkakunnilla."

Eikö kannata vertailla samaa asuntoa tai edes mahdollisimman samantasoisia asuntoja kun vertaillaan kumpi on suurempi rahasumma, vuokra vai korko+vastike? Eihän siinä ole mitään järkeä asettaa vaihtoehdoiksi esim omistuskaksiota Eirassa ja vuokrayksiötä Jakomäessä. Noin niinkun kärjistetysti... Luulisin että aikaisempi kirjoittaja tarkoitti juurikin tällaista tilannetta jossa verrataan omenoita omenoihin.

 

[Huppe]

Itse vuokranantajana sanoisin että vuokralla ei kannata asua, maksamme vuokratuotolla tuota asuntoa tämän hetkisellä korkotasolla vallan mainiosti. Noin 100e/kk pitää kyllä laittaa omasta pussista tuohon mutta pidän sitä hyvänä sijoituksena, onhan tuo asunto velaton 19 vuoden kuluttua, jolloin se on tullut maksamaan 19*12*100=22800e. Sitten sen voi myydä ainakin 10x kovemmalla hinnalla tai jatkaa vuokrausta... Vaikka menot tuplaantuisivat, niin 50000e tuommoisesta asunnosta ei ole mielestäni huono sijoitus. Lisäksi pääomatuloista voi tehdä kaikenlaisia vähennyksiä ;)

 

[Timba79]

Yritin alleviivata sanaa "taloudellisesti" tekstissäni.

Kaikelle voi laskea arvon muussakin kuin rahassa. Joku ei laske asunnolle vaan autolle, toinen sille, että ei ole velkavankeutta ja kolmas muulle.

Ymmärsin pointtisi, halusin vain herätellä keskustelua tuostakin näkökulmasta.

Syöttösialta tossa tuli hyvä pointti, eli aika hiton monella se oman asunon hankin ta on ainut tapa jolla jää "käteen" edes jotain, toisinsanoen omaisuus karttuu. Aika isolla osalla raha suorastaan polttaa näpeissä ja todellakin kaikki menee mikä tuleekin.

 

[modified]

Mielummin pitäisi miettiä sitä, että asuuko mielummin velattomassa kämpässä kuin vuokralla, koska lopulta se kämppä on velaton.

 

[syöttösika]

"Ensimmäiseksi väitän että ne korot+vastikkeet ovat yleensä reilusti pienemmän kuin vastaavan kämpän vuokra"

Voi toki väittää toisinkin päin. Kirjoitin juuri siksi "on vaikea sanoa, koska jokainen asettaa vertailuun eri kohteet eri paikkakunnilla."

No sanotaan sitten että reilun 100k euron kantakaupunkilaisyksiön korot+vastike 20 vuoden laina-ajalla OVAT pienemmät kuin vastaavanlaisen kämpän vuokrataso keskinmäärin.

"Toiseksi et ottanut tossa huomioon omistusasunnosta saatavia verovähennyksiä."

Kirjoitin: "...velallisen velan korot (-vähennys)..."

ok, meni multa ohi.

"Jos havaitset jotain epäkohtia tässä teksissäni voisitko osoittaa ne selvällä laskulla siitä miten se vuokralla-asuminen on oikeasti kannattavampaa kuin omistusasuminen."

Laskun tulos riippuu luonnollisesti siitä, mitä lukuja siinä haluan esittää. Kuin myös sinun laskussasi. Jokainen joutuu nämä laskemaan juuri siinä markkinatilanteessa ja sillä alueella, josta on kiinnostunut.

Olen kiinnostunut kantakaupungin alueesta ja ne numerot joita käytän kannattavuuslaskelmissa ovat keskivertovuokria ja keskivertohintoja.

Tämä loppu ei sitten ole suunnattu luumulle.
En minäkään välttämättä väitä että omistusasuminen olisi aina ja kaikissa elämäntilanteissa viisasta. Mua vaan ihmetyttää se kun monet paasaa sitä kuinka asuntojen hinnat ovat pilvissä, kahden asunnon loukuista, velallisen unettomista öistä jne mutta yhteistä noille kaikille pelotteluille on se että niille ei osata esittää mitään konkreettisia perusteluita. Toistellaan vaan jostain kuultuja kuulopuheita eikä oikeasti lasketa esim sitä kummassa ratkaisussa sitä häviää esim enemmän kuussa. Paljon olen viimeaikoina kuullut pelotteluja asunnon ostamisesta mutta kukaan pelottelija ei vielä ole saanut minua vakuutettua, konkreettiset perustelut puuttuvat.

 

[Timba79]

Mielummin pitäisi miettiä sitä, että asuuko mielummin velattomassa kämpässä kuin vuokralla, koska lopulta se kämppä on velaton.

Samalla tavalla sitä asumiskustannusta saa katettua 20 (esim.) vuoden aikana kertyneistä sijoituskista tulevilla tuotoilla.

Tosin edelleen varmaan aika isolla osalla on tuo asunnon osto se järkevin tapa "säästää" ja kartuttaa omaisuuttaan. Vaatii jo aika paljon pelisilmään kikkailla vuokralla ja sijoitella loput. Lisäksi tuo yleensä vaatii niitä uhrauksia esim. asuinmukavuuden suhteen. Ja kerran täällä kuitenkin vain eletään...että kukin tyylillään.

Itse siis asun omistuskämpässä (6 vuotta takana) jos se jollekin epäselvää on tai sillä jotain merkitystä tässä kohtaa on. Ja tässä samalla sijoittelenkin, siis ihan pörssiin ja rahastoihin pelkän nopeamman lainamaksun sijasta. ;)

 

[Sonder]

Itse vuokranantajana sanoisin että vuokralla ei kannata asua, maksamme vuokratuotolla tuota asuntoa tämän hetkisellä korkotasolla vallan mainiosti. Noin 100e/kk pitää kyllä laittaa omasta pussista tuohon mutta pidän sitä hyvänä sijoituksena, onhan tuo asunto velaton 19 vuoden kuluttua, jolloin se on tullut maksamaan 19*12*100=22800e.

Onko tuossa laskelmassasi mukana myös yhtiövastike?

 

[modified]

Jossain oli vastikään juttua, että ei taida oikein kukaan uskoa droppiin. Hinnat tulevat nousemaan inflaation verran niin kauan kuin Suomen taloudella menee kohtuu hyvin. BKT taisi kasvaa tänä vuonna ~5%. Lainapolitiikka on sellainen, ettei tässä ihan helposti palata enää vanhaan. Taitaa jotkut jo veikata ensivuodelle Euriborin laskuakin.

Oma mielipide on se, ettei asunnon osto saisi olla juuri uuden auton ostoa suurempi riski.

Tuollainen asuntolaina + osakkeet/rahastot on riskipeliä. Ei välttämättä mahdoton riski, mutta joutuu pitämään silmänsä auki sen suhteen miten markkinoilla menee. Parempi tämäkin kuin asua kopissa vuokralla ja hävitä kaikki omaisuutensa pörssissä.

Harmi ettei esim metsään pysty sijoittamaan pienellä pääomalla.

 

[Dopey]

Toi BKT:n kasvu asuntojen hinnannousun perusteena on aika huono koska iso osa BKT:n kasvusta on sitä asuntojen hinnannousua. Vai olemmeko keksineet ikiliikkujan?

 

[iso-erno]

oli miten tahansa, niin tuo etuoven markkinalaskuri jota olen seuraillut jo puolivuotta näyttää joka päivä nykyään yli prosentin nousua vaikka keskimääräinen neliö hinta pysyy samana? jatkuvaa kasvua pojat?