Asunnon osto sijoitusmielessä

[Mies847]

Hyvä linkki Timba!
Meillä keskiansio: 30108€, 6.4% maksuhäiriö, työttömyys 6,6% ja eläkeläisiä 10,6%.
Kun vertaa Oulun kaukovainioon, missä tuli aikoinaan asuttua, niin kyllä luvut kertoi samaa mitä kokemukset.

 

[SirMax]

Tehtiin muijan kanssa tarjous kämpästä, asunto on iso kaksio ja noin 5km ydinkeskustasta, yritetään saada se 60te plus remppa sisälle, samanlainen keskustasta olisi ollut jotain 150-160te, eli säästetään noin 100te. Hassu miten kaupunginosat vaikuttaa asunnon arvoon. Jos toi meidän tarjous menee läpi ni omasta mielestä helvetinmoinen säästö 5 kilometristä, kuitenkin kaikki palvelut on tässä kaupunginosassa.

 

[Super5]

Noniin, ostin asunnon, joka on määräaikaisesti vuokrattu kevääseen. Sopimushan koskee tietenkin minua ja siirtyy samanlaisena minulle. Kysymykseni ovat:

- Mitä minun pitää ilmoittaa vuokralaiselle, muuta kuin tilinumero, johon maksaa vuokran? Tarvitseeko allekirjoittaa vastaavaa vuokrasopimus omalle nimelleni?
- Mites tuo varainsiirtovero, on ensiasuntoni, mutta kun on vuokralla, joutuuko tuon maksamaan ja/kun sen maksaa, sen ilmeisesti pitäisi sitten palautua minulle asuntoon muuttaessani, kun haen sitä takaisin.

 

[koer]

Ostin itse taannoin asunnon kimpassa kahden muun sijoittajan kanssa. Oma omistukseni on 80% ja näillä kahdella 10%/hlö. Tähän ratkaisuun päädyttiin, kun meillä oli lähisukulainen vailla vuokra-asuntoa työskentelypaikkakunnalta (hänellä on vakituinen asunto muualla Suomessa), enkä itse olisi saanut lainaa koko asunnon hinnan edestä. Tehdään yhteistä kirjanpitoa google driven kautta ja kirjataan sinne myös asuntoon käytetyt työtunnit. Toistaiseksi vaikuttaa hyvältä ratkaisulta. Satkun maksan lainan lyhennyksestä omaa rahaa, loppu tulee vuokralaiselta.

 

[Timba79]

http://www.pakkotoisto.com/talous-politiikka-uskonto/117423-perinto-ja-lahjaverotus/

Siirsin tuonne nämä verotusjutut kun ei ne tähän ketjuun liity oikeastaan mitenkään.

 

[SirMax]

Oon miettinyt että teen "huumori" tarjouksen eräästä omakotitalosta, oma tontti, mutta kellarissa olisi vesijohto vuotanut pikkasen. Yrittäisin saada tontin hinnalla sen talon itselleni, kävin jo keskustelua kiinteistövälittäjän kanssa ja sanoi että kannattaa yrittää. Laitan lisää infoa ensikuun lopussa jos teen sen tarjouksen.

 

[Robertto]

Asuntosijoittajille pienenä Hoxottimena ketkä aikovat sijoitustoimintaa kehittää eteenpäin ja hyödyntää velkavipua:

Omiin korviini kuulostaa kovin absurdilta kun asuntosijoittajiksi itseään kutsuvat mm. kilpailuttavat pankkeja jatkuvasti ja sitten ihmetellään kun lainaa ei tipu toivotulla tavalla.

Asuntosijoittaminen on liiketoimintaa siinä missä mikä tahansa muukin (muutaman asunnon harrastelut erikseen). Mielestäni ensiarvoisen tärkeää on luotettavan asiakassuhteen luominen rahoituslaitoksen ja sijoittajan välille ja ennenkaikkea luoda rahoittajalle kuva, että sijoittaja todellakin tietää mitä on tekemässä. Tähän sisältyvät mm. liiketoimintasuunnitelma, omaehtoiset riskikartoitukset, laskelmat toiminnan kehittämisestä, rahoitustarve-ennuste 5, 10, 15 vuoden päästä ja yhteistoimintaneuvottelut pankin kanssa porukassa, ettei jokaista asunto-osaketta kohden tarvitse käydä uusia vääntöjä ja neuvotteluita. Tällainen veivuu tekee koneistosta vaan äärimmäisen raskaan ja voi olla sijoittajalle jopa hidasteena/esteenä sopivan kohteen löytyessä.

On vaikea uskoa, että kitkatonta yhteistyötä saadaan syntymään jos pankkeja kilpailutetaan jatkuvasti. Asioiden hoitaminen mallikkaasti toimii pankin silmissä referenssinä uusille lainoille. Kun on näyttänyt pankille vuosikymmenen aikana, että asiat ovat menneet kuin ne on pankille aikoinaan esitellytkin, madaltuu kynnys rahoituslimiitin kasvattamiseen vuosi vuodelta.

Itse en saisi asuntosijoittajana öitäni nukuttua jos en tietäisi, että pankin kanssa on sovittu aina vuodeksi eteenpäin lainalimiittiraja jonka rajoissa toimia. Limiittiä tarkastellaan vuosittain ja tähän mennessä suunta on ollut aina ylöspäin. Vaikka en lainaa hetkeen tarvitsisikaan, käyn pankissa parin kuukauden välein keskustelemassa tulevaisuuden suunnitelmista jotka olen laittanut myös tarkasti paperille. Mitä tarkemmin olen liiketoimintasuunnitelmassani pysynyt ja mitä paremmin asuntosijoitus-salkun talouslukemat ovat pitäneet, sitä tyytyväisempi on ollut myös pankki ja luottamus on kasvanut.

Kun limiittiä tarkistetaan kerran vuodessa, pyritään sopimaan uusien lainojen marginaali seuraavalle neljännesvuodelle, oman rahoituksen osuus uusille lainoille, tarkistetaan olemassa olevan asuntokannan vakuusarvot ja tarkastellaan miten 5, 10 ja 15-vuotis suunnitelmat ovat aikataulussa. Näillä eväillä molemmilla osapuolilla on helpompi toimia ja yllätyksiä ei tule suuntaan tai toiseen.

Kun asioihin valmistautuu ja perehtyy kunnolla ja osoittaa että tietää mitä tekee, ei asuntosijoittaminen varmasti jää kiinni rahoituslaitoksen nihkeydestä. Yleinen taloustilanne varmasti vaikuttaa, mutta muutamilla sadoilla tuhansilla / ykkösmiljoonilla pelaaville asuntosijoittajille pankin kukkaron nyörit ovat kyllä edelleen täysin auki. On toki helppo laittaa pankin syyksi rahoituksen saamisen vaikeus, mutta omien kokemusteni perusteella syyllinen löytyy yleensä tiskin toiselta puolelta.

Meitä on täyspäisiä, pää täynnä olevia ja tyhjäpäisiä asuntosijoittajia, pankilla on kyllä tiedossa mihin ryhmään meistä kukin kuuluu. ;)

 

[Lionhead]

Kesätöistä saan n. 4-5k€ vuosi.

n. 40t€ tuosta itse ansaittuja rahoja.

Tuskimpa olisin tähän 19 ikävuoteen mennessä tehnyt niin paljon töitä vaan olisin kesät (ja osan viikonlopuista) viettäny jotenkin muuten, jos työn teko veisi mahdollisuuteni saada tukia.

Mitä ihmettä? Huumeitako olet myynyt vai mistä tuollaisia summia saa käteen? Ei ihan tuo matematiikka täsmää, mutta eipä se olekaan ikinä ollut vahvin osa-alueeni.

Hyvä tilanne sinulla joka tapauksessa. Itse en välttämättä miettisi asunnon ostoa tuossa vaiheessa. Et tosin kertonut, onko opiskelukaupunki sama kuin kaupunki jossa asut. Jos on sama, niin ostaisin kämpän itselleni koska jossain täytyy kuitenkin asua. Paitsi, jos on pk-seutu niin tarvisi vielä ainakin 50k lisää. Kertomasi perusteella taitaa vanhemmilla olla rahaa joten sieltä takausta ja iskän kanssa pankkitädin juttusille.

Jos kaupunki on eri, asuisin opiskelijakämpässä halvalla ja laittaisin osan rahoista rahastoihin/osakkeisiin. Omistusasuntoa voi katsella myöhemmin.

 

[SirMax]

sijoitatko Robertto yksityishenkilönä vai osakeyhtiönä? En tiedä missä pankissa olet asiakkaana mutta jos sinut luokitellaan firmaksi eli sinulla on tarpeeksi asuntoja ni mikä on sinun marginaalisi? Ei ne asiat ole noin yksinkertaisia kuin annat ymmärtää, pankeilla on paljon omia juttuja miten ne arvioi ja mitkä asiat vaikuttaa arviointiin.

 

[Kanttori]

Mites asuntosijoittajaherrat (tai -leidit) täällä suosii, noin niinku karkeasti jaoteltuna, uudehkoja vai vanhahkoja asuntoja? Vanhassahan pääsee prosentuaalisesti korkeampaan vuokratuottoon (ainakin näennäisesti), mutta isot remontit ovat arkipäivää jo tänään tai kuitenkin aiemmin... Ja vanha asunto on tietysti halvempi, joten siitä olisi tietysti helpompi aloittaa.

 

[koer]

Itse katselin 80-luvun lopun / 90-luvun alussa valmistuneita asuntoja ihan siitä syystä, että niissä hinta oli (useimmiten) kohdallaan (= sain tarpeeksi lainaa) ja isommat rempat antavat vielä odottaa itseään.

 

[SirMax]

Moneen kertaan sanonut ni 50 luvun paksu kivestä rakennettu talo on paras, julkkarit ja lvis ja katot ja ikkunat on jo tehty. Noissa lamataloissa saa olla tarkkana, täällä meillä päin on ainakin kokonaisia kerrostaloja pitänyt korjata kokonaan, olisko vielä Hakan rakentamia.

 

[pikkupumppaaja]

Mitä ihmettä? Huumeitako olet myynyt vai mistä tuollaisia summia saa käteen? Ei ihan tuo matematiikka täsmää, mutta eipä se olekaan ikinä ollut vahvin osa-alueeni.

Hyvä tilanne sinulla joka tapauksessa. Itse en välttämättä miettisi asunnon ostoa tuossa vaiheessa. Et tosin kertonut, onko opiskelukaupunki sama kuin kaupunki jossa asut. Jos on sama, niin ostaisin kämpän itselleni koska jossain täytyy kuitenkin asua. Paitsi, jos on pk-seutu niin tarvisi vielä ainakin 50k lisää. Kertomasi perusteella taitaa vanhemmilla olla rahaa joten sieltä takausta ja iskän kanssa pankkitädin juttusille.

Jos kaupunki on eri, asuisin opiskelijakämpässä halvalla ja laittaisin osan rahoista rahastoihin/osakkeisiin. Omistusasuntoa voi katsella myöhemmin.

About kaikki rahat on kiinni rahastoissa ja osakkeissa. No, nyt oli viides kesä kun tienasin tuon 4-5k + talven aikana ehti tienaamaan 1-2k ja muutama onnistunut sijotus, niin äkkiä se 40k€ jää käteen. Täytyy toki huomioida että mulla on ollut myös sitä lahjana saatua pääomaa n. 30k ja niillä tehtyjen sijotusten tuotot on myös mukana tossa 40k€ kun en oo niin kauheen tarkasti jaksanu tätä asiaa miettiä. Moneen nähden etuhan mulla on tässä ollut se että elämiseen kuluva rahamäärä on jotain kymppejä kuussa kun oon tähän asti asunu vanhemmilla.

Asun eri kaupungissa, ja suuntana olisi Tampere. Rakennustyömailla kun oon ollu aina töissä ja perus remontin tekemisen pitäis onnistua suht. vaivatta, niin oon miettiny myös vaihtoehtoa että ostais pienen remontin tarpeessa olevan asunnon jos sais sopuhintaan ja remontois sitä? Saako tällaisella toiminnalla minkälaista voittoa kun sen asunnon sitten joskus myy pois?

 

[Lionhead]

Asun eri kaupungissa, ja suuntana olisi Tampere. Rakennustyömailla kun oon ollu aina töissä ja perus remontin tekemisen pitäis onnistua suht. vaivatta, niin oon miettiny myös vaihtoehtoa että ostais pienen remontin tarpeessa olevan asunnon jos sais sopuhintaan ja remontois sitä? Saako tällaisella toiminnalla minkälaista voittoa kun sen asunnon sitten joskus myy pois?

Ainakin pk-seudulta tunnen ihmisen, joka ostaa yksiöitä ja remontoi kuntoon. En tarkemmin hänen tuotoistaan tiedä, mutta nähtävästi tekee tarpeeksi tiliä että viitsii tuota harrastaa.

Kyllähän ihmiset on valmiita maksamaan enemmän täysin remontoidusta asunnosta. Pitäisi varmaan aika hyvin tietää, paljonko siihen remonttiin palaa rahaa. Lisäksi en Tampereen hintakehityksestä tiedä mitään, mutta pk-seudulla ei ainakaan hinnat tule laskemaan.

Oleellisin asia on varmasti verotus, eli vähintään kaksi vuotta pitäisi omistaa asunto jotta ei tarvitse maksaa myyntivoitosta veroa (28%). Tuttua touhua Suomessa. Riski ja työmäärä on 100% sinulla, mutta valtiolla on silti oikeus vetää voitosta siivun itselleen.

 

[Jack11]

Nyt kävi niin, että löysin asunnon johon voisin itsekin muuttaa. Sen saan rahoitettua sijoitusasunnon lainalla.

Onko verotuksellisesti väliä asunko Hyvinkään asunnossa vai Helsingin asunnossa jos laina on otettu Hyvinkään asunnon ostamiseksi? Helsingin kämpästähän saan paljon isompaa vuokraa joten laina ainakin lyhenisi paljon rivakammin :thumbs:

 

[Robertto]

sijoitatko Robertto yksityishenkilönä vai osakeyhtiönä? En tiedä missä pankissa olet asiakkaana mutta jos sinut luokitellaan firmaksi eli sinulla on tarpeeksi asuntoja ni mikä on sinun marginaalisi? Ei ne asiat ole noin yksinkertaisia kuin annat ymmärtää, pankeilla on paljon omia juttuja miten ne arvioi ja mitkä asiat vaikuttaa arviointiin.

En tiedä mitä haet tuolla "luokitellaan firmaksi jos on tarpeeksi asuntoja". Asuntojen määrä ei liity siihen millä perusteella asiakkaan liiketoimintaa käsitellään pankin juridiikassa. Pankissa luonnollinen henkilö ja erimuotoiset yhtiöt määritellään täysin samalla tavalla kuin Suomen oikeustiedekin käsittää.

Tässä tulee eteen henkilökohtaisten ja yrityslainojen erot vastuiden osalta. Jokainen täällä tietää, että osakeyhtiön osakkeiden omistajat eivät lähtökohtaisesti vastaa yhtiön veloista henkilökohtaisella omaisuudellaan. Tässä suurin syy miksi yritykselle on vaikeampi saada lainaa jos taustalla ei ole korkean omavaraisuusasteen ja nettovarallisuuden omaava yhtiö.

Ja asiat on juuri niin yksinkertaisia kuin annan ymmärtää. Toisille ne ei vaan tunnu niin yksinkertaisilta.

 

[SirMax]

Edelleen Osuuspankissa sanottiin että määrä x asuntoja ja he eivät käsittele enää yksityisasiakkaana vaan firma asiakkaana ja sen mukaiset marginaalit. Yksityisasiakkaana on marginaalit aina pienempiä. Kuulostat ylimieliseltä, katsotaan mitä tulevaisuus tuo tullessaan asuntomarkkinoille.

 

[Jack11]

Asunto on ostettu ja Helsingin asunto lähtee vuokralle.

Minkälaista vuokraa ~150 000€ arvoisesta yksiöstä kannattaa pyytää? Vastike on 170 euroa.
Karkea peukalosääntö, jonka olen jostain kuullut on (vuokra-vastike) x 12 / asunnon arvo = vuokratuotto%
700 euron vuokralla saisi tällä yhtälöllä 4,2% tuoton ja 800 eurolla 5%.

 

[keitto]

Edelleen Osuuspankissa sanottiin että määrä x asuntoja ja he eivät käsittele enää yksityisasiakkaana vaan firma asiakkaana ja sen mukaiset marginaalit. Yksityisasiakkaana on marginaalit aina pienempiä. Kuulostat ylimieliseltä, katsotaan mitä tulevaisuus tuo tullessaan asuntomarkkinoille.

Voin vahvistaa tuon Osuuspankin toimintatavan. Olisko neljäs asunto niin sitten pitäisi alkaa kiukuttelu marginaaleista. Sama juttu, jos menet vahingossakaan sanomaan ostavasi sijoitusasuntoa niin avot ruuvataan marginaalia.

 

[Robertto]

Edelleen Osuuspankissa sanottiin että määrä x asuntoja ja he eivät käsittele enää yksityisasiakkaana vaan firma asiakkaana ja sen mukaiset marginaalit. Yksityisasiakkaana on marginaalit aina pienempiä. Kuulostat ylimieliseltä, katsotaan mitä tulevaisuus tuo tullessaan asuntomarkkinoille.

Yrityslainoihin liittyy muutakin kuin pelkkä korkeampi marginaali. Niinkuin olet itsekin sanonut, yrityslainojen pituusmediaani liikkuu 3-7 vuoden välillä. Kaikki varmasti ymmärtävät, että kovinkaan moni yksityishenkilö ei kykene/halua maksaa sijoitusasuntojen lainoja pois +-5 vuodessa. Tämähän tarkoittaisi, että asuntosijoittamista ei voisi käytännössä harjoittaa yksityishenkilönä lainkaan isommassa mittakaavassa.

Uskon että olet ymmärtänyt jotain väärin kokonaiskuvasta tai asioittesi hoitaja on ollut ei niin ammattimainen pankkitäti jolla termit on menneet hieman sekaisin. Tarkoitus ei ollut kuulostaa ylimieliseltä. Minun täytyy kumarrella rahoituslaitokseen päin hyvin nöyrästi vielä todennäköisesti vuosikymmeniä.

Voin vahvistaa tuon Osuuspankin toimintatavan. Olisko neljäs asunto niin sitten pitäisi alkaa kiukuttelu marginaaleista. Sama juttu, jos menet vahingossakaan sanomaan ostavasi sijoitusasuntoa niin avot ruuvataan marginaalia.

Tämä voi liittyä siihen, että pankin silmissä heidän riskinsä kasvaa kun yksittäisen henkilön kokonaisvelka-aste ylittää jonkun tietyn rajan. Jos nyt vaikka velallinen sattuisi jäämään rekan alle, aiheuttaa pesänselvitys ja mahdollinen omaisuuden realisointi myös pankille kuluja. Uskon silti edelleen, että jos pankille perustellaan ammattimaisesti omat aikeet ja etenemis-suunnitelma, ei asuntojen määrän kasvun tulisi vaikuttaa marginaaliin ainakaan kasvattavasti.