Asunnon osto sijoitusmielessä

[Robertto]

Minkälaista marginaalia Robertto on sinulle tarjonnut? Itselleni on tarjottu nyt mahdolliselle uudelle lainalle 1,00% ja kuulosti korkealta? Yhden kuukauden euribor suostuu antamaan ainakin viimekuun lopussa Nordeassa.

0,8% oli viimeisin. Siellä ne tuntuu 1,0% luokassa pyörivän. Lisäksi ainakin omalla kohdallani yrittävät pankissa perustella sijoitusasuntojen kohdalla korkeampaa marginaalia verrattuna omaan käyttöön tulevalle asunnolle. Mikä nyt ei varsinaisesti perustu mihinkään.

 

[SirMax]

Tuntuu vain jotenkin vittumaiselta maksaa "turhasta" asiasta rahaa, ei ole pitkä aika ku oli vielä alle 0,5% marginaali ihan perussettiä, näinköhän menee joulun tienoille jo lähemmäs 1,5% ?

 

[Laas31]

Kertokaas tyhmälle, miksi asuntosijoittamisen tuotoista puhuessa ei ikinä mainita sitä, että lopussa sulla on velaton asunto jonka sinä voit sitten myydä? Aina puhutaan arvonnoususta ja prosentuaalisesta vuosituotosta. Onhan se nyt kuitenkin kokoajan kotiinpäin, kun vuokralainen maksaa sun vuokrakämpän lainaa pois?

 

[Robertto]

Kertokaas tyhmälle, miksi asuntosijoittamisen tuotoista puhuessa ei ikinä mainita sitä, että lopussa sulla on velaton asunto jonka sinä voit sitten myydä? Aina puhutaan arvonnoususta ja prosentuaalisesta vuosituotosta. Onhan se nyt kuitenkin kokoajan kotiinpäin, kun vuokralainen maksaa sun vuokrakämpän lainaa pois?

En tiedä ymmärsinkö kysymystäsi, tai ymmärsitkö sinä kysymääsi.

Arvonnousu ja prosentuaalinen vuosituottohan ovat juuri niitä asioita jolla asuntosijoittamisen kannattavuutta voi mitata. Sinulla menee nyt puurot ja vellit sekaisin. Kun "vuokralainen maksaa asuntolainaa pois", se on sitä tuottoa sijoitetulle pääomalle. Ei kaikki edes osta sijoitusasuntoa velkavipua käyttämällä.


Ainut asia joka unohdetaan mainita, on sijoitetun OMAN pääoman tuotto. Eli jos sijoitat esim. 25k ja otat pankista lainaa 75k, saat velkavipua käyttämällä nauttia 100k euron pääoman tuotoista 25k pääomalla. Tästä sitten vähennetään lainan korkokulut, jolloin saadaan sijoitetun pääoman reaalituotto. Nykyisellä korkotasolla asuntosijoittamisella saadaan melko hyvä tuotto sijoitetulle pääomalle.

 

[SirMax]

Vielä lisäys tohon Robertton juttuun, että pitää muistaa myös mahdollinen negatiivinen kehitys asuntomarkkinoilla, nyt ollaan omasta mielestä jo aika äärirajoilla asuntojen hinnoissa, jopa 20%-30% kuplaakin on hinnoissa. Jos ruvetaan painamaan rahaa ja inflaatio lähtee kunnolla nousuun ni silloin on pakko nostaa myös korkoa, tämä seikka kannattaa ottaa myös huomioon.

 

[Laas31]

En tiedä ymmärsinkö kysymystäsi, tai ymmärsitkö sinä kysymääsi.

Arvonnousu ja prosentuaalinen vuosituottohan ovat juuri niitä asioita jolla asuntosijoittamisen kannattavuutta voi mitata. Sinulla menee nyt puurot ja vellit sekaisin. Kun "vuokralainen maksaa asuntolainaa pois", se on sitä tuottoa sijoitetulle pääomalle. Ei kaikki edes osta sijoitusasuntoa velkavipua käyttämällä.


Ainut asia joka unohdetaan mainita, on sijoitetun OMAN pääoman tuotto. Eli jos sijoitat esim. 25k ja otat pankista lainaa 75k, saat velkavipua käyttämällä nauttia 100k euron pääoman tuotoista 25k pääomalla. Tästä sitten vähennetään lainan korkokulut, jolloin saadaan sijoitetun pääoman reaalituotto. Nykyisellä korkotasolla asuntosijoittamisella saadaan melko hyvä tuotto sijoitetulle pääomalle.

Ymmärrän nämä kyllä. Mutta esimerkiksi, miten ihmeessä asuntosijoittamisessa voisi jäädä häviölle? Löysin jonkun blogista tällaisen kirjoituksen, jossa kertoo ettei häntä kiinnosta asunnon arvonnousu lainkaan:

"Kuvitellaan asuntosijoittajan "pahin skenaario", sijoitusasunnon arvo laskee sijoituksen aikana 50%. Menettääkö sijoittaja rahaa?

Sijoittaja on valinnut kohteen huolellisesti ja maksanut siitä 50 000€. Käsiraha 12 500€ ja lainaa 37 500€. Vuokraa asunnosta saa 400€/kk ja vastike on 90€/kk. Näillä tiedoilla saadaan kuluiksi 270€/kk (lyhennys 180€ + vastike 90€). Positiivinen kassavirta kuukaudessa on näin ollen 400 - 270 = 130€.

Katsotaanpa mikä on tuotto 25 vuoden päästä kun asunnonarvo on tippunut 50% ja vuokralaiset ovat maksaneet lainan pois. (Korkoja ja indeksikorotuksia ei huomioida yksinkertaistamisen vuoksi, jos ne huomioitaisiin olisi tuotto parempi.)
25 vuoden kuluttua

Asunnon arvo on 25 000€
Kassavirtaa kertynyt 39 000€
= yhteensä 64 000€

Koska alkuperäinen sijoitus oli 12 500€, voidaan laskea kokonaistuotoksi sijoitusajalle 512% ja vuosituotoksi näin saadaan noin 7%.
7% vuosituotto ei ole ollenkaan paha jos puhutaan asuntosijoittajan pahimmasta skenaariosta. Tässä on yksi syy miksi minua ei kiinnosta arvonnousu, vaan keskityn asuntosijoittamisessa kassavirtaan! "

Toki ideaalitilanteessahan sijoitusasunnon arvo myös nousee, mutta eikö tämän esimerkin perusteella myös täysin asioihin perehtymätön kaverikin voisi saada järkevää tuottoa? Eikös asuntosijoittajan ole tärkeintä varmistaa se, että vuokralainen maksaa aina vuokran, muut seikat ovat sitten vähemmän merkityksellisiä?

 

[dammann]

mutta eikö tämän esimerkin perusteella myös täysin asioihin perehtymätön kaverikin voisi saada järkevää tuottoa? Eikös asuntosijoittajan ole tärkeintä varmistaa se, että vuokralainen maksaa aina vuokran, muut seikat ovat sitten vähemmän merkityksellisiä?

Jep, tärkeintä on stabiili kassavirta ja pienet kulut.

Ja kannattaa muistaa, että jos myyt asunnon M euron voitolla 25 vuoden kuluttua ja pääoman tuotto on tuo 7%, niin silloin tuon tulevan tuoton nykyarvo olisi vain M/1.07^25. Eli paljon merkityksellisempää on lähivuosien tuotto

Samanlaista kuin muukin sijoittaminen. Kannattaa sijoittaa stabiiliin tuottoon minimikuluilla ja välttää riskejä, niin saa hyvän odotusarvon.

 

[Robertto]

Ymmärrän nämä kyllä. Mutta esimerkiksi, miten ihmeessä asuntosijoittamisessa voisi jäädä häviölle? Löysin jonkun blogista tällaisen kirjoituksen, jossa kertoo ettei häntä kiinnosta asunnon arvonnousu lainkaan:

"Kuvitellaan asuntosijoittajan "pahin skenaario", sijoitusasunnon arvo laskee sijoituksen aikana 50%. Menettääkö sijoittaja rahaa?

Sijoittaja on valinnut kohteen huolellisesti ja maksanut siitä 50 000€. Käsiraha 12 500€ ja lainaa 37 500€. Vuokraa asunnosta saa 400€/kk ja vastike on 90€/kk. Näillä tiedoilla saadaan kuluiksi 270€/kk (lyhennys 180€ + vastike 90€). Positiivinen kassavirta kuukaudessa on näin ollen 400 - 270 = 130€.

Katsotaanpa mikä on tuotto 25 vuoden päästä kun asunnonarvo on tippunut 50% ja vuokralaiset ovat maksaneet lainan pois. (Korkoja ja indeksikorotuksia ei huomioida yksinkertaistamisen vuoksi, jos ne huomioitaisiin olisi tuotto parempi.)
25 vuoden kuluttua

Asunnon arvo on 25 000€
Kassavirtaa kertynyt 39 000€
= yhteensä 64 000€

Koska alkuperäinen sijoitus oli 12 500€, voidaan laskea kokonaistuotoksi sijoitusajalle 512% ja vuosituotoksi näin saadaan noin 7%.
7% vuosituotto ei ole ollenkaan paha jos puhutaan asuntosijoittajan pahimmasta skenaariosta. Tässä on yksi syy miksi minua ei kiinnosta arvonnousu, vaan keskityn asuntosijoittamisessa kassavirtaan! "

Toki ideaalitilanteessahan sijoitusasunnon arvo myös nousee, mutta eikö tämän esimerkin perusteella myös täysin asioihin perehtymätön kaverikin voisi saada järkevää tuottoa? Eikös asuntosijoittajan ole tärkeintä varmistaa se, että vuokralainen maksaa aina vuokran, muut seikat ovat sitten vähemmän merkityksellisiä?

Laskukaavassasi skoijataan apinaa melkoisesti.

Entäs jos korot nousee esimerkiksi lamavuosien tasolle 18%:iin? Millä korolla laskelma on ylipäätään laskettu?

25 vuodessa ehtii tapahtua paljon suuntaan taikka toiseen. Nykyinen taloustilanne osaa hämätä asuntosijoittamista, kun korot ovat pohjalukemissa. Tuo "18%" on jo sellainen lukema, että siihen pitää tapahtua paljon, mutta sellainenkin on viimeisen 25 vuoden aikana nähty.

Lukemat saadaan näyttämään hyvältä kun mukaan otetaan lainan tuoma vipuvaikutus ja unohdetaan lainan korkoriskit.

 

[Laas31]

Laskukaavassasi skoijataan apinaa melkoisesti.

Entäs jos korot nousee esimerkiksi lamavuosien tasolle 18%:iin? Millä korolla laskelma on ylipäätään laskettu?

25 vuodessa ehtii tapahtua paljon suuntaan taikka toiseen. Nykyinen taloustilanne osaa hämätä asuntosijoittamista, kun korot ovat pohjalukemissa. Tuo "18%" on jo sellainen lukema, että siihen pitää tapahtua paljon, mutta sellainenkin on viimeisen 25 vuoden aikana nähty.

Lukemat saadaan näyttämään hyvältä kun mukaan otetaan lainan tuoma vipuvaikutus ja unohdetaan lainan korkoriskit.

En tiedä millä korolla tuo laskelma on tehty. Varmaankin aika optimistisella arviolla.

Moni aloitteleva asuntosijoittaja varmasti tekee sen virheen, että nykyisten korkotasojen valossa tehdään liian tuottoisia laskelmia ja mahdollisesti tämän seurauksena sitten hankitaan vääränlainen asunto. Jos korot sitten tulevaisuudessa nousee niin huonosti valittu asunto pahentaa tilannetta entisestään. Mutta jos sijoitusasunto on huolella valittu ja pitkäaikainen vuokralainen löydetty, silloinhan on jo aika hyvässä tilanteesta.

Korkojen liikkeitä kun ei voi kuitenkaan ennustaa. Niiden nouseminenhan on riski joka sijoittajan täytyy tiedostaa ja hyväksyä.

Tässä esimerkissähän oli siis worst case scenario asunnon arvonlaskun kannalta eli jos asunnon arvo laskee puolella sijoituksen aikana. Muuten asunnon hankinta oli siis tehty huolella laskimella ja vuokralainen siis siinä aina ollut (nämä on niitä asioita, mihin voi itse vaikuttaa). Siltikin päästiin laskelmassa suht hyvään tuottoon. Pitäis varmaan itse tehdä vielä sellanen laskelma, että jos asunnon arvo laskee puolella ja samalla myös korot nousee pilviin. Ehkä se olisi se oikea asuntosijoittajan nightmare.

Btw. Mites noi pankkien korkokatot yleensä menee, että onko ne voimassa sen koko laina-ajan vai jonkun 10v?

 

[assis]

En tiedä millä korolla tuo laskelma on tehty. Varmaankin aika optimistisella arviolla.

Kokonaiskorko 3,2%. Laskelmassa myös oletetaan, että 25 vuoden ajalle ei tule mitään remontteja = ylimääräisiä kuluja. Ihan varmasti tulee.

 

[Laas31]

Kokonaiskorko 3,2%. Laskelmassa myös oletetaan, että 25 vuoden ajalle ei tule mitään remontteja = ylimääräisiä kuluja. Ihan varmasti tulee.

Ok, eli aika alhainen korko pitkällä aikavälillä. Toisaalta indeksikorotuksia ei huomioitu, joten periaatteessa niillä pystyy ne remontit sitten rahoittamaan.

 

[keitto]

Asuntosijoittamisen tuottoa voi lähestyä myös maanläheisemmällä tavalla.

Eli useimmilla meistä, minä mukaan lukien, tulee ajoittain päähänpistoja/heräteostoksia. Jos tilillä on rahaa tai omaisuus (osakkeet tms.) on muuten nopeasti muutettavissa käteiseksi niin silloinhan pihaan/rantaan/lentokentälle saattaa pamahtaa uusi "lelu". Omalla kohdalla asuntosijoittaminen rauhoitti tilannetta edes vähän ja nyt on jo kaksi asuntoa vuokralla, kolmatta etsitään.

 

[Timba79]

Tuossa pari viestiä sitten olleessa blogilainauksessa oli kyllä muutenkin melkoinen tapaus. Eli 50.000 euron asunto josta saa 400 euron vuokraa. Ostan noita heti muutama jos sellainen löytyy kaupungista jossa on toimivat vuokramarkkinat ja talo ei ole mikään pystyyn hohmehtunut pommi.

Ei tartte noilla spekseillä ettiä yhdestäkään kasvukeskuksesta. Varmasti jostain Salosta saattais nyt saadakkin... Niin ja sitä vuokralaisen saamisriskiäkään ei kannata huomioida.

Asuntosijoittaminen on tavallaan rahantekokone, mutta siihen pitää saada oikeat osat jotta koko kone yleensä edes käy.

Jyväskylän hinnoilla ei hommasta tahdo oikein järkevää saada. Enkä mä ainakaan rupea ostamaan sijoituskämppää jostain hevonkuusesta omaan asuntoon nähden, eli siis kaukaa. Siellähän sitten ravaat hoitamassa asioita tai ulkoistat ne jollekin ja se on sitten aika reippaasti tuotosta pois kuitenkin.

Eli asuntosijoittaminen on tuottoisaa kun ostaa oikeaan hintaan. Mun mielestä yleinen keskimääräinen hintataso on lähtenyt niin pahasti lapasesta, ettei kannata tällä hetkellä. Toki voi löytyää helmiä jos on verkostoa etsiä niitä tai käy tuuri.

Riskitöntä asuntosijoittaminen ei ole. Siinä harhaluulossa voi toki nyt elää kun viimeiset 10 vuotta on hintaa tuupattu vain ylöspäin. Sitten kun vähän ropisee hinnat ja nousee korot niin muuttuu ääni kellossa. Sitten käy äkkiä niin että koko homma ei kiinnosta enää kiviäkään ja silloin on hyvä aika ostaa.

Se ensimmäinen kohde on se riskisin. Jos sulla on jo vaikka 2-3 kohdetta, ei yhden kanssa jumiminen kaada koko paattia.

 

[SirMax]

Löytyyhän tommoisia asuntoja Timba vaikka kuinka paljon, esim itse Lappeenrannasta löydän vaikka heti noita. Pitää tinkiä ja luoda oikeita kanavia että saa niitä asuntoilmoituksia ennenkuin tulee julkiseen näyttöön/myyntiin. Pitää olla aktiivinen ja kova tinkimään, loppukevennyksenä voisin todeta tähän että hiiri ei tule nukkuvan kissan suuhun.

 

[teri]

Kouvola ei ole kasvukeskus, mutta kyllä täältä löytyy noilla spekseillä asuntoja. Vaikka ei kaupunki kasva, niin vanhan Kouvolan alueella on toimivat vuokramarkkinat.

 

[Timba79]

No eipä tässä nyt viitti lähtee Kouvolasta ja Lappeenrannasta kämppiä katteleen. Menee polttoaineisiin nekin vähäiset tuotot.

Varmasti on noin kun SirMax sanoi ettei hiiri tipahda nukkuvan kissan suuhun. Ei ole yksinkertaisesti aikaa alkaa luomaan suhteita välittäjiin, eikä tällä hetkellä pääomaakaan. En ole halukas myymään pörssiosakkeita halvalla ostaakseni asuntoja kalliilla.

 

[SirMax]

Hitto että on vaikeat tulevaisuuden näkymät kiinteistöalalla ja muutenkin taloudessa, hinnoissa on omasta mielestä kuplaa, korot ovat erittäin alhaalla, inflaatio jyllää, setelirahoitus ehkä otetaan käyttöön, työpaikat vähenee. Nyt olisi minulla mahdollisuus nostaa suhtkoht iso laina ku olen myynyt pois jo kolme asuntoa ja neljäs on menossa kanssa kohta, mietityttää että pitäiskö nostaa laina lähemmäs puoleen milliin vai pitää nykyinen tilanne että olisi alta satku lainaa. Jos Suomi eroaa Eurosta ni korot varmaan nousee pari pinnaa helposti, tai jos setelikoneet laitetaan käyntiin ni hillitäkseen inflaatiota nostetaan korkoja, tai jos ihmisillä ei ole töitä ni ei ole rahaa ostaa asuntoja ja hinnat tippuu. Onkos kukaan muu miettinyt näitä asioita? Tälläisen asian opin Amerikan Ihmemaassa että play big to win big, mutta harmaita pilviä on paljon Suomen talouden yllä.

 

[jambo]

Kysytääs täältä että miten olette menetelleet/mikä olisi kohtuullinen menettely jos vuokralainen jatkuvasti maksaa vuokran myöhässä ja sitä saa patistella? Viivästyskorkoa, pari huomautusta ja uusi vuokralainen vai mitä?

 

[Laas31]

Kysytääs täältä että miten olette menetelleet/mikä olisi kohtuullinen menettely jos vuokralainen jatkuvasti maksaa vuokran myöhässä ja sitä saa patistella? Viivästyskorkoa, pari huomautusta ja uusi vuokralainen vai mitä?

Itse en ole joutunut tällaiseen tilanteeseen, mutta miettisin ensiksi sitä, miksi joku maksaa vuokran myöhässä ja kuinka paljon myöhässä. Monillahan ajoittuu se virallinen vuokranmaksupäivä palkkapäivän kanssa sinänsä huonosti, että jos esim vuokranmaksupäiväksi on sovittu kuun 1. päivä ja vuokralainen saa palkan vasta 15. päivä, saattaa vuokranmaksu tulla aina siis 2 viikkoa myöhässä. Jos vuokra tulee kuitenkin aina säännöllisesti, vaikkakin myöhässä, niin en olisi huolissani. Eri asia sitten jos vuokranmaksu lipsuu oikeasti kokoajan pidemmälle ja pidemmälle ja aletaan olemaan tilanteessa jossa ollaan kuukausi perässä maksujen suhteen. Silloin kannattaisi lähestyä vuokralaista huomautuksella ja vaatia viivästyskorkoa.

Ja mahdollisesti sitten hankkia uusi vuokralainen jos tilanne ei parane. Itse en lähtisi vuokralaista huomauttelemaan sen kummemmin jos vuokrat tulee säännöllisesti, vaikka myöhässä tulisivatkin. Riippuu tietysti omasta tilanteesta. Jos omat raha-asiat kärsii siitä että vuokra tulee aina 2viikkoa myöhässä, niin sitten on aiheellista heittääkin vaikka huomautusta kehiin. Viivästyskorkoahan olisi oikeus vaatia aina kun vuokra tulee myöhässä, mutta kannattaa miettiä miten se vaikutta suhteeseen vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Parin euron takia ei kannata vuokralaista menettää.

 

[saarnamies]

On hyvä, että muutama keskustelija heittää myös näitä asuntosijoittamisen riskipuolia kehiin. Nimittäin nykyään on liian helppoa ryhtyä asuntosijoittajaksi ja siitä syystä moni lähtee tähän kelkkaan ilman kunnon harkintaa ja tietotaitoa. Hommasta on tehty vähän liian seksikästä ja harkitsemattomat ihmiset päätyvät tuhlaamaan vain kovalla työllä ansaitsemiaan euroja.

Kerron pari esimerkkiä, näistä, jotka eivät osaa ajatella yhtään ensi viikkoa pidemmälle, vaikka sijoittamista harrastavatkin.
Otetaan siis huomioon myös näitä asuntosijoittamisen varjopuolia.
- Yksi tuttu osti sijoitusasunnon, johon tuli seuraavana vuonna 12.5k remontti. Yllättäen tämä olisi ollut tiedossa, jos olisi ottanut asioista vähän selvää.
- Toinen case oli sellainen, jossa tuttu osti sijoitusasunnon, teki sinne pienimuotoista remppaa (pari tuhatta noin silmämääräisesti) ja pisti asunnon vuokralle.
Tosin, vuokralaista ei löytynyt esimmäisen 9kk aikana. Nyt en tilannetta tunne, mutta pelkään pahinta.

Älkää ottako näistä mallia, vaan tehkää järkeviä päätöksiä.

Minusta asuntosijoittamisen parhautta on kohtuullisella riskillä lainavipua hyväksikäyttäen kohtuullinen tuotto.
Eli ns. hitaasti varaustuminen.