Asunnon osto sijoitusmielessä

[timberwolf]

En kyllä jotenki usko, että noi asuntojen hinnat voi mitenkään järjettömästi tosta laskea näissä kasvukunnissa, kun miettii että uuden asunnon tuottaminenkin on melkosen kallista puuhaa, eikä noi gryndauskohteet kuitenkaan mitenkään poikkeuksellisia voittoja tuota (jokainen voi katsoa asuntorakentajien viimesen 5 vuoden tulokset, voitot luokkaa 0 - 10% liikevaihdosta).

Rakennuskustannuksetkaan ei nyt ihmeesti pysty laskemaan kun suurin kustannuserä on kuitenki työvoima jonka hinta vaan jatkuvasti nousee ja materiaalitkin nyt nousee ainakin inflaation tahtia. Ainoastaan jos tontteja sais halvemmalla tai tulis jotain teknisiä innovaatioita, joilla työn tuottavuus kasvaisi huomattavasti olisi mun mielestä mitenkään realistista, että hinnat vois pidemmällä tähtäimellä lähteä laskuun. Tosin kun hyvistä tonteistakin on aina vaan kovempi pula niin niiden hinnat tuskin laskee (ei myöskään kuntien intresseissä laskea hintaa) ja jos jotain teknisiä innovaatioitakin syntyy niin samaan aikaan kuitenkin mahdolliset kustannusten alentumat kuitataan sillä että rakennusmääräykset kiristyy jatkuvasti niin, että saa taas pistää lisää taaloja tiskiin, että saa määräykset täyttävän talon tehtyä.

Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla vanhan asunnon neliöhinta keskimäärin 3224 euroa ja uuden asunnon 4185 euroa, niin mun mielestä noi on aika lähellä oikeeta hintaluokkaa. Kuitenkaan et uutta asuntoa saa paljoa halvemmalla tuotettua jos pidät laatutason samana kun nyt ja taas vanhan asunnon korjaus uuden tasolle maksaa noin 1000e/neliö tai enemmänkin mikäli on huonossa kunnossa.

Tietysti jos koko talous romahtaa, palkat alenee ja kaikki materiaalihinnat niin sillon tietysti asuntojen hinnat sekä uusien että vanhojen kohdalta laskis huomattavasti. Mutta luultavasti siinä vaiheessa menis hommat muutenkin niin päin helvettiä että sijoitusasuntojen arvon lasku nyt ei oo ehkä kuitenkaan se päällimmäinen ongelma.

 

[karstakeuhko]

Rakennuskustannuksetkaan ei nyt ihmeesti pysty laskemaan kun suurin kustannuserä on kuitenki työvoima jonka hinta vaan jatkuvasti nousee ja materiaalitkin nyt nousee ainakin inflaation tahtia. Ainoastaan jos tontteja sais halvemmalla tai tulis jotain teknisiä innovaatioita, joilla työn tuottavuus kasvaisi huomattavasti olisi mun mielestä mitenkään realistista, että hinnat vois pidemmällä tähtäimellä lähteä laskuun.
Tietysti jos koko talous romahtaa, palkat alenee ja kaikki materiaalihinnat niin sillon tietysti asuntojen hinnat sekä uusien että vanhojen kohdalta laskis huomattavasti. Mutta luultavasti siinä vaiheessa menis hommat muutenkin niin päin helvettiä että sijoitusasuntojen arvon lasku nyt ei oo ehkä kuitenkaan se päällimmäinen ongelma.

Tuossa oli hyvä huomio, materiaalikustannuksilla on tosiaan iso vaikutus ja nyt käynnissä oleva raaka-aineinflaatio varmasti ajaa asuntojen hinnat kestämättömän korkealle. Toinen on kysynnän ja tarjonnan tasapaino, nyt kun kysyntä kasvaa kestämätöntä vauhtia mm. veroetuuksien ja historiallisen matalien korkojen takia ja tarjonta yrittää pysyä epätoivoisesti mukana, niin touhu voi päättyä vain kyyneliin kun nuo keinotekoista kysyntää luovat syyt joskus haihtuvat ja samaan aikaan esim. vuokratukia leikataan sosiaalipuolella. Tuosta kirjoitinkin johonkin, että miten kyseessä on tulonsiirto vuokralla asuvilta asunnonomistajille, vastapainona sille on, että sossu maksaa vuokrat niin saadaan tulot siirrettyä vain takaisin, tää ilmeisesti ajaa nyt helsingissä vuokria ylöspäin kovaa vauhtia. Sitten kun tuohon vielä lisätään se, että raaka-aineista pääsee joskus ilmat pihalle ja valuuttakurssi heittää häränpyllyä ja velkojen korot räjähtää käsistä ja valtiot menevät konkurssiin korkojen takia niin ...

 

[timberwolf]

No jos mietitään rakennuksen perusraaka-aineita niin runkohan on lähinnä betonia ja rautaa. Betonia saadaan hiekasta/kivestä minkä osalta nyt nytkin ollaan käytetty jo parhaat hiekkakuopat ja koko ajan joudutaan jalostamaan materiaalia huonommista raaka-aineista mikä nostaa hintaa. Viime taantuman aikana betonielementtien tuotanto kuitenkin laski puoleen ja hinnat laski 1/5 niin betonielementtitehtaat teki jo tappiota reilusti, eli ei ole paljoa ilmaa siellä suunnalla.

Raudan hinta taas nyt nousee ihan vaan sen takia, että kehittyvät rakentaa niin paljon, että maailman markkinahinta nousee koko ajan ja tietysti ne vaurastuukin koko ajan siinä niin ostelevat autoja sun muuta rautaa sisältäviä hyödykkeitä. Jotenkin vaikea uskoa, että raudan kysyntä mitenkään voisi laskea ja siihenkin pätee tietysti sama, että koko ajan ehtyy ne parhaat esiintymät ja joudutaan siirtymään huonompiin.

Kysynnän tasoa jos miettii, niin puhut "keinotekoisesta kysynnästä" kuitenkin samaan aikaan Suomessa tuotetaan liian vähän asuntoja (käytännössä koko 2000-luvun rakennettu pk-seudulle liian vähän kysyntään nähden) ja korjausvelka kasvaa sekä infran että rakennusten osalta, eli sekä rakennetaan että korjataan liian vähän. Mikä käytännössä pitää yllä jatkuvasti korkeaa kysynnän tasoa rakennusalalla mikäli talouden pyörät vaan pysyy pyörimässä.

Eli siis itse en usko, että raaka-aineet voisi pitkällä tähtäimellä halventua, koska globaali kysyntä kasvaa koko ajan ja ollaan jo käytetty helpoimmin saavutettavissa olevat raaka-ainevarannot.

Vuokrathan nyt on pidemmällä aikavälillä semmosella tasolla, että asuntosijoitukselle saa sen 5-10% riippuen, missä sijaitsee. Helsingissä kun nyt on niin helppo vuokrata kämppä niin pyöritään lähempänä sitä viitosta ja jossain syrjäisemmillä seuduilla sitte siellä kymmenen tuntumassa. Eli vuokrat seurailee vaan asuntojen hintoja, tietysti lyhyellä aikavälillä (muutama vuosi) voi vuokrat ja asuntojen hinnat eriytyä, mutta kuitenkin ne tulee tasoittumaan pitkällä aikavälillä, kun asuntosijoittajat ostaa/myy sijoitusasuntojaan riippuen, että millaisia tuottoja ne saa.

Semmonen käsitys mulla noista tulonsiirroista, että ne ei kuitenkaan nosta ihmeemmin sitä vuokrien yleistä tasoa pk-seudulla varsinkaan, kun ne ei kuitenkaan mitenkään järjettömän suuret ole ja tulijoita riittää joka tapauksessa. Jos tulonsiirtoja vähentäis niin niitä saavat sitten vaan muuttais pois tai kaivais selkänahastaan sitä fyrkkaa, mutta asuntosijoittaja kuitenkin haluaa sen 5-10%/v tuottonsa kuitenkin eikä lähde alentamaan vuokraa vaan mielummin myy pois.

 

[karstakeuhko]

Jeah, timberwolf puhuu asiaa. En ole arvioinut miten suuri osa raudan ja kuparin hinnalla on rakentamiseen ja kuinka paljon esim. öljyllä ja koneilla yms. Tuo mitä sanoit noista hiekkaesiintymistä on analogista öljyesiintymien kanssa. Työvoimakustannukset eivät varmaan tule laskemaan kuten sanoit, mutta jos haluaa vaikka raudan hintaa tsekata niin tästä:

https://www.op.fi/op?sivu=index_basic_data.html&id=32404&sym=DJUSST.DJI&sub_group=chart&gid=0&naviSelect=&chart_len=3y&cust_date_start_year=empty&cust_date_start_month=empty&cust_date_start_day=empty&cust_date_end_year=empty&cust_date_end_month=empty&cust_date_end_day=empty&chart_avg=empty&chart_avg2=&chart_type=mountain&chart_bench1=empty&chart_bench2=&chart_ind=empty&chart_coordtype=0

huom: Muutos% (3 v) -37,85%

Sitten mitä markkinoihin tulee, niin mielenkiintoinen artikkeli löytyy aiheesta: http://seekingalpha.com/article/228292-bubble-trouble-in-finland

Tuosta, että varmasti raaka-aineiden kysyntä nousee pitkällä ajalla (esim. yli 10 vuotta), mutta mitä tapahtuu vaikka 5 vuoden päästä? Kehittyvät ehtii varmasti dipata lujaa jossain välissä. Uskon, että nuo sun jutut pitää helposti paikkansa, ainakin jonkin aikaa, mutta pitkällä ajalla voi olla, että tilanne hajoaa käsiin useista eri syistä, riippuu siitäkin sattuuko ne kaikki samaan saumaan. Suomessahan on myös ollut maaseudun autioituminen ja muuttaminen kasvukeskuksiin, jossain vaiheessa homma vaan ei voi jatkua loputtomiin. Lisäksi ikääntyvä väestö luo omat tilanteet tuohon. Jännityksellä jään odottamaan kuinka käy, sellainen tunne on vaan nyt, että jos ostaisin kämpän velaksi niin menisi yöunet kun on niin paljon vaaroja näkyvissä.

 

[timberwolf]

Niin no markkinat on tällä hetkellä yleisesti aika epävarmalla pohjalla, mutta sitähän sanotaan että se pelaa kuka ei pelkää. Tietysti tällasessa tilanteessa en välttämättä kaikkia rahoja pistäis asuntosijoittamiseen ja lähtis ihan sillä maksimaalisella velkavivulla liikkeelle. Mutta kyllä semmosella 50% velalla nyt vielä voi ne yönsä nukkua musta rauhassa. Vaikea tietysti sanoa, että mitä tulee tapahtumaan ja mitkä asiat yhtä aikaa.

Kuitenkaan asuntosijoittamisen suhteenkaan tilanne ei nyt ihan katastrofaalinen ole vaikka asunnon arvo laskiski alle sen hankintahinnan mikäli velkaa on siinä määrin sopivasti, että vakuusarvojen kanssa ei tule ongelma. Jos vaikka miettii että ostat nyt sen 100k€ asunnon ja siihen 50k€ velkaa ja asuntojen hinnat nousis ensin tästä 3 vuodessa 10% ja sen jälkeen romahtais 30%. Niin oltais sitte 23% alle hankintahinnan, kuitenkin se vuokralainen on maksanu sitä asuntoa sen 3 vuotta niin velan osuus olis about jotain 40k€ ja koko asunnon arvo 77k€. Eli asunto kuitenkin edelleen kattais vakuusarvoltaan sen velan määrän. Onhan se tuossa vaiheessa tietysti paskan tuntunen sijoitus, mutta entäs sitte tuosta 10v eteenpäin? Tilanne tulee kuitenkin taas olemaan ihan eri, mutta ainakaan tuossa 3v kohdalla ei kannattanu itteänsä vetää narun jatkoks.

 

[karstakeuhko]

--

Mun mielestä toi sun skenario on realistinen ja laskutkin kunnossa. Näin varmaan moni säilyi melko kuivin jaloin 90 luvun alun asuntokuplan romahtamisesta, eniten vaan huolestuttaa, että kuinkahan moni nytkin on vetämässä taas itsensä 2 asunnon jojoon. Tietysti kun miettii vaikka koko ihmisen elinkaarta niin asunnon omistaminen on aina hyvä sijoitus jos on vaan aikaa venailla tarpeeksi ja alkupääomaa riittävästi ettei vakuudet ylity, nykyään vaan verraten entisaikoihin, aika harvalla kalliin ensiasunnon ostajalla on näin.. tuohon kun lisätään, että tulee odottamaton lama, potkut töistä ja korot nousee niin tilanne on kestämätön.

 

[timberwolf]

No asuntosijoittaminen nyt on kuitenkin suuria pääomia vaativaa puuhaa, mutta silti kun se on olevinaan niin helppoa niin hommaillaan se yks sijoitusasunto 70% velkavivulla. Siinä alkaa olemaan jo semmonen yksittäinen riski, että saa olla melkonen muu sijoitussalkku, että edes mitenkään järkevästi olis riskit hallinnassa jos jotain sattuu. Jotenkin suhtautuminen asuntosijoitteluun on vaan paljon kevyt kenkäisempää kuin muihin sijoituksiin kun harvempi ostaa vaikka yhden yhtiönkään osakkeita edes pelkillä omilla rahoilla puhumattakaan että ostettais ne esim. 50% velkavivulla, mutta samaan aikaan ollaan valmita pistämään se sijoitusasunto 70% velkavivulla.

Musta ongelma on lähinnä siinä, että ihmiset ei jaksa odotella vuosia, että omat pääomat karttuis semmoselle riittävälle tasolle vaikka sitä omaa asuntoa ostaessa. Mielummin pidetään ne kädet ristissä ja ostetaan ensiasunto sillä 85% velalla, sitte sitä mukaa ku velka vähän lyhenee ni vaihdellaan kalliimpaan vielä. Tietysti pitkäjänteisen sijoittajan kannalta se on ihan positiivistakin, että samoilla markkinoilla pyörii kaikennäköistä sukan kuluttajaa, mikäli nyt ajattelee vaan sitä omaa ja sijoitussalkkunsa parasta .

 

[karstakeuhko]

Jotenkin suhtautuminen asuntosijoitteluun on vaan paljon kevytkenkäisempää kuin muihin sijoituksiin... Tietysti pitkäjänteisen sijoittajan kannalta se on ihan positiivistakin, että samoilla markkinoilla pyörii kaikennäköistä sukan kuluttajaa, mikäli nyt ajattelee vaan sitä omaa ja sijoitussalkkunsa parasta .

Tuohan kuulostaa vähän greater fool teorialta, ajatellaan et asuntomarkkinoiden kysyntä on niin ääretöntä, että aina löytyy joku jolle asunnon voi dumpata jos on ees vähän aikaa odotella. Ainut mikä tossa kai kusee on, että monet ei osaa laskea realistisia aikaikkunoita ja spreadeja worst-best case skenarioiden välillä, varsinkaan kun hinnat alkaa keulia jotain 2-3x % vauhtia pitkän ajan keskiarvoon verrattuna, siinähän menee mania päälle. Tuosta se idea kai tuleekin, ettei tarvi pääomaa kun lainat maksaa itse itsensä inflaation ansiosta, kunhan vaan pystyy torjumaan "pienet dippaukset" (kukaan ei laske et vois tulla äkkiä 30% alas mut näin on käynyt historiassa monta kertaa monessa eri paikassa).
Inflaatiota pidetään yhtenä merkittävänä asuntojen hinnan nousun syynä (pitkällä ajalla), mutta asuntomarkkinat on niin isot et refleksiivisyys toimii ja asuntojen hinta vaikuttaakin myös inflaatioon merkittävästi, korot on tietysti aina siellä taustalla. Usassa asuntojen hintojen lasku oli niin suuri et näyttää siltä kuin siellä ois deflaatio vaikka kaikki muut hinnat repii niinkuin raketti.
Tuo refleksiivisyys toimii myös inflaation ja velkaantumisasteen välillä, kaikki luulee et inflaatio aina tulee maksamaan velat ja mitä enemmän ostaa velaks assetteja niin sitä enemmän lopulta voittaa, mutta jossain vaiheessa käy niin et kamelin selkä katkeaa ja tulee velkadeflaatio, se on käsittämätön tilanne.. tietysti "todellinen" talouskasvu (kehittyvien riistäminen exporttaamalla inflaatiota sinne väkisin) on perinteisesti pelastanut ettei homma mee noin pitkälle, mutta nyt alkaa olla kohta game over.

Tulevaisuudessa ennustan, että maailma palaa joskus raiteilleen. Ihmiset alkavat säästää rahaa taas pankkitileille ja siitä maksetaan korkoa niin hyvin, ettei ole tarvetta spekuloida tai hamstrata. Velkadeflaatio voi kestää vaikka 20-30 vuotta, riippuu tietysti siitä kuinka koroille käy. Luulen, että seurataan japania eikä haluta alaskirjata uskomattomia luottotappioita ja korot pysyy nollassa. Pankkien ei tarvi tietysti laittaa tilikirjoihin sitä tosiasiaa et velkojen arvo on laskenut ja ne voi teeskennellä et mark-to-market on vaan jollekin pikkutyypeille eikä too big to fail porukalle. Todelliselle talouskasvulle tuo on tietysti myrkkyä, isoimmat yritykset siitä kuitenkin hyötyy, ne on nyt jo alkanut hamstrata käteistä ennenäkemättömään malliin. Mielenkiintoinen juttu on kans tuo tuleva eläkerahastojen räjähtäminen seuraavan vuosikymmenen aikana.. sitä kannattaa seurata. Tuosta tulikin mieleen MOT - asumisoikeusasunnot, suuri puhallus. Siinä selitetään miten nuo firmat on saanu ne asunnot omistukseen 0% pääomalla ja jättäny vielä velat maksamatta ja sen sijaan maksanut osinkoa noille rahastoille, asukkaita siinä tietysti kustaan linssiin ja dokkarissa olikin et miten eläkeläisillä ei oo enää kohta varaa asua asokämpässä. Tuo on kuitenkin aika pieni osa markkinoita kokonaisuudessa.

 

[onneton]

Moro,

kysytäänpä tällaista kun täällä tuntuu asiantuntijoita pyöriskelevän, eli:

Ollaan muuttamassa rouvan kanssa uudiskohteeseen joka valmistuu toukokuun lopulla 2011. Nyt on mietinnässä mitä tehdä vanhalle asunnolle, sen jättäminen sijoitusasunnoksi on käynyt mielessä.

Kyseessä on 52,2 m2 kaksio Tampereen Kalevassa Teiskontien alkupäässä.
- Rakennusvuosi 56, hyvä yhtiö jossa kaikki suuremmat remontit tehty poislukien julkisivu jolle ei tässä vaiheessa tarvettakaan.
- Yhtiövastike 100,70 eur, vesimaksut 18 eur/hlö.
- Asunto perussiisti pinnoiltaan, isot huoneet ja pienempi "keittokomero". Lattiat laminaattia ja pesuhuone laatoitettu.
- Mahdollisuus autopaikkaan pihassa.

Asunnosta velkaa jäljellä meillä 45 000 eur, asunnon realistinen hinta-arvio 119 000-129 000 eur.

Alue on suosittua ja lähellä keskustaa, oppilaitoksia ym. ja asunnoista on kysyntää tällä alueella.

Onko näillä tiedoilla arvon asiantuntijat järkeä jättää tämä sijoitusasunnoksi? Vuokrataso tämän kokoisissa asunnoissa tällä alueella on haarukassa 550 - 650 eur/kk. Meidän naapurissa oleva asunto on taloyhtiön omistuksessa ja vuokra siinä on 600 eur/kk

Mitään varsinaista vuokratuottoa emme tästä odota, lähinnä ajatuksena olisi maksattaa tämä velattomaksi vuokraamalla, tuotto syntyisi asunnnon arvonnousun kautta.

Niin aikanaan kun hankimme tämän velaton hinta jonka maksoimme oli 77 000 eur.

 

[punttiantti]

Vertailun vuoksi samanlainen tilanne täällä ja mietinnän alla vuokrata vai myydä?

Kaksio 51m2 Imatralla josta 2000 luvun alkupuolella maksoin 47500€
Nyt asuntoon on tehty vesijohtoremontti "3000€" + tänä kesänä täysi julkisivuremontti "5000€", jotka kummatkin maksettu pois.
Vastike 111€, eikä yhtiöllä suurempia remontteja tiedossa.

Myydäkkö asunto pois n. 55000€ vai laittaa vuokralle n. 500€/kk ?

 

[Zelda]

Mikään asiantuntija en ole, mutta sijoitusasuntoa kannattaa harkita, kunhan ei mene liian tiukille. Eli siihenkin pitäisi varautua, että asunnossa tulee pakollista remonttia tai vuokralaisen kanssa tulee ongelmia vuokranmaksun suhteen.

Ensi vuoden keväällä asunto-osakeyhtiölaki muuttuu taas hiukan ja myös se kannattaa huomioida.

 

[Ironbar]

Menee vähän off-topicin puolelle, mutta mitenkäs tuo asunto-osakeyhtiö laki oikein muuttuu taas. Kiinnostaisi tietää mitä taas oikein muutellaan, jos jollain löytyy tietoa.

 

[Zelda]

Nyt saatto olla että muistan ihan väärinkin, mutta jotain rakennusohjelmaa katselin ja siinä oli tästä lakimuutoksesta että tulee muuttumaan ja parantaa hyvin hoidettujen taloyhtiöiden asemaa. Ja taas heikentää huonosti hoidettujen yhtiöiden arvoa. Heinäkuussahan tuli voimaan jo tuo remonttiuudistus, jossa pitää tehdä nuo remonttisuunnitelmat ym. Pitänee alkaa kaivamaan netistä tietoa, ettei olis ihan mutuilua.

lisäystä
http://yle.fi/uutiset/talous_ja_pol...ajat_asuntojen_hinnat_halpenevat_2119267.html

Eli uutta lakimuutosta ei ollut tulossa, vaan tuo heinäkuun lakimuutos näkyy asuntojen hinnoissa keväällä kun yhtiökokoukset on pidetty

 

[Azzurro]

Vastike on aika kova, mistä lie johtuu. Jos on rahoitusvastiketta niin se kannattaisi ehkä maksaa pois. Oma pankkilaina on monesti edullisempaa ja pääomatuloverosta saa vähentää maksetut velan korot.

Kerro vähän lisää tosta ehdotetusta lainasta? Korko tuntuu kovalta verrattuna lyhennykseen. Mihin korkoon ehdotuksen laina oli sidottu?

.

Rahoitusvastiketta ei kannata välttämättä maksaa pankkilainalla pois, vaan jatkaa sen maksamista taloyhtiölle. Tämä sen takia, että joissain tapauksissa rahoitusvastikkeen voi vähentää vuokratuloista aivan kuten hoitovastikkeenkin. Se voiko vähentää, riippuu kuinka se on yhtiön kirjanpitoon laitettu.

Korjatkaa toki, jos on parempaa tietoa.

Isännöitsijältä kannattaa siis kysellä tästä asiasta ja tuolla on tietoa myös.

http://www.vero.fi/nc/doc/download.asp?id=4774;53381

 

[Robertto]

Kuinka moni asunnon ostaja/sijoittaja on tutustunut paremmin näihin yhtiölainoilla rahoitettuihin asuntoihin?

Lähinnä kiinnostaa, että ovatko kaikki ymmärtäneet sen verovaikutukset jos asunnon haluaa joskus myydä.

Esimerkki: Asunnon arvo on 120.000e ja sen myyntihinta 50.000e. Loppu siis rahoitetaan yhtiölainalla jota lyhennetään kuukausittain taloyhtiölle rahoitusvastikkeena.


Oletetaan, että rahoitusvastikkeen on saanut maksettua pois ja asunto on nyt oma. Haluat myydä asunnon. Kuinka lasketaan syntynyt voittovero? Voittovero siis laskettaisiin tuon myyntihinnan (50.000e) ja asunnon myyntiarvon (120.000) väliltä.

Eli voittoveron suuruus olisi 120.000e-50.000e = 70.000e x 0,28% = 19600e


Tämänkaltainen asuntosijoittaminen on helppo tapa lähteä mukaan asuntosijoittajaksi suht pienellä pääomalla, mutta kannattaa muistaa, ettei asuntoa kannata milloinkaan maksaa pois. Rahoitusvastiketta ei siis kannata ikinä maksaa pois enempää kuin on pakko vaikka ylimääräistä rahaa jäisikin. Tämä kasvattaa turhaan vaan voittoveron suuruutta joka kasvaa järjettömän isoksi jos asunnon kerkiää maksaa kokonaan pois ennen myyntiä.

Itse lähdin tälläiseen mukaan ja laskeskelin, että riippuen asuntojen hintakehityksestä asunto kannattaa myydä pois n. 3-5 vuotta sen ostohetkestä. Kyseessä siis uudiskohde. Tässä ajassa ei vielä kerkeä maksamaan pois rahoitusvastiketta liian suurta määrää, vuokratuloja kertyy ja asunnon arvo toivottavasti nousee.

Tilanne toki muuttuu jos asunnossa pystyy asumaan itse 2 vuotta yhtäjaksoisesti jolloin verovaikutuksilta säästyy. Muuten tulee aika hurjat mätkyt.

Toin asian esille vain sen vuoksi, että harva asunnon ostaja on tätä asiaa miettinyt ja jos joku ei ole asiasta tiennyt, niin toivottavasti nyt muistaa. :thumbs:

 

[timberwolf]

Itse lähdin tälläiseen mukaan ja laskeskelin, että riippuen asuntojen hintakehityksestä asunto kannattaa myydä pois n. 3-5 vuotta sen ostohetkestä. Kyseessä siis uudiskohde. Tässä ajassa ei vielä kerkeä maksamaan pois rahoitusvastiketta liian suurta määrää, vuokratuloja kertyy ja asunnon arvo toivottavasti nousee.

Tän artikkelin http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2010/12/05/taalla-asunnon-arvo-kasvaa-eniten/201016920/139 pohjalta miettisin kyllä kahdesti sen uudiskohteen sijotuspotentiaalia

Artikkelista pari lainausta laiskoille:

"Toisaalta tilastossa näkyy myös uusien asuntojen vanheneminen. Helsingin Aurinkolahdessa ja Viikissä keskihinnat ovat alkaneet laskea suhteessa muuhun kaupunkiin. Aurinkolahden keskihinta on nyt 3 920 ja Viikin 3 642 euroa neliöltä."

"Pikku Huopalahdessa on maksettu tänä vuonna vanhoista kovan rahan asunnoista 4 233 euroa neliöltä. Suurin selittävä tekijä on Tilkanrinteeseen noussut uusi osa, josta on tullut asuntoja myyntiin muutama vuosi niiden valmistumisen jälkeen."

Eli uudiskohteen hinta alkaa jossain vaiheessa laskemaan kohti vanhojen asuntojen hintoja. Kysymys on sitte siitä veikkailusta että koska se alkaa, onko se vaikka just tuo 5v vai meneekö vähemmän/enemmän.

Parhaimmillaanhan tuo vois tietysti olla loistosijoitus jos sen kämpän arvo nyt nousis siitä alkuperäisestä velattomasta hinnasta ja lisäksi vielä sais kovan tuoton omalla pääomalle kun ite on laittanu kiinni niin vähän rahaa siihen suhteessa velattomaan hintaan jos vaikka 50 000 eurosta onnistuu vielä lainaamaan vielä 30 000 euroa niin olis sitten enää 20 000e omaa rahaa kiinni ja kämpän arvo kuitenki se 120 000 euroa, josta tosin tietysti ei vuokraa varmaan sais ihan samalla tavalla mitä vanhasta 120 000 euron kämpästä kun vuokralaiset harvemmin samalla tavalla arvostaa uudistuotantoa kuin omistusasujat.

 

[teri]

Onko kukaan ottanut sossun asukkia vuokralaiseksi?

Onkohän tällaseen tarjolla mitään vakuutuksia? Korvaako vakuutus jos vuokralainen tekee jotain tuhoja tahallaan, tuskimpa?

 

[Zarniwoop]

Ei tarkempaa tietoa, mutta joskus muistelen jostain lukeneeni, kun joku kehui näiden olevan parhaita vuokralaisia. Rahat tuli suoraan Kelalta ja muistaakseni Kela korvasi myös vauriot, joita asunnolle tuli. Tosin mitään faktaa ei ikävä kyllä ole kertoa ja en tiedä meneekö se noin. Yritän etsiä vielä jos jostain tuon jutun löytäisin.

 

[Integrandi]

Kyllähän se aika kultainen sääntö on, että asuntoa ei kannata vuokrata sellaiselle, joka saa rahansa jostain muualta kuin omasta pussista. Itse välttäisin sossun asiakkaita viimeiseen asti. Mitään korvauksia ei todellakaan tule jos asukki siellä perseilee (tai en tiedä pystyykö noiden kanssa leipomaan jotain erikoissopimuksia). Varattomia kun vielä ovat niin mahdollisia ulosottotuloja saanee odotella auringon sammumiseen asti.

Itsellä oli kerran sossuasukas. Sossusta tuli suoraan puolet vuokrasta ja asukin piti hoidella toinen puoli. Ei sitten mennyt ihan putkeen tämä järjestely. Kämppä meni täysin remonttiin ja vuokrat jäi saamatta. Takkiin tuli monta tonnia.

Aika ääritapaus tämä toki oli. Varmasti on joukossa ihan asiallisia ja tunnollisia asukkeja ja todennäköisesti vielä suurin osa. Mutta miksi ottaa riskiä jos vaihtoehtojakin on. Tämän jälkeen olenkin tarkistanut aika huolella vuokralaisen taustat.

 

[teri]

Mutta miksi ottaa riskiä jos vaihtoehtojakin on. Tämän jälkeen olenkin tarkistanut aika huolella vuokralaisen taustat.

Sossun asukeille voi vuokrata huonokuntoisen kämpän kohtuullisen rasvaisella vuokralla...