Asuntovelallisilla ongelmia jo nyt

[Arzzka]

Meillä on tuo vuoden euriboriin sidottu korko. Oli näemmä pompsahtanu
2,9% -> 4,4% (sis. marginaalin). Ei hyvä. Tällä hetkellä ei oo ees varaa käydä nostamassa lyhennyssummaa, joten tuossa äkkiä laskeskelin, että n. 5 vuotta tärähti hetkessä lisää maksuaikaa.

Ei noissa tarvi suunnitelmaa erikseen muuttaa. Senkun lyhentää ylimääräisiä eriä vaan senkun pystyy. Niin tuota omassa lainassakin on viimeinen maksupäivä 25.1.2029, ja maksusuunnitelmassa loppuvat erät tällä hetkellä 25.4.2020. Enkä mitään muutoksia ole pankin kanssa sopinut.

 

[Timba79]

Maksuohjelmaa on tosissaan turha muuttaa jos ei ole pakko pienentään lyhennystä tai jos ei nyt pysyvästi aio korottaa sitä esim. sentakia että toinen puolisko saisi töitä, tulisi iso palkankorotus tai muuten jostain syystä tulot nousee ja haluaa siitä siivun käyttää lyhennykseen. Ylimääräiset lyhennykset on paras jos jostain löysää rahaa kertyy tai saa sitä rahaa esim. jonkun bonuksen muodossa tai voittaa vaikka lotossa.

Itse en oo maksuohjelmaa muuttanut varmaan kuin silloin kun yhdistettiin kaksi eli kämppälainaa yhteen.

 

[Metal Heart]

Ei noissa tarvi suunnitelmaa erikseen muuttaa. Senkun lyhentää ylimääräisiä eriä vaan senkun pystyy. Niin tuota omassa lainassakin on viimeinen maksupäivä 25.1.2029, ja maksusuunnitelmassa loppuvat erät tällä hetkellä 25.4.2020. Enkä mitään muutoksia ole pankin kanssa sopinut.

Juu, ei ollakkaan maksusuunnitelmia muuttamassa. Meillä on viimenen lainanmaksupäivä joskus 2017, mut nykysellä korolla sillon on vielä aika paljon jäljellä. Täytyy tässä parhaan mukaan yrittää säästellä. Ja heti, jos sattuu käymään niin, että korot pikkasenkin laskevat, sitten pankkiin neuvottelemaan se korko alemmas taas.

 

[Timba79]

Juu, ei ollakkaan maksusuunnitelmia muuttamassa. Meillä on viimenen lainanmaksupäivä joskus 2017, mut nykysellä korolla sillon on vielä aika paljon jäljellä. Täytyy tässä parhaan mukaan yrittää säästellä. Ja heti, jos sattuu käymään niin, että korot pikkasenkin laskevat, sitten pankkiin neuvottelemaan se korko alemmas taas.

Eipä tosta stressiä kannata repiä. Pikässä lainassa mahtuu kaikkia mahdollisia korkotilanteita mukaan, välillä siis maksuaika pitenee ja välillä lyhenee, pääasia on että saa lyhennettyä itse lainapääomaa koko ajan. Ja nakkelee niitä ylimääräisiä lyhennyksiä väliin aina kun pystyy, ne kuitenkin ottaa aina kuukausillakin taaksepäin sitä maksuaikaa, tietty summasta riippuen.

 

[snake250]

Olen tässä suunnitellut asunnon ostoa. Lasken aina kulut 10v kiinteän koron mukaan. Tällä hetkellä sen saa Nordeasta johonkin 4.8-4.9% pintaan.

Jos tarvitsee lainaa niin "vähän", että selviytyy siitä 10 vuodessa, kannattaa miettiä tuota kiinteä/kelluva juttua uudestaan. Esim. Yhdysvalloissa pitkät korot ennustavat voimakkaasti korkojen laskevan lähitulevaisuudessa. Saksan viimeisin CPI-luku oli taas negatiivinen, joten jää nähtäväksi että kuinka pitkälle EKP ehtii täällä.

Tästä päästäänkin sitten seuraavaan asiaan, että (järkevän) asuntovelallisen pahin vihollinen ei olekaan enää korkotason heilahtelu vaan taantumat/lama ja työttömyys. Toisinsanoen, taantuma on uusi euribori!

Vakavasti ottaen haen tässä sitä, että jos sinulla on varma(hko)t tulot ja harkitset 10 vuoden lainaa, niin korkovakuutus voi olla vain turha meno. Sitäpaitsi, tuo 4.8% (kokonaiskorkona kuluineen) ei kuullosta uskottavalta, kun juuri jossain edellisessä viestissä joku kaveri sanoi lainansa koron olevan 4.4% (12kk euribor + marginaali).

Tyypeille, joiden talous ei kestä ~50 euron kk-heilahdusta ei voi kyllä sanoa paljoa mitään. Riskit on unohdettu jo aikoja sitten. :wall:

 

[Marek]

Jos tarvitsee lainaa niin "vähän", että selviytyy siitä 10 vuodessa(12kk euribor + marginaali).

Sanoin pikkasen epäselvästi edellisessä postissani. Tarkoitus siis ottaa "normaali" 25v. laina joista ensimmäiset 10v. kiinteällä korolla, jonka jälkeen sitten muuttuu annuiteettilainaksi. Nordeasta olisin elokuun alussa saanut 25v. annuiteettilainan jossa ensimmäiset 10v kiinteä korko niin, että korko olisi sen ensimmäiset 10vuotta 4.73. Tuosta toki euribor on noussut n. 0.2prosenttiyksikköä.
Koskaan ei pitäisi sanoa mitään varmaksi mutta meikäläisellä on ainakin varmat tulot tuonne vuoteen 2012 asti.
Ja mielelläni nukun yöni rauhassa eikä tarvi pahemmin korkomarkkinoita seurata. Jos otan siinä takkiin sen takia, että korko laskeekin takaisin alle kolmeen niin sow what.

 

[Timba79]

Sanoin pikkasen epäselvästi edellisessä postissani. Tarkoitus siis ottaa "normaali" 25v. laina joista ensimmäiset 10v. kiinteällä korolla, jonka jälkeen sitten muuttuu annuiteettilainaksi. Nordeasta olisin elokuun alussa saanut 25v. annuiteettilainan jossa ensimmäiset 10v kiinteä korko niin, että korko olisi sen ensimmäiset 10vuotta 4.73. Tuosta toki euribor on noussut n. 0.2prosenttiyksikköä.
Koskaan ei pitäisi sanoa mitään varmaksi mutta meikäläisellä on ainakin varmat tulot tuonne vuoteen 2012 asti.
Ja mielelläni nukun yöni rauhassa eikä tarvi pahemmin korkomarkkinoita seurata. Jos otan siinä takkiin sen takia, että korko laskeekin takaisin alle kolmeen niin sow what.

Mulla taitaa tulla ihan just 6 vuotta täyteen siitä kun otin asuntolainani. Silloin oli korot laskussa ja otin aika pian tuon jälkeen 3 vuoden kiinteän kun tuntui ettei ne alle kolmosen mene ja että saa just nukkua yönsä rauhassa. No laskihan ne sitten aika paljon vielä ja takkiin tossa tuli. Mutta eipä tuo minua harmittanut yhtään, koska otin ton kiinteän just sen takia että tiedän tarkalleen tulevat lainamenoni, enkä edes koskaan laskenut paljonko takkiin tuli, jokunen satanen kuitenkin, mutta onko se nyt kymmenien tuhansien lainassa sitten merkityksellinen?

 

[snake250]

Mutta eipä tuo minua harmittanut yhtään, koska otin ton kiinteän just sen takia että tiedän tarkalleen tulevat lainamenoni, enkä edes koskaan laskenut paljonko takkiin tuli, jokunen satanen kuitenkin, mutta onko se nyt kymmenien tuhansien lainassa sitten merkityksellinen?

Halusin vain tuoda esiin, että mediassa on puhuttu paljon korkopeikosta, mutta talouden hiipuessa ohjauskorkoa lasketaan kyllä aika nopeasti. Toisaalta, lainaajien riskipreemiot (marginaalit) voivat nousta korkeammalle. Tämä tietysti kuitenkin vain uusien lainojen kohdalla.

Minulla on jotenkin vain ollut sellainen kutina, että pankit saattaisivat vetää ihmisiä nenästä vielä tässäkin, eli myyvät nyt koronnostosyklin loppuvaiheessa kalliita korkovakuutuksia, jotka kattavat vain alkuosan laina-ajasta. Vaikka pieneneehän se velkapääoma tietysti jo 10 vuodessa aika paljon.

Yleisesti ottaen olen kiinteäkorkoisten lainojen kannattaja. Asuminen on kuitenkin pohjimmiltaan pelkkä menoerä muiden joukossa. Kiinteään menoon on helppo varautua, sille voi laskea vaihtoehtoiskustannukset jne. Lisäksi, jos asuntolaina on pitkä, usein inflaatiokin rientää kiinteäkorkoisen ystäväksi.

Harmittelen kuitenkin sitä, että Suomessa ei markkinoida kunnollisia kiinteitä asuntolainoja, kuten USA:sta tutut 30y fixed mortgage jne.

Jos riski tuntuu suurelta ja toisaalta, preemio ei tunnu kohtuuttomalta, vakuuttaminen on hyvä vaihtoehto.

 

[Timba79]

No pankkihan on liikelaitos, eikä sen tehtävä tietenkään ole jakaa lainoja mahdollisimman halvalla vaan tehdä mahdollisimman kovaa tulosta säilyttäen asiakkaat edes suht tyytyväisinä.

Nordea talousnäkymät ennusteessaan povasi kolmea 0,25% nostoa vielä tämän ja ensvuoden aikana, mutta sitten rauhottus tai jopa laskis. Ei tuo vielä paha ole todellakaan, nyt pyöritään vasta neutraalilla tasolla eikä tuo 0,75% lisää tekisi korkoja vielä mitenkään korkeiksi. Eli ainakin tuollaiseen on syytä varautua ilman mitään korkopeikkoja. Se, kannattaako ton takia vielä ottaa esim. 10 vuoden kiinteää (joka on tottakai kalliimpi kuin 12 kk euribor saati lyhyempi) onkin jokaisen itsensä harkittavissa. Tuskin tossa isoja säästään, 10 vuodessa ehditään tuleen vielä ylös ja alas, mutta yöunia tuo voi tietty rauhoittaa kummasti.

Kiinteässä korossa on se huono puoli, että sitten ei paljon maksuohjelmia muuteta ilman maksuja. Eli kannattanee sitten laittaa vain osa lainasta kiinteälle, jotta jää pelivaraa jos vaikka tulot tippuu tai toisaalta jos haluaisikin lyhentää enemmän. Käsittääkseni kiinteällä jaksolla ei onnistu edes ylimääräiset lyhennykset ilman sanktioita.

 

[Zelda]

Onko joku ehtiny laskemaan paljonko korko pitäisi nousta kiinteäkorkosissa lainoissa jotta jäisi plussalle? Osuuspankilla ainakin piti maksaa asuntolainan lisäksi, samalla kun lainan otti, esim 5%:n 5 vuoden kiinteäkorkoiselle joku könttäsumma. Olisko ollu joku 3000-5000euroa.
En muista tarkkaan. Pitää maanantaina varmistaa.

 

[Timba79]

Onko joku ehtiny laskemaan paljonko korko pitäisi nousta kiinteäkorkosissa lainoissa jotta jäisi plussalle? Osuuspankilla ainakin piti maksaa asuntolainan lisäksi, samalla kun lainan otti, esim 5%:n 5 vuoden kiinteäkorkoiselle joku könttäsumma. Olisko ollu joku 3000-5000euroa.
En muista tarkkaan. Pitää maanantaina varmistaa.

Kyllähän joku 5 vuoden kiinteä yleensä tarkoittaa lähes yhden prosentin nousua että ollaan vasta omillaan. Eli pitäisi aikalailla sinne kuoppaan osata ajoittaa jos tosta meinaa hyötyä muuten kun tasaisen yöunien mielessä.

EDIT: 10 vuoden kiinteässä varmaan vielä isompi nousu vaaditaan, en tiedä kun en ole ko. vaihtoehtoa edes koskaan tutkinut.

 

[Maso]

http://www.rakennuslehti.fi/lehdet/artikkeli.asp?cat=1&lehti=320&artikkeli=8923

 

[Timba79]

http://www.rakennuslehti.fi/lehdet/artikkeli.asp?cat=1&lehti=320&artikkeli=8923

Ihan tervettähän tuo kuitenkin on että vähän jäähdytellään välillä. Ei tuo kasvu asuntokaupoissa ja asuntojen hinnoissa voi kutienkaan ikuisesti jatkua.

 

[Willie]

Onko joku ehtiny laskemaan paljonko korko pitäisi nousta kiinteäkorkosissa lainoissa jotta jäisi plussalle? Osuuspankilla ainakin piti maksaa asuntolainan lisäksi, samalla kun lainan otti, esim 5%:n 5 vuoden kiinteäkorkoiselle joku könttäsumma. Olisko ollu joku 3000-5000euroa.
En muista tarkkaan. Pitää maanantaina varmistaa.

Tuo könttäsumman maksaminen kuulostaa ainakin pikaisesti mietittynä korkokatolta eikä kiinteäkorkoiselta lainalta. Korkokaton ottaessa korko on siis muuttuva, mutta vain tiettyyn pisteeseen asti. Korkokatto suojaa suurilta koronnousuilta. Vuosikoroksi muutettuna tuo könttäsumman maksaminen vastaa karkeasti ottaen 0,3% ylimääräistä. Tarkka prosenttiluku riippuu tietenkin suojauksen korkokaton tasosta sekä sen kestosta.
Kiinteäkorkoinen laina vaikuttaa muuten houkuttelevammalta vaihtoehdolta kuin korkokatto, mutta lainan ennenaikaiseen takaisinmaksuun saattaa liittyä tiettyjä ongelmia. Eli solmiessaan asiakkaan kanssa sopimuksen kiinteästä korosta pankki tietenkin suojautuu korkoriskiltä tekemällä itse vastaavansuuruisen sopimuksen rahamarkkinoilla. Pankkikin sitoutuu siis samaksi ajaksi omalla tahollaan, eikä se suinkaan aio kärsiä tappiota jos asiakas maksaa lainan etuajassa. Jäljellä olevan sopimuksen ajalta voi siis joutua maksamaan kiinteän koron ja senhetkisen markkinakoron välisen erotuksen pankille.

 

[Timba79]

. Pankkikin sitoutuu siis samaksi ajaksi omalla tahollaan, eikä se suinkaan aio kärsiä tappiota jos asiakas maksaa lainan etuajassa. Jäljellä olevan sopimuksen ajalta voi siis joutua maksamaan kiinteän koron ja senhetkisen markkinakoron välisen erotuksen pankille.

Eikä pelkästään saata, vaan lähes 100% varmuudella tuon joutuu maksamaan. Ja homma on ihan paperilla kun noita tehdään, eli tossa on turha enää pillittää jos ko. tilanne tulee.

Tosin jos vaikka vaihdat asuntoa, varmasti pystyt pankkisi kanssa kikkaileen niin ettei tota vanhaa lainaa makseta pois tai uuteen tulee samat ehdot. Eli ei ne nyt vittuillakseen ala hommia hankaloittamaan.

Mutta kuten monesti todettu, pankki on liikelaitos eikä ne mitään hyväntekeväisyyttä asiakkailleen harrasta.

 

[Kas-vain]

Mutta kuten monesti todettu, pankki on liikelaitos eikä ne mitään hyväntekeväisyyttä asiakkailleen harrasta.

Totta, mutta tietyissä tilanteissa voivat tehdäkkin sitä "hyväntekeväisyyttä", jos olettavan sen maksavan itsensä takaisin vaikkapa asiakkuuden säilymisellä/jatkumisella. Kaikesta kannattaa neuvotella. Toisinaan pankit ja rahoituslaitokset tekevät ihan huolimattomuuttaan virheitä joita tilaisuuden tullen pystyy käyttämään hyväkseen. Esimerkkinä johdannaismarkkinat.

 

[Willie]

Eikä pelkästään saata, vaan lähes 100% varmuudella tuon joutuu maksamaan. Ja homma on ihan paperilla kun noita tehdään, eli tossa on turha enää pillittää jos ko. tilanne tulee.

Juu, jos tilanne korkomarkkinoilla on omalta kannalta väärä niin 100% varmasti joutuu maksamaan. Se sana "voi" eksyi sinne sen takia, että mikäli markkinakorko lainan takaisinmaksuhetkellä on sovittua kiinteää korkoa korkeampi, ei aikaistetusta takaisinmaksusta koidu pankille tappiota vaan päinvastoin voittoa. Tuossa tilanteessa voi tietysti kysyä, mitä järkeä asiakkaan on edes maksaa lainaansa takaisin kun rahat tuottaisivat paremmin muualla (pankin oma marginaali tietysti on vielä huomioitava).

 

[Timba79]

Juu, jos tilanne korkomarkkinoilla on omalta kannalta väärä niin 100% varmasti joutuu maksamaan. Se sana "voi" eksyi sinne sen takia, että mikäli markkinakorko lainan takaisinmaksuhetkellä on sovittua kiinteää korkoa korkeampi, ei aikaistetusta takaisinmaksusta koidu pankille tappiota vaan päinvastoin voittoa. Tuossa tilanteessa voi tietysti kysyä, mitä järkeä asiakkaan on edes maksaa lainaansa takaisin kun rahat tuottaisivat paremmin muualla (pankin oma marginaali tietysti on vielä huomioitava).

Näinpä. Tuo kiinteä nyt on vähän niin ja näin kannattavuuden kannalta. Toki jos sen osuu ajoittaamaan tosi mataliin korkoihin, voi siinä pitkässä juoksussa jopa voittakin. Mutta kyllä noissa 5-10 vuoden kiinteissä jo on suht kovat marginaalit ja saa ne korot heilua aika rajustikin ylöspäin että sen 10 vuoden aikana oikeasti maksaisi enemmän mitä esim. vuoden euriborilla.

Mun mielestä ei ainakaan koko lainaa kiinteälle, sen kanssa kun ei ole kovin helppo muutta maksuohjelmaakaan, ainakaan veloituksetta.

Ja edelleenkään ei kannata ottaa niin paljoa velkaa ettei pysty edes korkojen jälkeen pientä lyhennystä tekemään esim. 7-8% koroilla.

 

[Pacem]

http://www.hs.fi/kaupunki/artikkeli/Uusien+asuntojen+kauppa+hiipui+pääkaupunkiseudulla/1135222495786

Uusien asuntojen kauppa hiipui pääkaupunkiseudulla
Julkaistu: 20:00

Marja Salmela
helsingin sanomat

Uusien asuntojen kysyntä on hiipunut viime vuoden huippulukemista pääkaupunkiseudulla. Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla tehdään uusien asuntojen kauppoja nyt noin viidenneksen vähemmän, kertoo Rakennuslehden tilaama tuore markkinaselvitys.

Vaikka kysyntä on laantunut, myynnissä olevia asuntoja on 11 prosenttia enemmän kuin vuosi sitten. Asunnoista on siis selvää ylitarjontaa.

Espoossa uusien asuntojen kaupan voidaan sanoa miltei romahtaneen. Kauppoja tehtiin 27 prosenttia vähemmän kuin vuosi sitten. Helsingissä ja Vantaalla uudet asunnot ovat menneet hieman paremmin kaupaksi, kauppamäärä on pudonnut 17 prosenttia.


Kaupan hiljeneminen on sen verran tuore ilmiö, että muuttovalmiita, myymättömiä asuntoja on tähän mennessä kertynyt vajaa 250 asuntoa. Vajaa puolet niistä on Espoossa.

Helsingissä oli lokakuun puolivälissä myynnissä 1 119 uutta asuntoa. Espoossa kaupattiin 761 uudisasuntoa ja Vantaalla 558. Uusia asuntoa myydään keskimäärin 200 asuntoa kuukaudessa.

Selvitys kattaa lähes kaikki pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisen asuntorakentamisen. Sen tekijä STH-Group arvioi, että valmiiden asuntojen varasto kasvaa todennäköisesti loppuvuonna.


Myynnissä olevien uusien asuntojen kauppaaminen vie nyt pari viikkoa vaille vuoden. Vuosi sitten rakenteilla olleet asunnot myytiin runsaassa kahdeksassa kuukaudessa.

Rakennusliikkeet joutuvat vähentämään aloituksiaan, STH-Group ennustaa.

Jaa, taisi tuo ylempi linkki käsitellä samaa asiaa.

 

[Huppe]

En yhtään ihmettele tuota uusien asuntojen kaupan hiipumista. Itsellämme on asunto Eastendistä www.eastend.fi ja sen neliöhinta on noin 2000e/m2. Viereen 100m päähän rakennetaan asuntoja ja niiden neliöhinta on 5000e/m2. Pienin asunto on 95m2, eli hinnaksi tulee lähes 500.000e. Samanlaisen asunnon saa vaikkapa Vantaalta "käytettynä" luonnonläheisyydestä sitten 200.000 eurolla. "hieman" tuota ilmaa noissa hinnoissa siis on...

Sitten ihmetellään että kauppa ei käy, naurettavaa. :jahas: