Asuntovelallisilla ongelmia jo nyt

[Mixu]

Riippuu asumukseen halutusta säädyllisyyden tasosta. Kyllä alle 500 eurolla yksiö jos toinenkin löytyy Tsadista. Jokunen voi olla vieläpä ihan ihmisasutukseen kelpaava.

Esim. Pohjois-Haagassa on 28 neliön yksiö vuokralla 450 € ja Haagassa on 25,5 neliön yksiö myös 450 €:a. Alppilassa 25 neliön yksiö 480 €. Että onhan näitä.

Ei näytä kauheelta loukulta vuokra-asunnoksi:

 

[luumu]

Tämä sama keskustelu on ilmeisesti käyty tässäkin otsikossa moneen kertaan.

Kun ostat asunnon, heität ilmaan yhtiövastikkeen+korot(+rempat huomioitava menoina) minkä lisäksi kannat riskin sijoituksestasi.

Kun asut vuokralla, heität ilmaan vuokran.

Kumpi on viisaampaa? Riippuu siitä mitä haluaa.

Kumpi on tuottavampaa? Asunnon hinta ei pitkällä aikavälillä kehity palkkakehitystä nopeammin. Esim. pörssiin sijoitettu raha on tuottanut paremmin. Tyypillinen pk-seudulla asuva perheellinen asuu tyypillisessä vuokraperheasunnossa halvemmalla kuin mitä menee omistusasumiseen. Säästyvän rahan voi sijoittaa esimerkinomaisesti osakkeisiin.

Mitään lopullista totuutta ei voitane sanoa, koska tulevaisuudessa on liikaa epävarmuustekijöitä.

 

[syöttösika]

ei ole mielestäni yhtään älytöntä maksaa 3000e/m2 mikäli kämppä on juuri sellainen kun haluaa ja sijaitsee juuri siellä missä haluaa. Ihan yhtä hyvin voisin sanoa että on järjetöntä muuttaa 100 kilometrin päähän sieltä missä oikeasti haluaisi asua vain sen takia että sieltä saa samalla rahalla enemmän neliöitä. Mielipide kysymyksiä. Itseäni aikanin vituttaisi jos olisi aina jossain keravalla astuessani kotiovestani ulos.

Aina vuokralla asuminen ei todellakaan tule edullisemmaksi kuin lainanlyhennyksen+yhtiövastikkeet, varsinkin jos ottaa huomioon omistusasumisesta saatavat verovähennykset. Mikäli tulee pitäisi vuokralla asuvan sijoittaa tavallaan säästöön jäävä raha johonkin. Aika harva kuitenkin näin tekee.

 

[subotai]

Aina vuokralla asuminen ei todellakaan tule edullisemmaksi kuin lainanlyhennyksen+yhtiövastikkeet, varsinkin jos ottaa huomioon omistusasumisesta saatavat verovähennykset..

..varsinkin, jos ei ole mitään yhtiövastikkeita (paritalo Helsingin Puistolassa). Lainakulut 1000€/kk ja tuohon verovähennykset. Aiemmin vuokral omakotitalo Pirkkolassa 1100€/kk. Ollaan siis ihan tyytyväisiä talonomistajia

 

[modified]

Tottakai omistusasuminen tulee edullisemmaksi kuin vuokra-asuminen samassa kämpässä. Siitä ei varmaankaan ole epäilystä kunhan talous pysyy kunnossa ja kämpässä viihtyy pidempään.

Se, että ostetaan kämppä vain muutamaksi vuodeksi on SIJOITTAMISTA ja siinä voi aina käydä huonosti. Jos siinä asuu pidempään, niin mitä väliä loppupeleissä asunnon arvolla, koska se on asumista eikä omistamista varten.

 

[NEUTRAALI]

Se, että ostetaan kämppä vain muutamaksi vuodeksi on SIJOITTAMISTA ja siinä voi aina käydä huonosti. .

no eihän siinä voi mitenkään käydä huonosti ellei ole täys dorka ja myy silloin kun hinta on alempi kuin mitä itse on maksanut. harva kuitenkaan niin tollo on

 

[Timba79]

no eihän siinä voi mitenkään käydä huonosti ellei ole täys dorka ja myy silloin kun hinta on alempi kuin mitä itse on maksanut. harva kuitenkaan niin tollo on

No entä jos se kämppä on hankittu just muutaman vuoden asumsita varten kuten Modified sanoi? Silloinhan on vähän pakko myydä jos meinaa sen uuden kämpän ostaa. Tai sitten vanha on jätettävä esim. vuokralle ja ostettava se uus kokonaan lainalla. Tässä sitä sitten taas onkin riskiä riittävästi.

Kyllä se asunto aina sijoitus on jos siinä ei ole tarkoitus asua tyyliin +10 vuotta.

 

[NEUTRAALI]

No entä jos se kämppä on hankittu just muutaman vuoden asumsita varten kuten Modified sanoi? Silloinhan on vähän pakko myydä jos meinaa sen uuden kämpän ostaa. Tai sitten vanha on jätettävä esim. vuokralle ja ostettava se uus kokonaan lainalla. Tässä sitä sitten taas onkin riskiä riittävästi.

Kyllä se asunto aina sijoitus on jos siinä ei ole tarkoitus asua tyyliin +10 vuotta.

siis mitä ihmettä, jos sijoitus mielessä asunnon ostaa niin eihän sitä kannata myydä jos jokin romahdus tulee vaan silloin sijoittajankin kannattaa vaikka pakostakin asua sen pahimman hinnan notkahduksen yli.

 

[modified]

siis mitä ihmettä, jos sijoitus mielessä asunnon ostaa niin eihän sitä kannata myydä jos jokin romahdus tulee vaan silloin sijoittajankin kannattaa vaikka pakostakin asua sen pahimman hinnan notkahduksen yli.

Notkahdus voi kestää 10v. Asutaanko sitten iloisina kolmen lapsen kanssa kaksiossa?

 

[NEUTRAALI]

Notkahdus voi kestää 10v. Asutaanko sitten iloisina kolmen lapsen kanssa kaksiossa?

voittaahan siinä silti kokoajan kun et vuokraa joudu maksamaan+10vuoden jälkeen se asunnosta saatava raha tulee kyllä korkojen kanssa. sijoittaminen on aina riski puuhaa, mutta järkevässä sijoituksessa pärjää loppupeleissä aina. kuten asunnoissa. tuollaiset 10v notkahdukset ovat todella harvinaisia muutenkin.



edit: sijoitusmielessä kun asunnon ostaa, niin ei sitä nyt kolmiota pienempää kannata ostaa .

 

[NoPain]

Notkahdus voi kestää 10v. Asutaanko sitten iloisina kolmen lapsen kanssa kaksiossa?

Asunnon omistajakin voi ryhtyä vuokralaiseksi milloin vaan. Se ei ole joko-tai -tilanne. Kämppä vuokralle ja itse myös vuokralaiseksi. Pk-seudulla riittää noita ihmisiä vuokralaisiksi, joten ei varmasti tarvitse kuukausia tyhjillään asuntoa pitää. Varmaan muuallakin kuin pk-seudulla, jos kämppä on hyvällä paikalla. Myy sitten asunnon, kun notkahdus on ohi.

 

[modified]

Asuinviihtyisyydelle täytyy laskea myös jokin arvo. Muuten sitä voisi asua loppuelämänsä 15m2:n kopissa.

Asunnon omistajakin voi ryhtyä vuokralaiseksi milloin vaan. Se ei ole joko-tai -tilanne. Kämppä vuokralle ja itse myös vuokralaiseksi. Pk-seudulla riittää noita ihmisiä vuokralaisiksi, joten ei varmasti tarvitse kuukausia tyhjillään asuntoa pitää. Varmaan muuallakin kuin pk-seudulla, jos kämppä on hyvällä paikalla. Myy sitten asunnon, kun notkahdus on ohi.

Tuossa vaiheessa se on vain ja ainoastaa sijoitusasunto. Tuossa vaiheessa varmasti järkevin vaihtoehto.

 

[Timba79]

voittaahan siinä silti kokoajan kun et vuokraa joudu maksamaan+10vuoden jälkeen se asunnosta saatava raha tulee kyllä korkojen kanssa. sijoittaminen on aina riski puuhaa, mutta järkevässä sijoituksessa pärjää loppupeleissä aina. kuten asunnoissa. tuollaiset 10v notkahdukset ovat todella harvinaisia muutenkin.



edit: sijoitusmielessä kun asunnon ostaa, niin ei sitä nyt kolmiota pienempää kannata ostaa .

Täytyy vain pitää mielessä se, että jos haluaa ostaa itelleen sen isomman kämpän niin joutuu rahottamaan sen kokonaan lainalla jos ei myy vanhaa pois. Toisaalta taas ihan sama jos vanhasta saa vähemmän mitä on maksanut, koska vastaavasti sen suuremman hintakin on alempi. Tämä siis jos ostaa asunnon asuakseen siinä, ei sijoittaakseen siihen.

Ja itse olen sitämieltä, että jos ostaa kämpän sijoitusmielssä, niin ei sitä kolmiota isompaa kannata ostaa, alkaa olemaan potentiaaliset vuokralaiset vähissä noissa 4h+k ja isommissa.

 

[IronMind]

voittaahan siinä silti kokoajan kun et vuokraa joudu maksamaan+10vuoden jälkeen se asunnosta saatava raha tulee kyllä korkojen kanssa. sijoittaminen on aina riski puuhaa, mutta järkevässä sijoituksessa pärjää loppupeleissä aina. kuten asunnoissa. tuollaiset 10v notkahdukset ovat todella harvinaisia muutenkin.

Notkahdus ja 10-15v ylämäki-alamäki kierto on minusta se normaali tila, ei mikään ikuinen kasvu.

Reaalihintakäppyröitä jos katsoo niin esimerkiksi 90-luvun alussa jos oli niin pässi että sijoitti asuntoon niin vasta 2000-luvun alussa kämpän arvo oli noussut lähtötasolle. Ihan helvetin hyvä sijoitus, jos tuotto 10 vuodessa on nolla euroa.

Edit. Korjaus, näköjään on siinä ja siinä onko vieläkään kaikilla 90-luvun asuntokauppoja hieroneilla edes arvo takaisin lähtötasolla:

Aika riskaabelilta kuulostaa jos joku ajattelee että asunnon reaaliarvo ei mitenkään koskaan voi pudota esim. puoleen nykyisestä.

Jos asuntoa ajattelee sijoituksena niin "istutaan 10 vuotta väkisin, että saadaan omat pois" on mielestäni juuri vastaava tapa menettää rahaa kuin istua itsepäisesti osakkeiden päällä, koska ei vaan missään tapauksessa haluta tehdä yhtään euroa miinusta. Jos sijoittaa pitää niin silloin kyllä selvän ja pysyvän alamäen haistaessaan kannattaa ottaa mielummin pieni tappio ja siirtää varat paremmin tuottavaan sijoitukseen, kuin odotella loppuelämää että saa omansa pois.

Kukin tietty tavallaan.

 

[Dean Kuntz]

Mielenkiintoinen juttu tämä asunnonostamisen psykologia. Mistä ihmeestä mahtaa johtua että ihmisille tulee 10-15 vuoden välein tunne että nyt on saatava asunto hinnalla millä hyvänsä tai ne loppuvat. Heh, loppuvat tosiaan.

 

[NoPain]

Notkahdus ja 10-15v ylämäki-alamäki kierto on minusta se normaali tila, ei mikään ikuinen kasvu.

Reaalihintakäppyröitä jos katsoo niin esimerkiksi 90-luvun alussa jos oli niin pässi että sijoitti asuntoon niin vasta 2000-luvun alussa kämpän arvo oli noussut lähtötasolle. Ihan helvetin hyvä sijoitus, jos tuotto 10 vuodessa on nolla euroa.

Jos asuntoa ajattelee sijoituksena niin "istutaan 10 vuotta väkisin, että saadaan omat pois" on mielestäni juuri vastaava tapa menettää rahaa kuin istua itsepäisesti osakkeiden päällä, koska ei vaan missään tapauksessa haluta tehdä yhtään euroa miinusta. Jos sijoittaa pitää niin silloin kyllä selvän ja pysyvän alamäen haistaessaan kannattaa ottaa mielummin pieni tappio ja siirtää varat paremmin tuottavaan sijoitukseen, kuin odotella loppuelämää että saa omansa pois.

Kukin tietty tavallaan.

Edelleen. Vuokralainen ei vuokranmaksusta kostu mitään. Kenelle 10 vuotta on loppuelämä?

90-luvulta asti vuokralla elänyt. Mitä sillä on vuonna 2000? (Vuokra = lainakulut). Omistajalla oli edes "omat".

Jossainhan sitä on asuttava. Vuokralla = kaikki rahat jollekin muulle. Omistajana = jotain kotiinpäin.

Ja jos sijoitusasunto on vuokralla, niin sehän ei sitten välttämättä maksa omistajalle mitään. Omat pois on jo silloin aika hyvin.

 

[luumu]

Edelleen. Vuokralainen ei vuokranmaksusta kostu mitään. Kenelle 10 vuotta on loppuelämä?

90-luvulta asti vuokralla elänyt. Mitä sillä on vuonna 2000? (Vuokra = lainakulut). Omistajalla oli edes "omat".

Jossainhan sitä on asuttava. Vuokralla = kaikki rahat jollekin muulle. Omistajana = jotain kotiinpäin.

Tuo sun kuva asiasta lähtee siitä, että:

vuokra

on yhtä suuri kuin

lyhennys+vastike+korot(+remonttimenot)

Jos noin olisi, jäisi omistusasujalle hyötynä lyhennys, joka tosiaan tulee itselle.

Jos noin ei ole vaan vuokralla asuminen on halvempaa, jää vuokralla asujalle hyötynä halvempien asumismenojen jälkeen muuhun sijoittamiseen jäävä summa. Tätä summaa voi verrata sitten tuohon lyhennysosuuteen.

Mikä kohta tässä on väärin?

 

[IronMind]

90-luvulta asti vuokralla elänyt. Mitä sillä on vuonna 2000? (Vuokra = lainakulut). Omistajalla oli edes "omat".

Jossainhan sitä on asuttava. Vuokralla = kaikki rahat jollekin muulle. Omistajana = jotain kotiinpäin.

Tässä se pointti kai tulikin. On myös mahdollista Omistajana = jotain miinukselle, jos asuntojen arvot putoavat reippaasti ostohetkestä. Omistajalla voi hyvin olla 200000 eur lainaa 100000 eur asuntoon.

Kaikki lyhennetty laina ei siis ole mitenkään automaattisesti aina ja kaikissa tilanteissa kotiinpäin, jos asunnon hankinta on ajoitettu huonolle hetkelle tai sijainniltaan jonnekin mörön perseeseen.

PS. Omistusasuja toki olen itsekin. Jos ei pelaa ei voi voittaa. Mutta jos pelaa niin on mahdollista myös hävitä, koska kaikkia arvat eivät todellakaan voita.

Edit. Ja luumu puhuu myös asiaa tuossa yllä eli omistamisen kulut eivät ole 1:1 vastaavan asunnon vuokra.

 

[NoPain]

Tässä se pointti kai tulikin. On myös mahdollista Omistajana = jotain miinukselle, jos asuntojen arvot putoavat reippaasti ostohetkestä. Omistajalla voi hyvin olla 200000 eur lainaa 100000 eur asuntoon.

Kaikki lyhennetty laina ei siis ole mitenkään automaattisesti aina ja kaikissa tilanteissa kotiinpäin, jos asunnon hankinta on ajoitettu huonolle hetkelle tai sijainniltaan jonnekin mörön perseeseen.

PS. Omistusasuja toki olen itsekin. Jos ei pelaa ei voi voittaa. Mutta jos pelaa niin on mahdollista myös hävitä, koska kaikkia arvat eivät todellakaan voita.

Edit. Ja luumu puhuu myös asiaa tuossa yllä eli omistamisen kulut eivät ole 1:1 vastaavan asunnon vuokra.

Niinpä. Asia ei ole näin yksioikoista.

Mielestäni on vain tyhmää lähteä sijoittamaan 200000€ asuntoon (Edit: yleistys ). Niissä ne vuokrat ja lainakulut eivät menekään niin käsikädessä. Sijoitusasuntoa ajatellen lainakulut ovat yleensä melkolailla samat kuin vuokra samaisesta asunnosta, kun liikutaan 100000€ molemmin puolin. Ja tuo 200000€ lainaa 100000€ asuntoon on vain väliaikaista. Taas odotetaan se 10v tai laitetaan vuokralle 10 vuodeksi. Tosin riski tulee siitä, että pankki ei hyvällä katso 100000€ lainaa ilman vakuuksia.

Riskejä toki omistajalla on enemmän kuin vuokralaisena. Puolin ja toisin kritisoivat vaan yleensä jättävät mainitsematta asioita ja yleistävät liikaa. Varmaan itsekin olen tähän syyllistynyt (edit: katso ylempää ).

Mikä kohta tässä on väärin?

Noinhan se on. Ei siis mitään väärin. Asia ei vaan ole niin yksinkertainen, että omistaminen olisi automaatisesti huonompaa kuin vuokralla asuminen. Tälläkään hetkellä.

Sijainti on kaikki kaikessa. Lisäksi lyhennys + vastike + korot melko hyvin tällä hetkellä osuu samoille summille kuin vuokrat. Siis nimenomaan pienistä asunnoista. Omakotitalot ym. 100m2 kämpät erikseen.

Mietintää:

Jos vuokralainen esim. maksaa vuokraa kuussa 100€ vähemmän kuin omistaja lainaa, kuinka suuri pitää olla korko sijoitetulle pääomalle, jotta 20-vuoden päästä vuokralaisella on esim. 60000€ (varmaan käypä hinta pienelle asunnolle vaikka hinnat laskevat parikymmentä pinnaa). Tässähän pitää ottaa huomioon korkoa korolle ynnä muuta? Liian pitkä aika, kun viimeksi näitä on laskenut eikä töissä oikein ehdikään.

Onko jollakin aikaa?

 

[MuscleMemory]

Tässä tapa millä voi verrata vuokra- ja omistusasumista keskenään pelkästään numeroita käyttäen:

Omistusasunnon kustannukset: Sidottu pääoma + asumiskustannukset, joka voi käsittää vastikkeet, lämmityskustannukset, vesimaksut, vakuutukset, kiinteistöverot sekä muut mahdolliset asumiseen liittyvät kustannukset.

Vuokra-asunnon kustannukset: vuokra + asumiskustannukset jotka eivät sisälly vuokraan kuten esimerkiksi irtaimiston vakuutukset.

Sidotun pääoman kustannus on rahan tuotto, jos sen sijoittaisi johonkin muuhun kohteeseen. Varman päälle laskettaessa valitaan riskittömän kohteen tuotto, tällä hetkellä riskittömästi saisi noin 4 % koron joka verojen jälkeen on 2,9%.

Esimerkkinä asunto, jonka hinta 250000€, vuokraa tästä maksetaan 750€/kk.
Pääoman kustannus on 250000€ * 2,9% = 7250€ Tähän vielä vastike päälle, joka olkoot vaikka 125€/kk. Tällöin pääoman ja vastikkeen kustannus vuodessa on 8750€. Vuokra-asumisen kustannus on 12 * 750€ = 9000€ vuodessa. Erotus vuodessa olisi 250€ omistusasumisen hyväksi.

Edellisessä ei ole vielä huomioitu mahdollisia kiinteistöveroja tai lämmityskustannuksia. Laskelma on tehty oletuksella, ettei omistusasunnosta ole velkaa, mutta laskelmaa voi soveltaa myös velan osuus huomioiden. Yleisesti ottaen omistusasumisen tulisi olla selkeästi vuokraamista edullisempaa, koska omistusasuntoon liittyy suuremmat riskit (vahingot kiinteistölle, putkiremontit, arvonaleneminen).

Lainaan itse itseäni kun täällä on debattia siitä miten tulisi omistus- ja vuokra-asuntoa rahallisesti verrata toisiinsa. Tunnearvot sun muut ovat sitten asia erikseen.