Asuntolaina

[Kaapeli]

Ymmärrätkö kuinka absurdi tilanne on? Miten tämä eroaa tilanteesta, että ko. Henkilö lainaa sinulle ne rahat vaikka markkinakorkoon kuin se että ne rahat ensin "pantataan" pankille ja sen jälkeen lainataan sinulle? Pankki ei kuitenkaan maksa korkoa näille pantatuille rahoille lähellekkään sitä mit sinä maksat niistä pankille.

Pankki haluaa 10 000 euroa käteispanttia tai omaa pääomaa asuntolainan hakijalle, jolla ei tällaista rahaa ole. Hänellä on kuitenkin mukavat juuri kymppitonnin verran säästöjä omaavat iskä ja äiti, jotka haluavat jeesata lastansa antamatta kuitenkaan rahaa hänelle lahjaksi tai vaatimatta muutenkin tiukoilla olevaa lastaan maksamaan korkoa tälle takaukselle. Kyseessä olisi siis pieni jeesaus asuntolainan takaamiseksi, jossa ei haeta kummankaan osapuolen taloudellista hyötyä vaan tappioiden minimointia.

Vaihtoehdot:

1. Äiti ja isä antavat korottoman 10 000 euron lainan lapselleen, jonka lapsi maksaa ajan kanssa sitten pois. Lopputulos: Äiti ja iskä hävisivät inflaation verran rahojaan, koska he eivät halunneet ottaa omalta lapseltaan korkoa kuten alussa käy ilmi.

2. Äiti ja isä tallettavat 10 000 euroa pankkiin säästötilille pantiksi, jonka he saavat sitten ajan kanssa takaisin kertyneiden korkojen kera. Lopputulos äiti ja iskä hävisivät inflaation verran rahojaan miinus pankin talletukselle maksamat korot.

Ensimmäisessä diilissä perhe hävisi enemmän rahaa, jälkimmäisessä vähemmän.

Tämä on nuorelle ensiasunnon ostajalle varmasti aika tyypillinen tilanne. Omia säästöjä ei vielä ole ainakaan kymmeniä tuhansia, vanhemmat tahtovat auttaa, mutta eivät kuitenkaan lisätä tämän taloudellista taakkaa vaatimalla lapselta korkoa.

 

[Samwaiss]

En tiedä kuuluko kysymykseni tänne, mutta modet siirtäköön kyssän muualle jos aihetta on. "Ongelmani" on se, että kulutuskäyttäytymisestäni johtuen kerään helposti ylimääräistä pääomaa 10-15 k€/vuosi. En halua sijoittaa rahoja mihinkään, kärsivällisyyttä siihen ei ole. Mitä mieltä olette ylimääräisistä lainanlyhennyksistä? Likviditeettini on ollut viimeiset 15 vuotta hyvällä tasolla, helposti pystyn tuplaamaan lainanlyhennykseni/kk.

 

[IronMind]

Vaihtoehdot:

1. Äiti ja isä antavat korottoman 10 000 euron lainan lapselleen, jonka lapsi maksaa ajan kanssa sitten pois. Lopputulos: Äiti ja iskä hävisivät inflaation verran rahojaan, koska he eivät halunneet ottaa omalta lapseltaan korkoa kuten alussa käy ilmi.

2. Äiti ja isä tallettavat 10 000 euroa pankkiin säästötilille pantiksi, jonka he saavat sitten ajan kanssa takaisin kertyneiden korkojen kera. Lopputulos äiti ja iskä hävisivät inflaation verran rahojaan miinus pankin talletukselle maksamat korot.

3. Äiti ja isä ostavat lapsensa asunnosta x% osuuden sijoituksena ja saavat rahansa mahdollisine arvonnousuineen/-laskuineen takaisin jos sattuvat olemaan vielä hengissä kun toppahousutero muuttaa pois ensiasunnostaan. Koska osa asuntohankinnasta on rahoitettu kylmällä käteisellä niin pankki suostuu lainaamaan loput.

Mutta joo, ei kai tämmöisiä kikkailuita tarvitse harrastaa ollenkaan jos vanhemmat takaavat lainan? Oikeasti? Vai ovatko ajat jo niin nihkeät?

 

[Kaapeli]

Mutta joo, ei kai tämmöisiä kikkailuita tarvitse harrastaa ollenkaan jos vanhemmat takaavat lainan? Oikeasti? Vai ovatko ajat jo niin nihkeät?

Siis takaus ilmaan minkäänlaista panttia? Aika kivenalla nykyään ainakin tällaisille tavallisille keskiluokan edustajille. Ehkä jos on erityisen vakaavaraiseksi sekä samaisen pankin hyviksi asiakkaiksi tiedetyt takaajat kyseessä...

"Henkilötakaajat

Voit pyytää läheisiä takaamaan asuntolainasi. Yleensä pankki pyytää asuntolainassa 2 henkilöä takaajiksi. Näillä 2 henkilöllä tulee miellellään olla lainan reaalivakuutta esim. sijoitus, asunto, osakkeita tai maata. Näin pankki uskoo lainanmaksukykyyn ja henkilötakaus onnistuu. Henkilötakaus käy pienehköille takauksille, isoissa takauksissa pankki haluaa reaalitakuut siis osakkeita, asunnon tai maata. "

 

[Sohvasoturi]

Ethän sä tarvitse 130k lainaan kun maks 15000e osuudelle takaajat. Valtio takaa loput. Jos vanhemmat omistaa talon ni tuskin tuossa nyt mitään ongelmaa on?

 

[Jami2003]

Ymmärrätkö kuinka absurdi tilanne on? Miten tämä eroaa tilanteesta, että ko. Henkilö lainaa sinulle ne rahat vaikka markkinakorkoon kuin se että ne rahat ensin "pantataan" pankille ja sen jälkeen lainataan sinulle? Pankki ei kuitenkaan maksa korkoa näille pantatuille rahoille lähellekkään sitä mit sinä maksat niistä pankille.

Lainaa pankille rahaa jotta voit lainata sen kalliimmalla takaisin. :D

P.S ainoa tilanne missä näen järkevänä pantata käteistä on jos jostain ihme syystä käteisen vakuusarvo olisi yli 100%.

Käteispanttaus aika normaalia yritysmaailmassa näinä aikoina. Jos on mennyt yksityisillä ihmisillä vakuuksien vaatimus tiukemmalle niin firmoilla se saattaa olla nykyisin jo ihan mielipuolista. Vaaditaan moninkertaiset vakuudet. Jos vakuuden antajia on useampia (esim Finnvera) saattaa yrityksen olla halvempaa hoidella oma osuus käteispanttauksella.

 

[Kas-vain]

Käteispanttaus aika normaalia yritysmaailmassa näinä aikoina. Jos on mennyt yksityisillä ihmisillä vakuuksien vaatimus tiukemmalle niin firmoilla se saattaa olla nykyisin jo ihan mielipuolista. Vaaditaan moninkertaiset vakuudet. Jos vakuuden antajia on useampia (esim Finnvera) saattaa yrityksen olla halvempaa hoidella oma osuus käteispanttauksella.

Alkaa homma taas pikkuhiljaa näyttämään siltä, että ollaan menossa samaan tilanteeseen kuin 90-luvun lamassa. Laina ja vakuusehdot kiristyvät niin ettei lainaa saa järkevillä ehdoilla kuin ne jotka sitä eivät tarvitse.

Eli ymmärtänkö oikein : Sulla on 50k € rahaa ja haluat ostaa hyödykkeen, jonka hankintahinta on 150k €. Hyödykkeen jälleenmyyntiarvo säilyy tai jopa nousee tulevaisuudessa. Vakuusarvo on vaikka 2/3 hankintahinnasta vain siinä tilanteessa, että annat pankille ensin 1/3 osan käteispantin jonka jälkeen pankki antaa sinulle 100% lainan ko. Hyödykkeen ostoon?

Pankille ei käy, että käytät sen 50k € osarahoituksena hyödykkeen kaupassa ja pankki lainaisi loput 2/3 hankintahinnasta hyödykkeen panttia vastaan?

 

[Timba79]

Ymmärrätkö kuinka absurdi tilanne on? Miten tämä eroaa tilanteesta, että ko. Henkilö lainaa sinulle ne rahat vaikka markkinakorkoon kuin se että ne rahat ensin "pantataan" pankille ja sen jälkeen lainataan sinulle? Pankki ei kuitenkaan maksa korkoa näille pantatuille rahoille lähellekkään sitä mit sinä maksat niistä pankille.

Lainaa pankille rahaa jotta voit lainata sen kalliimmalla takaisin. :D

P.S ainoa tilanne missä näen järkevänä pantata käteistä on jos jostain ihme syystä käteisen vakuusarvo olisi yli 100%.

Tai että sulla on järkevillä ehdoilla oleva laina ja haluat pitää sen lainan vaikka asuntovaihtojen kanssa tai vastaavasti. Tällöin joku käteistalletus pantiksi lyhyehköksi aikaa lienee järkevä.

- - - Updated - - -

En tiedä kuuluko kysymykseni tänne, mutta modet siirtäköön kyssän muualle jos aihetta on. "Ongelmani" on se, että kulutuskäyttäytymisestäni johtuen kerään helposti ylimääräistä pääomaa 10-15 k€/vuosi. En halua sijoittaa rahoja mihinkään, kärsivällisyyttä siihen ei ole. Mitä mieltä olette ylimääräisistä lainanlyhennyksistä? Likviditeettini on ollut viimeiset 15 vuotta hyvällä tasolla, helposti pystyn tuplaamaan lainanlyhennykseni/kk.

Jätä sopiva puskuri, mikä se sitten sinulla onkin ja lyhennä lopulla lainaa. Ei sitä ainakaan nollakorkotilillä kannata makuuttaa. Kovin ovat Nordaxia mainostaneet, Ruotsalaisen talletussuojan piirissaä 100.000 euroon asti (muistaakseni, en jaksa googlettaa) ja rahaa taisi saada nostaa 12 kertaa vuodessa ilman sanktioita koron suhteen. Korko 3,5%

Ehkä joku tuollainen vois olla sulle hyvä, googlettelemalla varmasti löytyy lisäinfoa.

Mutta kunnon puskuri kannattaa pitää koska ei sitä voi tietää heikkeneekö kassavirta jostain syystä x joskus. Sitten voi käyttää puskuria eikä mennä lakki kädessä pankkiin anomaan lyhennysvapaita.

 

[Kaapeli]

Päivitystä omaan keissiin:
Näyttäisi siltä, että Nordea ainakin suostuisi minun kohdallani asuntolainan henkilötakaukseen, kun isäni on riittävän vakaavarainen eläkeläisenäkin. Varmaan se vaikutti eniten, että löytyy noita arvoasuntoja omistuksestaan.

Eli nähtävästi tällainenkin järjestely on näinä päivinä vielä mahdollista.

 

[Timba79]

Päivitystä omaan keissiin:
Näyttäisi siltä, että Nordea ainakin suostuisi minun kohdallani asuntolainan henkilötakaukseen, kun isäni on riittävän vakaavarainen eläkeläisenäkin. Varmaan se vaikutti eniten, että löytyy noita arvoasuntoja omistuksestaan.

Eli nähtävästi tällainenkin järjestely on näinä päivinä vielä mahdollista.

Saatan muistaa lukuja väärin, mutta mielestäni Nordealla ollut jo pidempään että nimitakaus riittää normaalisti 15.000 euroon asti ja sen jälkeen pitää olla muuta pantiksi. Eli jos tarvii kolmenkympin takuut, pitää olla kaksi toisistaan riippumatonta takaajaa tai jotain vastaavaa.

 

[Kas-vain]

Päivitystä omaan keissiin:
Näyttäisi siltä, että Nordea ainakin suostuisi minun kohdallani asuntolainan henkilötakaukseen, kun isäni on riittävän vakaavarainen eläkeläisenäkin. Varmaan se vaikutti eniten, että löytyy noita arvoasuntoja omistuksestaan.

Eli nähtävästi tällainenkin järjestely on näinä päivinä vielä mahdollista.

Veikkaan, että tässä tapauksessa henkilötakauksen nihkeys Nordealta johtui takaajan iästä (eläkeläinen). Heillä on pelko, että takaaja todennäköisesti voi kuolla tai joutua kalliiseen laitoshoitoon ennen kuin laina on maksettu siihen pisteeseen, että pelkkä asunto kattaa jäljellä olevan lainan vakuustarpeen.

En siis tarkoita, että isäsi on kuolemassa, mutta pankit tekevät päätökset aina tilastollisien todennäköisyyksien mukaan. Tällöin 30-50 vuotias työssäkäyvä henkilö on heidän mielestään parempi henkilötakaaja kuin eläkeläinen. Varsinkin jos maksuaika ei ole vain muutamia vuosia.

 

[Kaapeli]

Veikkaan, että tässä tapauksessa henkilötakauksen nihkeys Nordealta johtui takaajan iästä (eläkeläinen). Heillä on pelko, että takaaja todennäköisesti voi kuolla tai joutua kalliiseen laitoshoitoon ennen kuin laina on maksettu siihen pisteeseen, että pelkkä asunto kattaa jäljellä olevan lainan vakuustarpeen.

Eläkeläinenhän on siinä mielessä turvallisempi takaaja, että hän ei voi joutua enää työttömäksi ja jos kuolee, niin jäljelle jää realisointikelpoista omaisuutta (kiinteistöjä).

 

[Kas-vain]

Eläkeläinenhän on siinä mielessä turvallisempi takaaja, että hän ei voi joutua enää työttömäksi ja jos kuolee, niin jäljelle jää realisointikelpoista omaisuutta (kiinteistöjä).

Niinpä, mutta oletushan on, että takausvastuu ei ole eikä tule realisoitumaan takaajan maksettavaksi eli vaikka olisit hoitanut kaikki mallikkaasti, mutta takaaja heittää lusikan nurkkaan niin syntyy vakuusvaje (kuolinpesä ei pysty enää olemaan takaajana?) joka pitää sitten kiireen vilkkaa täyttämään. Tämän takia kiinteän omaisuuden (tai ääritapauksessa käteisen) panttaus on pankin mielestä parempi kuin vanhan henkilön henkilötakaus.

 

[Man78]

Meilläkin on eläkeläinen takaajana eikä ollut mitään ongelmaa.

 

[Red28]

Voiko ASP-lainaan ottaa kiinteää korkoa?

 

[Timba79]

Onko täällä muuten monikin sitä mieltä että kannattaisi kiinteitä harkita? Siis kysyn ihan siltä kantilta, että sillä voisi edes teoriassa voittaa markkinat nyt? En ole niin kiinnostunut suojaamaan lyhennystä tietylle tasolle vaan voisko tuolla voittaa.

Mulla ois yks laskurinpohja tuossa tehtynä, vois yrittää sillä simuloida jotain skenaarioita. Mutta jos korko tällä tasolla suuripiirtein vielä keikkuu vaikka vuoden tai pari, niin aika rajusti saa korko nousta ja olla korkealla että tuossa pitkässä ikinä plussalle jää...

Ymmärrän kyllä jos joku haluaa suojata sen lyhennyksen jollekin tasolle tai lukita koron, että tämä EI OLE kannanotto siihen.

 

[Kas-vain]

Onko täällä muuten monikin sitä mieltä että kannattaisi kiinteitä harkita? Siis kysyn ihan siltä kantilta, että sillä voisi edes teoriassa voittaa markkinat nyt? En ole niin kiinnostunut suojaamaan lyhennystä tietylle tasolle vaan voisko tuolla voittaa.

Mulla ois yks laskurinpohja tuossa tehtynä, vois yrittää sillä simuloida jotain skenaarioita. Mutta jos korko tällä tasolla suuripiirtein vielä keikkuu vaikka vuoden tai pari, niin aika rajusti saa korko nousta ja olla korkealla että tuossa pitkässä ikinä plussalle jää...

Ymmärrän kyllä jos joku haluaa suojata sen lyhennyksen jollekin tasolle tai lukita koron, että tämä EI OLE kannanotto siihen.

Mä veikkaan, että pankit miettii samaa asiaa juuri nyt toiselta kantilta. Eli mikä hinta + preemio meidän kannattaa laittaa nyt kiinteälle korolle, että tässä ei tule lunta tupaan. En siis usko, että "voittomahdollisuudet" ovat sen suurempia kuin aikaisemminkaan. Tosin nyt alhainen korkotaso ei johdu suoraan markkinoista vaan keskuspankkien keinotekoisesta korkotadon polkemisesta. Jossain vaiheessa se polkeminen loppuu, mutta onko se 1 vai 5 vuoden päästä? Fed ainakin pitää korkotadon alhaalla keinotekoisesti vähintään 2015-2016 asti.

Voittamista voidaan myös miettiä inflaation kannalta eli jos nyt saa 10 vuotisen (5v on mielestäni liian lyhyt kiinteäksi) johonkin alle 3% niin korkovähennysten jälkeen varmasti voittaa heti, tosin voittaako vähemmän kuin lyhyillä koroilla on toinen kysymys.

 

[SirMax]

Jos meet Timba neuvottelee korkokattoa ni voi olla että pankki lyö ihan eri marginaalin siihen pöytään. Itse nautin nyt halvoista koroista niin kauan ku kestää. Saa ne korot aika paljon nousta että 1kk euribor ei olisi kannattava, siis jos on vaikka noin 10-15v laina.

 

[Red28]

Itsehän harkitsen tuota 10v kiinteää ihan vain "pahimman tilanteen vakuutuksena", ts. tappio ei kuitenkaan ole kovin paljoa, vs. mielenrauha jos paska osuis oikein kunnolla tuulettimeen tyyliin -90 luvun lama.

 

[Timba79]

Jos meet Timba neuvottelee korkokattoa ni voi olla että pankki lyö ihan eri marginaalin siihen pöytään. Itse nautin nyt halvoista koroista niin kauan ku kestää. Saa ne korot aika paljon nousta että 1kk euribor ei olisi kannattava, siis jos on vaikka noin 10-15v laina.

Heh. Mulla on 0.65 ja 1 kk euribori. Että en usko saavani marginaalia merkittävästi alemmaksi vaikka ottaisin korkokaton, lainaturvan ja eläkevakuutuksen. Mutta häviäisin kyllä ihan saatanasti rahaa. Korkokatto on turhin tuote ever.

Itsehän harkitsen tuota 10v kiinteää ihan vain "pahimman tilanteen vakuutuksena", ts. tappio ei kuitenkaan ole kovin paljoa, vs. mielenrauha jos paska osuis oikein kunnolla tuulettimeen tyyliin -90 luvun lama.

Tätä minäkin olen miettinyt. Se 10 vuotinen kiinteä pitäisi vaan saada heittämällä alle 3% että vois lähtee. Muuten siihen on leivottu kyllä todella rasvainen marginaali. Ja taasen korkovähennyksestä ei voi enää olla niin varma. Epäilisin että se on ainakin puolitettu seuraavan viiden vuoden jälkeen.

Toisaalta itsellä on kohtuu suhdanteista vapaa duuni ja kohtuu hyvä asema siellä. Mutta jos korot nappais jonnekin 10-15% tuntumaan, niin ei niistä selviäisi mitenkään kovin pitkään.