Asuntolaina

[start]

Jos kesken korkokauden menet muuttelemaan niin silloin yleensä puuttuvat marginaaliinkin. Koron vaihtaminen tarkistuksen yhteydessä pitäisi olla ok. Tosin nämäkin tuntuvat vähän elävän pankista ja henkilöstä riippuen :D

Mitenhän paljon noilla virkailijoilla on noihin sanavaltaa vai saneleeko pankki asiaan jotkut tarkat säännöt? Olin ite hieman hämmentynyt kun ostin aikanaan exän osuuden itelle kun jäin tähän asumaan ja ne ei korottanut mun marginaalia ollenkaan vaikka normi taso oli tohon aikaan lähempänä prosenttia.

edit. Itseasiassa puhun paskaa. Korotti ne muistaakseni ton 0,36 -> 0,4 mutta aika minimaalinen korotus kun tosiaan ottaa huomioon ton marginaalien nousun.

 

[Pandakarhu]

Mitenhän paljon noilla virkailijoilla on noihin sanavaltaa vai saneleeko pankki asiaan jotkut tarkat säännöt? Olin ite hieman hämmentynyt kun ostin aikanaan exän osuuden itelle kun jäin tähän asumaan ja ne ei korottanut mun marginaalia ollenkaan vaikka normi taso oli tohon aikaan lähempänä prosenttia.

Ei yksittäisellä virkailijalla hirveästi valtaa ole, kyllä sen päätöksen tekee konttorin johtaja tms. vähän organisaatiosta riippuen. Tarpeeksi isoissa lainoissa lähdetään varmasti jo kyselemään ylempää. Myös lehtien vertailuihin kannattaa suhtautua pienellä epäilyksellä, koska ne on yleensä luotu jonkun esimerkin perusteella eikä näin kerro siitä varsinaisesta totuudesta mitään. Vielä kun pankitkin aktiivisesti miettivät, millaisen kuvan ne antavat itsestään - halpaa rahaa tarjoavan pankin imago kun ei ole käytännöllinen, jos siitä ei voi myös pitää suurimman osan ajasta kiinni.

 

[start]

Joo no näin mäkin oon ymmärtänyt että virkailijoilla ois enemmän toi tietty määrätty liikkumavara minkä välille saa ton marginaalin laittaa. Aikanaan Nordeassa tarjos alkuun jotain 0,6% ja sitten kun sanoin että Sammossa tarjos kyllä paljon pienempää niin kysymättä asiaa mistään ylempää tiputti samantien jonnekkin 0,45%. Menin sitten kuitenkin Sampoon.

 

[Pandakarhu]

Joo no näin mäkin oon ymmärtänyt että virkailijoilla ois enemmän toi tietty määrätty liikkumavara minkä välille saa ton marginaalin laittaa. Aikanaan Nordeassa tarjos alkuun jotain 0,6% ja sitten kun sanoin että Sammossa tarjos kyllä paljon pienempää niin kysymättä asiaa mistään ylempää tiputti samantien jonnekkin 0,45%. Menin sitten kuitenkin Sampoon.

Bisnestähän sielläkin tehdään ja aluksi vähänkin kokeneempi tarjoaa sitä korkeampaa marginaalia. Kaikki asiakkaat kun eivät ole kartalla ja ottavat mukisematta ensin tarjotun. Sitten voidaan pelata tuolla liikkumavaralla ja sen jälkeenkin vielä löytyy mahdollisuuksia, jos asiakkuus on muuten hyvin tuottoisa. Kyllähän noissa lainapäätöksissä vaikuttaa muut käytetyt pankkipalvelut yms. asiat eli se, miten arvokas kyseinen asiakas on pankille. Lainan voi myöntää tappiollisena, jos sillä saadaan pidettyä/hankittua muuten todella tuottoisa asiakas. Omaa lainaa kun aikanaan haki niin Säästöpankin tarjous oli jo ihan hyvä, mutta Sampo löi sen sitten vielä. Tosin se vaati tarkistuksen jostain, koska virkailija ei suoraan osannut sanoa mitä he tarjoavat vaan soittivat sen sitten myöhemmin.

 

[Timba79]

Jos kesken korkokauden menet muuttelemaan niin silloin yleensä puuttuvat marginaaliinkin. Koron vaihtaminen tarkistuksen yhteydessä pitäisi olla ok. Tosin nämäkin tuntuvat vähän elävän pankista ja henkilöstä riippuen :D

Ei ollu edes puhetta marginaalista. Tosin meillä on 0,65 kun tuo sovittiin sillon kun raksa alkoi. Ei silloin enää mitään 0,3X ollut mahiksia. Noita ne tykkää kyllä nostella...

 

[Gazza]

Ei ollu edes puhetta marginaalista. Tosin meillä on 0,65 kun tuo sovittiin sillon kun raksa alkoi. Ei silloin enää mitään 0,3X ollut mahiksia. Noita ne tykkää kyllä nostella...

Nordeassa tämä homma ainakin toimii. Viitekoron pystyi vaihtamaan, vaikka ei ollut korontarkastupäivä lähelläkään ja 1kk euribor onnistuu. Eikä tarvi marginaalin muutosta murehtia. Kaikkien kannattaa kyllä laskea paljonko säästää vaihtamalla 12kk -> 1kk juuri nyt. Summa voi olla huomattava. Monet ennusteet sanovat, että ainakin vuoden 2014 loppuun asti korot pysyvät hyvin lähellä nykytasoa eli alhaalla.

 

[pooli6287]

Nordeassa tämä homma ainakin toimii. Viitekoron pystyi vaihtamaan, vaikka ei ollut korontarkastupäivä lähelläkään ja 1kk euribor onnistuu. Eikä tarvi marginaalin muutosta murehtia. Kaikkien kannattaa kyllä laskea paljonko säästää vaihtamalla 12kk -> 1kk juuri nyt. Summa voi olla huomattava. Monet ennusteet sanovat, että ainakin vuoden 2014 loppuun asti korot pysyvät hyvin lähellä nykytasoa eli alhaalla.

Kyllähän siinä varmaan säästääkin paljon mutta kuvittelisin ettei tuo koronvaihto hoidu vain maksamalla "palveluhinnaston" mukainen maksu. Mistäs se pankki sen katteen ottaa jos vaikka satkulla saa koron tiputettua alemmaksa ja toi satanen "kuittautuu" asiakkaan eduksi vaikkapa kuukaudessa vaihdettaessa matalampaan korkoon.
Itselle ainakin sanottiin kun olin korko vaihtamassa että koron vaihto on kyllä ilmainen mutta heidän on nostettava marginaalia. Minä siihen että " eihän se sitten enään ilmainen ole omalta kannalta katsottuna, saattaa olla että enemmän joutuu maksamaan" johon rahoitusneuvoja, "näinhän se on". Saattaa olla että nordea eri kuin op ja saattaahan se olla neuvottelijastakin kiinni, omaisuudesta, takuista mistä lie...

 

[Andy]

sviddu! 3,21 tänään 10v kiinteän koron listahinta. Johtuisko siitä, että pankin sisällä oli tullut juuri seuraavaksi kuukaudeksi korotetut marginaalisuositukset. Sanoi täti suoraan, että uuteen lainaan euriboriin sidottaessa ei millään saa minulla tällä hetkellä olevaa 0,4 marginaalia, kun yleinen on juuri nyt 0,85. Kysyi myös, että mihin tyytyisin. Sanoin, että 0,6 voin sietää mutta ei sen yli. Lainaa tulee ilman lisävakuuksia kuitenkin niin paljon kuin tarvitaan.

Olen vähän funtsaillut tätä. Neuvojani pomo koittaa kepillä jäätä ja ehdotti marginaaliksi 0,8. Laitan hlökohtaiselle neuvojalleni viestin itsekin kepillä jäästä läpi puskien, että otan lainan omasta pankista seuraavasti: 130ke 3kk euribor ja marginaali 0,55 sekä 120ke 10vuoden kiinteä 3,0 korolla ja maksan vain järjestelypalkkio-minimin, en 0,3% lainasummasta. Säästöt, sijoitukset, vuosibruton ja pankkihistorian useine asuntolainoineen sekä koko elämän kestänyyden asiakkuuden laitan painotukseksi samalla ilmoittaen, että ehdotukseni on kohtuullinen ja jos ei mene läpi, en kysele vastatarjouksia heiltä, vaan lähden saman tien aidan toiselle puolelle vieraisiin. Saas nähdä päästävätkö lähtemään.

 

[Timba79]

Kyllähän siinä varmaan säästääkin paljon mutta kuvittelisin ettei tuo koronvaihto hoidu vain maksamalla "palveluhinnaston" mukainen maksu. Mistäs se pankki sen katteen ottaa jos vaikka satkulla saa koron tiputettua alemmaksa ja toi satanen "kuittautuu" asiakkaan eduksi vaikkapa kuukaudessa vaihdettaessa matalampaan korkoon.
Itselle ainakin sanottiin kun olin korko vaihtamassa että koron vaihto on kyllä ilmainen mutta heidän on nostettava marginaalia. Minä siihen että " eihän se sitten enään ilmainen ole omalta kannalta katsottuna, saattaa olla että enemmän joutuu maksamaan" johon rahoitusneuvoja, "näinhän se on". Saattaa olla että nordea eri kuin op ja saattaahan se olla neuvottelijastakin kiinni, omaisuudesta, takuista mistä lie...

No se pankki ottaa sen katteensa siitä marginaalista. Vai meinaatko että ne vippaa juuri sun lainasi verran samanmittaisena euriborina esim. EKP:lta rahaa? No ei takuulla, kyllä ne pelaa köntässä noilla koroilla siten miten pankin ekonomit katsoo parhaaksi. Pitkät kiinteät on pitkiä kiinteitä ja niistä ei jousteta ja maksat sanktioita jos vaihdat sen ennen jakson päättymistä halvempaan. Pitkässä kiinteässä korossa (siis nämä 3 vuotta ja ylöspäin) sitoudut siihen aikaan minkä valitset. Eihän se muuten oiskaan mikään kiinteä korko. Ihan sama siis kuin määräaikainen talletus. Jos nostat rahasi ennakkoon, menetät korot.

Jos pankki yhtään on joustava, niin euriboreja ne antaa puljata ihan sen hinnastonsa mukaan. Ei se pankki sitä euriboria saa. Ja jos saisi, niin nythän ne ois aivan kuralla ja sitten niillä menis todella kovaa kun korot ois vaikka 5%. Jos katot vaikka Nordean tulosrappareita, niin ei tuo viitekoron heilunta sen tulokseen vaikuta yhtään mitenkään.

Se pankki elää siis sillä marginaalilla ja perimillään palvelumaksuilla. Korkopelin pelaaminen tuo sitten omat tuottonsa tai tappionsa joka ei sinällään asuntolainoittamiseen vaikuta.

EDIT: Jotta nyt pidetään homma simppelinä ja ajatellaan että pankki antaa vain asuntolainoja, niin noista se elää niillä marginaaleilla ja palvelumaksuilla. Oikeasti joku Nordean kokonen finanssitalo puuhaa vähän saatanan monessas kohtaa, joten ei ehkä kannata nyt sitä tähän sotkea. Pankki saa takuulla sitä kuukauden rahaa halvemmalla kuin meistä kukaan, eli ei kannata niellä niitä virkailijoiden kaikkia selityksiä.

Mutta esim. OP:n linja tuntuisi olevan ettei 1 kk euriboreja tahdo saada. Nordeassa taas tuntus onnistuvan ongelmitta.

 

[Timba79]

Olen vähän funtsaillut tätä. Neuvojani pomo koittaa kepillä jäätä ja ehdotti marginaaliksi 0,8. Laitan hlökohtaiselle neuvojalleni viestin itsekin kepillä jäästä läpi puskien, että otan lainan omasta pankista seuraavasti: 130ke 3kk euribor ja marginaali 0,55 sekä 120ke 10vuoden kiinteä 3,0 korolla ja maksan vain järjestelypalkkio-minimin, en 0,3% lainasummasta. Säästöt, sijoitukset, vuosibruton ja pankkihistorian useine asuntolainoineen sekä koko elämän kestänyyden asiakkuuden laitan painotukseksi samalla ilmoittaen, että ehdotukseni on kohtuullinen ja jos ei mene läpi, en kysele vastatarjouksia heiltä, vaan lähden saman tien aidan toiselle puolelle vieraisiin. Saas nähdä päästävätkö lähtemään.

Mun mielestä kohtuu tarjous sinulta. Eli teeppä noin ja pistä rapparia että miten kävi! Luulisin että menee sukkana läpi...

 

[Andy]

Mäkin uskon, ellei sitten neuvojan pomon valtuudetkin lopu kesken ja ei nappaa vielä ylemmältä taholta kysellä heillä sisäisesti. Ilmoittelen miten käy. Tuo 10v kiinteä vähän mietityttää, tuleeko se loppupeleissä kalliiksi... Sitähän ei tiedä ja jotkut veikkailee, että matalat korot jatkuisi pitkälle 2014 asti... No nuo voi äkkiä muuttua, kuten viime korkojen nousukin. Saatana yhtäkkiä oli korko 5,4%.

 

[pooli6287]

No se pankki ottaa sen katteensa siitä marginaalista. Vai meinaatko että ne vippaa juuri sun lainasi verran samanmittaisena euriborina esim. EKP:lta rahaa? No ei takuulla, kyllä ne pelaa köntässä noilla koroilla siten miten pankin ekonomit katsoo parhaaksi. Pitkät kiinteät on pitkiä kiinteitä ja niistä ei jousteta ja maksat sanktioita jos vaihdat sen ennen jakson päättymistä halvempaan. Pitkässä kiinteässä korossa (siis nämä 3 vuotta ja ylöspäin) sitoudut siihen aikaan minkä valitset. Eihän se muuten oiskaan mikään kiinteä korko. Ihan sama siis kuin määräaikainen talletus. Jos nostat rahasi ennakkoon, menetät korot.

Jos pankki yhtään on joustava, niin euriboreja ne antaa puljata ihan sen hinnastonsa mukaan. Ei se pankki sitä euriboria saa. Ja jos saisi, niin nythän ne ois aivan kuralla ja sitten niillä menis todella kovaa kun korot ois vaikka 5%. Jos katot vaikka Nordean tulosrappareita, niin ei tuo viitekoron heilunta sen tulokseen vaikuta yhtään mitenkään.

Se pankki elää siis sillä marginaalilla ja perimillään palvelumaksuilla. Korkopelin pelaaminen tuo sitten omat tuottonsa tai tappionsa joka ei sinällään asuntolainoittamiseen vaikuta.

EDIT: Jotta nyt pidetään homma simppelinä ja ajatellaan että pankki antaa vain asuntolainoja, niin noista se elää niillä marginaaleilla ja palvelumaksuilla. Oikeasti joku Nordean kokonen finanssitalo puuhaa vähän saatanan monessas kohtaa, joten ei ehkä kannata nyt sitä tähän sotkea. Pankki saa takuulla sitä kuukauden rahaa halvemmalla kuin meistä kukaan, eli ei kannata niellä niitä virkailijoiden kaikkia selityksiä.

Mutta esim. OP:n linja tuntuisi olevan ettei 1 kk euriboreja tahdo saada. Nordeassa taas tuntus onnistuvan ongelmitta.

Tämähän valaisi paljon, kuin olinkin taasen niin tyhmä, kiitti (:

 

[Timba79]

Pitkä korko on tietynlainen "vakuutus" siitä että tiedät lainanhoitomenosi. Ei tuo useinkaan varsinaisesti kannata, kuten ei mikään muukaan vakuutus keskimäärin. Eli ihan tuo pitää miettiä omalta kantilta. Markkinoita vastaan pelaaminen ei yleensä onnistu. Eli jos puhtaasti lähtee tuohon vain euroja säästääkseen, niin kertoimet ovat sinua ja minua vastaan. Voi onnistua, todennäköisesti ei. Mutta kukaan muu ei voi sanoa, mikä tuon varmuuden arvo on juuri sinun kannaltasi.

 

[Timba79]

Tämähän valaisi paljon, kuin olinkin taasen niin tyhmä, kiitti (:

No varmaan tuossakin oli puutteita. Mutta pankissa ne osaa kyllä antaa kuvan että se pankki elää juuri sillä sun korolla ja lainalla. Pankkineiti on käytännössä myyjä ja myy siis työantajansa tuotteita. Monen palkkaan varmaan vaikuttaa se miten paljon katetta saa revittyä.

Mä oon Noreassa asinoinut kohta 10 vuotta saman jo iäkkäämmän virkailijan kanssa. Meidän ei enää tartte tinkiä pikkuasioista kun molemmat tietää missä mennään. Onneksi en vaihtanut pankkia silloin kun alko vituttaa Nordean hinnannousut. Muuten siellä tuntus toimivan kaikki hienosti. Iso merkitys tällä pitkällä "työsuhteella" tuohon virkailijaan, mutta on siitä muutenkin kuulunut että linjat on suht selvät näissä asioissa. Täytyykin pistää virkailijalle pikku muistaminen kun hoiti homman himaan taas hienosti. Eli mulla tuohon vaihtoon meni kaksi privaviestiä verkkopankin kautta ja paperit tulee kotiin allerkijoitettavaksi palautuskuorella. Hyvää palvelua.

 

[Andy]

^^ Näkeekö mistään keskimääräistä korkoprosenttia esim 3kk ja 12kk euriboreille viimeisen 10v ajalta? Siitähän näkisi, onko korkoon menevä raha 10v ajalta yli vai alle 3%.
Just tuo vakuuttaminen mietityttää, kun taloudellisesti on rahkeita hoitaa lainaa, vaikka korot pompsahtaisi hetkellisesti paljonkin. Eli mitä järkeä vakuuttaa sitomalla pitkään kiinteään, jos on varaa maksaa lainanhoitokulut muutenkin...

 

[pooli6287]

Pitkä korko on tietynlainen "vakuutus" siitä että tiedät lainanhoitomenosi. Ei tuo useinkaan varsinaisesti kannata, kuten ei mikään muukaan vakuutus keskimäärin. Eli ihan tuo pitää miettiä omalta kantilta. Markkinoita vastaan pelaaminen ei yleensä onnistu. Eli jos puhtaasti lähtee tuohon vain euroja säästääkseen, niin kertoimet ovat sinua ja minua vastaan. Voi onnistua, todennäköisesti ei. Mutta kukaan muu ei voi sanoa, mikä tuon varmuuden arvo on juuri sinun kannaltasi.

Täytyy vielä vähäsen seurata. Silloin kun itse otin lainan niin kävi sillee että Prime oli alempana kuin euriborit ja toki otin Primen. Nooh heti sen jälkeen euriborit alkoi tippumaan mikä mun kannalta :(

 

[Timba79]

^^ Näkeekö mistään keskimääräistä korkoprosenttia esim 3kk ja 12kk euriboreille viimeisen 10v ajalta? Siitähän näkisi, onko korkoon menevä raha 10v ajalta yli vai alle 3%.
Just tuo vakuuttaminen mietityttää, kun taloudellisesti on rahkeita hoitaa lainaa, vaikka korot pompsahtaisi hetkellisesti paljonkin. Eli mitä järkeä vakuuttaa sitomalla pitkään kiinteään, jos on varaa maksaa lainanhoitokulut muutenkin...

Tuolla on jotain:

http://www.suomenpankki.fi/fi/tilastot/korot/Pages/taulukot.aspx

En nyt ehtinyt kattoon onko 10 vuoden ajalta...

Mutta siis historiallisesti lyhin korko on ollut pitkässä juoksussakin halvin. Eli jos rahkeita on niin 1 kk euriboria vain. On itselläkin senverran osakepuskuria, ettei ole oikein perusteita tuosta varmuudesta maksaa. Enkä mä edes tiedä, että asunko tässä 10 vuoden päästä, niin en noin pitkään lähde. Se sitoo liikaa. Tarkoitus on joskus 3-4 vuoden päästä raksailla uusiksi jos nyt ihan ei pohja karkaa asuntojen hinnoilta ja se tee yhtälöstä kannattamatonta...

Mutta mennyt ei koskaa ole tae tulevasta, mutta silti historia tuppaa toistamaan itseään tietyissä kohtia melko tehokkaasti.

 

[Mies847]

Täytyy vielä vähäsen seurata. Silloin kun itse otin lainan niin kävi sillee että Prime oli alempana kuin euriborit ja toki otin Primen. Nooh heti sen jälkeen euriborit alkoi tippumaan mikä mun kannalta :(

Toi taitaa olla pitkällä aikavälillä kalleimpia korkoja mitä voi ottaa. Ja periaatteessa pankkihan voi milloin tahansa päättää että sitä nostetaan, kun taas euriboreissa tiedät itsekin milloin korko tarkistetaan.

 

[SM72]

Minkälaisia takuita sm72 sinulla oli? ja paljonko on tulot? Itselläni on kohta 300te lisälaina neuvottelut edessä ja siintä pari vuotta eteenpäin ja sitten yritän jo milliä.

Vanhan talon myynnistä 170000 ja erillistakuita ei tarvinnut. tulot n.55000€/v ja vaimolla n.30000€/v

 

[SirMax]

Ok. Itse odotan että pääsen pari vuotta menis nopeasti ja talous pysyisi suhtkoht samassa jamassa ni pääsis kokeilee "isojen" poikien leikkiä, eli ostan yli millin kohteen kunhan osuu vain oikea kohdalle.