Asuntolaina

[Timba79]

En väittänytkään, että 1kk euribor olisi 99% laina-ajasta edullisempi vaan, että 99% (hatusta heitetty luku, mutta you got the point) kerroista kun koko laina-aika (10+v) korko on sidottu lyhyempään korkoon kuin 12kk euribor niin lainanottaja maksaa koko laina-ajalta kumulatiivisesti vähemmän korkoja kuin pidemmän tarksitusvälin vertailukohta.*

Se on kyllä ihme juttu, ettei kiinteitä korkoja voi saada sidottua yleisesti noteerattuihin koronvaihtosopimuksiin (SWAP) vaan pankit tekevät niistä salatiedettä ja raapivat hatusta niitä kokonaiskorkoja.

esim. tämän hetken pitkien korkojenvaihtosopimusten noteeraukset löytyvät vaikkapa allaolevasta linkistä

http://www.swap-rates.com/EUROSwap.html

esim. 5v 2.77% ja 10v 3.49% siihen päälle sovittu marginaali niin ihan houkuttelevalta kuullostaisi.

*) menneisyys ei ole tae tulevasta

Totta puhut, tuollainen 5 v kiinteä omalla 0,34 marginaalilla alkas jo houkuttelemaan. Taitaa olla jossain 4,5% paikkeilla 5 v kiinteät. Nyt ei oo pankkitunnareita lähellä, niin ei pääse tarkastaan viimestä tarjousta.

 

[Andy]

Sillä ei ole silloin mitään merkitystä, rahotusbisneksessä on se ongelma että pankki ei tiedä asiakkaan talouden tilanteesta kaikkea ja varsinkaan siitä jos se muuttuu. En puolustele sinänsä pankkeja vaikka palkkani maksavatkin mutta pysyn silti kannassani että pankki ei ole paha instanssi vaan liiketoimintaa tekevä yritys. Moni suomalainen on niin sinisilmäinen että kuvittelee pankkien olevan puoliksi jotain hyväntekeväisyys organisaatioita ja luulee oman asiakkuuden arvostaan liikoja. Jokainen asiakas on toki tärkeä mutta kyllä joskus muinoin rahotuspuolen kollegoiden juttuja kuunnellessa huvitti kun nuoripari tulee näiväsillä 2500 nettotuloilla meuhkaamaan että pankki vaihtuu jos marginaali ei ole 0,1% ja lainaa ei irtoa 350t€ siihen unelmien omakotitaloon.

Sitä en kuitenkaan kiellä että tässäkin ammattiryhmässä on p-a-l-j-o-n niitä joilla se ammattitaito ei pysy vaatimusten perässä ja asenteet on vielä sieltä 80-luvulta peräsin että asiakkaan kanssa ei neuvotella vaan asiakkaalle kerrotaan että homma tehdään näin ja mikään muu ei käy, eikä perkele tarvi kysellä mitään koska kyllä täällä nämä hommat osataan. Yhteenvetona se että ylimielisyys on paha virhe molemmilla osapuolilla, niin asiakkaalla kuin pankillakin.

EDIT. Sniffari siihen hyvin toteskin, kannattaa muistaa se että pankeillä on myös ns. exit-asiakkaita.

Quottasit mua, mutta oliko tämä vastaus silti myös tarkoitettu minulle? Hieman katosi minulta punainen lanka tuossa, miten se liittyi omaan viestiini.

Anyway, itse meinasin lähinnä sitä, että ihmiset sanoo talouden olevan vakaa ja pikku heilahtelut ei hetkauta, mutta silti täristään niin saatanasti siitä, onko kyseessä 1kk vai 3kk euribor. Ja näin siis silloin kun kurssit laskee, sitten kun ne lähtee pian nousuun, niin sitten on samojen tyyppien pakko saada sidottua kiireesti 12kk euroboriin, vaikka juuri olivat toista mieltä.

Onneksi ei itseä kiinnosta pään vaivaaminen noilla euroboreilla. Fiksusti kun tekee valinnat kerralla alusta lähtien ja pitäytyy niissä, niin pitkässä juoksussa ei niitä hintaeroja koko laina-ajalta niin hirvittävästi tule. Niin, ja olen muuten itsekin ollut aiemmin pankissa töissä, onneksi en ole enää. Tylsempää ja vittumaisempaa hommaa saa hakea.

 

[skuge]

...

Kun oot niin korkotietäväinen niin tiedätkö saako opintolainaa 1kk tai 3kk euribooringilla. Aikoinani tuota kysyin niin väittivät että vaan 12kk tai prime.

 

[ossipena]

1kk euribor tarkoittaa sitä, että maksat pitkän aikavälin aikana 99% kerroista vähemmän korkoja pankille kuin pidemmillä koroilla.

niin ja 1% riskiä täydelliseen henkilökohtaiseen defaulttiin alle kuukaudessa?
tuota mä hain takaa että pakko olla perillä jotta osaa varautua tuon todennäköisesti halvemman koron haittapuoliin. sen takiahan tuo on halvempi että riskin kantaa asiakas. mistä pankki tietää että asiakas oikeasti tajuaa mitä riskejä hän joutuu kantamaan? jne....

 

[Mika1979]

oon vahvasti sitä mieltä että parempi noin päin. mistä ne pankit tietää onko sulla mitään hajua siitä että mitä toi 1kk euribor saattaa käytännössä tarkoittaa? esimerkiksi 20+% koron todennäköisyys on yli 12x suurempi 1kk euriborilla kuin 12kk euriborilla ja yli 3x suurempi 1kk vs 3kk....

niin ja 1% riskiä täydelliseen henkilökohtaiseen defaulttiin alle kuukaudessa?
tuota mä hain takaa että pakko olla perillä jotta osaa varautua tuon todennäköisesti halvemman koron haittapuoliin. sen takiahan tuo on halvempi että riskin kantaa asiakas. mistä pankki tietää että asiakas oikeasti tajuaa mitä riskejä hän joutuu kantamaan? jne....

Etkö sä keskustele siellä pankissa kun oot lainaneuvottelussa?

En mäkään noista tajunnut ennen kuin tuli asunnon hankinta vastaan. Riittävällä itseopiskelulla sain jonkinlaista hajua koroista ym. niihin liittyvästä.
Nyt on vuosi takana lainan maksua ja 5 jäljellä. Ensin oli koko lainassa 1 kk euribor +0.3 marg., mutta sitten vaihdoin 2/3 lainaan 5 v. kiinteän koron 2,9%.
Väittäisin, että aika lailla alhasimmilla korkovaihtoehdoilla tässä mennään, joskin jälkiviisaana voisi todeta että otin liian aikaisin tuon kiinteän koron, mutta eipä tuokaan kipeää tee.

 

[Kas-vain]

niin ja 1% riskiä täydelliseen henkilökohtaiseen defaulttiin alle kuukaudessa?
tuota mä hain takaa että pakko olla perillä jotta osaa varautua tuon todennäköisesti halvemman koron haittapuoliin. sen takiahan tuo on halvempi että riskin kantaa asiakas. mistä pankki tietää että asiakas oikeasti tajuaa mitä riskejä hän joutuu kantamaan? jne....

No entäs, kun se 12kk euriborin korkotarkistus osuu kanssa sille korkealle päivälle? Sitten ollaan kusessa 12kk putkeen. Jokainen saa sitoa ittsensä mihin korkoon haluaa. Tarkoitukseni ei ole mitään (ainakaan pahemmin:D) manifestata vaan herättää oikeasti ajattelemaan asioita. :piis: Eihän normaaleja vakuutuksiakaan kannata ottaa, jos on sen verran puskurissa, että pystyy itse maksamaan mahdolliset kulut.;)

Mielestäni pankeilla voisi olla tarjolla ns. warreista tuttua "aasialaista häntää" siihen korontarkistukseen ajankohtaan. Eli viitekorko laskettaisiin vaikkapa koronvaihtumiskuukauden päivänoteerausten keskiarvosta. Olisi ainakin reilumpi kuin kuin se että kahden päivän välillä voi olla monta prosentin kymmenystä (% yks.) eroa noteerauksissa, jos sattuu heilahtamaan just sopivasti.

Opintolainaa ei taida saada sidottua kuin niihin primeen ja 12kk euriboriin. Tosin kokemusta ei ole kuin Nordeasta jossa on edelleen aika hyvä 0.2% marginaali opintolainalle.

 

[Aleksei]

Op ei anna 1kk euriboria ja nihkeesti edes 3kk.. kyseisen pankin linja kuulemma.

Jaa, kas kun vaihtoivat kyselemättä mun kolme erillistä asuntolainaa ja yhden autolainan kun sanoin et laittakaas yhden kuukauden euriboria tulemaan.

EDIT: Kyllä mä vieläkin lähtisin mahdollisimman lyhyttä korkoa ottamaan jos vaan talous kestää sen vähän nopeemman kipuamisen sitten joskus tulevaisuudessa. Kattokaapa 1kk/3kk/12kk Euriborien erot tällä hetkellä. Ei se lasku/nousunopeus ole ainut ero.

Ossipenan laskelmia en oikein ymmärrä... Mitä tarkoittaa 1% riskiä täydelliseen henkilökohtaiseen defaulttiin alle kuukaudessa? Tai sit tää: "esimerkiksi 20+% koron todennäköisyys on yli 12x suurempi 1kk euriborilla kuin 12kk euriborilla ja yli 3x suurempi 1kk vs 3kk.... " Ei menny jakeluun. Millä periaatteella se noin on? Ei ainakaan mun matematiikalla..

 

[Phillyj]

http://ville.salmensuu.fi/euribor/index.fi.html

Tällaista löytyi kun googletti 1kk euribor...

"Lyhyt vastaus: Jos tehdään vertailu, jossa ovat mukana kahdentoista, kolmen ja yhden kuukauden Euribor-viitekorot, niin edullisin on lyhin eli yhden kuukauden Euribor. "

Toinen linkki aiheesta:

http://www.taloussanomat.fi/omatalous/2009/08/25/la-hataile-asuntovelallinen/200918785/139

 

[ossipena]

No entäs, kun se 12kk euriborin korkotarkistus osuu kanssa sille korkealle päivälle?

no jos se 12kk euribor on samansuuruinen kuin 1kk euriborin hypoteettinen piikki niin sit saa olla ihan tosi paska tuuri.

mutta kai sä ymmärrät että nyt puhutaan 12x todennäköisyydestä vs 1x todennäköisyys.

suoraan sanottuna ei kauheasti inspaa enää kirjoitella tänne kun kaikki on pakko vääntää aina 3mm rautalangasta...

e: ja kyseessä oli worst case scenario eli henk koht default. turha vängätä mistään muista lähtöoletuksista..

 

[ossipena]

Ossipenan laskelmia en oikein ymmärrä... Mitä tarkoittaa 1% riskiä täydelliseen henkilökohtaiseen defaulttiin alle kuukaudessa? Tai sit tää: "esimerkiksi 20+% koron todennäköisyys on yli 12x suurempi 1kk euriborilla kuin 12kk euriborilla ja yli 3x suurempi 1kk vs 3kk.... " Ei menny jakeluun. Millä periaatteella se noin on? Ei ainakaan mun matematiikalla..

otetaas nyt 5mm rautalanka käsiin.

riski: korot nousevat yhtäkkiä piikkimäisesti(vaikkapa 20%) jonka jälkeen palaavat 1-2kk sisällä lähtötasolle.

1kk euribor: maksat 1-2kk suurempaa korkoa

3kk euribor: 1/3 (=33,33%) todennäköisyydellä maksat 3kk suurempaa korkoa.

12kk euribor : 1/12 (=8,3%) todennäköisyydellä maksat 12kk suurempaa korkoa.

ja jos oletetaan että 20% korko = henkilökohtainen default niin 1kk euriborilla se tapahtuu 100% varmuudella, 3kk euriborilla 33,33% varmuudella jne...

 

[Mika1979]

Minkä sä lasket todennäköisyydeksi tolle tapahtumalle?

riski: korot nousevat yhtäkkiä piikkimäisesti(vaikkapa 20%) jonka jälkeen palaavat 1-2kk sisällä lähtötasolle.

 

[ossipena]

Minkä sä lasket todennäköisyydeksi tolle tapahtumalle?

mahdotonta laskea millään järkevällä tarkkuudella mutta ko. tapahtuma ei kuitenkaan ole mahdoton.

tätä mä oon yrittänytkin jonkin aikaa etsiä aiheeseen liittyen:

e: kyseessä siis helibor jonka 1kk vaihtoehto näyttää ottaneen noin 20%-yks suuruisen lyhyen "spurtin"

 

[e_o]

e: kyseessä siis helibor jonka 1kk vaihtoehto näyttää ottaneen noin 20%-yks suuruisen lyhyen "spurtin"

Olisiko ollut markan päästäminen kellumaan juuri tuossa kohtaa. En kuitenkaan pitäisi heliborin historiaa kovin hyvänä perusteluna sille että tavallisen asuntovelallisen pitäisi olla huolissaan tuollaisesta piikistä. Todennäköisyys lienee samaa luokkaa kuin 20 miljoonan lottovoitolla.

 

[Aleksei]

otetaas nyt 5mm rautalanka käsiin.

riski: korot nousevat yhtäkkiä piikkimäisesti(vaikkapa 20%) jonka jälkeen palaavat 1-2kk sisällä lähtötasolle.

1kk euribor: maksat 1-2kk suurempaa korkoa

3kk euribor: 1/3 (=33,33%) todennäköisyydellä maksat 3kk suurempaa korkoa.

12kk euribor : 1/12 (=8,3%) todennäköisyydellä maksat 12kk suurempaa korkoa.

ja jos oletetaan että 20% korko = henkilökohtainen default niin 1kk euriborilla se tapahtuu 100% varmuudella, 3kk euriborilla 33,33% varmuudella jne...

Siis jos tämä laskentakaava on syy käyttää pitempää korkoa niin siitä vaan. Pidän kuitenkin aika kaukaa haettuna. Sen, jonka talous on niin tiukalla että henkilökohtainen defaultti (tää termi on mulle tuntematon tässä yhteydessä mut käytetään nyt vaikka sitä) tulee kuukaudessa jos korot käy korkealla, ei pitäisi lyhyillä Euriboreilla leikkiä ollenkaan. Muille toi on niin kaukaista ettei tarvitse ottaa huomioon. Sitä paitsi laskelmissa ei otettu huomioon ollenkaan sitä että 3kk tai 12kk koron tarkistuspäivä osuu noille hurjien korkojen kuukausille. Joten mainitut prosentit ei joka tapauksessa pidä paikkaansa.

 

[aaronp]

Quottasit mua, mutta oliko tämä vastaus silti myös tarkoitettu minulle? Hieman katosi minulta punainen lanka tuossa, miten se liittyi omaan viestiini.


...Niin, ja olen muuten itsekin ollut aiemmin pankissa töissä, onneksi en ole enää. Tylsempää ja vittumaisempaa hommaa saa hakea.

Juu, lainasin viestiäs ja sit innostuin mesomaan ohi aiheen joten se oli my bad. Pankissa töissä olemiseen kommentoidaan se että toimenkuvasta on kii ja itse en vaihtais nykyistä virkaa mihinkään. Missään kassalla tms. kortteja myymässä en oo ikinä ollut ja se varmaan hajottaiskin aika stanasti.

 

[tuomo1979]

Taitaa olla jossain 4,5% paikkeilla 5 v kiinteät. Nyt ei oo pankkitunnareita lähellä, niin ei pääse tarkastaan viimestä tarjousta.

Tänään 4.9 Nordea antaisi 5 vuoden kiinteän koron tasolle 3,74%. Pankkitäti kirjoitti: "viiden vuoden kiinteä kokonaiskorko teidän lainaan", eli tuossa on kai asiakaskohtainen marginaali sisällä.

 

[Kas-vain]

Tänään 4.9 Nordea antaisi 5 vuoden kiinteän koron tasolle 3,74%. Pankkitäti kirjoitti: "viiden vuoden kiinteä kokonaiskorko teidän lainaan", eli tuossa on kai asiakaskohtainen marginaali sisällä.

Marginaali (tässä tapauksessa n. 1% kun vertaa pitkien korkojen noteeraukseen) sisältyy tarjoukseen.

 

[ossipena]

Olisiko ollut markan päästäminen kellumaan juuri tuossa kohtaa. En kuitenkaan pitäisi heliborin historiaa kovin hyvänä perusteluna sille että tavallisen asuntovelallisen pitäisi olla huolissaan tuollaisesta piikistä. Todennäköisyys lienee samaa luokkaa kuin 20 miljoonan lottovoitolla.

niin juuri

mikään muu tapahtumahan ei voi missään nimessä johtaa vastaavaan skenaarioon?

Spoiler

ja vittu kyse oli siitä että katsot
1) 1kk heliborin
2) 3kk heliborin
3) 12kk heliborin
ja vertailet niiden piikkejä...

 

[ossipena]

Siis jos tämä laskentakaava on syy käyttää pitempää korkoa niin siitä vaan. Pidän kuitenkin aika kaukaa haettuna. Sen, jonka talous on niin tiukalla että henkilökohtainen defaultti (tää termi on mulle tuntematon tässä yhteydessä mut käytetään nyt vaikka sitä) tulee kuukaudessa jos korot käy korkealla, ei pitäisi lyhyillä Euriboreilla leikkiä ollenkaan. Muille toi on niin kaukaista ettei tarvitse ottaa huomioon. Sitä paitsi laskelmissa ei otettu huomioon ollenkaan sitä että 3kk tai 12kk koron tarkistuspäivä osuu noille hurjien korkojen kuukausille. Joten mainitut prosentit ei joka tapauksessa pidä paikkaansa.

katsohan sinäkin nyt vittu toi helibor - kuva ja mieti uusiksi.

Spoiler

12kk huippuarvo noin 15%, 1kk noin 28%. ero on merkityksetön?

 

[Phillyj]

katsohan sinäkin nyt vittu toi helibor - kuva ja mieti uusiksi.

Spoiler

12kk huippuarvo noin 15%, 1kk noin 28%. ero on merkityksetön?

Ei ehkä kuitenkaan ihan tätä päivää enää nuo 90 -luvun korkopiikit ja ne korkopiikitkin ovat hetkellisiä eivätkä tuota ongelmaa JOS asuntolaina maksetaan esmes kiinteässä tasaerässä eli laina-aika tuossa hetkellisesti pitenee.

Suomen Pankin sivuilta löytyy vähän tuoreempaa tilastoa:

http://www.suomenpankki.fi/fi/tilastot/korot/index.htm

+ henkilökohtaista tilastoa euriboreista muutaman viikon sisällä:

13.8.2009 1.9.2009 4.9.2009

1kk 0,517 0,481 0,474
3kk 0,873 0,819 0,803
12kk 1,344 1,302 1,290

Tuli näköjään aika lähekkäin mutta eiköhän tuosta selvän saa...