Asuntolaina

[Aleksei]

Toi on jännä juttu että huoneiden määrä nostaa hintaa. Mun edellistä kämppää kun alettiin myydä niin välittäjä manaili kun on vaan kaksio. Mun mielestä se oli pirusti parempi kun siitä oli seiniä kaadettu niin että oli saatu fiksun kokoinen olohuone ja avokeittiö. No nyt se on vuokralla kun ei menny kaupaksi mut ens kerran kun yritän myydä niin täytyyhän siihen seinä ja ovi laittaa et saa taas kolmion.

 

[Man78]

Itse eron tullessa ostin kämpän itselle, vaikka nyt tilaa onkin liikaa. Ehkä velkaakin, auto pitäs vaihtaa halvempaan. Mut just sitä pakkomyymistä(joku mainitsi) mä en ruennu harkitsee, koska siitä ei ois jääny juuri mitään käteen kun vielä ei ollut edes 2v asumista täyttynyt...Myyn sit vaikka ton ite pois, jos rupee liikaa ahdistaa. Mua harmittaa kans ku en ostanut heti kakskymppisenä omaa asuntoa, taisin olla jo 24-25v ku eka ostettiin exän kans ja siitäkin tuli myydessä puhdasta voittoa 20 000€.

 

[Sepsis]

Mua harmittaa kans ku en ostanut heti kakskymppisenä omaa asuntoa, taisin olla jo 24-25v ku eka ostettiin exän kans ja siitäkin tuli myydessä puhdasta voittoa 20 000€.

Tuo puhdas voitto käsite on hieman omituinen näissä jutuissa.

Otetaan vaikka yksinkertaistettu esimerkki, jossa asunnon hinta on 180 000e.

Jos et olisikaan ostanut kämppää vaan laittanut rahat vaihtoehtoiseen sijoituskohteeseen ja asunut vuokralla. Oletetaan että olisit saanut 5% tuoton tälle pääomalle. Tähän pääsi hetki sitten jopa korkeakorkoisilla tileillä. Kasvua olisi tapahtunut seuraavasti:


1 Vuosi 189000
2 Vuosi 198450
3 Vuosi 208372
4 Vuosi 218791
5 Vuosi 229730


Näin siis pääoma olisi kasvanut lähes 50 000 euroa.

Oletetaan että vaihtoehtoisen kämpän vuokra olisi vaikka 800e/kk. Näin vuokriin menisi 5 vuodessa 48 000 eur.

Näin voittoa olisi tullut 2000e. Toki vuokra olisi varmaan noussut muutaman kerran eli tulos olisi +-0, mutta asumiskulut tänä aikana 0 euroa (kiinteät).

Sitten oletetaan että asunto on ostettu 180 000 eurolla. Asuminen maksaa nyt 180e/kk (vastike).

Viiden vuoden aikana kuluja tulee 10 800 euroa. Asunnon arvo nousee tänä aikana 20 000 euroa (nousukausi). Voittoa on siis kertynyt oikeasti 9 200 euroa. Lisäksi olet ollut sidottuna tähän asuntoon ihan eri tavalla kuin vuokrakämppään, on voinut koitua ylimääräisiä remonttikuluja yms menoja.

Sitten jos mietitään mitä tapahtuu jos asunnon arvo tippuu samana aikana vaikka 10-15%, niin vuokra-asuminen ei olekkaan enää niin huono idea.

Velkarahoituksen muodossa tulevat vähennykset yms kuviot mutkistaa tätä, mutta perusasiat säilyy edelleen samoina.

PS. Itse omistan asuntoni, ja pidän sitä ihan järkevänä, mutta asiat eivät ole aina niin mustavalkoisia.

 

[modified]

Mua harmittaa kans ku en ostanut heti kakskymppisenä omaa asuntoa, taisin olla jo 24-25v ku eka ostettiin exän kans ja siitäkin tuli myydessä puhdasta voittoa 20 000€.

Yhtälailla voisit sanoa, että harmi kun et ostanut nokiaa vuonna -95. Tuollainen spekulointi on aivan helvetin turhaa. Mielummin kannattaa spekuloida tulevaisuudella.

 

[Aleksei]

Tuo puhdas voitto käsite on hieman omituinen näissä jutuissa.

Otetaan vaikka yksinkertaistettu esimerkki, jossa asunnon hinta on 180 000e.

Jos et olisikaan ostanut kämppää vaan laittanut rahat vaihtoehtoiseen sijoituskohteeseen ja asunut vuokralla.

Hahahhaaaa.... Mistä sä luulet että saa 180000 euroa sijoituslainaa. Jotain todellisuudentajua näihin esimerkkeihin.

EDIT: Jaa, luin tarkemmin. Ei siinä puhuttukaan rahan lainaamisesta. Oletin vaan että molemmissa tilanteissa rahaa lainataan sillä tosta esimerkikstä on unohtunut miten paljon enemmän rahaa jää käytettäväksi kuukausittain kun ei tartte maksaa vuokraa vaan vain vastike.

 

[ossipena]

Hahahhaaaa.... Mistä sä luulet että saa 180000 euroa sijoituslainaa. Jotain todellisuudentajua näihin esimerkkeihin.

niin siis esimerkit on huonoja jos ne ei tue sun näkökantaasi 110%?

joo huomasitkin jo mutta kannattaa tosiaan miettiä että mitä sillä rahalla asunnon sijasta voisi tehdä.

vedetään vielä vanha ja väsynyt esimerkki nollapohjalta eli lähdetään tilanteesta taskussa 0e.

korko 4%
kk-maksu 1000e
25v

2 vaihtoehtoa:

1. lyhentää 190k laina pois
2. säästää 50% eli 500e ja maksaa vuokraa 500e enemmän kuin mitä vastike maksaa. (eiköhän vastikkeet ole ainakin 250e 200k kämpissä?!?)

1. sinulla on 25v päästä 190k aikanaan maksanut kämppä jota ei ole rempattu 25 vuoteen. tuosta korjauskustannukset pois joka on ainakin kymmenen prosenttia hinnasta eli jos myydään vähän korkeampaan hintaan kuin millä ostettu ja rempataan ennen sitä, käteen jää 180k. veroja ei tartte maksaa. ja on mahdollista että 25 vuodessa korjauskustannukset voivat nousta huomattavasti korkeammaksi. laskelma tehty 10% korjauskustannusten mukaan koko ajalta.

2. sinulla on 25v päästä rahaa 260k. lisäksi omat riskisi asunnon/asuntojen kanssa on tasan 0%. tuosta verot pois -> 190k

eli joudut ottamaan omistusasunnon kanssa riskiä jonka palkkiona ei ole kuin lämmintä kättä pankinjohtajalta.

 

[Ateru]

Sepsiksen talletuslaskelmassa kannattaa ottaa huomioon, että Veijo Verottaja vie 28% jokaisesta erääntyneestä talletuksesta, eli siitä ynnäilemään uudestaan summia.
Lisäksi tuo 5% korkotaso kesti pari kuukautta...

 

[Zeikki]

niin siis esimerkit on huonoja jos ne ei tue sun näkökantaasi 110%?

joo huomasitkin jo mutta kannattaa tosiaan miettiä että mitä sillä rahalla asunnon sijasta voisi tehdä.

vedetään vielä vanha ja väsynyt esimerkki nollapohjalta eli lähdetään tilanteesta taskussa 0e.

korko 4%
kk-maksu 1000e
25v

2 vaihtoehtoa:

1. lyhentää 190k laina pois
2. säästää 50% eli 500e ja maksaa vuokraa 500e enemmän kuin mitä vastike maksaa. (eiköhän vastikkeet ole ainakin 250e 200k kämpissä?!?)

1. sinulla on 25v päästä 190k aikanaan maksanut kämppä jota ei ole rempattu 25 vuoteen. tuosta korjauskustannukset pois joka on ainakin kymmenen prosenttia hinnasta eli jos myydään vähän korkeampaan hintaan kuin millä ostettu ja rempataan ennen sitä, käteen jää 180k. veroja ei tartte maksaa. ja on mahdollista että 25 vuodessa korjauskustannukset voivat nousta huomattavasti korkeammaksi. laskelma tehty 10% korjauskustannusten mukaan koko ajalta.

2. sinulla on 25v päästä rahaa 260k. lisäksi omat riskisi asunnon/asuntojen kanssa on tasan 0%. tuosta verot pois -> 190k

eli joudut ottamaan omistusasunnon kanssa riskiä jonka palkkiona ei ole kuin lämmintä kättä pankinjohtajalta.

Aika hyvin jos saat vuokrattua 750e kuussa saman tasoisen kämpän mistä maksaisit 190te. Ja kuinka moni vuokralla asuja oikeasti laittaa ne "säästyvät" rahat jemmaan vai voisiko rahat mennä kenties kulutukseen saman tien?

 

[Sepsis]

Sepsiksen talletuslaskelmassa kannattaa ottaa huomioon, että Veijo Verottaja vie 28% jokaisesta erääntyneestä talletuksesta, eli siitä ynnäilemään uudestaan summia.
Lisäksi tuo 5% korkotaso kesti pari kuukautta...

Laskelma oli yksinkertaisin mahdollinen vastakommenttina tuohon "puhtaaseen voittoon" mistä puhuttiin. Laskelmassa ei myöskään otettu huomioon korkokustannuksia. Pääomasijoituksissa vähennysoikeus on rajaton, mutta ansiotulopuolella puhutaan pikkuhiluista.

 

[Aleksei]

Aika hyvin jos saat vuokrattua 750e kuussa saman tasoisen kämpän mistä maksaisit 190te. Ja kuinka moni vuokralla asuja oikeasti laittaa ne "säästyvät" rahat jemmaan vai voisiko rahat mennä kenties kulutukseen saman tien?

Lisäksi tuo myynti "vähän korkeampaan" hintaan on aika erikoinen 25 vuoden aikajänteellä. On tietysti kovinkin tapauskohtaista mutta viimeksi kun mä myin asunnon 10 vuoden aikajänteellä, oli myyntihinta 244% ostohinnasta. Remppaa tehtiin kylppäriin kun oli vesivahinko. Sen maksoi vakuutusyhtiö. Toki toi arvonnousu on kovin riippuvainen suhdanteista mutta kyllä keskimäärin 25 vuoden aikajänteellä se on rajusti positiivinen.

 

[ossipena]

Aika hyvin jos saat vuokrattua 750e kuussa saman tasoisen kämpän mistä maksaisit 190te.

No aika hyvin jos maksat 190te kämpän vastikkeena vaan 250e/kk kaikenkaikkiaan... Laskin tuon 500e/190000e eli tuottona tuo sama bout 4%. Nyt kun tarkistin niin olikin vaan 3% ja risat joten vähän alakantissa, ei oleellisesti imo.

Ja kuinka moni vuokralla asuja oikeasti laittaa ne "säästyvät" rahat jemmaan vai voisiko rahat mennä kenties kulutukseen saman tien?

Ja kuinka moni asuntolainan ottaja tajuaa paskaakaan taloudesta, korkojen määräytymisestä,pääoman vaihtoehtoiskustannuksista, ... ? Eli elä vaihda puheenaihetta, kyseessä oli yksinkertainen esimerkki johon ei tod kuulu se osa-alue että kuinka moni oikeasti pystyy elämään esimerkin mukaan.


Ja aleksei, laskehan hinnanmuutos reaalihinnasta. Noi prosentit on joko vitunmoisella spekulaatiolla/tuurilla tai muuten vaan tarkoitushakuisesti sopivasti laskemalla hakemalla haettu... Kyllähän joku veivaa johdannaisillakin 50000000% mutta ei sitä voi pitää oletusarvona kaikelle johdannaiskaupalle. voi olla että toisaalta tulee 100% takkiin.. Ja toi oletus on toimivilla, läpinäkyvillä markkinoilla eli ei päde hintakupliin. Koska mikään tuollainen nyrkkisääntö ei voi päteä vakaviin virheisiin markkinoilla.

 

[Mike]

Toi on jännä juttu että huoneiden määrä nostaa hintaa. Mun edellistä kämppää kun alettiin myydä niin välittäjä manaili kun on vaan kaksio. Mun mielestä se oli pirusti parempi kun siitä oli seiniä kaadettu niin että oli saatu fiksun kokoinen olohuone ja avokeittiö. No nyt se on vuokralla kun ei menny kaupaksi mut ens kerran kun yritän myydä niin täytyyhän siihen seinä ja ovi laittaa et saa taas kolmion.

Hyvä vain, sillä avaruutta kaipaavat saavat sitten halvemmalla helvetisti siistimpiä kämppiä. Semmoiset perinteiset hervantalaiset "neljä koppia ja vitun pitkä eteinen", on ihan kauheita.

 

[Man78]

No sen mä nyt sanon ihan suoraan näille, jotka jakaa näitä sijoitus sun muita vinkkejä asunnonoston sijaan. Mulla ei rahaa säästy, kaikki on aina mennyt mitä on tullut. En yksinkertaisesti osaa säästää, paitsi jos on joku konkreettinen kohde eikä se maksa kymmeniä tuhansia. Joku 6000-7000€ ostos on suurin, mitä olen saanut ostettua säästämällä, ja sekin oli yhtä tuskaa. Siksi "säästän" ostamalla asunnon. Jos säästäminen joiltain onnistuu, ei siinä mitään hienoa niille jos sen kokee tärkeäksi. Ja joku ku väitti, että olet "sidottuna" omaan asuntoon, mä en todellakaan koe sitä niin. Itse asuin silloisessa asunnossa reilu pari vuotta ja sit tuli muutto muualle. No ei ku kämppä vuokralle ja ite makso aina pikkasen joka kk, et sai katettua kaikki kulut. Helppoa ku heinänteko. Ostohinta siinä 90-luvun rivarissa oli luokkaa 80000€ ja noin kahden ja puolen vuoden kuluttua myytiin 105 000€ hintaan se pois. Remppaa tehtiin noin 2000€ edestä. Lyhennys+vastike oli muistaakseni 700-750€ ja sitä edellisessä kämpässä oli vuokra 500€. Minusta todella helppoa "säästämistä" aikanaan.

 

[Andy]

Itse pidän periaatteenani sitä, että vain asunnosta saa olla lainaa. Kaikki muut sitä pienemmät hankinnat ostan vasta sitten kun olen rahat säästänyt kyseessä olevaan hyodykkeeseen. Niin kauan joka kuukausi vain säästöön, että rahat on kasassa ja ei kun kaupoille. Viimeksi ostin auton noin.

 

[Sepsis]

No sen mä nyt sanon ihan suoraan näille, jotka jakaa näitä sijoitus sun muita vinkkejä asunnonoston sijaan. Mulla ei rahaa säästy, kaikki on aina mennyt mitä on tullut..

Henkilökohtaisella tasolla tuo perustelu on ihan validi, mutta muuten harvemmin se, että ei itse osaa,viitsi,kykene tai ymmärrä on muuttanut talouden realiteetteja mihinkään.

 

[Dopey]

Eikö juuri olla sitä mieltä, että vuokrat on Helsingissä kohtuulliset verrattuna kämppien hintoihin. Tämä on eritavalla muualla Suomessa. Sama on kohta tilanne muissakin isommissa kaupungeissa. Maalla asia on eri ja siellä harvemmin kannattaa vuokralla asua. Vuokrat on nousseet todella paljon muutaman vuoden aikana.

Olen katsellut pääkaupunkiseudulla yksiöitä / kaksioita sillä silmällä ja oletettu pääomatuotto on parhaimmillaan jotain 4-5% eli helvetin vähän. Vähänkin jos joutuu ostamaan uutta jääkaappia tms. niin hei hei.

Pohjoiseen mentäessä vuokrat putoavat huomattavasti hitaammin kuin kämppien myyntihinnat. Jossain Riihimäellä pääsis jo lähemmäs kymmenen prosentin tuottoon, mutta kun tarkoitus on ostaa tuo jälkikasvulle niin paikan pitäis olla Länsi-Helsinki / Espoo akselilla.

Eli: Jos asuu yksiössä/kaksiossa, niin pääkaupunkiseudulla vuokra-asuminen ei ole ollenkaan huonoa rahankäyttöä. Melkein kaikkialla muualla Suomessa kannattaa ennemmin omistaa.

 

[Aleksei]

Ja aleksei, laskehan hinnanmuutos reaalihinnasta. Noi prosentit on joko vitunmoisella spekulaatiolla/tuurilla tai muuten vaan tarkoitushakuisesti sopivasti laskemalla hakemalla haettu... Kyllähän joku veivaa johdannaisillakin 50000000% mutta ei sitä voi pitää oletusarvona kaikelle johdannaiskaupalle. voi olla että toisaalta tulee 100% takkiin.. Ja toi oletus on toimivilla, läpinäkyvillä markkinoilla eli ei päde hintakupliin. Koska mikään tuollainen nyrkkisääntö ei voi päteä vakaviin virheisiin markkinoilla.

Jos viittaat tohon 244 prosenttiin niin se oli ihan oikea esimerkki. Ostohinta ~43000€, myyntihinta ~105000€, omistusaika ~10 vuotta. Toki osu kivaan aikaan mutta tässä keskustelussahan on puhuttu 25 vuodesta. Keskimäärin asuntojen hinnat nousee tuollaisen ajan kuluessa enemmän kuin "vähän". Kattokaa vaikka historiaa. Sen takia mun mielestä laskelma pikemminkin oli tarkoitushakuinen. Skenaario on toki mahdollinen mutta niin epätodennäköinen ettei sen puolesta ainakaan kannata asuntoa ostamatta jättää.

 

[Aleksei]

Olen katsellut pääkaupunkiseudulla yksiöitä / kaksioita sillä silmällä ja oletettu pääomatuotto on parhaimmillaan jotain 4-5% eli helvetin vähän.

6-6.5% on tällä hetkellä ollu. Pk-seudulla kerrostaloyksiö ja kaksio.

 

[ossipena]

Jos viittaat tohon 244 prosenttiin niin se oli ihan oikea esimerkki. Ostohinta ~43000, myyntihinta ~105000, omistusaika ~10 vuotta. Toki osu kivaan aikaan mutta tässä keskustelussahan on puhuttu 25 vuodesta. Keskimäärin asuntojen hinnat nousee tuollaisen ajan kuluessa enemmän kuin "vähän". Kattokaa vaikka historiaa. Sen takia mun mielestä laskelma pikemminkin oli tarkoitushakuinen. Skenaario on toki mahdollinen mutta niin epätodennäköinen ettei sen puolesta ainakaan kannata asuntoa ostamatta jättää.

Luitko edes mitä mä oon kirjoittanut? et vastannut yhteenkään kritiikin kohteeseeni. Ja vielä myönnät että esimerkki on tarkoitushakuinen. (ps 10v sit eurolla ostaisi tähän päivään siirrettynä aika tosi monta euroa enemmän...)

Perustelisitko nyt mulle mihin asuntojen yleinen hintojen nousu perustuu? Johonkin muuhun kuin spekulaatioon sijainnilla (ostetaan syrjemmästä vitun halpa ja vaihtoehdot vahva kasvukeskus/slummi) ja ostoajankohdalla. Sitä minäkin. "niin on aina käynyt" ei ole kovin validi argumentti. Vähän kuin "aina kun läpsäytän aamulla moottoroidulla 3m dildolla postilaatikkoa, sinne ilmestyy päivän sanomalehti."

Toimivilla markkinoilla kämppien reaalinen arvonnousu on korkeintaan keskivertoa korkeampien vuokratuottojen luokkaa. Joka on eri mieltä, varmasti myös laskee auton kustannukset pelkästään tankatun menoveden mukaan; itse auto, katsastaminen, huolto, renkaat jne on kuitenkin ilmaista.

Ja huom vielä. Toimivilla markkinoilla. Pari viime vuotta on ollut sitä aikaa kuin biletetään kuin viimeistä päivää raakaa-aineiden massiivisilla hinnannousuilla jne. Sen takia myös kämppien hinnat nousivat täysin ilman oikeita perusteita. Tälle perustalle on kiva pohjustaa mutut asunnon ostamisen puolesta. (ja pitäkää mielessä että nyt on ihan liian aikaista vetää johtopäätöksiä asuntomarkkinoista parin vuoden päähän esim. Kämppä 30k out-of-the-money kirpaisee varmasti jokaista)

Mutta huijatkaa itseänne ihan rauhassa, ei se mua kiinnosta. Kunhan ette luettele valheitanne julkisesti mukatotuutena.

 

[MassaSampsa]

Jos viittaat tohon 244 prosenttiin niin se oli ihan oikea esimerkki. Ostohinta ~43000€, myyntihinta ~105000€, omistusaika ~10 vuotta. Toki osu kivaan aikaan mutta tässä keskustelussahan on puhuttu 25 vuodesta. Keskimäärin asuntojen hinnat nousee tuollaisen ajan kuluessa enemmän kuin "vähän". Kattokaa vaikka historiaa. Sen takia mun mielestä laskelma pikemminkin oli tarkoitushakuinen. Skenaario on toki mahdollinen mutta niin epätodennäköinen ettei sen puolesta ainakaan kannata asuntoa ostamatta jättää.

Kyllä minä olen vahvasti Ossipenan puolella tässä keskustelussa.

Itse jankkaat historiaa, mutta oletko mahdollisesti tujottanut graaffeja ja hintakehitystä viimeisten 100 vuoden aikana? Ellet ole, tee näin ja palaa keskusteluun kun huomaat että nämä "uskomattomat" kämppähintojen kehitykset johtunee pelkästään 90-luvun laman hinnanlaskusta ja 2000-luvun pörssiralleista. Muulloin ei hinnan nousuun ole kannattanut hartioitaan lepäillä, sillä tuotto on ollut "surkeaa". Näitä graaffeja esitelty monesti myös Kauppalehden sivuilla..

Todennäköisyys että tämä ralli jatkuu pitkällä aikavälillä on pieni. Hinta tulee asettumaan "oikeaksi" ja kehittynee hieman inflaatiota korkeammalla...näin myös pitkällä aikavälillä.

Itse uskon asunnon tuottavan jotain, mutta vasta silloin kuin velkaosuus on <70%, ja Stadin kämpälle se >30% käsiraha hinnalle tekee aika monta tonnia ja säästökuukausia...ellei sitä pätäkkää löydy ennestään...ja jos löytyy, miksi hitossa laittaa ne kämppään kun parempia sijoituskohteita löytyy?

..joten elät kyllä valheessa jos uskot kämppien hintojen kehittyvät tulevaisuudessa samaan malliin kuin viimeisten 15 vuoden aikana. :lol2:

:piis: