Eli nuorena kannattaa jättää varaa siihen elämiseenkin, loppujen lopuksi vanhemmalla iällä tyytyy vähempään. Näin uskottelen itselleni. Se on vaan kumma, fiksumpaa siis olisi että nuorille maksetaan palkkaa paljon ja iän myötä se vähenisi eläkearvoon.
No näinhän valtaosa suomalaista nuorista aikuisista ajatteleekin. Eletään tänään, vähät huomisesta.
80-luvulla syntynyt sukupolvi ei ole omakohtaisesti kokenut lamaa eikä korkeita korkoja. Kokemukset rajoittuvat 90-luvun alun lapsen perspektiiviin. Tulevaisuuden suhteen ollaan hyvin optimistisia. Velkaa otetaan sen kummempia miettimättä.
Miksi miettisi korkoja ja lyhennyksiä, kun korot ovat olleet laskusuunnassa lähemmäs 20 vuotta? Tottakai ne korot laskevat myös tulevaisuudessa. Tai eivät ainakaan nouse. Paljon. Ja mikä ihmeen reaalikorko?! Jos raha tekee tiukkaa niin ainahan voi ottaa pidemmän laina-ajan.
Työttömyys? Kyllähän töitä aina löytyy, kun on aktiivinen. Kaksinumeroiset työttömyysluvut ovat historiaa. Olemme uudessa taloudessa, jossa työttömyys ei oikeastaan nouse ja työttömyysajanhan voi nostaa tukia ja ottaa lainaa kumminkin. Miksi huolehtisi?
Miksen ostaisi asuntoa? Asunto on hyvä sijoitus. Siitä kyllä kannattaa maksaa. Hinnat ovat nousseet toistakymmentä vuotta ja nousevat varmasti tulevaisuudessakin. Tai eivät ainakaan laske. Ja tyttöystäväkin/kihlattu ilahtuu uudesta luksus-unelmakodista. Kyllä luksuksesta kannattaa maksaa.
Hmmm....
Olen miettinyt jonkun verran Suomen asuntomarkkinoiden erikoista käyttäytymistä taantumassa ja pohtinut, miksi hinnat pysyvät historiallisesti korkealla tasolla ja kysyntää näyttää riittävän.
Sitten näin Helsingin Sanomien asuntoliitteessä kuvaajan, joka osoitti korkokäyrien suunnan. Tässä tohinassa oli päässyt unohtumaan että vielä viime kesänä ECB korotti ohjauskorkoa inflaation pelossa. Asuntolainan korko oli silloin n. 5,6%. Se on nyt 2,xx ja laskusuunnassa. Samaan aikaan työttömyysaste on 8,3%, 1,6%-yks. korkeampi kuin vuosi sitten samaan aikaan.
Korot ovat laskeneet alle puoleen (>-50%) ja työttömyys noussut neljänneksellä (+24%). Kysymys kuuluu, kuinka paljon enemmän varoissaan tuntee keskimääräinen asunnonostaja itsensä olevan tänä päivänä kuin viime keväänä? Veikkaanpa että AIKA PALJON.
Psykologinen vaikutus: Viime syksynä pörssikurssit romahtivat ja otsikot kirkuivat maailmanloppua. Samaan aikaan suomalaisen työntekijän elämä muuttui varsin vähän. Osakesalkku keveni, mutta sehän on pelirahaa kumminkin. Hieman lomautuksia ehkä, huhuja kaverista joka sai kenkää työpaikalta. Muuten elämä jatkui normaalina. Palkka juoksi.
Tänä keväänä maailmanlopun ennustukset ovat vaihtuneet vaaleanpunaisiin unelmiin ja toiveikkuuteen tulevasta. Maailma ei loppunutkaan. Pörssi on noussut kovasti. Amerikasta kuuluu tarinoita talouden uudesta keväästä. Ja keväthän on hyvää aikaa muuttaa. Eiköhän osteta, nyt kun vielä halvalla saa. Ettei vaan jäädä junasta.
Vuokrat: Pienet asunnot viedään käsistä. Vuokrakohteisiin on jonoa. Nuorten on pakko asua keskustoissa, mieluiten Helsingissä. Helsingissä on trendikästä olla. Helsingissä on töitä.
600 € yksiöstä. 800 € kaksiosta. Keskipalkka suomalaisella 2500 €. Yksiössä/kaksiossa asuvalle varmasti helvetin paljon keskiarvoa pienemmät ansiot, kun kyseessä ovat nuoret ihmiset. Kuinka kestävää tämä on? Millä rahalla työtön kustantaa vuokransa?
Tässä on oma tämänhetkinen näkemykseni siitä, mitä haasteita asuntomarkkinat tulevat kohtaamaan seuraavien muutaman vuoden aikana. Veikkaanpa että näen asiat varsin eri lailla kuin suurin osa tähän keskusteluun osallistuvista:
Työttömyysaste ei pysy 8,3 prosentissa. Yhdysvalloissa mennään tämän vuoden puolella yli 10 prosenttiin ja sinne on myös Suomi matkalla. Karkeasti sanoen reaalitaloudessa (ei pörssi) tullaan meillä 6-12 kk perässä. Eli kun Amerikassa käännytään kituliaaseen nousuun, joka tuntuu taantumalle (Roubini), on Suomella edessä suurinpiirtein vuoden verran kärsimystä. Tähän mennessä suomalaiset yritykset ovat olleet hyvin maltillisia irtisanomisissaan, käyttäen mieluummin pehmeitä keinoja, syynä osittain suhteellinen vakavaraisuus, optimistisuus tulevaisuudesta ja inhimmillisyys. Ei potkuja huvikseen anneta.
Tilanne tulee muuttumaan oleellisesti, kun selviää että reaalitalous ei käänny ja tilanne Euroopassa on merkittävästi heikompi kuin Yhdysvalloissa. Suomen merkittävät vientimaat Ruotsi, Venäjä, Saksa, USA ovat kaikki taantumassa tai lamassa. Kotimaassa kuluttaja on ylivelkaantunut, työtön ja ostovoima surkea. Suomi nousee ja kaatuu viennin mukana.
Viime lamaan verrattuna toipumista hidastaa valuuttadevalvaation mahdottomuus. Olemme jumissa keskieurooppalaisten inflaatiohysteerikkojen kanssa, eipä sillä että devalvaatio tässä ympäristössä auttaisi enempää kuin housuihin kuseminen pakkasella. Ruotsi käyttänee tämän mahdollisuuden kuitenkin hyväkseen (kruunu on jo laskenut) ja Suomen vientiteollisuudelle sidotaan lyijypainot jalkoihin kalliin €:n (suhteessa kruunuun) muodossa. Tulemme maksamaan korkean hinnan viime vuosien matalasta korkoasteesta verrattuna markka-aikaan, nyt kun inflaatio kääntyy negatiiviseksi eli deflaatioksi.
Deflaatio -> reaalikorot nousevat nominaalista korkoa suuremmiksi. Tämä on täysin käsittämätöntä ja kokemuspiirin ulkopuolella suomalaiselle nuorelle asunnonostajalle. Ja varmaan melkein kaikille muillekin. Tästä ei juuri taloustiedon tunneilla puhuta, tai ei ainakaan jää koululaiselle mieleen. Siis ainahan inflaatio syö korkoa, aiheuttaen nimelliskorkoa matalamman reaalikoron. No ei tällä kertaa valitettavasti. Nollakorko voi olla reaalisesti 5% korko, mikäli deflaatio on 5%. Esim. Yhdysvalloissa on arvioitu, että stimuloidakseen taloutta olisi korkojen efektiivisesti oltava -5%! Mutta korothan eivät voi mennä negatiivisiksi ja pankki vetää aina marginaalin välistä. Marginaalit ovat nousseet. Nyt muistaakseni n. 1,2% vrt jotain 0,9% vuosi sitten. Neljänneksen nousu! Velalliset saavat nyt subventoida pankkien vakavaraisuutta. Tämä on tietysti keskuspankin tarkoituskin...
Laina-ajan pidentäminen nykyisestä on vaikeaa. Pankit eivät mielellään myönnä yli 20 vuoden lainoja. Tuolla laina-ajalla on jo erittäin huomattava riski, että korot nousevat nykyisistä matalista tasoista korkealle nostaen maksuhäiriöriskiä.
Eipä silti että työtön suomalainen mistään mitään lainaa saisi asuntoa varten. Ja työttömiä tulee paljon. Odotan itse työttömyyden nousevan teineille, joskaan ei (toivottavasti) viime laman arvoihin. Työlliset pääsevät nauttimaan useita prosenttiyksiköitä korkeammasta verotuksesta, sekä palkkaleikkauksista.
Siinä missä USA:ssa asunto- ja velkakupla ajoivat reaalitaloutta (nyt toisinpäin), alkaa Suomi suoraan siitä vaiheesta, missä reaalitalous vaikuttaa asuntojen hintoihin ja velkatasoihin. Vanhasta tottumuksesta suomalaiset sulkevat kukkaronnyörit, kun selviää että poliitikkojen ja median kauniit puheet olivatkin sitä itseään.
Kuinka paljon asuntojen hinnat tulevat putoamaan? Riippuu monesta tekijästä, mutta puhuisin pikemminkin kymmenistä prosenteista kuin joistain prosenteista saati sitten houruisista haaveista asuntojen hintojen paluusta nousuun. Selvää on se, että laskusuhdanne tulee kestämään pikemminkin vuosia kuin kuukausia ja reaalitalous kääntyy nousuun ennen asuntojen hintoja (pohjat voidaan saavuttaa aiemmin).
Muuttoliikkeen suunta on viime vuosikymmenen ollut kohti
-keskustoja ja pääkaupunkiseutua
-laatua ja luksusta
-suurempia asuntoja
-pois kotoa
Tämä on nostanut
-vuokria
-hintoja
Vuokrien ja hintojen kesken on positiivinen palautekierre, jossa korkeammat vuokrat nostavat asuntojen hintoja.
Matalien reaalikorkojen ja korkean työllisyyden aikana luottoa on ollut helposti saatavana ja ihmiset ovat olleet halukkaita ja maksukykyisiä.
Seuraavien vuosien aikana siirrymme toisenlaiseen tilanteeseen, jossa muuttoliike on
-keskustojen ja pääkaupunkiseudun ulkopuolelle
-pois laadusta ja luksuksesta, hinta/laatusuhde nousee tärkeäksi
-pienempiä asuntoja
-bumerangina takaisin vanhempien luo, 80-luvulla syntynyt sukupolvi tulee erikoistumaan tässä
Tämä laskee
-vuokria
-hintoja
Vuokrien ja hintojen välillä on palautekierre, jossa laskevat vuokrat laskevat hintoja.
Korkeiden reaalikorkojen ja heikon työllisyystilanteen aikana lainaa on vaikea saada ja ihmiset välttävät velkaantumista, eivätkä ylipäätänsä ole maksukykyisiä.
Kirsikkana kakun päällä työttömyys tulee nousemaan palvelukeskeisellä pääkaupunkiseudulla muuta maata myöhemmin, aiheuttaen huomattavan "jälkipotkun" verrattuna muuhun maahan.
Pahoittelen pitkää kirjoitusta. Nämä ovat omia näkemyksiäni, jotka olen muodostanut niiden tietojen perusteella, mihin olen törmännyt. Kuulisin tietysti mielelläni muita näkemyksiä asiasta ja kritiikkiä.
Edit: Unohdin huomioida asuntomarkkinoiden ekosysteemin rakennetta. Korjaan tilanteen.
Eli, ensiasunnon ostaja on nuoripari. He ostavat asunnon perheeltä, joka muuttaa suurempaan asuntoon. Suuremman asunnon omistaa keski-ikäinen tai vanhempi pariskunta, jonka lapset ovat muuttaneet pois kotoa. He ostavat pienemmän asunnon eläkeläiseltä/leskeltä, joka muuttaa vielä pienempään asuntoon jossa kuolee. Perikunta myy asunnon nuorelleparille.
Tässä "ravintoketjussa" alimmalla portaalla ensiasunnon ostaja mahdollistaa ketjussa ylemmällä tasolla olevien muuton. Näissä tapauksissa joka portaalla puhutaan pääasiassa siitä, kuinka paljon välirahaa pitää maksaa että pystyy siirtymään suurempaan asuntoon, ja siitä kuinka paljon välirahaa saa takaisin kun muuttaa pienempään.
Nuorten työllisyydellä on erittäin merkittävä vaikutus tämän ekosysteemin toiminnalle. Mikäli alimmalla portaalla ei ole kykyä ostaa ensiasuntoa, ei kukaan muukaan pysty. Hintojen on laskettava kautta linjan kunnes kestävä taso saavutetaan. Neljännesmiljoonan 30 vuoden lainat, jonka nuoretparit joutuvat ottamaan mahdollistaakseen muiden etenemisen ketjussa eivät missään nimessä edusta mitään kestävää tilannetta. Jossain vaiheessa saavutetaan kriittinen massa, jonka jälkeen tilanne purkautuu väistämättömästi ennemmin tai myöhemmin. Tarvitaan vain katalyytti. Argumentoin että kriittinen massa on jo saavutettu Suomen asuntomarkkinoilla, jotka ovat suhteessa reaalitalouden tilanteeseen ylikuumentuneet rajusti. Argumentoin edelleen, että globaali finanssikriisi ja taantuma/lama on katalyytti, jonka vuoksi ketjureaktio lähtee etenemään.
