Asunnon osto sijoitusmielessä

  • Keskustelun aloittaja Keskustelun aloittaja IsoDino
  • Aloitettu Aloitettu
Meta title: 🔥 Asunnon osto sijoitusmielessä

Meta description: Näin tunnistat kannattavan kohteen, vältät sudenkuopat ja rakennat vakaata tuottoa asuntosijoittamisella.


Timba79 sanoi:
minäkään nyt ostaisi sijoituskämppää jos siihen hillot olisi, vaan sijoittelisin muualle ja kattelisin vähän aikaa mihin korkopolitiikka menee.
Click to expand...

Jos olisi hillot, niin ostaisi kämpän käteisellä eikä tarvitsisi korkoja murehtia:) .
 
Luin Kauppalehden keskustelua tulevasta asuntojen hinnanlaskusta. Onhan se totta, että mahdollinen arvonalennus ja koronnousu napsahtaa kaikista pahiten sijoitusasuntojen omistajan nilkkaan. Koska kun vuokrat laskevat, niin vuokratuotto ei välttämättä kata enää lainakustannuksia varsinkaan jos koronnousu on reiluhko.
 
Hmm... vuokralla asuminen on nykyisellää "halpaa" verrattuna omistusasumiseen. Vuokrat eivät näinollen varmastikaan tipu samaa tahtia asunnon hinnan kanssa. Kuitenkin sanoisin, että tällä hetkellä sijoitusasunnon osto ei mielestäni ole ajankohtaista. Tosin taitava ihminen löytää niitä "helmiä" myös asuntojen hintojen ollessa korkealla.

Mitä muuten tarkoitit nyt tolla? Korkotasojen nousu kyllä "kurittaa" velallista jo pelkästäänkin, eikä vaadi välttämättä vuokratulojen tippumista. Tohon päälle vielä noin 10-20% arvon alentuminen, niin saa muutaman vuoden kerätä vuokratuloja tappioiden kuittaamiseksi.
 
Eipä ne vuokrat ihan suoraan seuraa asuntojen hintatasoa, ei kumpaankaan suuntaan.

Ja mitä tulee arvon alenemiseen, niin mitään tappiota ei tule jos asuntoa ei ole tarkoitus myydä vaan pitää se vuokralainen ja nostaa vuokratuottoja. Tappiot tai voitot tulee siinä vaiheessa kun se myydään pois. Jos nyt haluaa ostaa asunnon ja odottaa saavansa isot tuotot arvonnoususta, joutuu varmati odottamaan aika pitkään tai sitten pitää löytää se helmi. Tämä siis todennäköisesti, voihan asuntojen hinta jatkaa nousuaan vielä edelleenkin, mistä näistä tietää.
 
Muistakaa se seikka, että vuokra-asunnoille tulee kysyntää JOS korot pompsahtavat ja ihmiset joutuvat myymään asuntoja, koska eivät selviä lainanhoitokuluista.
 
kas-vain sanoi:
Muistakaa se seikka, että vuokra-asunnoille tulee kysyntää JOS korot pompsahtavat ja ihmiset joutuvat myymään asuntoja, koska eivät selviä lainanhoitokuluista.
Click to expand...

Näinpä ja esim. Jyväskylässä missä itse asun, ei ole ylitarjontaa asunnoista tälläkään hetkellä, vuokrakämpistä nimenomaan. Eli nämä opiskelijakaupungit on ainakin sellaisia johon saa aika hiton helpolla vuokralaisen, varsinkin jos se on keskustasta tai suurimmista kouluista max 2 kilsan säteellä.
 
On tässä itsellekin tullut mieleen tuo sijoitusyksiön hommaaminen jostain muualta, kun ei ole varaa täällä suunnalla omaa lyhennellä. Jotainhan tuosta fiksulla laina-ajalla jää itselleenkin maksettavaksi per kk ja hankalahan tuolla näyttäisi olevan nopeiden laskelmien perusteella saada tuottoa, mutta kuitenkin saisi maksettua itselleen omaisuutta mikä ei perustallaajalle ole täällä etelä-suomessa mahdollista. Pitkällä aikavälillä siitä saisi sitten pesämunan ostaa täältä suunnalta oman asunnon tai siis rahoittaa ison osan siitä ja jotain hyvin pientä voittoa päälle. Tietysti kyseeseen tulisi vain yksiöt yliopistokaupungeista keskeiseltä paikalta.

Nopeiden laskelmien mukaan siis tuollaiseen tarkoitukseen olisi ihan passeli. Varmaan muut sijoitukset olisi järkevämpi vaihtoehto voittojen kannalta, mutta kun niistä en henkilökohtaisesti tiedä yhtään mitään, niin aika hankalaa on sille tielle lähteä...

edit: tuolla on jotain vanhaa, mutta varmaan yleispätevää kerrontaa asunnon ostosta sijoitusmielessä: http://www.investori.com/cgi-bin/read.pl?a03/s031101.htm
 
modified sanoi:
Jos olisi hillot, niin ostaisi kämpän käteisellä eikä tarvitsisi korkoja murehtia:) .
Click to expand...


Ja tuo on se huonoin mahdollinen vaihtoehto. Näillä koroilla 60-80% velkavipu on aivan hyvä jos haluaa pääomalleen parempaa tuottoa ja kukapa ei halua? Siinä vaiheessa kun yksikin asunto alkaa olla uhkaavasti velaton niin se lähtee samantien myyntiin.

Ja joku mainitsi osakeyhtiön perustamisesta sijoitusasuntoja varten. Sanoisinko, että näyttää paperilla ehkä mukavalle ja voi tuntua jotenkin hienommalle, mutta alle 10 asunnolla en lähtis Oy:tä perustelemaan. On olemassa tietyt rajat mihin saakka kannattaa osake- ja asuntopuolella pyöriä yksityisenä sijoittajana ja nämä rajat selviää ihan kuin itse viitsi ottaa laskimen kauniiseen käteen. Vaikka yhtiövero on 26% tavallisen pääomatuloveron(28%) niin sitten kun asiaa alkaa viemään pidemmälle niin huomataan, että idea on aika huono.

Mutta kukin tyylillään.
 
Timba79 sanoi:
Ja itsekin varmasti ennemmin tai myöhemmin ostan ensimmäisen sijoitusasuntoni. Omaa kun on riittävästi maksettu, niin siitä saa lisävakuuksia lainaa varten. Ja tarkoitus on löytää sellainen kämppä, että "vuokralainen maksaa lainat ja vastikkeet", muuten tossa ei oikein mielestäni järkeä ole.

Eikä tuon kämpän tartte olla pk-seudulla. Esim. Turku, Tampere, Jyväskylä, Joensuu, Kuopio yms. kaupunkin keskustojen ja oppilaitosten läheisyydessä on hyvät paikat vuokralaisia ajatellen.

Tymin veto on varmasti ostaa liian iso sijoituskämppä huonohkolta alueelta, vaikka saisi miten halvalla. Se ei paljon tuota jos ei vuokralaista ole.
Click to expand...

Ihan sellainen rohkaisun sana, että on myös pankkeja joissa saat käytettyä vakuutena asuntosi tämän hetkisen arvon ja olemassaolevan velan erotusta
 eli ei ole merkitystä oletko maksanut paljoakaan velkaa pois. Suurinosa pankeista katsoo vaan sokeasti ostohinnan ja olemassaolevan velan erotusta.

Eli sillon otetaan kiinteistönvälittäjältä arvio asunnon nykyisestä arvosta. :)

Milloin ostit asuntosi ja mistäpäin suomea (siis suurinpiirtein). Ihan vaan kiinnostaa kuulla.

Ja tosiaankin on todella hyviä kohteita sijoitusasunnolle kaikki kasvukeskukset, ja opiskelijakaupungit. Ja yksiöissä on suurin tuotto %. Mutta ihan kaikista varmin on kuitenkin hgin keskusta. Jos tulee oikein reilumpaa kriisiä ja lamaa niin voi tapahtua muissa kaupungeissa hyytymistä mutta hgissä on AINA vuokralletulijoita.

Kohde pitää olla optimaalinen, eli riittävä tuotto, sijainti ja sit tosi tärkeää että terve yhtiö. Yks mies osti juuri taloyhtiöstä, jossa ikkunat, julkisivu ja putket tehty viime vuosina. Voiko olla parempaa?? :)

Ja timba..sä saat vähentää oman asuntos korot verotuksessa, eli et joudu juurikaan maksamaan sijoitusasunnon vuokratuotosta veroa. Riippuen tietenkin kuinka paljon sulla on lainaa. Eli sekin on hienoa, että joutuu samalla kokoajan ottamaan velkaa lisää ja siirtymään hienompiin asuntoihin..sitä mukaa kuin sijoitusasuntojen määrä lisääntyy..:) Mielummin sitä maksaa korkoa pankille kuin veroa valtiolle...:) No..toi viimenen oli osittain vitsi, omistusasuntoon en ihan heti kehota ketään ottamaan liian suuria velkoja.
 
Kalju:

Oma asuntoni on Jyväskylässä. Ostettu syksyllä 2001, eli nyt on jotain reilut 50% kalliimpia vastaavat kämpät. Et ei mulla lainaa ole kuin vähän reilu puolet asunnon tänhetkisestä arvosta ja tuo sisältää autolainankin jo. Joku 60% vois olla lähellä. Tämän vuoden aikana ois tarkotus saada tuo autolaina hoidettua alta pois, sitten voisi sijoituskämppää miettiä, kun pystyy tarvittaessa lyhentämään itse sitä lainaa jos on esim. ilman vuokralaista tai tulee muita ongelmia.

Ja muutenkin tässä on hyvä katsoa nuo todennäköisesti tulevat pari seuraavaan koronnostoa ja miten ne vaikuttavat asuntojen hintoihin. Vaikkei mitään romahdusta tulisikaan (enkä sellaista edes toivo) niin yksittäisiä hyviä ostopaikkoja voisi ilmaantua.

Ja täällä Jyväskylässä tuo asunto pitäisi mielestäni olla keskustan tuntumassa tai oppilaitosten läheisyydessä, jos meinaa haluta sen varmasti vuokralle. Toki sen syrjäsemmälläkin seudulla saa, mutta mitä näitä ihmisiä (opiskelijoita lähinnä, jotka pikkukämpissä asuvat) niin niille 4-5 km keskustasta on jo täysin poissuljettu vaihtoehto. En tiedä miten yleistä tämä on, mutta ainakin opiskelijakaupungissa kuten Jyväskylä, on mielestäni järkevä ottaa huomioon.

Pitää tässä ottaa asiakseen seurailla tarkemmin vuokratasoja eri kaupunginosissa ja rinnalla kämppien hintoja. Saa tässä vähän kuluvan vuoden mittaan kuvaa hintatasosta niin kämppien kuin vuokrienkin kohdalla.
 
Saako isommissa kaupungeissa helposti katettua pelkällä vuokralla asunnon kulut?
Asustelen Varsinais-Suomen maaseudulla ja täällä joutuu jo hieman kikkailemaan että saa sijoituskämpästä kulut peittoon. Tällä hetkellä joudun laittamaan yhtiövastikkeeseen muutaman kympin omistani.
 
Phallos sanoi:
Saako isommissa kaupungeissa helposti katettua pelkällä vuokralla asunnon kulut?
Asustelen Varsinais-Suomen maaseudulla ja täällä joutuu jo hieman kikkailemaan että saa sijoituskämpästä kulut peittoon. Tällä hetkellä joudun laittamaan yhtiövastikkeeseen muutaman kympin omistani.
Click to expand...

Kulut?

Jos vuokra ei kata vastikkeita ja mahdollisia korkoja, niin persnettoa siinä tulee. Kaikki lyhennykset vuokralla tehtynä on taas suoraan kotiinpäin.
 
Se kattaako vuokratuotto lyhennykset ja vastikkeet riippuu tottakai myös lainan määrästä ja maksuaikataulusta. 100% lainarahoituksella ja 10-15 vuoden takaisinmaksuajalla voi tehdä jo aika tiukkaa vaikka ois minkälainen kämppä. Mutta jos on vaikkapa 60-70% velkarahoitus ja 15-20 vuoden makusaikataulu, niin pitäisi jo onnistua tai sitten kannattaa etsiä parempaa kämppää tähän tarkoitukseen.

Itse en ainakaan osta sellaista sijoituasuntoa jota pitää omasta pussista rahoittaa. Tietysti on tilanteita että tätäkin pitää tehdä jos vaikka ei ole pariin kuukauteen vuokralaista eikä ole ehtinyt kerätä puskuria tota varten.
 
Menestys threadissa oli puhetta, että vuokra-asunnon pitäisi tuottaa vastikkeet + korot + lainan lyhennykset.

Lasketaan jotain.

25m2 yksiö.
Vastike ~2€/m2.
Hinta keskisuuressa kaupungissa paraatipaikalla ~2500€/m2.
Lainaa 80% == 60 000€.

laina-aika 20v.
Korko 5%.

€395.97/kk + 50€.

Laskinkohan jotain väärin, koska vuokra tuollaisessa voi olla helposti 550€.
 
modified sanoi:
Laskinkohan jotain väärin, koska vuokra tuollaisessa voi olla helposti 550€.
Click to expand...

Verovaikutukset puuttuvat, minkä lisäksi et mainitse mitään mahdollisista remonteista. 2 euron vastike neliötä kohden kuulostaa melko matalalta.

Edit: Verojen jälkeen pääoman tuottoprosentti ei enää välttämättä siis ole järin kaksinen.
 
Willie sanoi:
Verovaikutukset puuttuvat, minkä lisäksi et mainitse mitään mahdollisista remonteista. 2 euron vastike neliötä kohden kuulostaa melko matalalta.

Edit: Verojen jälkeen pääoman tuottoprosentti ei enää välttämättä siis ole järin kaksinen.
Click to expand...

Mitä väliä sillä tuottaako se mitään jos se maksaa toisen asunnon lainaa? Vaikkei käteistä tulisi, niin nettovarallisuus kasvaa.
 
modified sanoi:
Mitä väliä sillä tuottaako se mitään jos se maksaa toisen asunnon lainaa? Vaikkei käteistä tulisi, niin nettovarallisuus kasvaa.
Click to expand...

Ei sinänsä mitään. Kyllä tuo asunto varmasti tuottaa, kyse on vain siitä kuinka paljon ja millä aikavälillä. Mahdolliset remontit, mahdollinen asunnon arvon aleneminen (täysin mahdollista keskisuuressa kaupungissa muutaman vuoden aikavälillä), mahdolliset ongelmat vuokralaisen saamisessa ja vaihtumisessa, yhtiövastikkeen nouseminen... Kaikki nuo syövät tuottoa, josta otetaan sitten vielä verot pois.
Mutta sinänsä asuntosijoittaminen on varmasti tuottavaa. :)

Edit: Eli kuluihin lisää ainakin mahdollinen vastikkeen nouseminen, mahdolliset remontit, mahdolliset häiriöt vuokranmaksun jatkuvuudessa.
 
Tossahan onkin pointtina OMAN PÄÄOMAN TUOTTO! Se nimittäin nousee aika mukavaksi jos on esim. 70-80% velkapääomalla liikenteessä. Koko pääoman tuotto voi jäädä vaatimattomaksikin, mutta tarkoitus on "maksattaa vuokralaisella" se sijoituskämppä mahdollisimman pitkälle ja kun lainanmäärä laskee riittävän alas prosenteissa, niin uutta kämppää ostoon.

Ja jos on isommalla lainalla liikenteessä ja on vielä omastakin asunnosta lainaa, niin taitaa käydä niin ettei tartte veroja paljon vuokrasta maksella. Tosta kun saa vähentää vastikkeet ja lainan korot (miten paljon?) ja ne kaikki rempat sun muut, niin ei varmaan isoa määrää valtiolle mene.

Unohdetaan tämä sijoitusasuntokeskustelu tuolla toisessa ketjussa ja jatketaan täällä kun tällainenkin olemassa on.

EDIT: Siirsin nämä sijoituskämppiä koskevat keskustelut tuolta "mikä tuo menestyksen" ketjusta tänne, on siellä aikalailla offtopickia.
 
Aivan loistavaa on se, ettei se haittaa juuri mitään vaikka nyt ostamasi sijoitusasunnon arvo laskisi välillä jopa kymmeniä % ostohetkeen verrattuna. Pitkässä juoksussa arvo jokatapauksessa nousee. Vuokrat nimittäin eivät laske asuntojen hintojen perässä, ainakaan jos ostoksesi sijaitsee oikealla paikalla. Eli pystyt jokatapauksessa hoitamaan lainaa vuokratuloilla. Pitää oppia ajattelemaan sitä kassavirtaa mikä tulee vuokrien muodossa. Ja sijoitusasunnossa on nimenomaan siitä kyse ettei sitä aiotakkaan ikinä myydä, vaan arvonnousu pitkällä aikavälillä käytetään siten että kiinnitetään arvonnousussa muodostunut pääoma uusien ostojen tekemiseen.

Palkkataso nousee joka vuosi, vuokrat nousee kokoajan... korkojen nousu on maltillista.. Jos nyt otat lainaa sijoitusasuntoon, ja jos korot nousee..niin jos vaan pystyt hoitamaan korot, niin vaikka et edes lyhentäisi lainaa, niin ottamasi lainasumma on naurettavan pieni 15-20 vuoden päästä kun vertaat sitä sen hetkiseen asunnon arvoon, ja kassavirtaan minkä senhetkinen vuokratulo tuottaa.
 
Back
Ylös Bottom