Asunnon osto sijoitusmielessä

  • Keskustelun aloittaja Keskustelun aloittaja IsoDino
  • Aloitettu Aloitettu
Meta title: 🔥 Asunnon osto sijoitusmielessä

Meta description: Näin tunnistat kannattavan kohteen, vältät sudenkuopat ja rakennat vakaata tuottoa asuntosijoittamisella.


Kävin tänään kattomas asuntoa, pieni yksiö lähellä ydinkeskustaa. 49te hintapyyntö ja tarjosin 40te ei kelvannut ja sitten 41te ja lopuksi 42te ja sanoin että maksimi mitä pystyn maksamaan. Alkuviikosta ottaa yhteyttä ja kertoo menikö läpi. Yhtiövastike ois alle satasen ja tavoite vuokra ois 475e plus vesi ja sähkö.
 
10% tuottoko tosta tulee. Ihan hyvä jos sijainti on kelvollinen. Itsellä on kaksi +10% tuotolla olevaa asuntoa ja kumpaankaan ei mitään valioluokkaa vuokralle ollut tulossa. Keskusta-alueilla saa taas valkata paremmista halukkaista.
 
En ikinä vuokrais asuntoa pakolaiselle, ei osaa käyttää uunia tai jääkaappia tai saunaa tai suihkua, mielummin haen pahimman suomalaisen spurgun kadulta ja vuokraan sille sen asunnon jos pitää näistä kahdesta vaihtoehdosta valita:)
 
Ei mennyt perkele tarjous läpi, teki vastatarjouksen myyjä 44,5te. Tein uuden tarjouksen 42,5te. Sais nyt maaliin ton asuntokaupan.
 
ei mennyt toinenkaan tarjous läpi perkele, tiistaina uutta yritystä kolmannesta kohteesta. Missäs on kaikki pakkiksen Donald Trumpit?
 
Kyllä on asuntosijoittajalla kultaiset ajat menossa/tulossa.

Vaikka olen ollut aina vastaan kiinteitä korkoja, tänään kävin mielenkiintoisen keskustelun uuden pankin kanssa, johon olen vaihtamassa asiointia.

Taustalla tosiaan se, että henkilökohtaisesti minulla on mennyt fiilikset nykyisen pankin toimintaan.

Esimerkkimarginaaleja omissa lainossani: 0,3 , 0,35 , 0,45 , 0,5 , 0,6 , 0,7 ja viimeisin laina josta paperit sisässä 0,95... Tästä se ajatus sitten lähti.

Ilmoitin tänään pankille vaihtavani asiointini toiseen pankkiin. Tästä säikähtäneenä henk.kohtainen pankkineuvojani otti puhelun pankinjohtajalle, että viimeisintä marginaalia saataisiin nyt kuitenkin vielä hieman alemmas. Itse en kuitenkaan jaksa enää. Joka ikisen lainan kohdalla uusi vääntö.


Haluan asioinnin toimivan niin, että kun soitan pankkiin, saan lainapaperit valmiiksi 24h sisällä ja marginaalivääntöä ei tarvitse aina tehdä verissä päin. Uudessa pankissa tämä tuntuu onnistuvan.


Suurin syy vaihtoon on kuitenkin se, että uudelle pankille toimii järjestely jonka aion seuraavana isona harppauksena toteuttaa. Ajatuksena laittaa yksi maksettu sijoitusasunto isomman velan vakuudeksi. Lainan määrä 400-500k ja vakuuden arvo n.100k.


Yleensä en kannata järjettömän suurta velkavivutusta, mutta tässä taloustilanteessa alkaa olla sen aika. Jos/kun 10v kiinteä korko tippuu n. 3%:iin, otan lainan välittömästi ulos. Tällä hetkellä 10v kiinteä korko 3,3-3,5%.


Tarkoitus siis tehdä yksi täysin velkavivulla tehtävä asuntoryppään osto. Olen laskenut asian tarkkaan ja järkevillä kohteilla saan täydelläkin velkavivulla 3,5-4,0% nettotuoton.

500k lainavivulla se tekee jo ensimmäisenä vuotena 17,5k - 20k tuoton.


Ps. Tänään täällä erittäin maukkaat asuntokaupat kiinni :kippis1:


Ps2. Meikäläisen viiden V:n vinkki asuntosijoittajille tähän taloustilanteeseen: vivuta, vinguta, valitse viisaasti ja vaurastu! ;)
 
Saako vuorokaudessa lainan? Pankin akka selitti minulle jotain että pitää hyväksyttää nykyisin pomolla kaikki lainat vaikka olisi minkälainen takuu ja se kestää ainakin 2vrk. Tohon samaan marginaali kusetukseen olen törmännyt kanssa, mutta ne on nostanut sitä 0.05% aina ylöspäin edellisestä. Eikö sinua jännitä Robertto Suomessa oleva asuntokupla? Itse olen miettinyt että tekis miel myydä melkein puolet asunnoista pois ja olla sujut pankin kanssa ja sitten odotella ku se LAMA tulee Suomeen ja sitten katsella uudestaan mitä asuntoja ostan. Olen tässä viimeisen parin viikon aikana tehnyt kahdesta eri asunnosta tarjouksen ja ei oo mennyt läpi, ensviikolla ois taas tehtävä uus tarjous ja meinaan tehdä helvetin alhaisen tarjouksen eli joku 20% myyntihinnasta pois.
 
SirMax sanoi:
Saako vuorokaudessa lainan? Pankin akka selitti minulle jotain että pitää hyväksyttää nykyisin pomolla kaikki lainat vaikka olisi minkälainen takuu ja se kestää ainakin 2vrk. Tohon samaan marginaali kusetukseen olen törmännyt kanssa, mutta ne on nostanut sitä 0.05% aina ylöspäin edellisestä. Eikö sinua jännitä Robertto Suomessa oleva asuntokupla? Itse olen miettinyt että tekis miel myydä melkein puolet asunnoista pois ja olla sujut pankin kanssa ja sitten odotella ku se LAMA tulee Suomeen ja sitten katsella uudestaan mitä asuntoja ostan. Olen tässä viimeisen parin viikon aikana tehnyt kahdesta eri asunnosta tarjouksen ja ei oo mennyt läpi, ensviikolla ois taas tehtävä uus tarjous ja meinaan tehdä helvetin alhaisen tarjouksen eli joku 20% myyntihinnasta pois.
Click to expand...


No joo, 24h oli ehkä vähän kärjistetty, mutta ajatuksena kuitenkin että homma on puhelinsoitolla selvä ja paperit saa ulos päivässä-kahdessa ilman ainaista uutta vääntöä. Nordea on lisännyt ohjeistuksiinsa pykälän, jolla sijoitusasuntojen marginaalit hinnoitellaan erikseen (korkeammalla marginaalilla verrattuna omaan käyttöön tulevaan asuntoon).

Ei pelota taloustilanne. Minulla ei ole tarvetta myydä kohteita pois seuraavina vuosina ja vaikka pohjalla käytäisiinkin, niin ostan sitten lisää. Uskon kuitenkin, että asuntojen hinnat ovat takuulla korkeammalla 15v päästä kuin mitä ne ovat nyt.

Tärkeintä on mielestäni, että on varma vuokrakysynnästä ja hintatason säilymisestä.

Talous sukeltaa -> Uudisrakentaminen hidastuu/pysähtyy -> Vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa -> Vuokra-asumisen hintataso nousee.


Lisäksi on paljon ihmisiä jotka elävät valtion rahoilla. Toimeentulo/asumistuet kasvavat inflaation mukana ja tämä menee suoraan vuokra-asuntojen hintoihin. Yksityinen vuokra-asuminen seuraa hyvin pitkälti maksimi tukitasoja. <- Tästä minulla ei ole esittää tutkimustuloksia, mutta olen pistänyt asian merkille kun olen tätä ilmiötä seurannut.

Eli esimerkkinä -> Maksimi asumistuki nousee 550 eurosta 600 euroon, yksiöiden/pienien kaksioiden hintataso nousee välittömästi samaan summaan.

En tarkoita sitä, että ottaisin sosiaalituilla eläviä ihmisiä vuokralaisiksi vaan sitä, että se onneksi takaa vuokratasojen säilymisen.
 
Robertto sanoi:
Nordea on lisännyt ohjeistuksiinsa pykälän, jolla sijoitusasuntojen marginaalit hinnoitellaan erikseen (korkeammalla marginaalilla verrattuna omaan käyttöön tulevaan asuntoon).
Click to expand...
Menen ensi kuussa Nordeaan. On mielenkiintoista kuulla tuolle perustelu.
 
En henkilökohtaisesti usko, että ainakaan pienten asuntojen hinnat voivat näillä korkotasoilla tippua kovinkaan paljon. Onko sillä asunnon arvon putoamisella loppujen lopuksi niin suurta merkitystä, jos se on vuokrattuna ja tuotto on ostohintaan nähden hyvä? Vuokrat eivät kuitenkaan tule putoamaan suuresti isoissa kaupungeissa.

En tiedä olenko aivan hakoteillä, mutta itse uskon asuntojen hintojen tulevan alas enemmän vasta, jos korkotaso lähtee nousemaan kunnolla. Jo 5 % korkotasolla sijoitusasuntojen osto näillä hinnoilla pysähtyy kuin seinään. Joku 7-8 % vuokratuotto ei vaan enää sen jälkeen kovin paljoa houkuttele ainakaan velalla sijoittamaan.

2008 kun korot olivat 5 % tasolla, täältä pohjoisesta sai yksiöitä alle 50 000 eurolla ja nykyisin ei meinaa alle 60 k€ löytyä mitään vähänkään järkevää.
 
Robertto sanoi:
Nordea on lisännyt ohjeistuksiinsa pykälän, jolla sijoitusasuntojen marginaalit hinnoitellaan erikseen (korkeammalla marginaalilla verrattuna omaan käyttöön tulevaan asuntoon).
Click to expand...

Minulle tuota on sovellettu jo vuonna 2009. Marginaali oli silloin 0,75 %, kun asuntolainoissa oltiin jossain 0,5% tai alempana. Ei sille muuta erikoista syytä annettu kuin, että "sijoituslainalla on isompi riski, joten on isompi marginaali".

Isäni otti muutama kuukausi lainaa, kun lunasti perintömetsän osan sisaruksiltaan pois ja siinä oli marginaali 1,4%. Metsälainoissa on kuulemma vielä sijoitusasuntojakin korkeammat marginaalit, koska ne luokitellaan yrityslainoiksi.
 
Robertto sanoi:
Taustalla tosiaan se, että henkilökohtaisesti minulla on mennyt fiilikset nykyisen pankin toimintaan.
Click to expand...
Mihinkäs pankkiin olet vaihtamassa? Itellä samanlainen fiilis Nordeasta. Aikaisemmin lainat on järjestyneet kivuttomasti,
mutta yhtä-äkkiä kaikki on kummallisen vaikeaa, vaikka vakuuksiakin on vähintään riittävästi.
 
Onko sinulla samu Nordea pyytänyt täyttämään jotain exel taulukoita missä on oma arvio asunnon hinnasta ja paljonko on vuokra ja paljonko on yhtiövastike? Tai onko pyytänyt että sinun asuntosi pitäisi uudelleen arvioittaa jollain kiinteistövälittäjällä ?
 
Tosiaan on tuolla Nordeassa vähän homma muuttunut. Uusia kuluja tippuu jatkuvasti ja monenlaista tiukennusta. Ei hyvä.
 
Back
Ylös Bottom