Asunnon osto sijoitusmielessä
- Keskustelun aloittaja IsoDino
- Aloitettu
- Liittynyt
- 31.8.2003
- Viestejä
- 3 796
http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/7028739 ei vittu, ostaako joku tämmöisen oikeasti?
- Liittynyt
- 1.7.2004
- Viestejä
- 2 417
Mielestäni on tärkeää valita sijoituskohteet terveistä taloyhtiöistä joissa isot rempat on jo tehty ja pienemmistäkin rempoista on tarkat arviot 5-vuotis suunnitelmassa.
Järkevästi valitsemalla, mahdolliset tulevat remontit saa kuitenkin ynnätä suoraan asunnon arvoon ja mahdollisesti myös vuokratasoon. Kv-putkistot, viemärit, kylpyhuone, ikkunat ja ovet ovat kuitenkin usein sellaisia remontteja joista isoin lovi jää ainoastaan maksajan kukkaroon. Siksi pyrin valitsemaan kohteita joissa nämä asiat on jo tehty tai vastaavasti tekemättä, mutta asunto hinnoiteltu selkeästi markkinahintaa alemmas.
- Liittynyt
- 1.7.2004
- Viestejä
- 2 417
Tuolla nyrkkisäännöllä voi mielestäni pyyhkiä persettä.
Kuka sen määrittää mihin ihminen haluaa kanavoida tulonsa? Jos viihtyy kotona, viettää siellä paljon aikaa ja pitää kotia oman onnellisuutensa mittarina, niin mielestäni siinä ei voi kukaan soveltaa mitään nyrkkisääntöjä paljon rahaa pitäisi jäädä muuhun elämiseen.
Tämä nyrkkisääntö toimii niille sadoille tuhansille Suomalaisille, joilla ei oman talouden hoito ole millään tavalla hanskassa ja apua tarvitaan yhteen ja vähennyslaskuissakin. Näitä on valitettavan paljon, mutta heidän ansiostaan asioita pidemmälle ajattelevat saa tehtyä hyvin pienillä peliliikkeillä itsensä taloudellisesti riippumattomaksi kohtuu lyhyessäkin ajassa.
Seuraavaksi offtopic, mutta herätellään keskustelua:
Olen henkilökohtaisesti sitä mieltä, että keskituloinen esim. 3500e/kk tienaava pystyy saavuttamaan melko helposti taloudellisen riippumattomuuden 40-45 ikävuoteen mennessä jos varallisuuden kartuttaminen aloitetaan 20-25 vuotiaana ja asiaan jaksaa yhtää perehtyä sekä nähdä asiat omaa nenänvartta pidemmälle.
Todennäköisesti taloudellisen riippumattomuuden "tavoite" kasvaa koko ajan, mutta jos pitäydytään ajatuksessa, että passiiviset tulot ovat suuremmat kuin menot ja kuukausittaisiksi menoiksi lasketaan esim. 2000-2500e.
Passiivisilla tuloilla tarkoitan siis sitä, että sinulle tulee x-määrä rahaa sohvalla makaamalla (aiemman suunnitelmallisuuden ansiosta).
- Liittynyt
- 19.5.2003
- Viestejä
- 2 820
Harva 20-vuotias voi aloittaa varallisuuden kartuttamisen. Tietysti jos ei aio opiskella yhtään, niin sitten. Itse valmistuin vasta 27-vuotiaana, joten varallisuuden hankkiminen on alkanut vasta sen jälkeen. Ja nytkin olen vielä velkaa KELAlle ja makselen opintolainoja pois.
- Liittynyt
- 1.7.2004
- Viestejä
- 2 417
Niin, kenenhän vika tämä on.
Pointti on nimenomaan se, että ihmisillä on yleisesti niin surkea taloudenhallintataito ettei nähdä sitä seuraavaa kuukautta pidemmälle.
Suurimmalla osalla on täysin hukassa pari tärkeintä ajatusmallia jotka kätkevät taakseen aivan järkyttävän potentiaalin.
Eli "raha tulee rahan luokse" ja "korkoa korolle" ajattelu.
Kokonaisuus ei todellakaan aukea tällä kirjoituksella, vaan asiaan täytyy paneutua ja olla aitoa kiinnostusta oman talouden kehittämiseen. Muutaman perus seikan kun älyää, niin tajuaa ettei se vaurastuminen olekaan mitään tähtitiedettä.
- Liittynyt
- 16.5.2008
- Viestejä
- 634
Niin voi siinä tapauksessa kun tulot on selvästi keskimääräistä suuremmat. Tuossa esimerkissäkin käteen jäi vielä 4k€/kk, vaikka tuo 'ylivelkaantumisraja' ylitettiinkin. On se nyt perkele jos 4k€ ei riitä normaaliin (tai vähän leveämpäänkin) elämiseen.
Annatko esimerkin kuinka tämä tehdään "helposti" 20 vuodessa?
3500€/kk brutosta voi kituuttamalla saada sen 1000€/kk syrjään..1000€/kk sijoitus 20v ajan 6% vuosituotolla tekee 20 vuodessa n.450k€.
Passiivisten tulojen tavoite oli siis n. 2000€/kk.
2,5% inflaatiolla tämän päivän 2000€:a vastaava summa on 20v päästä noin 3250€. (39k€/vuosi) Ihan näin esimerkkinä tuo 39k€ vaatisi taas vaikkapa 3,5% osinkotuotolla noin 1,4M€ pääoman.
- Liittynyt
- 1.7.2004
- Viestejä
- 2 417
Ei kukaan sijoita pelkällä omalla pääomalla.
Alku on aina hitainta.
Otetaan nyt vaikka esimerkki, että olet saanut kasaan sen 100k€.
Ostat 6 sijoitusasuntoa joihin sijoitat omaa rahaa tuon 100k€ ja lainaa loput 400k€. (Esimerkiksi Sampo Pankki katsoo vakuudeksi 80% asunnon arvosta).
Jos haluaa pelata varman päälle ja maksaa tällä hetkellä hieman korkeampaa korkoa, ottaa esim. tarjolla olevia 5v kiinteäkorkoisen lainan joka on noin 2,4%.
Asunnon keskihinta siis n.83300e. Vuokraa on odotettavissa esim. 550e. (Ainakin täällä päin hyvinkin toteutettava yhtälö).
Kuuden sijoitusasunnon vuokratuotto: 6 x 550e = 3300e /kk. Tästä vähennetään yhtiövastike esim. 100e = 6 x 450e = 2700e.
Tuottoprosentti yhtiövastikkeen jälkeen on 6,5%.
Pääomaverosta vähennetään lainan korot, jotka on 3%. Tuotoksi jää jo 4,1%.
Eli 500k€ sijoituksesta jää pelkästään vuokratuloista ensimmäisenä vuonna 20,5k€.
Tästä vähennetään vielä pääomavero, jolloin summa on nettona 14,4k€. Tuottosumma luonnollisesti kasvaa vuosittain kun velkapääoma lyhenee.
-------------------------------------------------------------------------------
Tästä se hauskuus ja vipuvaikutus sitten vasta alkaakin jos on halua mennä pidemmälle. Joka vuosi tulee pääomaa sijoittaa taas uuteen esim. asuntoon ja vipuvaikutus kasvaa jälleen.
Jos tällä yhtälöllä jatkaa, hankkii itselleen vuokratulojen tuomalla vipuvaikutuksella joka vuosi tai vaikka välillä joka toinenkin vuosi uuden asunnon, omistaa tämän skenaarion alkuhetkestä 10-20v päästä (riippuen omasta agressiivisuudesta ja halusta) 18 asuntoa.
-------------------------------------------------------------------------------
Jokainen voi laskea missä ajassa nuo asunnot ovat velattomia tuon laskukaavan mukaan. Tässä on jo tarpeeksi kakkua purtavaksi ;).
Kuitenkin vielä porkkanana tuo tilanne 10-20v päästä.
18 asunnon arvo lasketaan alkuarvolla (ei oteta huomioon arvonnousuja, inflaatioita ym.)
18 asuntoa * 83k€ = 1,5milj pääoma.
Velattomaksi maksetut asunnot tulevat tuottamaan alkuarvoilla 1,5milj * 6,5% tuotto = 97500e
97500e * 0,7 (pääomavero pois) = 68250e
Kuukausittain käteen jää n. 5700e.
(Laskelmissa on jätetty huomioimatta tarkoituksella mm. korkovaihtelut, mutta tällä hetkellä pitkänkin 10v koron saa n. 3%:lla)
(Laskelmissa on jätetty huomioimatta vuokratulojen kasvu, jokaisessa vuokrasopimuksessa on mukana indeksikorotukset)
(Laskelmissa on jätetty huomioimatta mahdolliset remonttitarpeet, mutta muistutan niiden olevan verovähennyskelpoisia)
(Laskelmissa on jätetty huomioimatta mahdolliset asuntojen arvon nousut ja laskut)
Pyydän huomioimaan, että kaikkia muuttujia ei ole tässä otettu huomioon, koska tähän menisi koko ilta ja laskelmat on tehty hyvin nopeasti, joten mukana voi olla myös pieniä laskuvirheitä. Niitä saa tarvittaessa oikoa.
Summasummarum on kuitenkin se, että ei tarvitse olla rikas tullakseen ainakin varakkaaksi. Suunnitelmallisuus ja siinä pysyminen on kaikkein tärkeintä.
- Liittynyt
- 10.4.2011
- Viestejä
- 880
Helppoahan se varallisuuden kasvattaminen olisikin jos olisi se 100k€ ylimääräistä. Saanko kysyä että mistä normijantteri saa tällaisen summan ylimääräistä rahaa? Niin, ei yhtään mistään.
~3000e bruttotuloilla kun pakertaa duunia, käteen jää se ~2000e. Siitä maksat vuokran 800e + mahdollisen autolyhennykset, vakuutukset ym ym ym. Sivuun voit laittaa maks 200e/kk. Sekin summa on jo tiukoilla. Aika hiljasta on se varallisuuden kasvattaminen tollasella säästämisellä.
Se on helppoa joo, jos vaikka sattus saamaan perintönä vähän hilloa, talon, tai arvasta. Muuten se on kyllä pelkkää toiveajattelua ja unelmoimista.
- Liittynyt
- 1.7.2004
- Viestejä
- 2 417
Huomasin ensimmäisen mokani.
Laskin lainan koron koko summasta, vaikka alkutilanteessa oli 100k€ omaa pääomaa.
Vuosittainen tuotto siis ensimmäisenä vuonna 22,8k€ ja pääomaveron jälkeen 16k€
Joku muistaa myös mainita, että on tulossa verotusmuutos joka nosta 50k€ jälkeen pääomatulot 32% veroluokkaan. Korjasin kuitenkin itse.
Muitakin pieniä virheitä saattaa löytyä, mutta se ei perusideaa muuta.
Laskin lainan koron koko summasta, vaikka alkutilanteessa oli 100k€ omaa pääomaa.
Vuosittainen tuotto siis ensimmäisenä vuonna 22,8k€ ja pääomaveron jälkeen 16k€
Joku muistaa myös mainita, että on tulossa verotusmuutos joka nosta 50k€ jälkeen pääomatulot 32% veroluokkaan. Korjasin kuitenkin itse.
Muitakin pieniä virheitä saattaa löytyä, mutta se ei perusideaa muuta.
- Liittynyt
- 1.7.2004
- Viestejä
- 2 417
Helppoahan se varallisuuden kasvattaminen olisikin jos olisi se 100k€ ylimääräistä. Saanko kysyä että mistä normijantteri saa tällaisen summan ylimääräistä rahaa? Niin, ei yhtään mistään.
~3000e bruttotuloilla kun pakertaa duunia, käteen jää se ~2000e. Siitä maksat vuokran 800e + mahdollisen autolyhennykset, vakuutukset ym ym ym. Sivuun voit laittaa maks 200e/kk. Sekin summa on jo tiukoilla. Aika hiljasta on se varallisuuden kasvattaminen tollasella säästämisellä.
Se on helppoa joo, jos vaikka sattus saamaan perintönä vähän hilloa, talon, tai arvasta. Muuten se on kyllä pelkkää toiveajattelua ja unelmoimista.
Nii in.. Olet juurikin yksi niistä miljoonista jotka ei ajattele sitä kuukautta pidemmälle. Maksat myös jollekin sijoittajalle 800e vuokraa, joka rakentaa tuota mainitsemaani kuviota.
Pilko tuo tarina hieman pienempään mittakaavaan ja mieti, että voisitko kuitenkin toteuttaa sen? Väitän, että aivan varmasti voit.
Pyydä äitisi, isäsi, veljesi tai siskosi takaamaan ensimmäinen sijoitusasunnon laina. Tadaa, ensimmäinen vipuvaikutus on saatu käynnistettyä!! Maksat vuokratuloilla asuntoa pois ja huomaat muutaman vuoden päästä, että perkele... Minulla on vakuudet jo seuraavaan lainaan! Kyseessä on lumipalloefekti jonka kuka tahansa voi toteuttaa!
Lopettakaa nyt jumalauta se ajattelu, että "nyyh, ei jää kuin pari sataa kuussa säästöön...".
Tehkää niistä muutamasta satasesta muutama satatuhatta ja sitä kautta miljoonia!
ps. mutta onneksi elämäntapasi mukaisia ajattelijoita on helvetin paljon, muuten tämä homma ei näin toimisikaan. Jonkun on kuitenkin maksettava toisten vaurastuminen ;).
Tsemppii ja terveisii vuokraisännälle!
- Liittynyt
- 10.4.2011
- Viestejä
- 880
Tätä optiota ei ole kaikilla käytettävissä. Ainakaan siihen toiseen asuntoon. Tätä et varmaan tullut ajatelleeksi.
Itseasiassa maksoin jo 1.12 viimeisen vuokrani, eli vähän huti meni sun provo. Tsori
Eikä kannata kauheesti leveillä siellä, lähtökohdat ei kuitenkaan ole kaikilla ihan samat. Muuttujia on liikaa, kannattaa miettiä niitäkin ennekun lähtee keulimaan.- Liittynyt
- 1.7.2004
- Viestejä
- 2 417
Tätä optiota ei ole kaikilla käytettävissä. Ainakaan siihen toiseen asuntoon. Tätä et varmaan tullut ajatelleeksi.
Itseasiassa maksoin jo 1.12 viimeisen vuokrani, eli vähän huti meni sun provo. Tsori
Et ymmärrä vieläkään tuota ajatusmallia. Lähtökohtia on erilaisia, kyllä. Itse olen myös aloittanut kaiken ihan nollasta (enkä vielä miljonääri olekaan, mutta tulen olemaan).
Provon oli tarkoitus herätellä eikä vituttaa.
Mietitäänpäs nyt tuota sinun lähtökohtaasi: Muutat ilmeisesti nyt omaan asuntoon ja lyhentelet sitä kutakuinkin samalla summalla kuin vuokraakin?
800e/kk.
Korot on tällä hetkellä alle 2%.
Kahdessa vuodessa olet lyhentänyt asuntolainaasi hieman vajaat 20k€. Tiedätkö mitä tuolla vakuus summalla saa?
Esimerkiksi ensimmäisen sijoitusasunnon? Lumipallo on valmis vyöryyn.
- Liittynyt
- 15.12.2008
- Viestejä
- 1 770
Osaatko sanoa kuinka suuri riski tuo pelkkiin asuntoihin sijoittaminen on nyt ja muutaman kymmenvuoden sisällä?
Niin monesti ns. "kokoomuslaisilta" unohtuu, että lähtökohdat ei ole todellakaan kaikille samat. Ja että suomeenkin on syntynyt isommat erot yhteiskuntaluokkien välille jotka ovat periytyvää sorttia...
--
Omat tulot on tällä hetkellä aika olemattomat kun jäin työttömäksi. Mut mikäs tässä evp:nä ansiosidonnaisia odotellessa... Mieluummin tekisin tosin duunia, mä perhana ku tykkään siitä.
--
Omat tulot on tällä hetkellä aika olemattomat kun jäin työttömäksi. Mut mikäs tässä evp:nä ansiosidonnaisia odotellessa... Mieluummin tekisin tosin duunia, mä perhana ku tykkään siitä.
- Liittynyt
- 1.7.2004
- Viestejä
- 2 417
Sitä ei osaa sanoa kukaan. Henkilökohtaisesti en ole huolissani asuntojen arvon nousuista ja laskuista. Tärkeintä on, että vuokrataso säilyy. Niin pitkään kun on valtion tuella elävia ja asuvia, vuokrataso säilyy kohtuullisena. Valtion tukia korotetaan myös indeksien mukaan, joten korotukset lisätään suoraan vuokriin.
En tarkoita tällä sitä, että tuella elävät ovat unelmavuokralaisia, vaan se ohjaa tietyllä tavalla yleistä vuokratasoa.
- Liittynyt
- 28.4.2003
- Viestejä
- 569
- Ikä
- 44
Hommaahan robertto pari lasta ja muija joka ei tienaa paskan vertaa, mee normaaliin työpaikkaan mistä saat sitten sen rapiat 2000e kuussa käteen. Maksele siitä asuntolainaa, autolaina + kulut, ruoat sun muut, ja kato sitten miten paljon jäi rahaa sijoittaa. Oho, 0 euroa. Ja en ole mitenkään vittuuntunut, ihmisiä on eri tilanteissa ja kaipa sekin mahdollistaa sen että jotkut saa sitä omaisuuttaan kartutettua.
- Liittynyt
- 24.11.2002
- Viestejä
- 6 914
Se mitä nuo kädestä suuhun eläjät ei tajua on se että reservien pitäminen estää sen että on "pakko" tehdä huonoja ratkaisuja ja taas pystyy tarttumaan tilaisuuksiin joita elämä tuo.Kenenkään ei ole pakko muuta kuin kuolla,asunto ja autolaina ei ole ihmiselle välttämättömiä.
- Liittynyt
- 10.4.2011
- Viestejä
- 880
Kahdessa vuodessa olet lyhentänyt asuntolainaasi hieman vajaat 20k€. Tiedätkö mitä tuolla vakuus summalla saa?
Esimerkiksi ensimmäisen sijoitusasunnon? Lumipallo on valmis vyöryyn.
Sijoitusasunnon hankkiminen on kyllä käynyt mielessä, myönnetään. Se mistä en ollut tietoinen on se että pystyisin käyttämään ensimmäistä asuntoani toisen asunnon lainavakuutena, jo kahden vuoden lyhentämisen jälkeen. No aina oppii uutta
Koska juuri tuossa on se pullonkaula, kun lähtee ns nollasta.
- Liittynyt
- 1.7.2004
- Viestejä
- 2 417
Tottakai elämässä on muuttujia ja tilanne vaikeutuu jos on paljon esim. elätettäviä. Samalla riskinsietokyky pienenee, niinkuin jossain määrin pitääkin.
Jos kuitenkin luet ajatuksella tuon juttuni, huomaat ettei varallisuuden kerryttäminen tarvitse ylimääräisiä tuhansia euroja kuukaudessa, vaan suunnitelmallisuutta ja tiettyjä päämääriä. Aika ja vipuvaikutus on suuria askeleita kohti tavoitteita. Ne vain pitää uskaltaa ottaa.
