Asuntovelallisilla ongelmia jo nyt

[e_o]

Tuli mieleen, että noissa vanhoissa jutuissa missä verrataan vuokra- ja omistusasumista, niin ei oteta huomioon sitä, että pitkässä lainassa vuokrakin olisi 30v päästä ihan jotain muuta kuin tällä hetkellä. Ei siis voi laskea, että vuokra pysyy samana koko lainanmaksuajan.

Kyllähän nuo näyttää nousevan. Katsoin opiskelija-asuntoa jossa asuin 11 vuotta sitten, niin vuokra on noussut tänä aikana lähes 50% (eli keskimäärin 3,7% / vuosi). Talo lienee rempattu, mutta samassa paikassa se ainakin vielä on eikä neliöitäkään ole yhtään enemmän kuin ennen.

Jos vuokra nousisi "vain" 2,4 % joka vuosi, niin 30 vuotta riittäisi tuplaamaan vuokran.

 

[modified]

tärkeintähän on muistaa, että noi kaikki laskelmat on arvioita. harva osaa ennustaa kaiken 20v eteenpäin.... kuppi voi keikahtaa kumpaan suuntaan tahansa.

Pointti oli se, että ostohinta on sama 30v päästä, vuokra taas on noussut ainakin inflaation verran.

 

[kopsis]

Tuli mieleen, että noissa vanhoissa jutuissa missä verrataan vuokra- ja omistusasumista, niin ei oteta huomioon sitä, että pitkässä lainassa vuokrakin olisi 30v päästä ihan jotain muuta kuin tällä hetkellä. Ei siis voi laskea, että vuokra pysyy samana koko lainanmaksuajan.

Näinhän se on - ollaan asuttu reilut kaksi vuotta espoossa ASO-asunnossa, vuodenvaihteessa tulevan korotuksen jälkeen vuokra on noussut vähän yli 100€ muuton ajankohdasta...

No, ylihuomenna katsomaan asuntoa kilsan päästä, neliötä huisit neljä enemmän kuin nyt ja lainan tarve arviolta 220000€ - asumiskulut nousee vastikkeet etc. mukaan lukien reilut 200€/kk, mutta maksettais ainakin omaa !

 

[ossipena]

Pointti oli se, että ostohinta on sama 30v päästä, vuokra taas on noussut ainakin inflaation verran.

totta, mutta korot voi taas nousta jne. (toisaalta korkojennouso todnäk myös nostaa vuokraa)

joo ei siinä, jos on rahkeita (tuloja) riittävästi niin en näe mitään tyhmää omistusasumisessa verrattuna vuokralla asumiseen.

 

[Huppe]

Joku saakelin matikkanero voisi laskea jollain kaavalla että jos asunto maksaa nyt 100.000e ja vuokra siitä on vaikka 300e/kk. Asunnon arvo nousee 6% vuodessa ja vuokra nousee 4% vuodessa, mitä tapahtuu 25 vuoden kuluttua? Kumpi halvempaa? Oletetaan että lainan korot ovat keskimäärin 6% ja sitä maksetaan 25 vuotta.

EDIT: Väsäsin ton jo excelillä.

asunnon arvo nyt 100000
nousu % / v 1,06
arvo 25 vuoden kuluttua 429187,072

Vuokra / v 3600
nousu % / v 1,04
maksetut vuokrat 25v 149925,26

Asunnosta maksettu hinta:
Korot 93290,42
Laina 100000
Yhteensä 193290,42e


Jos asunto on ostettu ja myydään niin voittoa jää: 235896,65e
Vuokralainen sitävastoin kärsii jokatapauksessa 149925,26e suuruisen tappion.

 

[ossipena]

en tiiä laskinko oikein, mutta:

tasaerälaina 6% korko 25v kk-erä 644e (tietenkin vastike pitää lisätä että on vertailukelpoinen..)

25v päästä asunnon hinta on 404 000 e (6% vuosi arvonnousu)
ja sitä on maksettu noin 195 000 eurolla yhteensä (plus vastikkeet ym)
e: siis lainan osuus 195 000 e

vuokra on 25v päästä 784e/kk (4% nousu)
ja 25 vuodessa vuokraa maksetaan noin 150 000 euroa...

 

[Huppe]

Joo, vastikkeet unohtuivat, 80e aloitusvastike per kk, nousuvauhti 1%/v.
Eli tasan 40000e vielä lisää hintaa omistusasunnolle.

Pitäisi laskea vielä se että kuinka päin persettä pitää maailmantalouden mennä ja korot nousta + hinnat laskea että tulisi halvemmaksi todellakin asua vuokralla.

 

[Ruokalusikka]

Ottakaa laskuissa huomioon, että fiksu vuokralainen voisi lainaan verrattuna sijoittaa n. 300e kuukaudessa enemmän kuin vastaavan omistusasunnon lyhentäjä ja tuolle sijoitukselle voi sitten laskea korkoa tuhannen eri skenaarion mukaan. Todellisuudessahan suurin osa vuokralaisista sijoittaa ylijäämänsä taulutelkkariin, 7 vuotta vanhan audinraadon vanteisiin, HIFK:n kausikorttiin ja leijonapaitoihin, eli oikeastaan aika merkityksetön huomio tämä. Jatkakaa.

 

[e_o]

en tiiä laskinko oikein, mutta:

tasaerälaina 6% korko 25v kk-erä 644e (tietenkin vastike pitää lisätä että on vertailukelpoinen..)

25v päästä asunnon hinta on 404 000 e (6% vuosi arvonnousu)
ja sitä on maksettu noin 195 000 eurolla yhteensä (plus vastikkeet ym)
e: siis lainan osuus 195 000 e

vuokra on 25v päästä 784e/kk (4% nousu)
ja 25 vuodessa vuokraa maksetaan noin 150 000 euroa...

Aika samanlaisia lukuja mulla, ero tulee varmaan siitä miten usein vuokraa korotetaan jne.

Asunnon arvo: 429187 euroa
Lainaa maksettu: 193290 euroa
Vuokria yhteensä: 150725 euroa (lopussa 800 €/kk)

Jos lainakorkojen verovähennys pysyy ja asunnon omistajalla on mistä vähentää, niin tuosta lainasummasta lähtee vielä 27054 euroa pois.

Jos laskee kustannukset keskimäärin per kk, niin vuokra-asunto maksaa 502 €/kk ja omistusasunnossa jää plussalle 876 €/kk. Tuosta sitten vastikkeet pois, eli ei vuokra-asuja varmaan tonnia enempää kuukaudessa häviäsi.

 

[ossipena]

Ottakaa laskuissa huomioon, että fiksu vuokralainen voisi lainaan verrattuna sijoittaa n. 300e kuukaudessa enemmän kuin vastaavan omistusasunnon lyhentäjä ja tuolle sijoitukselle voi sitten laskea korkoa tuhannen eri skenaarion mukaan. Todellisuudessahan suurin osa vuokralaisista sijoittaa ylijäämänsä taulutelkkariin, 7 vuotta vanhan audinraadon vanteisiin, HIFK:n kausikorttiin ja leijonapaitoihin, eli oikeastaan aika merkityksetön huomio tämä. Jatkakaa.

5% korolla tuon erotuksen sijoittaminen tuottaa bout 160 000 e
(en viitsinyt laskea tuon vastikkeen nousuvauhtia tosin)
e: vastike siis laskelmissa joka vuosi 80e

ja ihan hyvä pointti

 

[Sonder]

Joo, vastikkeet unohtuivat, 80e aloitusvastike per kk, nousuvauhti 1%/v.
Eli tasan 40000e vielä lisää hintaa omistusasunnolle.

Lisää vielä isommista remonteista tulevat yhtiövastikkeen ulkopuoliset kustannukset, joku 1€/m2/kk (eli tässä tapauksessa esim. 40€/kk) on varsin realistinen summa.

Miksi muuten käytit vastikkeiden nousuvauhtina 1%? Kyllä ne vähintään inflaation verran eli 2-2,5% / vuosi tulevat kasvamaan.

 

[Fabio]

Joku saakelin matikkanero voisi laskea jollain kaavalla että jos asunto maksaa nyt 100.000e ja vuokra siitä on vaikka 300e/kk. Asunnon arvo nousee 6% vuodessa ja vuokra nousee 4% vuodessa, mitä tapahtuu 25 vuoden kuluttua? Kumpi halvempaa? Oletetaan että lainan korot ovat keskimäärin 6% ja sitä maksetaan 25 vuotta.

EDIT: Väsäsin ton jo excelillä.

asunnon arvo nyt 100000
nousu % / v 1,06
arvo 25 vuoden kuluttua 429187,072

Vuokra / v 3600
nousu % / v 1,04
maksetut vuokrat 25v 149925,26

Asunnosta maksettu hinta:
Korot 93290,42
Laina 100000
Yhteensä 193290,42e


Jos asunto on ostettu ja myydään niin voittoa jää: 235896,65e
Vuokralainen sitävastoin kärsii jokatapauksessa 149925,26e suuruisen tappion.

Niinkuin tuossa joku mainitsikin, entäpäs jos joku sijoittaa tuon lainalyhennyksen ja vuokran erotuksen? Otetaan maltillinen 17% tuotto osakkeille, koska asunnon arvokin näkyy nousevan tuplaten inflaation verrattuna:D: Nopealla laskintoimituksella vuokralaisella on kasassa 1 439 902 Euroa 25 vuoden päästä :dance: Sillä voi ostaa pari asuntoa....

 

[Zimpanssi]

Millaisia remontteja 25 vuoden aikana asuntoon tulee yleensä tehdä? Putket, julkisivu, hissi yms? Taitavat kuitenkin jonkinverran viedä tuota tuottoa pois.

Samasta asiasta tuli mieleeni, että olisiko jollain tietoa siitä kuinka kauan on arvioitu käyttöikä tuollaisella perusmallin kerrostalolla? Jotenkin vaan tuntuu siltä, että kauhean paljon yli sadan vuoden ei varmastikaan ole tarkoitus katsella suurinta osaa noista perus elementtirakennelmista tai yleensä muistakaan rakennelmista. Jos asunto on noin 80-luvulta peräisin, niin nyt se olisi sitten n.25 vuotta ja 25 vuoden päästä olisi jäljellä 50 vuotta elinikää. Olisiko arvo silloin esim.400 000e? Enpä usko, sillä jos seuraava pitää sitä 25 vuotta, niin paljoa hän ei siitä saa myydessään, sillä sitä seuraavalle jää lopulta vain purkukustannukset..

 

[modified]

http://www.kiinteistoliitto.fi/4799.html

En tiennyt, että vesi/jätevesimaksut ovat melkein yhtä paljon kuin lämmittäminen kerrostaloissa.

 

[Huppe]

Tapiola: Asuntojen hintojen nousu pysähtymässä
Vakuutusyhtiö Tapiola ennustaa asuntojen hintojen nousun olevan pysähtymässä. Kiinteistö-Tapiolan sijoitusjohtajan Vesa Immosen mukaan tiedot asuntomarkkinoilta kertovat alan rauhoittumisesta.

Hän kertoo, että myyntiajat ovat pidentyneet selvästi. Suurien asuntojen hinnat ovat jopa laskeneet lievästi.

Kansainvälisten rahoitusmarkkinoiden luottokriisi pitää asuntolainojen viitekorot korkeina vielä jonkin aikaa. Korkojen nousu kaventaa kotitalouksien mahdollisuuksia ostaa asuntoja, Tapiola perustelee.

Suhdanteiden jäähtymisen vuoksi Tapiola Pankki laskee ensi vuoden talouskasvuennustettaan. Tapiolan mukaan Suomen talouskasvu hidastuu 2,3 prosenttiin, kun aiemmin pankki arvioi kasvun olevan 2,8 prosenttia.

Samalla kuluttajahintojen nousu kiihtyy reippaasti palkankorotusten vuoksi.

Tapiolan pääekonomisti Jari Järvinen arvioi, että Euroopan keskuspankki EKP valmistautuu laskemaan ohjauskorkoaan heikkenevien suhdannenäkymien vuoksi. Hänen mukaansa EKP pudottaa korkonsa 3,25-3,75 prosenttiin nykyisestä 4,00 prosentista.

Myös koko maailmantalouden kasvunäkymät ovat heikentyneet syksyn aikana. Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden heikkous säteilee laajasti maan talouteen, mikä voi johtaa kasvun hidastumiseen muualla maailmassa.

- Arvioisin Yhdysvaltain talouden taantuman todennäköisyydeksi tällä hetkellä 50 prosenttia, Järvinen ennustaa Tapiolan suhdannekatsauksessa.

http://www.iltalehti.fi/talous/200712126973262_ta.shtml

 

[modified]

Ehkä tapissa suuremmissa kaupungeissa, mutta tuskin muualla. Jos EKP menee laskemaan korkoa, niin asuntojen hinnat jatkaa nousuaan.

 

[Timba79]

Ehkä jatkaa ehkä ei. Asuntojen hintojen nousun jatkuminen vaatii kuitenki hyvän työllisyystilanteen, eli käytännössä korkeasuhdanteen, jatkumista. Jos ihmisillä ei ole töitä, niillä ei ole luottamusta omaan talouteen ja ne eivät tee asuntokauppoja.

 

[Mike]

Millaisia remontteja 25 vuoden aikana asuntoon tulee yleensä tehdä? Putket, julkisivu, hissi yms? Taitavat kuitenkin jonkinverran viedä tuota tuottoa pois.

Samasta asiasta tuli mieleeni, että olisiko jollain tietoa siitä kuinka kauan on arvioitu käyttöikä tuollaisella perusmallin kerrostalolla? Jotenkin vaan tuntuu siltä, että kauhean paljon yli sadan vuoden ei varmastikaan ole tarkoitus katsella suurinta osaa noista perus elementtirakennelmista tai yleensä muistakaan rakennelmista. Jos asunto on noin 80-luvulta peräisin, niin nyt se olisi sitten n.25 vuotta ja 25 vuoden päästä olisi jäljellä 50 vuotta elinikää. Olisiko arvo silloin esim.400 000e? Enpä usko, sillä jos seuraava pitää sitä 25 vuotta, niin paljoa hän ei siitä saa myydessään, sillä sitä seuraavalle jää lopulta vain purkukustannukset..

Tuppaa ainakin stadissa nuo vanhemmat talot olemaan arvotaloja, jotka rakentaa koko kaupunkikuvan. Enpä ihan heti usko, että klassisia 1800 luvun taloja puretaan. Ja sitten taas 50 vuoden päästä nykyarkkitehtuuri voi olla arvokasta ja niin edespäin.

 

[D.Yates]

70-luvun taloihin saattaa joutua ulkokuorta vaihtamaan siinä vaiheessa kun liian pintaan asennetut betoniteräkset ruostuu. Betonirungon sinänsä pitäisi kyllä kestää kun ei ole kovin vedelle alttiina.

 

[Porcus]

Joku saakelin matikkanero voisi laskea jollain kaavalla että jos asunto maksaa nyt 100.000e ja vuokra siitä on vaikka 300e/kk. Asunnon arvo nousee 6% vuodessa ja vuokra nousee 4% vuodessa, mitä tapahtuu 25 vuoden kuluttua? Kumpi halvempaa? Oletetaan että lainan korot ovat keskimäärin 6% ja sitä maksetaan 25 vuotta.

EDIT: Väsäsin ton jo excelillä.

asunnon arvo nyt 100000
nousu % / v 1,06
arvo 25 vuoden kuluttua 429187,072

Vuokra / v 3600
nousu % / v 1,04
maksetut vuokrat 25v 149925,26

Asunnosta maksettu hinta:
Korot 93290,42
Laina 100000
Yhteensä 193290,42e


Jos asunto on ostettu ja myydään niin voittoa jää: 235896,65e
Vuokralainen sitävastoin kärsii jokatapauksessa 149925,26e suuruisen tappion.

prr.. (se oli herätyskello)