Asumisoikeusasuminen?

[astrix]

Itsekin nyt törmännyt näihin aso-asuntoihin ja lukenut paljon negatiivisia kommentteja keskustelupalstoilla. Mutta vaikuttaa siltä, että järjestäen ihmiset eivät ymmärrä että se aso-maksu on samalla myös lähes varma sijoitus. Rahat ovat tallessa ja rakennuskustannusindeksi käsittääkseni on noussut hieman nopeampaa vauhtia kuin kuluttajahinnat. Lisäksi vastikkeella pääsee asumaan sellaiseen asuntoon, josta vuokraa joutuisi maksamaan helposti vaikka 30% enemmän. Lisäksi, jos verrataan omistusasuntoon ja lainan korkoihin, ei asuminen aso-asunnossa loppujen lopuksi ole juuri sen kalliimpaa, varsinkaan jos korot tulevina vuosina nousevat edes hieman. Lisäksi omistusasunnossa on riski asuntohintojen muutoksesta (mahdollisesta laskusta) ja hyvänä aikanakaan vanhojen asuntojen hinnat ei ihan hirveää vauhtia nouse per vuosi.

Vai olenkohan ymmärtänyt jotain väärin?

Otan vielä vertailuksi kaksi asumisvaihtoehtoa (ei pääkaupunkiseudulla):
Oletetaan, että henkilöllä on pesämunaa esim. 20 000 euroa, jolla hän voi maksaa aso-asunnon tai sitten osan omistusasunnosta.

1. Ostokohde olisi esim. iso yksiö, jonka markkinahinta vaikkapa 130 000 euroa
Lainaa tarvittaisiin 110 000 euroa ja oletetaan lainan koroksi 2%/vuosi (tämä olisi matalampi kuin nykyinen 12 kk euribor + marginaali)
Jos lainaa lyhennetään tasaisesti ja samalla oletetaan korkojen hidas nousu, olisi kuukausittainen korkomeno luokkaa 170-200 euroa.
Oletetaan vastikkeeksi 150e/kk.
Kuukausittaiset asumismenot olisivat noin 350e/kk.
Myyt asunnon 4 vuoden kuluttua vaihtaessasi isompaan asuntoon. Oletetaan, että asuntojen nimellishinnat ovat pysyneet samana tai nousseet hieman ja saat asunnosta välityspalkkion jälkeen omasi pois, 130 000 euroa. Maksat lopun lainan pois.
Asumisen kokonaiskustannukset ovat olleet 4*12*350 = 16 800 euroa

2.
Aso-asunto, samantasoinen yksiö kuin 1.vaihtoehdossa. Vastike 400 e/kk. Maksat 20 000 aso-maksua, neljän vuoden päästä vaihdat asuntoa ja saat summan takaisin rak.kustannusindeksillä tarkistettuna. Oletetaan että rk-indeksi kohoaa inflaatiovauhdilla 3%, jolloin saat n. 22 500 euroa takaisin.
Kokonaisasumiskustannukset: 4*12*400 -2500 = 16 700 euroa


Loppujen lopuksi kustannukset ovat melko samaa luokkaa, mutta omistusasunnossa on yleensä mietittävä tulevia remontteja ja jälleenmyyntiriskiä, lisäksi hinnat voivat myös laskea, jolloin kustannuksesi nousevat huomattavasti jne.
Ajatuksia?

 

[VastActiv]

Mutta vaikuttaa siltä, että järjestäen ihmiset eivät ymmärrä että se aso-maksu on samalla myös lähes varma sijoitus.
Vai olenkohan ymmärtänyt jotain väärin?

Itse en kyllä käyttäisi sanamuotoa "varma sijoitus" jos sinulla on lopussa 20 000 euroa vähemmän rahaa kuin alussa.

 

[astrix]

Itse en kyllä käyttäisi sanamuotoa "varma sijoitus" jos sinulla on lopussa 20 000 euroa vähemmän rahaa kuin alussa.

Selittäisitkö ajatuksen tässä takana? Aso-maksu esimerkissäni oli 20 000 euroa ja lopussa palautus 22 500 euroa.

 

[Inska]

Kyllä tämä ihan ok vaihtoehto on asua. Vastikkeet on kyllä nyt noussut aika reilusti viidessä vuodessa ja faktahan on se, että vaikka korot on poikkeuksellisen alhaalla, niin vastikkeilla tehdään voittoa. Tuohan ei ole koko asumisjärjestelmän idea, mutta ahneitahan Suomessa tunnetusti ollaan ja kustaan silmään. Hyvä järjestelmä onnistutaan ryssimään liialla ahneudella. On kuvaavaa että vierekkäisille tonteille rakennetaan asumisoikeusasunnot eri rakennuttajien toimesta ja vastikkeessa voi olla samanlaisissa asunnossa eroa toistasataa euroa. Järjetöntä.

Tässä taloustilanteessa tämä on kuitenkin varteenotettava vaihtoehto. Ei tarvitse stressata isosta asuntolainasta ja tulevista remonteista. Omaan kämppään tehtiin putkiremontti ja lainaosuutta tuli 0€. Mulla alkaa nyt mennä jo tuo vastikeen hinta yli periaatteellisen kipurajan, kolmio 71 neliötä ja vastike 840€. Sellaisia 10% vuosikorotuksia on tullut useana vuonna peräkkäin. Sitten seisotan tyhjillään omakotitaloa toisaalla Suomessa mistä maksan vuodessa kiinteistöveroa 120€. Kyllä on jokusen kerran käynyt mielessä jos pystyisi muuttamaan Etelä-Suomesta pois.

 

[VastActiv]

Selittäisitkö ajatuksen tässä takana? Aso-maksu esimerkissäni oli 20 000 euroa ja lopussa palautus 22 500 euroa.

"Kokonaisasumiskustannukset: 4*12*400 -2500 = 16 700 euroa"

Eli hävisit neljän vuoden aikana melkein 20ke. Ei se ole mikään varma sijoitus. Itse asiassa se ei ole edes mikään sijoitus. Annanpa esimerkin omalta kohdaltani:

Ostin ~2 vuotta sitten osaomistusasunnon (-96 rakennettu, luhtitalon yläkerta, 50m2, sauna, rauhallinen sijainti yliopiston vieressä). Kokonaiskustannukseksi tuli ~22ke.
Nyt maksan vastiketta ~350e kuussa josta asunnon lainan lyhennykseen menee ~100e. Asunnon voin lunastaa omaksi vuoden 2015 tammikuussa jolloin se tulee maksamaan minulle noin 50-55ke + neljän vuoden vastikkeet eli 12x4x250e mikä tekee yhteensä reilusti alle 70ke. Myyn tämän asunnon samoin tein ja arvioin saavani siitä silloin noin 85-90ke, todennäköisesti enemmän.
Eli lyhyesti:
- En maksanut tippaakaan korkoja millekään pankille
- Minulla oli asunto neljän vuoden ajan
- Kokonaiskustannuksissa oletan jääväni 20ke voitolle

Tällaista järjestelyä minä kutsun varmaksi sijoittamiseksi.

 

[astrix]

"Kokonaisasumiskustannukset: 4*12*400 -2500 = 16 700 euroa"

Eli hävisit neljän vuoden aikana melkein 20ke. Ei se ole mikään varma sijoitus. Itse asiassa se ei ole edes mikään sijoitus. Annanpa esimerkin omalta kohdaltani:

Ostin ~2 vuotta sitten osaomistusasunnon (-96 rakennettu, luhtitalon yläkerta, 50m2, sauna, rauhallinen sijainti yliopiston vieressä). Kokonaiskustannukseksi tuli ~22ke.
Nyt maksan vastiketta ~350e kuussa josta asunnon lainan lyhennykseen menee ~100e. Asunnon voin lunastaa omaksi vuoden 2015 tammikuussa jolloin se tulee maksamaan minulle noin 50-55ke + neljän vuoden vastikkeet eli 12x4x250e mikä tekee yhteensä reilusti alle 70ke. Myyn tämän asunnon samoin tein ja arvioin saavani siitä silloin noin 85-90ke, todennäköisesti enemmän.
Eli lyhyesti:
- En maksanut tippaakaan korkoja millekään pankille
- Minulla oli asunto neljän vuoden ajan
- Kokonaiskustannuksissa oletan jääväni 20ke voitolle

Tällaista järjestelyä minä kutsun varmaksi sijoittamiseksi.

Olet joko vajaaälyinen tai trolli, mutta vastaan nyt kuitenkin:
Aso-maksu on se mikä sijoitetaan ja se palautetaan rk-indeksillä tarkistettuna, joka on siis lähes varma sijoitus. Et voi sotkea asumis- tai elinkustannuksia tähän. Ainoa ilmainen tapa asua on kadulla tai puistossa, kaikesta muusta aiheutuu aina asumiskustannuksia. Itse asuminen on aina kulu ihmiselle.

Lisäksi tuossa omassa esimerkissäsi unohdat, että ostit asunnon 22k eurolla - et laske tätä summaa lainkaan tuohon loppuarvioosi!
Sinä väität, että teet neljässä vuodessa 20ke voittoa tuolla järjestelylläsi. Mikä helvetin rahasampo sellainen on ja mikseivät kaikki Suomessa ole kiinni noissa loistokohteissa?

 

[VastActiv]

Olet joko vajaaälyinen tai trolli, mutta vastaan nyt kuitenkin:
Aso-maksu on se mikä sijoitetaan ja se palautetaan rk-indeksillä tarkistettuna, joka on siis lähes varma sijoitus. Et voi sotkea asumis- tai elinkustannuksia tähän. Ainoa ilmainen tapa asua on kadulla tai puistossa, kaikesta muusta aiheutuu aina asumiskustannuksia. Itse asuminen on aina kulu ihmiselle.

Noh, en ole trolli. Toistan vaan jälleen sen mikä sinunkin pitäisi ymmärtää: Tuossa sinun esimerkissäsi tilillä on 4 vuoden päästä 20ke vähemmän kuin alussa: Minun esimerkissäni tilillä on 20ke enemmän kuin alussa. Minusta tärkeintä on se miten paljon rahaa kuluu.

Lisäksi tuossa omassa esimerkissäsi unohdat, että ostit asunnon 22k eurolla - et laske tätä summaa lainkaan tuohon loppuarvioosi! Lisäksi joudut todennäköisesti ottamaan lainaa pankista lunastaessasi asunnon itsellesi, jolloin aiheutuu korkomenoja.
Sinä väität, että teet neljässä vuodessa 20ke voittoa tuolla järjestelylläsi. Mikä helvetin rahasampo sellainen on ja mikseivät kaikki Suomessa ole kiinni noissa loistokohteissa?

Se 22 ke on mukana siinä 55ken loppuarviossa. Selitin asian vähän huonosti. Asunto tulee siis maksamaan alussa maksetun 22ke + vastikkeet (4x12x250) + lopun lunastusmaksu joka on 55ke-(4x12+100) (lainanlyhennykset)- 22ke (JOKA ON JO SIIS MAKSETTU). Yhteensä tästä kertyy alle 70ke johon viittasin.
Mahdollisia lainan korkomenoja en laskenut mukaan koska maksoin homman käteisellä. Joten jos lainaan joutuu turvautumaan niin ne täytyy myös huomioida. Ja kuten itsekin ihmettelit niin samoin ihmettelin minäkin miksei ihmiset kiinnostu enemmän osaomistusasunnoista. Niin ja yksi syy miksei näissä rahasammoissa ihmiset ole kiinni on että osaomistuskämppiähän ei periaatteessa voi vuokrata eteenpäin joten niitä ei voi hommata puhtaasti sijoitusmielessä

 

[astrix]

Se 22 ke on mukana siinä 55ken loppuarviossa. Selitin asian vähän huonosti. Asunto tulee siis maksamaan alussa maksetun 22ke + vastikkeet 4x12x250 + lopun lunastusmaksu joka on 55ke-4x12+100 (lainanlyhennykset)- 22ke (JOKA ON JO SIIS MAKSETTU). Yhteensä tästä kertyy alle 70ke johon viittasin.
Mahdollisia lainan korkomenoja en laskenut mukaan koska maksoin homman käteisellä. Joten jos lainaan joutuu turvautumaan niin ne täytyy myös huomioida. Ja kuten itsekin ihmettelit niin samoin ihmettelin minäkin miksei ihmiset kiinnostu enemmän osaomistusasunnoista. Niin ja yksi syy miksei näissä rahasammoissa ihmiset ole kiinni että osaomistuskämppiähän ei periaatteessa voi vuokrata eteenpäin joten niitä ei voi hommata puhtaasti sijoitusmielessä

Missä vaiheessa se asunnon arvon taianomainen nousu tapahtuu sinne 90k euroon, jotta teet voittoa 20ke? Sinä väität ikään kuin, että ihmiset ovat niin tyhmiä että eivät ymmärrä sijoittaa näihin osaomistusasuntoihin, jolloin niiden hinnat ovat huimasti (90ke - 55ke = 35k euroa) alle vastaavien omistusasuntojen markkinahintojen?

 

[VastActiv]

Missä vaiheessa se asunnon arvon taianomainen nousu tapahtuu sinne 90k euroon, jotta teet voittoa 20ke? Sinä väität ikään kuin, että ihmiset ovat niin tyhmiä että eivät ymmärrä sijoittaa näihin osaomistusasuntoihin, jolloin niiden hinnat ovat huimasti (90ke - 55ke = 35k euroa) alle vastaavien omistusasuntojen markkinahintojen?

Tarkistin asian juuri varta vasten jokakoti.fistä ja täysin vastaavia asuntoja huonommalla sijainnilla myydään jo tällä hetkellä hintaan 90ke joten se ihmettelemäsi arvon taianomainen nousu on jo tapahtunut. En kai minä nyt niin tyhmä ole 2 vuoden päästä että myyn sen asunnon halvemmalla kuin mitä siitä markkinoilla saisi. Kuten sanoin ei osaomistusasuntoja voi ostaa sijoitusmielessä koska niihin on ensinnäkin hakuprosessi (joka oli kohdallani muodollisuus, kesti 5 minuuttia) ja niissä pitää asua itse. Asunto on rakennettu 1996 vai olikohan 1995 ja silloin sen myyntihinta olisi ollut 55ke.

 

[astrix]

Tarkistin asian juuri varta vasten jokakoti.fistä ja täysin vastaavia asuntoja huonommalla sijainnilla myydään jo tällä hetkellä hintaan 90ke joten se ihmettelemäsi arvon taianomainen nousu on jo tapahtunut. En kai minä nyt niin tyhmä ole 2 vuoden päästä että myyn sen asunnon halvemmalla kuin mitä siitä markkinoilla saisi. Kuten sanoin ei osaomistusasuntoja voi ostaa sijoitusmielessä koska niihin on ensinnäkin hakuprosessi (joka oli kohdallani muodollisuus, kesti 5 minuuttia) ja niissä pitää asua itse. Asunto on rakennettu 1996 vai olikohan 1995 ja silloin sen myyntihinta olisi ollut 55ke.

Tähänkö perustat arviosi lunastushinnasta? Kai se lunastushinta menee nykyisen markkina-arvon mukaan, eikä 16-17 vuoden takaisen!?
Asuntojen hinnat olivat 90-luvun puolivälissä aivan pohjissa, nousua noilta ajoilta on tapahtunut lähes 100%, eli käytännössä asuntojen hinnat ovat tuplaantuneet. Tuo sinunkin asuntosi myyntihinta saattaisi hyvin olla nyt esim. 100k euroa.

 

[VastActiv]

Tähänkö perustat arviosi lunastushinnasta? Kai se lunastushinta menee nykyisen markkina-arvon mukaan, eikä 16-17 vuoden takaisen!?
Asuntojen hinnat olivat 90-luvun puolivälissä aivan pohjissa, nousua noilta ajoilta on tapahtunut lähes 100%, eli käytännössä asuntojen hinnat ovat tuplaantuneet. Tuo sinunkin asuntosi myyntihinta saattaisi hyvin olla nyt esim. 100k euroa.

Osaomistusasunnon lunastushinta perustuu todellakin siihen alkuperäiseen arvoon, eli viimeisenä asunnossa asuva kerää itselleen koko hyödyn 20 vuoden arvonnoususta täysin riippumatta siitä oliko hän omistanut asunnon 20 vuotta vai yhden päivän.

 

[astrix]

Osaomistusasunnon lunastushinta perustuu todellakin siihen alkuperäiseen arvoon, eli viimeisenä asunnossa asuva kerää itselleen koko hyödyn 20 vuoden arvonnoususta täysin riippumatta siitä oliko hän omistanut asunnon 20 vuotta vai yhden päivän.

Valotatko minulle sitten hieman, miksi edellinen asukas (sanoit, että ostit talon pari vuotta sitten) ei lunastanut asuntoa itselleen ja käärinyt pikavoittoa? Ja tähän ei voi olla syynä se, että ei ollut rahaa lunastaa (pankista voi ottaa lainan ja sopia myyvänsä asunnon välittömästi markkinahintaan, jonka jälkeen maksaa lainan takaisin).

 

[VastActiv]

Valotatko minulle sitten hieman, miksi edellinen asukas (sanoit, että ostit talon pari vuotta sitten) ei lunastanut asuntoa itselleen ja käärinyt pikavoittoa? Ja tähän ei voi olla syynä se, että ei ollut rahaa lunastaa (pankista voi ottaa lainan ja sopia myyvänsä asunnon välittömästi markkinahintaan, jonka jälkeen maksaa lainan takaisin).

Vähänhän se ihmetytti itseäkin. Myyjä oli myös erittäin hyvä kaverini. Eipä tuo tarkemmin ole syitä eritellyt mutta tyypin uudessa kämpässä on neliöitä tuplasti joten olisiko tuo vaan tilanpuutteeseen kyllästynyt. Ja kyllä noissa kämpissä vaihtelua on vieläkin vaikka lunastushetki on aika lähellä. Esim seinänaapuri vaihtui vuosi sitten ja ainakin viime syksynä oli 2 kämppää tyhjillään samassa asuntoyhtiössä.

 

[astrix]

Vähänhän se ihmetytti itseäkin. Myyjä oli myös erittäin hyvä kaverini. Eipä tuo tarkemmin ole syitä eritellyt mutta tyypin uudessa kämpässä on neliöitä tuplasti joten olisiko tuo vaan tilanpuutteeseen kyllästynyt. Ja kyllä noissa kämpissä vaihtelua on vieläkin vaikka lunastushetki on aika lähellä. Esim seinänaapuri vaihtui vuosi sitten ja ainakin viime syksynä oli 2 kämppää tyhjillään samassa asuntoyhtiössä.

Olet sitten ilmeisesti uskomattomalla tuurilla löytänyt henkilön, joka heittää 30k-40k euroa menemään (jos asunnon oikea arvo on n. 90k)? Tällaisia hölmöjä ei kuitenkaan joka päivä tule vastaan, joten onnittelut hyvistä kaupoista. En kuitenkaan lähtisi väittämään, että tästä syystä osaomistusasunto on paras asumismuoto, koska se ei aiheuta sinulle kustannuksia. Pääsääntöisesti ihmiset maksavat tuhansia euroja asumisestaan per vuosi.