60 vuoden asuntolaina

[Elchubagabra]

Tuota laina-asiaa en nyt jaksa laskeskella. Näppituntumalla sanoisin, että lyhennä ennemmin sitä asuntolainaa.

Sijoittamisesta. Jos kerralla rämäytät johonkin rahastoon, ja pitoaika suhteellisen lyhyt, niin valitse melkoisen varovainen rahasto. Joku maltillinen yhdistelmärahasto (sekä korko-osuuksia, että osakkeita) voisi olla sinun juttu. Itse saan näppyjä joistain Nordean tai OP:n tai Sampon rahastoista. Niissä on yleensä tolkuttomat hoitokulut. Käy katsomassa esimerkiksi FIM:n, Seligsonin, EQonlinen tai Tapiolan sivuilta, millaisia rahastoja niissä on tarjolla. Rahaston riskiä kuvaavat sellaiset luvut kuin volatiliteetti, tai Beta-luku. Niistä löytynee paljonkin juttua Googlesta.

Jos olet "normaali säästäjä", joka aina silloin tällöin pystyisi pistään muutaman satasen tai tonnin syrjään, niin suosittelisin jatkuvaa säästämistä. Aikariski pienenee huomattavasti, jos esim. sen sijaan, että laittaisit 10.000 kerralla, niin laittelisitkin sen esimerkiksi puolivuosittain tonnin erissä.

Itse olen laitellut omia vähiä ropojani jatkuvan säästämisen periaatteella pariin Seligsonin yhdistelmärahastoon.

 

[Timba79]

Tuota laina-asiaa en nyt jaksa laskeskella. Näppituntumalla sanoisin, että lyhennä ennemmin sitä asuntolainaa.

Sijoittamisesta. Jos kerralla rämäytät johonkin rahastoon, ja pitoaika suhteellisen lyhyt, niin valitse melkoisen varovainen rahasto. Joku maltillinen yhdistelmärahasto (sekä korko-osuuksia, että osakkeita) voisi olla sinun juttu. Itse saan näppyjä joistain Nordean tai OP:n tai Sampon rahastoista. Niissä on yleensä tolkuttomat hoitokulut. Käy katsomassa esimerkiksi FIM:n, Seligsonin, EQonlinen tai Tapiolan sivuilta, millaisia rahastoja niissä on tarjolla. Rahaston riskiä kuvaavat sellaiset luvut kuin volatiliteetti, tai Beta-luku. Niistä löytynee paljonkin juttua Googlesta.

Jos olet "normaali säästäjä", joka aina silloin tällöin pystyisi pistään muutaman satasen tai tonnin syrjään, niin suosittelisin jatkuvaa säästämistä. Aikariski pienenee huomattavasti, jos esim. sen sijaan, että laittaisit 10.000 kerralla, niin laittelisitkin sen esimerkiksi puolivuosittain tonnin erissä.

Itse olen laitellut omia vähiä ropojani jatkuvan säästämisen periaatteella pariin Seligsonin yhdistelmärahastoon.

Kiitti näistä. Itsellä on kyllä pariin Nordean rahastoon 50 euroa / kk säästösoppari, ihan kivasti ne on tuottaneet viimesen vuoden aikana ja kulutkin on kohtuu pienet kun oon avainasiakas (lue: vitusti lainaa). Eli sen suhteen rahastoon säästäminen on tuttua. Mutta täytyy katsastaa ihan mielenkiinnosta nämä mainitsemasi rahastopaikat. :thumbs:

 

[demoni]

Yksi tapa, miten mä olen tehnyt ylimääräisiä lyhennyksiä, on lyhentää lainaa alkupäästä.
1000e:n lyhennyksen hyödyt on kk tasolla olemattomat, jos se vaan hajautetaan koko laina-ajalle. Jos taas maksaa kerralla vaikka seuraavan puolen vuoden lyhennykset, niin raha-asioihin tulee kummasti väljyyttä.

 

[Stu]

Kiitti näistä. Itsellä on kyllä pariin Nordean rahastoon 50 euroa / kk säästösoppari, ihan kivasti ne on tuottaneet viimesen vuoden aikana ja kulutkin on kohtuu pienet kun oon avainasiakas (lue: vitusti lainaa). Eli sen suhteen rahastoon säästäminen on tuttua. Mutta täytyy katsastaa ihan mielenkiinnosta nämä mainitsemasi rahastopaikat. :thumbs:

Vitusti lainaa? Asunto- ja autolainaa yhteensä 25 tonnia... Nolla perään, niin sitten on vitusti.

Edelliseen kysymykseesi. Tietenkin kannattaa lyhentää sitä, jossa on korkeampi korko. Jotta sijoituksilla tekisit enemmän kuin lainojen korkojen verran, on pakostakin otettava riskiä.

 

[Timba79]

Yksi tapa, miten mä olen tehnyt ylimääräisiä lyhennyksiä, on lyhentää lainaa alkupäästä.
1000e:n lyhennyksen hyödyt on kk tasolla olemattomat, jos se vaan hajautetaan koko laina-ajalle. Jos taas maksaa kerralla vaikka seuraavan puolen vuoden lyhennykset, niin raha-asioihin tulee kummasti väljyyttä.

Toki, mutta ei tästä sitten säästömielessä (kuluissa) ole mitään hyötyä. Ja ihan samaa väljyttää tuo IMO se tonni siellä tilillä. Eli tarkotus on nimenomaan säästään pitkässä juoksussa kuluissa, kuin makuuttaa sitä tonnia siellä tillillä. Ja saahan sitä sitten pankista lisää lainaa esim. remppaan jos joskus tarvitsee. Ja sitä enemmän sitä ilman eri vakuuksia saa, mitä enemmän on vanhaa maksanut pois.

 

[Agony]

Jos olet "normaali säästäjä", joka aina silloin tällöin pystyisi pistään muutaman satasen tai tonnin syrjään, niin suosittelisin jatkuvaa säästämistä. Aikariski pienenee huomattavasti, jos esim. sen sijaan, että laittaisit 10.000 kerralla, niin laittelisitkin sen esimerkiksi puolivuosittain tonnin erissä.

Onkohan tuollainen "dollar-cost averaging" kuitenkaan optimaalinen sijoitusmuoto. Pankkineidit sitä kyllä hehkuttaa, mutta asiantuntijat ja tutkijat ovat yleensä eri mieltä.

Constantinidesin klassinen artikkeli kyseisestä aiheesta:

http://gsbwww.uchicago.edu/fac/george.constantinides/JFQA_1979.pdf

Jotain muuta:

http://www.fpanet.org/journal/articles/2003_Issues/jfp0103-art11.cfm

Toisaalta:

http://personal.anderson.ucla.edu/feifei.li/dcoav_fin.pdf

 

[Jissen]

Dollar-Cost-Averaging toimii hyvin indeksisijoittamiseen (jolloin luotetaan siis laajan markkinan tehokkuuteen ja uskotaan että indeksiin on paketoitu sen hetken paras tieto kaikilta sijoittajilta), mutta muissa tilanteissa sen järkevyydestä on kiistelty jonkin verran.

 

[Agony]

Dollar-Cost-Averaging toimii hyvin indeksisijoittamiseen (jolloin luotetaan siis laajan markkinan tehokkuuteen ja uskotaan että indeksiin on paketoitu sen hetken paras tieto kaikilta sijoittajilta), mutta muissa tilanteissa sen järkevyydestä on kiistelty jonkin verran.

Kertoisitko hieman enemmän tuosta näkökannasta? Käsittääkseni markkinatehokkuus perustuu pitkälti oletettuun hintojen martingaaliprosessiin, jolloin hintamuutokset ovat toisistaan riippumattomia (nyt ei oteta siis huomioon ennustettavissa olevia riskipreemioiden muutoksia). Näin ollen voisi kuvitella, että Dollar Cost averaging toimii huonommin indeksissä. Yleensä myös suurin osa empiirisistä tutkimuksista on tehty indeksituotoilla.

Ote tuosta linkittämästäni Brennan, Li & Torous (2004:7) artikkelista:

During the era in which the random walk theory was widely accepted as a good approximation of stock market behavior, the few academic articles on DCA that appeared were uniformly negative. Pye (1971), Neave and Wigginton (1976) and Constantinides (1979) criticize DCA on the grounds that it makes the investor’s portfolio at any point in time dependent on its initial composition, so that two investors with identical tastes and wealth who follow DCA strategies will hold different portfolios at any point in time if the initial composition of their portfolios is different. But for an expected utility maximizing investor the optimal portfolio should depend only on current information. Brennan and Solanki (1981) prove that DCA is suboptimal for
an investor maximizing the expected utility of terminal wealth when returns are iid. Rozeff (1994) demonstrates that, after adjusting appropriately for risk within a mean variance framework, a lump sum investment policy is always superior to a DCA policy if the stock market has a positive risk premium. However, his proof rests on the assumption that successive market returns are independent. Dybvig (1988) presents a more general approach for calculating the ineffciency cost of policies similar to DCA
for arbitrary utility functions, but again his analysis is predicated on the assumption of iid returns.

 

[Jissen]

Tarkoitan lähinnä sitä, että jos otat sijoitusstrategiaksi alusta lähtien passiivisen indeksisijoittamisen, eli et aio ottaa kantaa tai tehdä näkemyksiä markkinoiden kehityksestä, niin seuraat indeksiä edullisimmiten juurikin DCA-taktiikalla - keskimääräinen osakehinta jää siis alhaisemmaksi kuin keskiverto-arvuuttajalla.

Mutta, jos taas tarkoituksesi on ottaa näkemystä, toimia markkinoilla aktiivisesti hakemaasi markkinainformaatiota käyttäen, niin silloin DCA-taktiikkaan sitoutuminen estää sinua toimimasta saamasi informaation mukaisesti. Jos esim. päädyt siihen että pitää siirtyä sijoitusinstrumentista A instrumenttiin B, niin se on parasta sitten tehdä oman tietosi pohjalta, eikä pitkän ajan kuluessa DCA:lla, koska siinä pitkän ajan kuluttua saattaa tietopohja muuttua ja päätöksesi ei olekaan enää "oikea", mutta aiemmalla hintatasolla se ehkä olisi ollut.

Eli DCA sopii sijoittajalle, jolla ei ole tarkoitusta käyttää omaa näkemustä aktiiviseen sijoitustoimintaan. Aktiiviselle sijoittajalle DCA tuottaa vain ongelmia koska informaatiota tulee koko ajan lisää sotkien koko DCA prosessia jos tarkoitus on toimia aina uuden tiedon mukaisesti menneestä poiketen.

 

[Agony]

Tarkoitan lähinnä sitä, että jos otat sijoitusstrategiaksi alusta lähtien passiivisen indeksisijoittamisen, eli et aio ottaa kantaa tai tehdä näkemyksiä markkinoiden kehityksestä, niin seuraat indeksiä edullisimmiten juurikin DCA-taktiikalla - keskimääräinen osakehinta jää siis alhaisemmaksi kuin keskiverto-arvuuttajalla.

Ymmärrän argumenttisi. Mutta nuo tutkimukset ovat juuri osoittaneet (teoreettisesti ja empiirisesti), että tuo intuitio joka sanoo DC:n olevan "parempi" (indeksitasolla) ei toimikaan käytännössä jos oletetaan, että random walk-teoria pitää paikkansa. Toisin sanoen, vaikka riski yleensä pienenee, odotettu tuotto pienenee verrannollisesti enemmän.

Mutta ei tästä sen enempää ettei mene liian off topic. :thumbs:

 

[Timba79]

Nyt meni kyllä jo ylitse mun ymmärryksen.

 

[Jissen]

Nyt meni kyllä jo ylitse mun ymmärryksen.

Ja täysin off-topiccia.

Back to topic:

Asuntolainan lyhentämiseen voi ottaa kaksi eri näkökantaa:

1. Minimoi pankille maksetut korot ja kulut.
2. Minimoi kuukausierän.

Tähän saakka Suomessa on perinteisesti painotettu vaihtoehtoa 1. Pankille lainasta maksamista on meilläpäin pidetty perinteisesti punaisena vaatteena, lapset on vaatetettu kirpputorivaatteisiin, autona on ollut 12 vuotta vanha Corolla (Suomessa oli EU:n vanhin autokanta, koska uusiin autoihin ei yksinkertaisesti ole duunareilla varaa) ja rahat on laskettu tarkkaan ilman että esim. sijoituksiin olisi jäänyt ylimääräistä. Lomamatkat ovat olleet halpoja seuramatkoja Kanarialle. Itseisarvona on pidetty sitä että keski-ikäisenä asunnon on oltava oma, ja pankille ei saa mennä yhtään lanttia enempää kuin on aivan pakko. Tämä oli toki kärjistetty esimerkki.

Nyt meille avautuu pikkuhiljaa mahdollisuus ottaa vaihtoehto 2 käyttöön, eli ollaan valmiita maksamaan pankille ekstraa siitä, että elämiseen saadaan lisää laatua. Ylimääräistä rahaa jää talteen sijoituksiin, arkielämiseen, autoksi ostetaan tuore Volvo, matkalla nähdään Venetsia, Pariisi ja Iso Omena. Kääntöpuolena on se, että pankille siitä sitten elämän aikana maksetaankin suurehkot summat rahaa ja pahimmassa tapauksessa (ennenaikaisen kuoleman kohdatessa) asunto ei ehtinyt olla koskaan oma.

Monelle suomalaiselle on perinteisesti ollut suuri häpeä jos kuollessa asunto ei olekaan ehditty omaksi hankkia. Mielumin asuu vaikka ikänsä vuokralla, kuin kuolee velallisena. Nyt on sitten tämä uusi vaihtoehto. Perinteisesti ajattelevat etenkin ne jotka ovat "tarkan euron miehiä", sekä hyvätuloiset. Tokihan jos perheen tulot tekevät 4000-10000 euroa kuussa, niistä saadaan maksettua 100000-200000 euron velka 20 vuodessa ja silti on varaa ajella Bemarilla. Mutta tähän saakka he joiden talouden palkkatulot ovat olleet 1000-3000 euroa ovat joutuneet joko asumaan vuokralla, tai sitten tyytymään todella niukkaan elintasoon omaa asuntoa pihistäen maksaessaan. Nyt tälle ryhmälle tarjoutuu mahdollisuus oman asunnon hankintaan pitäen silti jonkinlaista elintasoakin yllä. Ylemmän palkkaluokan väki sanoo "hulluja, maksavat noin paljon korkoja", mutta köyhälistö sanoo "vihdoin saa makkaraa leivän päälle".

 

[Markku]

Vitusti lainaa? Asunto- ja autolainaa yhteensä 25 tonnia... Nolla perään, niin sitten on vitusti.

Eiköhän sitä asuntolainaa ole 100.000 euroa jos laina-aikaa on jäljellä 16-17 vuotta. Taisi olla kirjoitusvirhe.

 

[Timba79]

Mutta toisaalta tämän edellä mainitun pitkän lainanmaksuajan on mahdollistanut tämä nykyinen todella alhainen korkotaso. Nousee nimittäin väkisin ne kuukausierät todella reilusti jos lainaa on paljon ja korot nousevat prosenteissa. Aina pitää pieneenkin kk erään laskea reilusti pelivaraa koroille. Jos laina-aika on jo tapissa, ei sitä pelivaraa siihen suuntaan enää ole, jäljelle jää siis kk erän nostaminen. Ellei sitten halua lyhentää pelkkiä korkoja.

Mutta ei tässä itsellä ole tarkoitus kituuttaa ja maksella asunto mahd. nopeasti, mutta olen kuitenkin säästäväistä sorttia ja mietityttää aina, että miten niistä säästöistä saa mahdollisimman suuren hyödyn irti, kaikkia kun ei viitti tuhlatakkaan.

 

[Markku]

Jos olisin vakiduunissa niin en varmasti ottaisi 60 vuoden asuntolainaa. Täytyy hankkia sellainen kämppä jonka pystyy maksamaan 10 vuodessa kokonaan omaksi. Mitä pitempi laina-aika niin sitä enemmän maksaa turhia korkoja pankille.

Kymmenessä vuodessa ei vaan saa pk-seudulla järkevän kokoista kämppää omaksi järkevällä kuukausierällä. Muualla maassa se voi onnistua. Tässä juuri keskusteltiin "turhista" koroista, eli mieluummin maksaa 20 vuotta pienempää kk-erää kun 10 vuotta tinkii kaikesta. Vanha viisaus tosin kertoo että jos sulla olisi varaa ostaa asunto käteisellä, kannattaa asua vuokralla ja jos ei ole varaa, kannattaa ottaa lainaa ja ostaa asunto.

 

[Jissen]

Tein tuossa huvikseni Nordea-vuokravertailulaskurilla ( http://www.nordea.fi/fin/hen/lainat/vertaa_vuokraan.asp?navi=asuntolaina ) vertailun nykyiseen vuokraani. Vuokran 600 e/kk hinnalla maksaisi 25-30 vuodessa noin 100.000 euron lainaa, millä ei täällä pääkaupunkiseudulla saa edes hädintuskin tätä kämppää jossa asun. Mutta tuon lainalyhennyksen päälle tulisi vielä yhtiövastikekin...

 

[Timba79]

Kymmenessä vuodessa ei vaan saa pk-seudulla järkevän kokoista kämppää omaksi järkevällä kuukausierällä. Muualla maassa se voi onnistua. Tässä juuri keskusteltiin "turhista" koroista, eli mieluummin maksaa 20 vuotta pienempää kk-erää kun 10 vuotta tinkii kaikesta. Vanha viisaus tosin kertoo että jos sulla olisi varaa ostaa asunto käteisellä, kannattaa asua vuokralla ja jos ei ole varaa, kannattaa ottaa lainaa ja ostaa asunto.

Näin se menee, tässä alla Nordean laskurilla laskettu esimerkki aika pienestä, eli 60.000 euron lainasta 10 vuoden maksuajalla:

Lainan määrä 60000 eur
Laina-aika 10 vuotta
Kuukausierä 593 eur
Erien lukumäärä 120 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 11205 eur
Todellinen vuosikorko 3.6 %

Tohon sitten vastikkeet tai muut asumiskulut päälle, eli ei kovinpaljon jää tavallisella duunarilla enää yli tuhlattavaksi.

 

[Jissen]

Näin se menee, tässä alla Nordean laskurilla laskettu esimerkki aika pienestä, eli 60.000 euron lainasta 10 vuoden maksuajalla:
...
Tohon sitten vastikkeet tai muut asumiskulut päälle, eli ei kovinpaljon jää tavallisella duunarilla enää yli tuhlattavaksi.

Ja sitten kun joku näyttää sen perheasunnon täältä pääkaupunkiseudulta jonka saa 60 tuhannen euron lainalla... :D
(Olettaen ettei omarahoitusosuus ole vähintään 50% asunnon arvosta)

PS. Okei okei, ei ole pakko ostaa perheasuntoa, monella se vain on seuraavaksi edessä niin piti vähän päästä vittuilemaan. ;)

 

[Sniffari]

OT: Perkele, halpojen lainojen takia meillä on kohta taas uusi lama tässä maassa. Pitäisi pankkienkin vähän rauhoittua asuntolainatarjouksissaan ja asuntolainamainonnassa, joka on tällä hetkellä turhan aggressiiviista. Vasta RATA:n pomo antoi jo pikku noottia.

 

[Markku]

Tein tuossa huvikseni Nordea-vuokravertailulaskurilla ( http://www.nordea.fi/fin/hen/lainat/vertaa_vuokraan.asp?navi=asuntolaina ) vertailun nykyiseen vuokraani. Vuokran 600 e/kk hinnalla maksaisi 25-30 vuodessa noin 100.000 euron lainaa, millä ei täällä pääkaupunkiseudulla saa edes hädintuskin tätä kämppää jossa asun. Mutta tuon lainalyhennyksen päälle tulisi vielä yhtiövastikekin...

Toi on ihan totta. Mutta vuokra nousee usein elinkustannusindeksin mukaan. Se tekee ehkä 2-3% vuodessa. Ja 3% korotusten mukaan laskettuna:
10v päästä maksat vuokraa 806e
20v päästä maksat vuokraa 1084e
30v päästä maksat vuokraa 1456e
Toki palkkatulot kasvavat samassa suhteessa. Toki vuokrat eivät ehkä nouse ihan noin nopeasti. Mutta koko tuon ajan olisit maksanut omasta asunnosta 600e + yhtiövastike.