60 vuoden asuntolaina

[Willie]

Ottaako kukaan nyt huomioon, että ne "entisenlaiset kulutusjuhlat" päättyy tasan siihe, kun nuo korot tosta pari pykälää nousee, vai epäileekö joku että niin ei käy? 60 vuoden lainassa nyt ei enää maksuaikaakaan pidennellä, vaan ainoaksi vaihtoehdoksi jää kk erän nostaminen ja sehän heilahtaa jo 1 % koronnnousulla ihan mukavasti. Järjetöntä hommaa nämä ylipitkät lainat edelleen. :D

Paitsi että... EKP:n tärkein tehtävä on säädellä euroalueen hintavakautta. Korkoja nostetaan käytännössä vasta inflaation kiihtyessä, ja inflaatio puolestaan "syö" lainaa. Eihän 60 vuoden lainassa toki järkeä ole jos laina on vara maksaa nopeammassa tahdissa pois, mutta ihmisillä on niin erilaisia elämäntilanteita, että tuollaisenkin mahdollisuuden olemassaolo on hyvästä. Jos elämäntilanne on vakiintunut, on oma asunto kuitenkin aina vuokralla elämistä järkevämpää.

 

[Timba79]

Mahdollistaahan tuo toki kalliimman asunnon hankkimisen. Ja tiedän että inflaatio syö lainaa, mutta se ei paljon sillä hetkellä lohduta, jos kk maksu nousee kovasti ylöspäin, eikä ole oikein keinoja pudottaa sitä esim. laina-aikaa pidentämällä. Vai onko tässä lainanamuodossa myös mahdollista maksaa esim. pelkkiä korkoja? Tai ottaa kokonaan lyhennysvapaita kuukausia? Vaikka se käytännössä tarkoittaakin, että koko laina-aika pitenee yli 60 vuoden mittaiseksi.

 

[aloittelija]

Mikäs muuten estää lyhentämästä lainaa nopeammin, kuin 60 vuotta?

Onhan opintolainassakin mahdollista maksaa lainaa nopeammin takaisin, kuin varsinaisen suunnitelman mukaan. Esim. itse pätkasin maksaa kerralla kaikki.

Eli ottaa lainan 60 vuoden takaisinmaksuajalla. Lyhentää lainaa vaikka 1000 euroa kuussa, jos on ylimääräistä hilloa, ja silloin kun on rahapulaa, niin lyhentää sen 300 e/kk.

Kuinkahan moni oikeasti noin tekee

Ihan kiva ajatus mutta kyllä ne muut menot tuppaa kasvamaan jos asunto menot on pienemmät. Ja kyllä niille ylimääräisille hilloille keksii sillä hetkellä kun sitä on, niin parempaa tekemistä ;)

 

[haba]

Ajankohtainen aihe, kun päivän Hesarissa oli vuosittainen vertailu parille, jolla tulot ovat 3700€/kk ja vuokra 670€. Handelspankki tais olla kilpailukykyisin. Laina-ajat vaihteli ja joku tarjosi viiden vuoden kiinteää korkoa osalle lainasta. Kuka huomas?

Ja eilisillan uutisissa ja tän päivän lehdessä oli Huoneistokeskuksen johtajan näkemyksiä asuntokaupasta Suomessa. Enään ei tehdä pientaloja kuin tilausta vastaava määrä ja tonttipula vaivaa.

 

[Timba79]

Ajankohtainen aihe, kun päivän Hesarissa oli vuosittainen vertailu parille, jolla tulot ovat 3700€/kk ja vuokra 670€. Handelspankki tais olla kilpailukykyisin. Laina-ajat vaihteli ja joku tarjosi viiden vuoden kiinteää korkoa osalle lainasta. Kuka huomas?

Ja eilisillan uutisissa ja tän päivän lehdessä oli Huoneistokeskuksen johtajan näkemyksiä asuntokaupasta Suomessa. Enään ei tehdä pientaloja kuin tilausta vastaava määrä ja tonttipula vaivaa.

Jos sulla on hyviä linkkejä aiheesta, niin pistä tulemaan. Jostain syystä kiinnostaa kovasti ottaa näistä selvää, mitään tarvetta ei ole enstisten lainojen päälle mitään ottaa tai niitä muuttaa. Mutta aina näistä keskustellaan esim. työpaikalla.

 

[Ohut]

Pitäisikö näin alaa opiskelleena heittää löylyä kiukaalle...

Eli 100.000 e laina, maksuaika 20 v vs. 60 v.

20 vuoden kk-lyhennys 560 e, 60 vuoden 300 e.

Kuvitellaankin nyt, että lainan ottaja olisi kykenevä lyhentämään lainaa tuon 560 e/kk. Otetaan silti 60 vuoden laina, jota lyhennetään kuukausittain 300 eurolla, ja tuo 260 e/kk sijoitetaankin vuosittain (3120 e) osakkeisiin, rahastoihin, joukkovelkakirjoihin.

Suurin tuotto-odotus saataisiin toki osakkeista, HEX:n portfolioindeksi pyörii 10% kieppeillä, kunnon salkunhoitajan kautta hajautetulla salkulla toki huomattavasti parempi, riskiä voi pienentää johdannaisilla, kuten myyntiwarrateilla. Mutta jos lähdetään liikkeelle vaikka vaihtoehdoista pienimmän tuotto-odotuksen vaihtoehdosta (riskittömin, yksinkertaisin), eli valtion joukkovelkakirjalainoista, eli obligaatioista. Niiden tuotto on ollut melko vakaasti 7 % luokkaa. Tästä aloitamme finanssimatematiikan.

Vuositalletus: 3120e/a
Korkokanta: 7%, korko lisätään vuosittain pääomaan lähdeveron 29% vähennyksen jälkeen. Eli siis todelliseksi korkokannaksi saamme 0,71 x 7% ~ 5%
Sijoitusaika: 60 a

Yhteenlaskettavat muodostavat nyt geometrisen jonon, jonka ensimmäinen jäsen on 3120 e, suhdeluku on 1,05 ja termien lukumäärä 60. Geometrisen summan kaavan avulla saadaan tilin kokonaissaldoksi 60. vuoden lopussa:

(1,05 * 3120 * (1-1,05^60)) / (1-1,05) = 1.158.340 e

Eli miljoonan tuotto korkojen jälkeen.

Tuosta voisi lähteä taas laskemaan vertailemalla pienempiä vuosi/kuukausitalletuksia, suurempia tuotto-odotuksia jne. Järkevästi hoidettuna tuollainen laina alkaa maksamaan jossain vaiheessa itseään takaisin, ja laina-ajan päätyttyä olet tienannutkin mukavasti rahaa. Sen takiahan ne ovat 'piireissä' niin suosittuja tuolla Euroopassa.

Ja muutenkin noissa pitkän ajan lainoissa pitää muistaa tuo rahan nykyarvotekijä, 100.000 euroa tänään ei ole lähellekään 100.000 euroa vuonna 2065.

 

[ymi]

Yhteenlaskettavat muodostavat nyt geometrisen jonon, jonka ensimmäinen jäsen on 3120 e, suhdeluku on 1,05 ja termien lukumäärä 60. Geometrisen summan kaavan avulla saadaan tilin kokonaissaldoksi 60. vuoden lopussa:

(1,05 * 3120 * (1-1,05^60)) / (1-1,05) = 1.158.340 e

Eli miljoonan tuotto korkojen jälkeen.

Ja muutenkin noissa pitkän ajan lainoissa pitää muistaa tuo rahan nykyarvotekijä, 100.000 euroa tänään ei ole lähellekään 100.000 euroa vuonna 2065.

Eli tuo miljoona euroa joka nyt saa silmät kiilumaan ahneudesta, niin onkin 60 vuoden kuluttua vain taskurahaa? -> säästetyt fyrkat menivät kankkulan kaivoon.

 

[Agony]

Suurin tuotto-odotus saataisiin toki osakkeista, HEX:n portfolioindeksi pyörii 10% kieppeillä, kunnon salkunhoitajan kautta hajautetulla salkulla toki huomattavasti parempi, riskiä voi pienentää johdannaisilla, kuten myyntiwarrateilla.

[...]

Eli miljoonan tuotto korkojen jälkeen.

No, tuo 10 % osakkeiden tuotto voi olla hieman yläkanttiin, mutta hällä väliä...

Otapa vielä laskuihin mukaan asuntolainasta tulevat verovähennykset.

 

[Shallowman]

Eli tuo miljoona euroa joka nyt saa silmät kiilumaan ahneudesta, niin onkin 60 vuoden kuluttua vain taskurahaa? -> säästetyt fyrkat menivät kankkulan kaivoon.

Jos inflaatio olisi noin 1.5% joka vuosi, niin 60vuoden päästä 1.015^60=2.44. Eli 100k olisi 244k silloin. Tuolla aiemmin oli annuiteetti-lainasta jotain juttua, olisko ollut jotain, että jos annuiteetti tyyppisen lainan ottaa ja korot nousee on kusessa.Niin ihan vaa sitä, että kuses olet tasalyhennys lainallaki (siis olet paljon pahemmassa kusessa.Annuiteetti-laina tarkottaa vain tasa-erä lainaa, eli maksat alussa enemmän (tulevia) korkoja ja lopussa sitten melkein pelkkää lainaa.Annuiteetin suuruuden voi laskee :
A= Kq^n * (1-q): (1-q^n)
A=annuiteetti eli tasaerä
n=kuukausien määrä
q=korkotekijä
K=Lainapääoma

edit:Anteeks huono suomi

 

[Wishmaster]

Mutta jos lähdetään liikkeelle vaikka vaihtoehdoista pienimmän tuotto-odotuksen vaihtoehdosta (riskittömin, yksinkertaisin), eli valtion joukkovelkakirjalainoista, eli obligaatioista. Niiden tuotto on ollut melko vakaasti 7 % luokkaa.

Käsittääkseni noita seitsemän prosentin obligaatioita ei myydä muille kuin sikarikkaille. Tavallinen tallustaja saa tyytyä puoleen tuosta tuotosta.

 

[Agony]

Käsittääkseni noita seitsemän prosentin obligaatioita ei myydä muille kuin sikarikkaille. Tavallinen tallustaja saa tyytyä puoleen tuosta tuotosta.

Nimelliskorot ovat olleet siinä 2-4 % välillä.

 

[taisto]

Suurin tuotto-odotus saataisiin toki osakkeista, HEX:n portfolioindeksi pyörii 10% kieppeillä, kunnon salkunhoitajan kautta hajautetulla salkulla toki huomattavasti parempi, riskiä voi pienentää johdannaisilla, kuten myyntiwarrateilla. Mutta jos lähdetään liikkeelle vaikka vaihtoehdoista pienimmän tuotto-odotuksen vaihtoehdosta (riskittömin, yksinkertaisin), eli valtion joukkovelkakirjalainoista, eli obligaatioista. Niiden tuotto on ollut melko vakaasti 7 % luokkaa. Tästä aloitamme finanssimatematiikan.

Ovatko pankit oikeasti niin tyhmiä, että antavat ihmisille rahaa halvalla vaikka muualta saisi riskittömästi 7% tuoton? Vai menisikö riski ja tuotto edelleen käsikädessä? Muuten olisi hyvä liikeidea perustaa talletuspankki mikä antaa määräaikaiselle talletukselle esimerkiksi 4% korkoa => Rahaa sisään. Sitten ostaa noita riskittämiä joukkovelkakirjalainoja ja tekee voittoa.

 

[Agony]

Ovatko pankit oikeasti niin tyhmiä, että antavat ihmisille rahaa halvalla vaikka muualta saisi riskittömästi 7% tuoton? Vai menisikö riski ja tuotto edelleen käsikädessä? Muuten olisi hyvä liikeidea perustaa talletuspankki mikä antaa määräaikaiselle talletukselle esimerkiksi 4% korkoa => Rahaa sisään. Sitten ostaa noita riskittämiä joukkovelkakirjalainoja ja tekee voittoa.

Ja joukkovelkakirjalainatkaan eivät sinällään ole riskittömiä.

 

[jugga]

Hyvä postaus ohuelta! :thumbs: Kommentti kuitenki:

Suurin tuotto-odotus saataisiin toki osakkeista, HEX:n portfolioindeksi pyörii 10% kieppeillä, kunnon salkunhoitajan kautta hajautetulla salkulla toki huomattavasti parempi

-eikös salkunhoitaja häviä aina pitkässä juoksussa (60v) indeksille?

Käsittääkseni noita seitsemän prosentin obligaatioita ei myydä muille kuin sikarikkaille. Tavallinen tallustaja saa tyytyä puoleen tuosta tuotosta.

-Yksityissijoittaja pääsee jvk- markkinoihin kiinni oikeastaan ainoastaan rahastojen kautta, joissa tietenki rahaston palkkiot imevät sitä tuottoa. Perinteiset bondimarkkinat on tarkoitettu, ei sikarikkaille vaan institutionaalisille (pankit, vakuutusyhtiöt, Aatos Erkko) sijoittajille ja kauppojen yksikkökoot ovat niin suuria, ettei perustallaajat pääse niihin käsiksi. On olemassa myös vähittäis(karvalakki)joukkareita joihin pääsee kiinni pienemmillä merkintäsummilla (~1000€), mutta näiden tuototkin ovat vastaavasti pienempiä.

Mutta niinhän se menee kuin Ohukainen kalkkuloi. Tulee mieleen heti se OP:n (?) mainos: aika on rahaa, pitkä aika on paljo rahaa.. Jos on sitä mieltä, että pystyy tekemään rahalle parempaa tuottoa kuin mitä siitä joutuu maksamaan korkoa niin tottakai lainaa kannattaa aina ottaa. Ei miljonääriksi tuleminen ole mitenkään vaikeaa, jos on vaan kärsivällisyyttä jemmata sitä hilloa sukanvarteen n.50 vuotta!

 

[Agony]

-eikös salkunhoitaja häviä aina pitkässä juoksussa (60v) indeksille?

Tutkimusten mukaan pääsääntöisesti kyllä. Eikä tarvitse edes katsoa noin pitkää aikajaksoa, parikin vuotta riittää.

 

[uga]

Mutta hei, aina voi ostaa sitä indeksiä jos luottaa siihen että se on parempi. OMXH25:a salkku täyteen, ei ole kovat vuosikulut kuten normaaleissa rahastoissa.

Ainakaan valtion obligaatioista ei aiemmin kuvattuja tuottoja saa. Aikanaan harkitsin ja googletin. Tuoton määrä ei ollut ongelma mutta rahan sitominen vuosiksi oli. Joten jäi hankkimatta. Pörssin keskimääräinen nettotuotto taisi olla tilastollisesti vain jotain 7-8% vuosittain sekin, mutta siihen mahtuu pirusti vuosittaista vaihtelua.

Riskitöntä hyvätuottoista sijoitusta ei ole. Jos juuri nyt kuvittelee asunnon olevan sellainen, niin eikun ostoksille. Vaikka sitten 60 vuoden lainalla.

 

[Markku]

Kirjoitan omia ajatuksia kun olen itse kiinnostunut asuntosijoittamisesta ja sijoittamisesta ylipäätään. Noissa laskelmissa, kuten tässä threadissa jo aiemmin on puhuttu, on syytä ottaa inflaation vaikutus mukaan. Asuminen (kuten myös auto) on kuitenkin kiinteä menoerä, ja se menoerä kannattaa pyrkiä minimoimaan ja myös minimoimaan riskit pitkällä tähtäimellä.

30 vuoden asuntolaina ei ole siinä mielessä pahan kuuloinen, että 30 vuodenkin päästä on asuttava jossain. Ja nuorena kun tulot eivät ole parhaat mahdolliset, on hyvä että lyhennys on pieni. Lainaa voi aina esim. lyhentää kaksi kertaa vuodessa isomman erän jos saa säästöön rahaa.

Itse lasken lainat aina vähintään 4% pelivaralla koron nousun suhteen, eli tällä hetkellä otettua lainaa tulisi pystyä lyhentämään 8% korolla. Kuinka moni pystyy?

Jos unohtaa kokonaan paljonko "pankki saa" korkoja ym. tuolla ajalla, ja laskee mikä lainan lyhennyksen reaaliarvo inflaatio mukaan laskettuna on vaikka 10, 20 ja 30 vuoden päästä, 3% inflaatiolla laskettuna 600 euron lyhennys olisi seuraava:

10v päästä 446e
20v päästä 332e
30v päästä 247e

Tuohon toki yhtiövastikkeet ym. päälle. Kuinka monessa asunnossa vuokra pienenee samaan suuntaan? Vuokra samalle ajalle menisi suunnilleen seuraavasti:

10v päästä 806e
20v päästä 1084e
30v päästä 1456e

Odotan mielipiteitä ja kommentteja. =)

 

[Jissen]

Niin tuo 60-vuottahan on vain "maksimi". Tuon mittaista lainaa ei SHB ole Suomessa vielä kenellekään antanut. Ja tosiaan, yli 70 ikävuoden taakse eivät sitä halua antaa.

Kyllähän tuo ainakin pistää miettimään, jos ei muuta. Täällä pks-seudun laidalla kolmiosta betonilähiössä saa maksaa vuokraa 700-800 euroa ja sen päälle saa laskea kolikoita elämiseen. Kyllähän se ainakin ajatuksena houkuttelee, että saisi vastaavan tai isomman kämpän ja kulut putoaisivat 300+vastike tasolle. Varmasti moni ottaa tuon vaihtoehdon, koska vaikka pitkässä tähtäimessa korkoja tuleekin paljon maksettua, niin se elämisen taso per kk nousee radikaalisti. Eihän se 3500 euroa kuussa tienaaville henkilöille missään tunnu, mutta täällä moni tienaa alle 1500 euroa kuussa ja toistaiseksi ainoa vaihtoehto on ollut kallis vuokra-asuminen.

 

[Timba79]

Nyt on vähän ohi aiheen kysymys, kun täällä näitä "alan ihmisiä" on. Eli ois nyt tilillä sellanen 1000-2000 euron vara joko lyhentää lainaa ylimääräistä tai sijoittaa jonnekkin (typerää makuuttaa tililläkin). Kysymys on seuraava koskien lainanmaksu. Jos on vaikka 15.000 euron autolaina 3,8% korolla ja maksuaika 5 vuotta ja taas vastaavasti asuntolaina jota on jäljellä 10.000 euroa ja maksuaikaa vielä 16-17 vuotta, korko siinä 3,2%. Kumpaa lainaa kannattaisi lyhentää tolla ylimääräisellä? Ilmeisesti tota pidempää, vaikka korko onkin pienempi, olenko oikeassa?

Ja entä sitten sijoittaminen, tilillä ei kannata pitää, kun korko on käytännössä olematon. Eli kannattaisiko tehdä vaikka joku 5 vuoden tähtäimellä oleva kertasijoitus esim. johonkin rahastoon? Ainahan on riskinä, että häviää, mutta jos voittaa, niin takuulla voittaa enemmän kun tilillä pitämällä (tai tuhlaamalla :D ) Eli miten te itse toimisistte tällaisessa tilanteessa? Ja ajatellaan nyt, että ei oteta mitään suurempaa riskiä, vaan tarkotut on säästää kuluja pidemmällä tähtäimellä.

 

[protsku]

Jos olisin vakiduunissa niin en varmasti ottaisi 60 vuoden asuntolainaa. Täytyy hankkia sellainen kämppä jonka pystyy maksamaan 10 vuodessa kokonaan omaksi. Mitä pitempi laina-aika niin sitä enemmän maksaa turhia korkoja pankille.