Asuntolaina

[modified]

Niinpä, unohdin mainita tuossa viestissä, että alkupääomaa olisi tuossa laskelmassa ja näin ollen kolmio olisi tuon 50 000€ kalliimpi. Esim. kaksio 130t€ ja kolmio 180t€. Joka tapauksessa mielenkiintoista spekulointia, kun kuitenkin se ensiasunto tulee joskus ostettua.

Minkäs verran neliöitä? Tuntuu aika isolta erolta, että kolmio olisi 40% kalliimpi kuin kaksio.

Täällä suunnilleen niin, että yksiö 40m2, kaksio 60m2 ja kolmio 80m2.

 

[Timba79]

Tuo toinen vuosihan siinä vain olisi se milloin ehkä pitäisi lyhentää vähemmän. Ekana ja kolmannesta eteenpäin olisi varmaan varaa lyhentää enemmänkin.

Tuosta tulikin mieleen, että miten te jo velkahirressä roikkuvat olette lainanne hankkineet? Miten hoiditte tarjouspyynnöt ja mitä kaikkea niissä kannattaa huomioida?

Ensin vaan omaan pankkiin kysymään tarjous. Ja tekee selväksi, että kysyy muiltakin, eli että tekee heti kunnon tarjouksen eikä mitään pelleilyä.

Sitten tältä pohjalta käy läpi muut varteenotettavat vaihtoehdot ja tottakai tarjoaa kilpailevalle pankille mahdollisuutta saada samalla kaikki perheen pankkitoiminnat heille. Sitten vaan alimman tarjouksen kanssa omaan pankkiin takasin ja neuvottelemaan kaikki ilma pois.

Asioita joista voi tinkiä:

-Perustamis yms. juoksevat "hoitomaksut"
-Marginaali riittävän alas, kaikki alle 0,5% on hyviä ja marginaalissa voi vähä joustaa jos paketti muuten hyvä
-Riittävästi mahdollisuuksia ilmaiseksi muokata maksuohjelmaa ja vaihtaa viitekorkoa
-Muut palvelumaksut esim. verkkopankin käytöstä ja esim. salkkupalvelusta yms. mitä ikinä pankista tartteekin.

 

[Wendy]

Tuosta tulikin mieleen, että miten te jo velkahirressä roikkuvat olette lainanne hankkineet? Miten hoiditte tarjouspyynnöt ja mitä kaikkea niissä kannattaa huomioida?

Mä kävin juttelemassa kolmessa suurimmassa pankissa, niistä kahden kanssa jatkoin neuvotteluja sähköpostilla ja puhelimitse.

Timba79 listaskin jo olennaiset pointit, mitä kannattaa kysyä/ottaa huomioon.

 

[syöttösika]

tais olla laskelmat sen suuntaisia että kannattais maksaa vuokraa ja sillä ylimääräisellä rahalla (lainan lyhennykset ym jotka menee yli kk-vuokrasumman) sijoittaa, niin 20 vuodessa vuokra-asuminen on tod näk kannattavampaa...

Ei kyllä ollu, niissä laskelmissa mistä minä puhun. En kyllä oo varma puhuttiinko siitä tässä ketjussa vai jossain muussa. Se on toisaalta ihan sama miten paljon noita esimerkkilaskelmia pyörittelee koska se on niin tapauskohtaista.

 

[saarnamies]

Tuo toinen vuosihan siinä vain olisi se milloin ehkä pitäisi lyhentää vähemmän. Ekana ja kolmannesta eteenpäin olisi varmaan varaa lyhentää enemmänkin.

Tuosta tulikin mieleen, että miten te jo velkahirressä roikkuvat olette lainanne hankkineet? Miten hoiditte tarjouspyynnöt ja mitä kaikkea niissä kannattaa huomioida?

Tulee vastaus jo päivän myöhässä, mutta so not.
Vaikka nyt ei ole ehkä paras markkinatilanne asuntojen ostamiseen, niin silti asunto on sellainen sijoitus, jota kannattaa arvostaa eri parametreilla kuin muita sijoituksia. (kuten autoakin)

Lainanlyhennyksien suuruuden muuttaminen on vain neuvottelukysymys. Eli voit sopia siitä pankkisi kanssa erikseen. Vaikka ne muutokset ovat mahdollisia, niin ne eivät välttämättä ole aina järkeviä. Nimittäin etukäteen voi olla vaikea arvioida oman talouden kehitystä, kun jälkikasvua tulee lisää. Sitä lyhennystä ei siis kannata joka vaiheessa maksimoida, vaan panostaa enemmän siihen asumismukavuuteen. Sitä on omassa talossa huomattavasti mukavampaa asuakin, kun on mahdollisuus tehdä siitä mieleisensä.

Timbba tuossa ylempänä listasikin ne merkittävimmät lainaan vaikuttavat tekijät, lisään siihen laskelman marginaalin merkityksestä.
Laina 100 000 euroa. Marginaali 0.5% kulu = 500 euroa vuodessa
Laina 100 000 euroa. Marginaali 0.4% kulu = 400 euroa vuodessa

Jos tuohon samaan laskelmaan lisäät lainankorkon, jota pystyy muuttamaan aina tarpeen mukaan, niin säästö on huomattavasti merkittävämpi, kuin pieni viilaus marginaalissa.

Minusta laina kannattaa suunnitella tämän hetken tarpeen mukaan. Onko merkitystä sillä, että tähtää 20 vuoden lainaan, tai 25 vuoden lainaan? Kukaan meistä ei näe noin kauas? Sen sijaan, saa lisää asumismukavuutta, kun lapsille omat huoneet.

Vielä omasta lainan hankinnasta:
Kävin ensimmäisenä juttelemassa oman pankkini kanssa.
Sain ihan ok tarjouksen. Menin sen jälkeen toiseen pankkiin ja kyselin heiltä. Sain aavistuksen paremman tarjouksen sieltä kuin omasta pankistani. Tämän kerroin tietenkin omaan pankkiini ja he pistivät taas paremmaksi. Tämän tarjouksen hyväksyin.

Mikäänhän ei tietenkään esta käydä juttelemassa toisessa pankissa nyt useamman vuoden jälkeen ja sopimassa vielä edullisempia lainaehtoja.

Ymmärrän, että tuo "velkahirsi" puhe on vain puhetta. Mutta lainan hoitaminen pankkien kanssa ei sitä todellakaan ole. Lainan maksaminen on oman kokemukseni mukaan huomattavasti joustavampaa kuin vuokran maksu. Lisäksi oikein mitotetun asunnon koon ja hyvän asuinpaikan kanssa, oma asunto tulee vielä halvemmaksikin kuin vuokralla asuminen.

 

[Timba79]

Ymmärrän, että tuo "velkahirsi" puhe on vain puhetta. Mutta lainan hoitaminen pankkien kanssa ei sitä todellakaan ole. Lainan maksaminen on oman kokemukseni mukaan huomattavasti joustavampaa kuin vuokran maksu. Lisäksi oikein mitotetun asunnon koon ja hyvän asuinpaikan kanssa, oma asunto tulee vielä halvemmaksikin kuin vuokralla asuminen.

Tässä olen samaa mieltä. Vuokran maksat aina tai sitten lähdet kävelemään asunnosta.

Jos taas asuntolaina on järkevästi mitoitettu alun alkaenkin, voi ottaa tarvittessa lyhennysvapaata ja maksaa pelkkää korkoa. Järkevässä lainassa lyhennys on yleensä vähintään senverran mitä korkokin, jolloin kulut tän lyhennysvapaan ajalle voi jopa puolittaa! Toki se laina pitää maksaa pois myöhemmin joka sentiltä, mutta tämä auttaa kummasti jos tulee vaikka joku äkillinen sairaus tai työttömyys.

Ja pankki antaa mielellään lyhennysvapaita, sehän on kuin pankilla ois vuokralla kun korot maksat jokatapauksessa. Tietenkin pankki katsoo, että oletko yleensäkin maksukykyinen jos aina yrittää pitää lainat pelkillä koroilla. ;)

Eli lainanhoito joustaa, vuokra ei yleensä jousta yhtään.

 

[e_o]

Laina 100 000 euroa. Marginaali 0.5% kulu = 500 euroa vuodessa
Laina 100 000 euroa. Marginaali 0.4% kulu = 400 euroa vuodessa

Toki marginaali on tärkeä, mutta vielä enemmän kannattaisi kiinnittää huomiota kokonaisuuteen. Noilla luvuilla vertailtaessa ero on kuitenkin vain 6 euroa kuukaudessa, kun verovähennys otetaan huomioon. Yksikin työkaveri tinkasi marginaalia ahkerasti ja otti sitten lähes 200 euroa/kk lainaturvavakuutuksen...

 

[Timba79]

Toki marginaali on tärkeä, mutta vielä enemmän kannattaisi kiinnittää huomiota kokonaisuuteen. Noilla luvuilla vertailtaessa ero on kuitenkin vain 6 euroa kuukaudessa, kun verovähennys otetaan huomioon. Yksikin työkaveri tinkasi marginaalia ahkerasti ja otti sitten lähes 200 euroa/kk lainaturvavakuutuksen...

Tätä minäkin yritin sanoa, eli esim. 0,45 marginaali on jo ihan riittävän alhainen jos saa muuten tingittyä hyvän ja edullisen paketin.

Lainaturvavakuutukset kannattaa pääosin unohtaa. Tuo työttömyyden varalta on sikakallis ja siltä varalta on jo edullisempi, eli liittyminen liittoon tai työttömyyskassaan. Kuoleman varalta saa paljon halvemmalla henkivakuutuksen jne jne.

Lainaturvavakuutus ei mielestäni ole kannatava kuin pankille.

Yksi mikä kannattaa kanssa kiertää kaukaan, on pienempi lainanlyhennys ja pankin kalliskuluinen yhdistelmärahasto -kombo. Itse kannatan sijoittamista lainanlyhenyksen kustannuksella, mutta pitää katsoa todella tarkkaan mihin sijoittaa, pitkässä juoksussa sen sijoituksen pitää kuitenkin tuotossa voittaa lainan korot, jotta hommassa on mitään järkeä.

Samalla kannattaa sanoa, että unohdetaan ne eläkevakuutuslätinät ja katsellaan nyt tämä laina. Eläkevakuutuksia ehtii säätään myöhemminkin jos siihen tarvetta näkee. Pankki yleensä tarjoaa jotain tyyliin, 0,05 pienempi marginaali jos ottaa eläkevakuutuksen. Kannattavaa? Kyllä, pankin kannalta.

Toisaalta mä ammun tässä nyt omaan jalkaani. Pitäs vaan Nordean osakkeenomistajana kannustaa ihmisiä ottamaan eläkevakuutus, sijoittamaan yhdistemärahastoon ja pitämään lainassa minimissään 30 vuoden maksuaika. :hyvä:

 

[saarnamies]

Tuosta kokonaisuuden hallinnasta tuli ajatus mieleen.

Ihmisillä menee monesti nämä asuntohmmat ihan pieleen.
Seurasin puolituttujen asunnon hankintaa. Asunnot hankittiin lähes keskustasta uudesta kerrostalosta vuonna 1998. Paikka oli mahtava, asunnon hinnat mielestäni matalia ja kaikki puitteet niin hienosti kuin olla ja voi.

Siitten siihen tragediaan:
Nämä onnettomat muuttivat pois muutaman vuoden (3-4v) asumisen jälkeen ja myivät ausuntonsa. Toinen sai juuri ja juuri omansa pois ja toinen myi asuntosa tappiolla. Toisesta en tarkkaan tiedä, miksi hänellä oli kiire muuttaa siitä pois, mutta toinen naapuri teki itsellensä hienon palveluksen ja osti toisen asunnon, ennenkuin ehti vanhaa myydä pois.

Niiden asuntojen hinnat ovat siitä vuodesta 1998 kaksinkertaistuneet. En ymmärrä, miten kukaan voi jäädä omilleen tai tappiolle asuntokaupoissa, kun asuntojen hinnat ovat nouseet niin järkyttävästi noista ajoista.

Siinä ei paljoa asuntolainan optimointi auta, jos ostaa kalliilla ja myy halvalla.

 

[syöttösika]

itellä menee samaan aikaan op rahastoon rahaa pikkusen jok kuukausi vaikka lainaa on vielä vaikka kuinka. Tämä sen takia että haluan säästää jotain puskurirahaa jonnekki, ei kuitenkaan ihan kaikkia rahoja kannata pitää asunnossa kiinni. Sitten kun rahastossa on 1000-2000e niin alan varmaan lyhentämään ylimääräistä.
Tavallaan ot: rahasto josta ei peritä kuluja on varmasti monelle parempi tapa säästää kuin suorat osakesijoitukset. Aika moni tuntuu kuitenkin ostavan osakkeita. Teettekö tämän enemmän "uhkapelin" tuoman jännityksen takia vai oletteko sitä mieltä että pystytte kulujen jälkeenkin peittoamaan esim jonkun indeksirahaston?

 

[takomo]

Nyt kun alkaa olla selvää, että kohta jenkeissä systeemi romahtaa ja vaikutukset tuntuvat meillä, kysynkin viisaammilta, että kuinka tuo vaikuttaa meitin korkoihin? Varmuudella ei kukaan osaa (tai halua) sanoa, mutta mikä voisi olla se prosentti, mihin primet ja euriborit nousevat taantuman ajaksi?

Olen kuullut wanhemmilta, että laman aikana korot kävivät pahimmillaan jopa 17%:ssa, mikä olisi katastrofi jokaiselle jolla on asuntovelkaa. Allekirjoittaneen lainanlyhennys kaksinkertautuisi, mutta lohdullista olisi, että jos työpaikka säilyy, selviäisin siitä vielä ongelmitta. Jos edessä olisi kortisto, asuntojen hinnat romahtaisi kun kukaan ei haluaisi tolla korolla ostaa, sitten kun hinta olisi tarpeeksi matala ostajalle, jäisi mulle lainaa vielä vaikka kuinka (arvio 40-50k e). Kun sitä sitten lyhentelisin työttömänä, tarkoittaisi se ikuista velkavankeutta. Pelottavaa.

 

[syöttösika]

miksi se on juuri nyt selvää että noin käy. miten kaikki ne ennustukset jossa sanotaan että suurempaa huolenaihetta ei ole on niin väärässä?

 

[takomo]

miksi se on juuri nyt selvää että noin käy. miten kaikki ne ennustukset jossa sanotaan että suurempaa huolenaihetta ei ole on niin väärässä?

Vallitsevan informaation summa ja tietoisuus siitä, että nousua seuraa laskua ja laskua nousu.

 

[saarnamies]

Ei tässä mitään katastrofilamaa ole tulossa. Jenkkilässä tulee taantuma, mutta siellä on kuitenkin monet perusasiat kunnossa. Euroopassa ja suomessa pörssiyhtiöt tekevät hyvää tulosta vaikka dollarin arvo on heikentynyt. Samaan aikaan jenkkilän merkitys maailman taloudelle on pienentynyt, vaikka se onkin yhä erittäin merkittävä.
Eli tapahtui jenkkilässä vaikka kuinka syvä taantuma, niin ei heijastuvaikutukset ole suomeen niin kovat, kuin mitä täällä koettiin -90 luvun alussa.

Enemmäkin sanoisin, että täällä korot pysyy ennallaan tai jopa laskevat jenkkilän tapahtumien takia. Itäeurooppa ja Venäjä jatkavat kasvuaan ja se tasoittaa tilannetta täälläkin.

Nyt kun malttaa olla ostamatta osakkeita, kun niiden arvot laskee, niin kohta on hyvät ostopaikat. Saa hyvää tavaraa edullisesti.

 

[Timba79]

itellä menee samaan aikaan op rahastoon rahaa pikkusen jok kuukausi vaikka lainaa on vielä vaikka kuinka. Tämä sen takia että haluan säästää jotain puskurirahaa jonnekki, ei kuitenkaan ihan kaikkia rahoja kannata pitää asunnossa kiinni. Sitten kun rahastossa on 1000-2000e niin alan varmaan lyhentämään ylimääräistä.
Tavallaan ot: rahasto josta ei peritä kuluja on varmasti monelle parempi tapa säästää kuin suorat osakesijoitukset. Aika moni tuntuu kuitenkin ostavan osakkeita. Teettekö tämän enemmän "uhkapelin" tuoman jännityksen takia vai oletteko sitä mieltä että pystytte kulujen jälkeenkin peittoamaan esim jonkun indeksirahaston?

Mun tarkotus ei tossa ollut dissata rahastosijoittamista, vaan dissata sitä "kytkykauppaa" mitä pankin tätä helpolla harjoittaa. Eli myydään joku pankille edullinen yhdistelmärahasto sen lainan rinnalle ja maksimoidaan näin pankin tuotto.

Kun huomattavasti järkevämpää olisi ottaa itse vähän asioista selvää ja sijoittaa rahansa esim. indeksirahastoon ja lyhyen koron rahastoon ja muodostaa näin kustannustehokas yhdistelmärahasto. Mutta mielestäni korkoon sijoittaminen velallisena on edelleen itsensä jalkaan ampumista. Ennemmin korkosijoituksen osuudella maksaa lainaa ja loput sijoittaa suoraan osakkeisiin tai osakerahastoihin. Osakerahastot kannattaa itse katsoa ja vertailla, se ei tartte olla sen oman pankin rahasto jota pankkitäti ehdottaa. Vaivatonta se ehkä on samasta pankista ottaa, mutta järkevyydestä voi usein olla montaa mieltä. Ihmiset jouksee 10 centtiä halvemman maitopurkin perässä kaupasta toiseen, mutta 1% ero rahaston hallinnointipalkkiota ne ei edes huomaa, vaikka tolla säästää kuukaudessa 10 vuoden maidot näin vähän väritetysti sanottuna.

Toki sitä kannattaa jonkinlainen puskurirahasto pitää vaikka siellä korkorahastossa, mutta ei sitäkään tartte överiksi vetää. Pari tonnia riittää lähes kaikille, isommissa äkillisissä menoissa voi vaikka ottaa lyhennysvapaata sitten. Tota kun ottaa ihan mielellään jos on jo aiemmin lyhentänyt ylimäärästä.

Mihinkään ei pitäisi sijoittaa jos ei tunne sijoituskohdetta yhtään. Kuitenkin sinne pankkitädin suosittelemaan rahastoon ollaan valmiita sijoittamaan 5 minuutin keskustelun jälkeen. Ei tehdä mitään kuluvertailuja, ei katsota yhtään minkälaista tuottoa voisi ylipäätään saada jne jne.

 

[luumu]

Nyt kun alkaa olla selvää, että kohta jenkeissä systeemi romahtaa ja vaikutukset tuntuvat meillä, kysynkin viisaammilta, että kuinka tuo vaikuttaa meitin korkoihin? Varmuudella ei kukaan osaa (tai halua) sanoa, mutta mikä voisi olla se prosentti, mihin primet ja euriborit nousevat taantuman ajaksi?

Saat varmasti monia vastauksia, mutta kukaan ei tiedä.

Kirjoitin täällä todella kauan sitten, että tapahtumat USA:n taloudessa (ja asuntomarkkinoilla) uhkaavat maailmantaloutta. Kommenttia tuli tyyliin "mitän vit*n merkitystä jonkun Joe Smithin asunnolla on Matti Meikäläisen asuntoon". On sillä. Ja paljon onkin. Päivän HS:n B-osassa on omistettu sivu aiheelle.

Jos talousmedian konsensus puhuu taantumasta, se on jo päällä. Jos kuulet puhuttavan pahasta taantumasta, lasketellaan lamaan. ;)

Keskuspankit pyrkivät pitämään korot alhaalla huonoina talousaikoina, jotta raha liikkuisi ja pitäisi pyörät pyörimässä. Toisaalta korot täytyy hilata ylös, jos inflaatio on kiihtymässä. Erityisesti tämä on EKP:n tehtävä. Tällä hetkellä talous on ajautumassa huonoon suuntaan ja inflaatio silti kiihtyy. Mitä siis tapahtuu?

Inflaatioon vaikuttavat lukuisat tekijät. Hyökkääkö esim. USA Iraniin. Tämä raketoisi öljyn hinnan ylös ja se vaikuttaa kaikkeen. Ostamasi tuote kaupassa on tuotu Suomeen öljyn voimalla, se kulkee satamasta kauppaan öljyn voimalla, se on pakattu pakkaukseen, jossa on öljyä ja ajat hakemaan sitä öljyllä. Öljy on vain yksi esimerkki. Toisaalta öljyn kulutus voi laskea, jos taloustilanne on heikko. Kukaan ei varmuudella tiedä.

Ennen taantumia ja lamoja on yleensä tavattu keksiä joku hokema, jolla perustellaan sitä, että nyt ei käy huonosti. "Tämä kerta on erilainen." Tällä kertaa tuo hokema on se, että Aasia ja Venäjä pelastavat, jos USA sairastaa. Jälkikäteen voimme todeta, pitikö tämä paikkansa.

Taantuma ja lama eivät siis luo korkeaa korkotasoa itsessään. Asiaan vaikuttavat monet tekijät. Nyt on syytä mitoittaa velat siten, että niistä selviää huonommassakin tilassa. Jos korkotaso pelottaa, voit aina ottaa kiinteän koron.

 

[syöttösika]

kuinka moni pelkää usan vaikutusta lainansa korkoihin siinä määrin että on vaihtanut 1, 3 tai 6kk:n euriborin 12kk:ksi tai pidemmäksi kiinteäksi koroksi?

 

[takomo]

Tuossa lenkillä mietin näitä korko ja laskusuhdanne -asioita ja mieleeni juolahti seuraava:

Voisiko lama olla rikkaimman eliitin mobilisoima talouden rakennemuutos heidän omaisuutensa moninkertaistamiseksi?

Let me explain: Jos minulla on 1 milj. euroa käteistä, saan sillä yhden luksusasunnon Eirasta. Jos tulee lama, ja köyhien on pakko myydä halvemmalla, voinkin saada miljoonalla kaksi luksusasuntoa Eirasta. Samalla rahalla, ja koska minulla on pääomaa jonka voin sijoittaa, en tarvitse kallista lainaa. Omaisuuteni siis käytännössä kaksinkertaistuu. Seuraavaksi odottelen taas, kun lama on ohi ja köyhillä uskoa tulevaisuuteen ja ottavat ylisuuria lainoja (kuten nyt) ja ostavat luksusasuntoni Eirasta hintaa 1.5 milj eur kappale. Olen siis tehnyt 10 vuodessa 2 miljoona euroa voittoa yhdellä miljoonalla. Ei huonosti imho. Varsinkin kun miettii, että ne keiden intressien mukaisia moinen keplottelu olisi, puhuvat varmasti jo hyvin paljon suuremmista summista. Esimerkiksi ameriikassa lienee syytä puhua mieluummin miljardeista, jolloin voitotkin ovat käsittämättömiä.

Tulipahan vaan mieleen. Liittyykö tämä nyt suoraan asuntolainaan, eos, siirtää sitten parempaan paikkaan jos siltä tuntuu.

 

[Kas-vain]

kuinka moni pelkää usan vaikutusta lainansa korkoihin siinä määrin että on vaihtanut 1, 3 tai 6kk:n euriborin 12kk:ksi tai pidemmäksi kiinteäksi koroksi?

Kuinka monella on defaultina 1,2 tai 6kk euribor??? Taitaa 99% olla 12kk euribor tai prime viitekorkona jo automaattisesti.

 

[karuotsa]

Nyt on käyty taas asuntoja katsomassa. Ihan kivoja tääs nähtiin, pitäisi vaan tarkemmin päästä pankkiin puhumaan.

Voisikohan olla mahdollisuuksia johonkin erikoissäätöihin, kun taloyhtiöllä on RS-pankkina pankki X, jos siis hakisi omaa asuntolainaa samasta pankista.

Sellainen alkoi vain ihmetyttämään, että miksi kadun puolella olevan rivin kämpätä voivat olla 5000 euroa halvempia kuin sisäpihan puolella. Se katu on ihan pieni eikä mikään valtaväylä. Siellä sisempänä on kaikki leikkikentät ja grillikatokset ikkunan alla ja onpa yhden kämpän takana sellainen hehtaarin kokoinen varasto tai mikä lie pömpeli, ihan perkeleen iso kuitenkin, niin, että ei kesällä varmaan aurinko pihalle paista. Ja senkin asunnon hinta on siis se 5000 euroa enemmän kuin siellä kadun puolella.