Asunnon osto sijoitusmielessä

  • Keskustelun aloittaja Keskustelun aloittaja IsoDino
  • Aloitettu Aloitettu
Meta title: 🔥 Asunnon osto sijoitusmielessä

Meta description: Näin tunnistat kannattavan kohteen, vältät sudenkuopat ja rakennat vakaata tuottoa asuntosijoittamisella.


Onko kenelläkään pakkiksella omakohtaisia kokemuksia asuntosijoituksista??

Eli jos mietitään esim. yksiön ostamista, sellainen kohtuuhintainen ja vaikka hieman huonokuntoinen. Tekisi sinne itse remontin halvoilla alemateriaaleilla ym. mutta kuitenkin siistin näköisen. Sitten tuo vuokralle.
Kuinka pitkälle tuota lainaa sitten maksaisikaan niillä vuokratuloilla? Jos ajatellaan, että sijoittaa asuntoon esim. 50 000euroa ja ottaa pitkällä maksuajalla lainaa, jolloin kuukausimaksu olisi kohtuullinen. Kuinka pitkälle tuo vuokra kuitenkaan todellisuudessa maksaisi asunnon lainoja?
Onko kenelläkään siis kokemuksia asiasta??

Ja mitenkäs menee homma sitten kun haluaa myydä asunnon pois? Eli jos kahden vuoden päästä myisi asunnon, mutta ei ole siinä itse ollut kirjoilla eli asunto on ollut vaan vuokrattavana, niin joutuuko maksamaan myyntivoittoveron?

Laskin tuossa n. suurinpiirtein nordea laskurilla tuota kuukausierää..

Lainan määrä 45000 eur
Laina-aika 20 vuotta
Kuukausierä 261 eur
Erien lukumäärä 240 kpl
Korot laina-ajalta yhteensä 17634 eur
Todellinen vuosikorko 3.6 %

Mitenkäs menee verotus sitten sijoitusasunnon vuokratuloista??
 
Jos et ole siinä itse asunut, niin joudut maksamaan pääomatulot asunnon myydessäsi. Sitä en tiedä joudutko maksamaan koko summasta vai myyntivoitosta.
 
modified sanoi:
Jos et ole siinä itse asunut, niin joudut maksamaan pääomatulot asunnon myydessäsi. Sitä en tiedä joudutko maksamaan koko summasta vai myyntivoitosta.
Click to expand...

Täytyy hiukan tutkia verottajan sivuja.
 
IsoDino sanoi:
Mitenkäs menee verotus sitten sijoitusasunnon vuokratuloista??
Click to expand...

Vuokratulot ovat pääomatuloa, eli verotus sen mukainen.
 
Sijoitusasunnon verotus menee karkeasti tyyliin:
Vuokratulo - kustannukset
esim. vuokra 400€/kk -vastike 100€/kk = 300 €/kk
Siitä maksat sitten verot 29%, joten jäljelle jää 284€/kk.

Jos ostat asunnon 50000 € ja myyt sen sitten 51000€:lla maksat 29% veroa tuosta 1000€:sta myydessäsi.

www.vero.fi sieltä kyllä löytyy ihan tarkalleen mitä saa vähennellä ja mistä.
 
En rupeaisi asuntosijoittajaksi yhdellä asunnolla, riskit eivät olisi riittävästi hajautettuna. Jos pystyisi sijoitusmielessä ostamaan ja vuokraamaan vähintään muutamia kämppiä, niin sitten ehkä.
 
Veroa maksat vain puhtaasta tuotosta. Mikäli ostat sijoitusasunnon velkarahalla niin vuoden vuokratuloista vähennät yhtiövastikkeet, jonka jälkeen vähennät lainan korot ja jäljelle jäävästä summasta maksat 28% pääomatuloverotusta. Kyseisen veron voi maksaa tilisiirrolla kerta vuoteen kuten itse teen. Sijoitusasunnon myymisen verotuksesta en tiedä.. Pääomatuloista pystyy vähentämään kaikki remonttikulut/materiaalit koska ne pienentävät puhdasta tuottoa..
 
Cride sanoi:
Sijoitusasunnon verotus menee karkeasti tyyliin:
Vuokratulo - kustannukset
esim. vuokra 400€/kk -vastike 100€/kk = 300 €/kk
Siitä maksat sitten verot 29%, joten jäljelle jää 284€/kk.

Jos ostat asunnon 50000 € ja myyt sen sitten 51000€:lla maksat 29% veroa tuosta 1000€:sta myydessäsi.

www.vero.fi sieltä kyllä löytyy ihan tarkalleen mitä saa vähennellä ja mistä.
Click to expand...

No tässä tulikin jo muutamalla lauseella aika kattava tieto.

iivili sanoi:
En rupeaisi asuntosijoittajaksi yhdellä asunnolla, riskit eivät olisi riittävästi hajautettuna. Jos pystyisi sijoitusmielessä ostamaan ja vuokraamaan vähintään muutamia kämppiä, niin sitten ehkä.
Click to expand...

Riskiä en jaksa tuossa sijoittamisessa nähdä. Jos pystyy suurinpiirtein vuokratuloilla kattamaan lainakuluja, niin riskit aika pieniä. Toisaalta asuntojen hintatason muutokset on se riski lähinnä, mutta tuskin ne niinkään laskussa ole. Riskinä voisi lähinnä olla kova korkojen nousu.

Mahdollista olisi, että sijoittaisi useampaankin kohteeseen.
 
Suurin riski taitaa olla se, että kämppä olisi puolivuotta tyhjillään aina ennen uutta vuokralaista. Eli sijoituskämppä kannattaa olla sellaisella paikalla, että siihen joku haluaa muuttaa.
 
IsoDino sanoi:
*klipsis*
Click to expand...

Vuokrailtu on ja kohta vuokraillaan lisää. Samat sijoitusjutut mielessä. En ehdi sen kummempia tarinoimaan, mutta sanottakoon että yksiön tuotto on selvästi paras (suhteessa pääomaan) verrattuna isompiin asuntoihin (mm vastikkeen takia). 20-v laina-ajalla saa nettotuotoksi lyhennyksien ja verojen jälkeen runsaan prosentin/vuosi. Edellyttää tietysti sopivaa vuokraa ja sitä, ettei tule yllättäviä ongelmia. Jos mahdollista niin kannattaa yrittää lyhentää tota laina-aikaa. Itsellä on suunnitelmissa 10-vuoden vekseli, jolloin nettotuotto hipoo jo 2%:a. Tämähän voittaa jo selvästi monet muut sijoituskohteet.

Asuntoon sijoittaminen on kaikenkaikkiaan todella kannattavaa ja melko riskitöntä kun hieman käyttää järkeä ja vaivaa ostossa.
 
Modifiedin mainitsema riski on yksi, toinen on itse vuokralainen.

Vaikka kuinka syynäisi, niin vuokralainen voi osoittautua nopeasti tai hitaasti (esim. parin vuoden säntillisen vuokranmaksamisen ja asumisen jälkeen) vaikkapa heroinistiksi, jolla menee kaikki vituiksi. En jaksa tarkemmin selostaa, mutta lopputulos olisi pahimmassa tapauksessa kuukausien tai vuosien oikeusprosessi, jona aikana korot juoksevat ja kaiken maksaa kapitalisti eli asuntosijoittaja. Tuo siis pahimmassa tapauksessa. Jos sijoitusasuntoja on useampia, ei yhden asunnon muutaman kuukauden persneton tuotto vielä koko hommaa kaada, mutta jos siihen ainoaan sattuu joku pikkurikollinen (joka siis voi ensin pitkäänkin olla hyvä vuokralainen), niin paskempi homma.

Juttelin näistä asioista pari vuotta sitten erään ammatikseen asuntojen kanssa puljaavan (vissiin myös sijoitusmielessä) jannun kanssa ja tulin silloin siihen tulokseen, etten yritäkään sijoittaa yhteen asuntoon. Jos rupeaisin, niin tähtäimessä pitäisi olla, että viimelopussa (aluksi toki vain yksi) olisi esim. 5-10 sijoitusasuntoa, joiden tuotoilla eläisi.

Anteeksi, jos kuulostan siltä, että pelottelen. En tarkoita em. juttuja siten. Itse olen äärimmäisen varovainen ja nuuka ihminen rahan suhteen, joten möin asuntoni pois harkittuani vuokraamistakin. Mielestäni fiksua asuntosijoittamista voisi olla myös se, että ostaisi halvemmalla huonomman, remppaisi sen halvalla paljon paremmaksi ja möisi paljon kalliimmalla. Homma toimisi nopeammin ja hieman pienemmällä riskillä. Jos haluaa pitemmän tähtäimen meininkiä, niin vuokraamaan sitten vain, mutta silloin myös riski on pitempikestoinen ja olisi syytä hajauttaa useampaan asuntoon (tai muihin sijoituskohteisiin).
 
Se on totta, ettei paljoa takuvuokra auta jos kämppä pistetään säleiksi. Sivusta olen itsekin saanut nähdä ettei häädön saaminen ole mikään nopea operaatio. Siitä esimerkkejä lakiosiolla.

Tietenkin turvallinen vaihtoehto olisi 40-60v aviopari, mutta ei sellainen halua olla vuokralla. Opiskelijat taitavat olla varsinkin yksiöiden suurkuluttajia ja siinä voi tietenkin käydä miten tahansa. Aina riskiä voi minimoida jollain tutun tutuilla, mutta toimiiko se miten pitkään?
 
modified sanoi:
Suurin riski taitaa olla se, että kämppä olisi puolivuotta tyhjillään aina ennen uutta vuokralaista. Eli sijoituskämppä kannattaa olla sellaisella paikalla, että siihen joku haluaa muuttaa.
Click to expand...

Kun on kunnollisella paikalla ja tunnetusti kun Tampere on opiskelijakaupunki ja asunnoista opiskelijoille on huutava pula, niin tuskin vaan tyhjillään tarvisi lojuuttaa.


iivili sanoi:
Modifiedin mainitsema riski on yksi, toinen on itse vuokralainen.

Vaikka kuinka syynäisi, niin vuokralainen voi osoittautua nopeasti tai hitaasti (esim. parin vuoden säntillisen vuokranmaksamisen ja asumisen jälkeen) vaikkapa heroinistiksi, jolla menee kaikki vituiksi. En jaksa tarkemmin selostaa, mutta lopputulos olisi pahimmassa tapauksessa kuukausien tai vuosien oikeusprosessi, jona aikana korot juoksevat ja kaiken maksaa kapitalisti eli asuntosijoittaja. Tuo siis pahimmassa tapauksessa. Jos sijoitusasuntoja on useampia, ei yhden asunnon muutaman kuukauden persneton tuotto vielä koko hommaa kaada, mutta jos siihen ainoaan sattuu joku pikkurikollinen (joka siis voi ensin pitkäänkin olla hyvä vuokralainen), niin paskempi homma.

Juttelin näistä asioista pari vuotta sitten erään ammatikseen asuntojen kanssa puljaavan (vissiin myös sijoitusmielessä) jannun kanssa ja tulin silloin siihen tulokseen, etten yritäkään sijoittaa yhteen asuntoon. Jos rupeaisin, niin tähtäimessä pitäisi olla, että viimelopussa (aluksi toki vain yksi) olisi esim. 5-10 sijoitusasuntoa, joiden tuotoilla eläisi.

Anteeksi, jos kuulostan siltä, että pelottelen. En tarkoita em. juttuja siten. Itse olen äärimmäisen varovainen ja nuuka ihminen rahan suhteen, joten möin asuntoni pois harkittuani vuokraamistakin. Mielestäni fiksua asuntosijoittamista voisi olla myös se, että ostaisi halvemmalla huonomman, remppaisi sen halvalla paljon paremmaksi ja möisi paljon kalliimmalla. Homma toimisi nopeammin ja hieman pienemmällä riskillä. Jos haluaa pitemmän tähtäimen meininkiä, niin vuokraamaan sitten vain, mutta silloin myös riski on pitempikestoinen ja olisi syytä hajauttaa useampaan asuntoon (tai muihin sijoituskohteisiin).
Click to expand...

Jos vuokralainen on luotettava (esim. työssä käyvä), niin riski on pieni, mutta ainahan riski piilee melkein missä asiassa tahansa.

Tarkoitus olisi aloittaa yhdellä asunnolla ja tilanteen mukaan katsoa lisää asuntoja.

Ja tarkoitus olisi myös mahdollisesti myydä asunto hyvän hintatason aikaan pois, jos siltä tuntuisi.
 
Iman muuta kannattaa ostaa sijoitusasunto mikäli on mahdollista. Sijoitusasunnoksi kannattaa valita yksiö. Halvempi ostohinta ja helpompi vuokrata kuin kaksio. Opiskelijoita riittää aina ja ne etsivät yksiötä.. Kaksion vuokra nousee jo sen verran korkeammaksi että moni rupeaa jo harkitsemaan oman ostoa. Itselläni ei ole ollut mitään ongelmia vuokralaisten kanssa tähän mennessä ja toivottavasti ei ole jatkossakaan. Kyllä sitä pystyy ihmisestä aika paljon sanomaan tavatessa ja aina voi vaatia luottotiedot tarkistettavaksi. Mielestäni sijoitusasunnoissa on pienemmät riskit kuin osakkeissa. Kukin tyylillään.
Tällä hetkellä 2 yksiötä vuokrattuna..
 
Nixsu sanoi:
Iman muuta kannattaa ostaa sijoitusasunto mikäli on mahdollista. Sijoitusasunnoksi kannattaa valita yksiö. Halvempi ostohinta ja helpompi vuokrata kuin kaksio. Opiskelijoita riittää aina ja ne etsivät yksiötä.. Kaksion vuokra nousee jo sen verran korkeammaksi että moni rupeaa jo harkitsemaan oman ostoa. Itselläni ei ole ollut mitään ongelmia vuokralaisten kanssa tähän mennessä ja toivottavasti ei ole jatkossakaan. Kyllä sitä pystyy ihmisestä aika paljon sanomaan tavatessa ja aina voi vaatia luottotiedot tarkistettavaksi. Mielestäni sijoitusasunnoissa on pienemmät riskit kuin osakkeissa. Kukin tyylillään.
Tällä hetkellä 2 yksiötä vuokrattuna..
Click to expand...

Oletko ihan takataskusta vetänyt rahat noihin asuntoihin vai kikkailetko lainan kanssa? Eli rahoitatko lainanmaksua vuokratuloilla ja kuinka se on toiminut (vuokratuloilla maksanut kuinka pitkälle lainaa)?
 
Itsellä on muutama sijoitus kämppä. Jos dino päädyt siihen hommaan niin takuuvuokra, selvitä säännöt vuokrauksessa niin vuokranantajana ja vuokraajana. Hommaa hyvä kirjanpitäjä. osta asuntoja vähintään viisi. Tee yhtiö joka omistaa ne asunnot. kikkaile lainoilla.
 
PRIEST sanoi:
Hommaa hyvä kirjanpitäjä. osta asuntoja vähintään viisi. Tee yhtiö joka omistaa ne asunnot. kikkaile lainoilla.
Click to expand...

Annatko PRIEST näihin perustelut!!!! Ja mitä tarkoitat "kikkaile lainoilla".

Voit laittaa privanakin jos tuossa on jotain mitä et halua huudella.
 
PRIEST sanoi:
Itsellä on muutama sijoitus kämppä. Jos dino päädyt siihen hommaan niin takuuvuokra, selvitä säännöt vuokrauksessa niin vuokranantajana ja vuokraajana. Hommaa hyvä kirjanpitäjä. osta asuntoja vähintään viisi. Tee yhtiö joka omistaa ne asunnot. kikkaile lainoilla.
Click to expand...

Tuota, jos ne vuokra-asunnot ovat firman nimissä, niin eikö niistä tuloista joudu maksamaan veroa palkka-tulona? Kun taas omiin nimiin ostettuna niistä joutuu maksamaan vain pääomatulo-veroa, eli 28%. Olenko ihan hakoteillä?
 
Myymisestä vs. vuokraamisesta sen verran, että tuntuisi, että korkeamman koron ja siten myös tod.näk. matalampien asunnonhintojen aikana vuokralla pitäminen on varmaan fiksumpaa, kun taas myyminen sujuu luistavasti korkojen ollessa matalalla, vaikka silloin asuntojen hinnatkin ovat yleensä korkeammalla (mikä ei kapitalistia/asuntosijoittajaa tietenkään voi harmittaa yhtään :D ).

Nythän on pitempään ollut korkeampien hintojen ja matalien korkojen aikaa, mutta olen kuullut juttua, että tilanne olisi muuttumassa. Korkojen odotetaan nousevan ja hintojen laskevan ainakin Helsingissä, Treellä ja Oulussa, missä laskuvaraa eniten onkin.

IsoDinolla näyttäisikin noi mainitsemani perusjutut olevan tiedossa ja homma varovaisella pohjalla, joten eikun sijoittamaan! Riskejähän on aina, mutta jos toimii huolellisesti, niin asuntosijoittaminen on varmaankin sieltä turvallisemmasta päästä sijoituskeinoja.
 
Back
Ylös Bottom