Voiko oma asunto olla sijoitus?

[narrisonford]

Tässä ketjussa näyttää olevan sellainen virheoletus heti ensimmäisestä postauksesta lähtien, että asuntojen hinnat jatkavat nousuaan. Asuntojen hinnathan kääntyi viime vuoden lopulla laskuun.

Vanhojen asuntojen hintojen kehitys kuukausittain, indeksi 2010=100

http://www.stat.fi/til/ashi/2012/12/ashi_2012_12_2013-01-25_tie_001_fi.html

Onko toi sitten jotain pysyvämpää vai samanlaista aaltoliikettä mitä on ollut nyt muutamana vuotena...?

 

[hkuja]

^kai olet huomannut että tuo ilmiö on jokavuotinen? Aina jouluksi hinnat tippuu alas..

 

[rasvis]

Omistusasunto on sijoitus aina.

 

[Anonymity]

Mä en tajua näistä raha-asioista kauheasti, mutta luulen tehneeni ihan ok kaupan oman kotini osalta. Toisaalta tulee huomioida, että otin itselleni pisimmän mahdollisen laina-ajan.

Ostin 7 vuotta sitten nykyisen asuntoni (2h+k+p = 52,5m2) Helsingistä Itäisestä kantakaupungista, noin. 2,5 kilometrin päästä keskustasta erittäin hyvien kulkuyhteyksien päästä ja palvelujen keskeltä. Asunto oli täyden remontin tarpeessa. Putkiremontti oli juuri valmistunut ja edellinen asukas oli maksanut siitä jo puolet. Maksoin asunnosta 111000 euroa.

Minulla oli remonttimies, joka remontoi asunnon lattiasta kattoon. Materiaalit eivät olleet kaikkein kalleimpia, mutta eivät myöskään kaikkein halvimpia. Remontiin meni rahaa jotain 20000-25000 euron välillä. WC:tä ei rempattu kaakeleiden osalta, koska sinne oli juuri vaihdettu uudet putkiremontin yhteydessä, mutta sitä fixailtiin vähän vaihtamalla allaskaappeja, peili ja asentamalla lasiset suihkuovet sekä madaltamalla kattoa ja laittamalla sinne halogeenit.

Pyysin asuntoon heti remontin jälkeen kaksi kiinteistövälittäjää arvioimaan asunnon arvon. Pyysin heitä kertomaan, kuinka paljon voisin pyytää asunnosta rahaa Helsingin Sanomissa, jos myisin asunnon. Toki ymmärsin, että myyntihinta olisi todennäköisesti vähemmän, mutta halusin saada suuntaa-antavaa osviittaa. Toinen arvioi hinnaksi tuolloin 7 vuotta sitten noin 165000 euroa ja toinen lähemmäs 180000euroa.

Noin 3 vuotta sitten kävin Huoneistokeskuksessa, jossa näytin netistä kuvia asunnostani. Näiden, sijainnin sekä asunto-osakeyhtiössä tehtyjen kauppojen perusteella välittäjä arvioi asunnon hinnaksi 210000 euroa.

Nyt tänä vuonna kävin kysymässä pankista alustavasti pientä remppalainaa erästä toista asuntoa varten ja samalla mainitsin, että tämä omaa asuntoakin voisi hiukan kohentaa pienen pintaremontin avulla. Lainaneuvottelija arvioi tämän oman asuntoni näkemättä sitä noin 230000 euron arvoiseksi sijainnin ja asunto-osakeyhtiössä toteutuneiden kauppojen perusteella. Ihmettelen kyllä itse valtavasti näisen asuntojen hintojen nousuja, joissa ei ole mitään järkeä täällä pääkaupunkiseudulla.

Mikäli ostan tulevaisuudessa uuden asunnon, haluaisin ostaa jonkun pommikuntoisen asunnon, jonka avulla voisi tehdä voittoa jo siten, että siihen tekisi pelkän hyvän rempan. Ihan uutta asuntoa lähtisin tuskin ostamaan.

 

[narrisonford]

^kai olet huomannut että tuo ilmiö on jokavuotinen? Aina jouluksi hinnat tippuu alas..

Kuten sanoin, "Onko toi sitten jotain pysyvämpää vai samanlaista aaltoliikettä mitä on ollut nyt muutamana vuotena...?"

Mutta ei muutamina vuosina esiintyneestä ilmiöstä voi vielä vetää sitä johtopäätöstä, että ilmiö on "jokavuotinen".

Pikaisella vilkauksella näyttäisi kyllä siltä, että hinnat on alkaneet taas nousta ainakin pk-seudulla:

Pääkaupunkiseudun kunnista kauppamäärät nousivat ainoastaan Vantaalla noin prosentin verran. Helsingissä kauppamäärät laskivat ennakkotietojen mukaan joitakin prosentteja, Espoossa jopa lähemmäs kymmenen prosenttia.

Vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat laskivat koko maan tasolla viime vuoden tammikuun 2 409:stä eurosta tämän vuoden 2 387:ään euroon.

Hämeessä, Itä-Uudellamaalla, Pohjanmaalla ja Satakunnassa vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat kohosivat noin 8-9 prosenttia.

Espoossa hinnat nousivat jopa 12 prosenttia kauppamäärien laskusta huolimatta. Helsingissä ja Vantaalla nousu jäi 2-3 prosenttiin.

Tiedot ovat peräisin Logican HSP-palvelusta, johon tilastoidaan yli 900 kiinteistönvälitystoimiston kaupat.

Tuli juteltua asiasta jokin aika sitten suomalaisten asuntolainoista erään Suomen pankin ekonomistin kanssa. Suomessa alkaa olla niillä henkilöillä, joilla asuntolainaa on, olemaan sitä aika rutosti suhteessa vuosituloihin. Mutta kaippa tätä kuplaa vielä jonkin verran on varaa puhaltaa.

Suomen pankin julkaisusta mielenkiintoinen kuvaaja:

Suosittelen vilkaisemaan ko. julkaisua:
http://www.suomenpankki.fi/fi/julka...t/bof_online/Documents/BoF_Online_05_2012.pdf

 

[hkuja]

Mikäli ostan tulevaisuudessa uuden asunnon, haluaisin ostaa jonkun pommikuntoisen asunnon, jonka avulla voisi tehdä voittoa jo siten, että siihen tekisi pelkän hyvän rempan. Ihan uutta asuntoa lähtisin tuskin ostamaan.

Uskon että tässä on juju. Ei kannata ostaa asuntoa viimeisimmällä huudolla varustettuna, eikä alueelta jossa on jo kova kysyntä. Sen sijaan olisi nerokasta ostaa asunto huonokuntoisena, alueelta jolla tulee olemaan kova kysyntä. Se vaatii vähän pelisilmää tietysti ja kaikkea ei yksinkertaisesti voi ennustaa.

Vähän sama kuin ostat viimeisintä huutoa olevaa elektroniikkaa, maksat tyhjästä. Kahden vuoden päästä se tekniikka on jo vanhaa. Asunnoissa ei toki samalla mittakaavalla mutta kuitenkin.

Ja narrisonfordille, tottakai hinta tulee tippumaan. Nyt ollaan kipukynnys jo ylitetty, mutta sehän ei haittaa niitä joilla on varaa. En nyt puhu että kannattaisi ostaa asumisoikeusasuntoa(siis sitä missä keitetään ne perunat ;)) vaan niitä joilla ihan oikeasti on rahaa. Nyt on teoriassa hyvä tilaisuus pistää rahaksi muiden ahdingolla, jos on ahne. Riskit tietysti on suuret, koska nyt alkaa vuokrissakin olla kipukynnykset ja ihmiset muuttaa nopeasti muualle jos tilanne sen vaatii ja nykyhetkenä ei ole vakautta. Hyvä ja huono sijoitusasuntoja hallitseville.

Ideaalitilanne on sellainen että vuokralaiset maksaa kaikki vastikkeet ja kulut. Siis myös sen oman asumisen. Siinä vaiheessa on ihan turha enää miettiä kannattaako jokin vai ei, tilanne on aivan absurdi. Voi heittää vaikka lonkkaa tekemättä mitään.

 

[Timba79]

Minä en ainakaan mitään olettanut että asuntojen hinnat nousee ikuisesti, en tiedä mistä Narrisonford sellaisen repäsi...

Jos nyt oli huiput niin oikein pitkässä juoksussa nekin vielä ylitetään. Ongelmia tulee sitten jos asuntojen hinnat suorastaan romahtaa ja korot nousee todella ylös. Silloin ei paljon lämmitä vaikka myy kun käteen jää monella vain lainaa.

Minä en oikein näe asuntojen hinnoissa nousuvaraa, mutta enpä minä sitä mahdottomana pidä että nouseekin. En vaan itse ainakaan sen puolesta veikkaisi.

Oman talon kohdalla olen sanonut niin että jos markkinat tarjoaa mahdollisuuden tehdä sillä voitot niin sitten tehdään, jos ei anna niin ollaan tekemättä kun alun alkaen ei spekulointimielessä edes rakennettu.

Kirjoitin jo johonkin Kauppalehden foorumin lukuisista asuntorommausketjusta, että toivokaa ihmeessä että shitti lentää tuulettimeen kunnolla ja asuntojen hinnat romahtaa. Sitten nimittäin romahtaa vuokratkin. Se paska ropeliin kunnolla tarkoittaa että Suomen luottoluokitus on ihan jotain muuta kuin AAA ja lainan hinta nousee jos sitä edes saa ja kun ne rahat on finito niin sitten leikataan takuulla myös sosiaaliturvaa. Ei heru enää entiseen malliin rahaa asumiseen. Sitten on ihmisten muutettava telttaan tai vaikka kommuuniin jos ei vuokraa ole maksaa. Eli ne vuokramarkkinat kyllä joustavat vaikka sitä varmaan aivan mahdottomana pidetäänkin.

Jos ei asuntojen hinnat automaattisesti aina nouse niin ei nouse vuokratkaan.

Tämä vaan siltä varalta jos sitä rommausta nyt pitää jotenkin autuaaksi tekevänä. Tietysti harvat joilla pääomaa on aivan perkeleesti, pääsee ostamaan tosihalvalla ja voi pitää vaikka muutaman vuoden tyhjilläänkin. Mutta väitän että niitä massikeisareita ei tälläkään foorumilla paljon liiku...

 

[hkuja]

Mä oikeastaan toivon ettei nousisi hirveästi enää hinnat, ihan yksinkertaisesti siitä syystä että alkaa oikeasti porukka jakaantua luokkiin. Tosiasiassa taitaa ne sodat olla ainoita mitkä asuntojen hintaa tiputtaa. Nytkin suomi vaan rikastuu, nykysukupolvi perii jos perii ja seuraava perii vielä enemmän. Kun on kysyntää hinnat nousee.

 

[Timba79]

Mä oikeastaan toivon ettei nousisi hirveästi enää hinnat, ihan yksinkertaisesti siitä syystä että alkaa oikeasti porukka jakaantua luokkiin. Tosiasiassa taitaa ne sodat olla ainoita mitkä asuntojen hintaa tiputtaa. Nytkin suomi vaan rikastuu, nykysukupolvi perii jos perii ja seuraava perii vielä enemmän. Kun on kysyntää hinnat nousee.

Sais ne vaikka vähän pudotakin. Sellainen hallituu pihinä hinnoissa ois hyvä. Vaikka edes niin että nimellisesti sahaisi ja reaalisesti eli inflaation verran putoaisi. Tekisi hyvää.

Mutta vähän haastavaa se pudotuskin silleen on kun rakentamisesta tehdään koko ajan haastavampaa ja vaikeampaa ja säädellympää. Aina vain lisää erilaisia enempi ja vähempi energiataloudellisuuteen liittyviä määräyksiä, jotka helvetin harvoin on halpoja toteuttaa. Se osaltaa nostaa hintatasoa.

Sitä en kyllä ymmärrä miksi monet lähes purkukuntoiset paskakasat maksaa ihan hirveitä summia.

 

[Japi]

Sais ne vaikka vähän pudotakin. Sellainen hallituu pihinä hinnoissa ois hyvä. Vaikka edes niin että nimellisesti sahaisi ja reaalisesti eli inflaation verran putoaisi. Tekisi hyvää.

Mutta vähän haastavaa se pudotuskin silleen on kun rakentamisesta tehdään koko ajan haastavampaa ja vaikeampaa ja säädellympää. Aina vain lisää erilaisia enempi ja vähempi energiataloudellisuuteen liittyviä määräyksiä, jotka helvetin harvoin on halpoja toteuttaa. Se osaltaa nostaa hintatasoa.

Sitä en kyllä ymmärrä miksi monet lähes purkukuntoiset paskakasat maksaa ihan hirveitä summia.

Vähän kun seurannut tota keskustelua niin mennään aika perse eellä puuhun tolla nykyrakentamisella, kaikesta tehdään niin perkeleen tiivistä ettei menisi lämpöä hukkaan, ongelmia tulee sitten kesäisin viilennyksen kanssa sekä homeen kun noista jää sellaisia itiöansoja. Se onkin kivaa kun olet ottanut vitusti lainaa ostanut ihan uuden kämpän ja se on 10 vuoden päästä asumattomassa kunnossa jonkun homeongelman takia ja asuntojen hinnat vielä kuoppaavat. Siinä on köydelle tarvetta monella sen jälkeen.

 

[hoyhenen_kevyt]

Jos asuntoa meinaa ostaa, niin en lähtisi kyllä ostamaan alle 10 vuotta vanhaa taloa. Kymmenessä vuodessa näkee, kestikö/kestääkö se talo vai ei. Nykytalot ovat todellakin arveluttavia. Listakaan ei oo mikään lyhyt, mutta itse en niitä lähde erittelemään.

Kaveri osti syksyllä sijoituskämpän itelle, jossa oli jo vuokralainen. Edellinen omistaja oli vasta nostanut vuokraa ylöspäin, niin ei sitten lähtenyt enää ite sitä nostamaan. Käytännössä tällä hetkellä se laina lyhenee ja vastikkeet hoituu tasan +-0. Seuraaavaksi se aikoo muuttaa muijansa kanssa yhteen, ottaa velat sen nimiin ja maksaa pois puoliksi. Tekisin ite samoin, jos saisin vakiduunin jostain. Vituttaa nämä pätkäduunit jo pikkuhiljaa :D

 

[Sohvasoturi]

Uudet rakennukset on kuitenkin rakennettu tiukennettujen määräysten mukaan, esim vesieristyksen suhteen ja niille lyödään heti kättelyssä 10 vuoden takuu. Uusien asuntojen suunnittelua ja rakentamista ohjaa myös kaikenmaailman lait ja määräykset. Olisi mielenkiintoista kuulla miksi uudet asunnot Suomessa olisi huonompia kuin vanhat. Tai oikeastaan ihan faktaa pöytään eikä vaan mutuilua.

 

[Kas-vain]

Itse näen, että asunto voi olla sijoitus silloin kun on saanut ostettua kämpän ennen tulevaisuuden uusien lainaehtojen/-aikojen/-muotojen lanseeramista joilla keinotekoisesti yön yli lisätään velallisten "velanottokykyä". Esim 80-90 -luvulla asunnon ostanut on varmasti eri tilanteessa kun silloin markkinahinta tarkoitti 10 vuoden maksuaikaa verrattuna nykyään 25-30 vuotta. Vielä on matkaa esim. länsinaapurimme 100+ vuoden älyttömiin "maksuaikoihin" jotka käytännössä tarkoittavat vuokralla-asumista. Mikäli olet omistaja ennen uutta yllättävää patoutuneen maksukyvyn vapautumista niin teet ainakin nimellisesti voittoa ja lainahan takaisin maksetaan nimenomaan nimellisesti. Tottakai myös on riski, että lainaehdot (aika, korko, marginaali, vakuus) kiristyvät kuten nyt on ilmassa ja silloin uusien ehtojen jälkeen voi jäädä musta pekka käteen niille joilla maksukyky on vedetty jo valmiiksi tappiin.

Uskon, että yllä oleva lainaehtojen asteittainen höllentäminen on yksi suurimmista syistä viimeisen kymmenen vuoden asuntojen inflaatio-/rakennuskustannusindeksin tms. ylittävään asuntojen "arvonnousuun" suomessa.

 

[Keke-80]

Tuosta asuntolainan takaisinmaksusta sen verran, että kannattaa miettiä omaa riskinsietokykyä, jos lainaa on tuloihin nähden reilusti, laina-aika 20-30 v ja jos vielä sijoittaa "ylimääräiset" esim. osakemarkkinoille. Nykyisillä koroilla isokin laina lyhenee mukavasti mutta sitten kun talous alkaa taas piristyä, korot voi pompata sinne 5 % tienoille, missä oltiin muutama vuosi sitten. Jos jäljellä oleva laina, työpaikan pysyvyys ym. asiat alkaa ahdistaa niin tulee helposti tehtyä huonoja sijoituspäätöksiä ja osakkeet lähtee myyntiin sillä hinnalla mitä niistä sattuu saamaan. Huonolla tuurilla tulee takkiin pahastikin.

Tämä vaan kommenttina tuohon lainan "raivolla" maksamiseen. Asuntolainalla vivuttaminen voi olla järkevääkin kunhan tiedostaa, että riskitöntä tuottoa ei ole ja itsellä on suunnitelma mitä tekee, jos kaikki ei menekään kuin elokuvissa.

 

[Timba79]

Tuosta asuntolainan takaisinmaksusta sen verran, että kannattaa miettiä omaa riskinsietokykyä, jos lainaa on tuloihin nähden reilusti, laina-aika 20-30 v ja jos vielä sijoittaa "ylimääräiset" esim. osakemarkkinoille. Nykyisillä koroilla isokin laina lyhenee mukavasti mutta sitten kun talous alkaa taas piristyä, korot voi pompata sinne 5 % tienoille, missä oltiin muutama vuosi sitten. Jos jäljellä oleva laina, työpaikan pysyvyys ym. asiat alkaa ahdistaa niin tulee helposti tehtyä huonoja sijoituspäätöksiä ja osakkeet lähtee myyntiin sillä hinnalla mitä niistä sattuu saamaan. Huonolla tuurilla tulee takkiin pahastikin.

Tämä vaan kommenttina tuohon lainan "raivolla" maksamiseen. Asuntolainalla vivuttaminen voi olla järkevääkin kunhan tiedostaa, että riskitöntä tuottoa ei ole ja itsellä on suunnitelma mitä tekee, jos kaikki ei menekään kuin elokuvissa.

Olen samaa mieltä ja tiedostan sen että nyt saisi kyllä sijoitettua ihan hyvin jos ei maksaisi lainasta kun korkoja. Mutta sitä lainaa on meillä vähintään riittävästi niin antaa nyt sen lyhentyä kun se oikeasti nyt lyhenee kun korkoihin ei mene isossakaan lainassa juuri mitään. Riskinhallintasyistä näin kuten mainitsit.

 

[topi]

Omaa kämppääni pidän ainakin omasta mielestä onnistuneena sijoituksena. maksoi 250 000mk naapuri myi just kämppänsä 90 000€ pari neliötä pienempi ja mulla pääty rivitalossa eli vähän enempi pitäisi saada jos nyt myisi.
Lainan lyhennykset laskin ettei tarvitse kituuttaa vaikka yksin asuukin omistusasunnossa eli 15v maksuajalla. ekat 5v meni ehkä vähän miinukselle jos laskee korot vastikkeet sähkö vesi netti yms pakolliset asumiskulut ja vertaa sen hetkisiin vuokriin. seuraavat 5v vuotta koronosuuden laskiessa ja vuokrien noustessa oltiin plussalla ja viimeiset 5v kun korkoa ei enää montaa euroa per kuukausi mennyt ja vuokrat jatkoi nousua niin jäi selvästi plussan puolelle. itse ainakin laskin että lyhennyksen maksan "itselle" tosin monet laskee senkin summaan mitä vertaa vuokraan.
Omalla kohdalla kävi jossain 7v kieppeillä että lyhennykset korot yms jäi pienemmäksi kuin mitä olisi vuokra olleet. ja nyt kun on velaton niin ei tarvitse vuokraa miettiä ja rahaa jää jopa vähän elämiseen enemmän ;) ja epäilen ettei paljoa olisi tullut säästeltyä tai sijoiteltua rahaa mihinkään jos ei olisi aikoinaan lainaa ottanut. nyt kumminkin 250tmk muuttui 15v aikana n95t€,

Kämppää ostaessa toki kävi hyvä tuuri kun sain kuulla siitä ennen kuin tuli virallisesti kuolipesältä myyntiin ja olin tietoinen että kuolinpesä haluaa nopeasti asunnosta eroon. niin sai vähän tingittyä. ja eikä sekään haitannut että vr rakensi rautatien ja aseman 100m päähän mikä omalta osaltaan nosti asuntojen hintoja ja vuokria. varsinkin kun rata oli vielä ostohetkellä piirretty 20km päähän mutta siirtyi pari vuotta myöhemmin sopivasti tuohon viereen.

ja luulen etten olisi saannut tuolla 250tmk:n n42t€+korot n13-14t€ sijoituksella näin hyvää tuottoa.

 

[Kaapeli]

Uskon että tässä on juju. Ei kannata ostaa asuntoa viimeisimmällä huudolla varustettuna, eikä alueelta jossa on jo kova kysyntä. Sen sijaan olisi nerokasta ostaa asunto huonokuntoisena, alueelta jolla tulee olemaan kova kysyntä. Se vaatii vähän pelisilmää tietysti ja kaikkea ei yksinkertaisesti voi ennustaa.

Esimerkiksi pk-seudulla sijoitusasuntoa ostaessa kannattaa selvittää ja on myös helposti selvitettävissä mihin tulevat raideliikenneyhteydet sijoittuvat (radan/metron läheisyys näkyy selvästi hinnassa vs. raideliikenteen ulkopuolinen sijainti).
Otetaan nyt esimerkkinä vaikkapa Kehärata, jonka rakentaminen on kyllä kaikkien tiedossa ollut jo vuosia, mutta jonka varrelle sijoittuvat nykyään vielä neliöiltään kohtuuhintaiset asunnot tulevat kokemaan merkittävän arvonnousun radan ja asemien viimein valmistuessa parin vuoden sisällä. Tyypillinen asunnonostaja tai myyjä ei ota huomioon kuin nykyiset kulkuyhteydet ja on valmis maksamaan sen mukaisesti ekstraa, joten ei vaadi suurempaa kaukonäköisyyttä investoida tulevien kulkuyhteyksien varrelle.
Asunnon kolme keskeisintä hintatekijäähän on neliöiden lisäksi vanhan hokeman mukaan sijainti, sijainti ja sijainti.

 

[SirMax]

kannattaa ottaa myös pääkaupunkiseudulla huomioon jos/kun tulee vielä isompi kaavamuutos että niitä yksiöitä saa vielä rakentaa enemmän kuin mitä nyt vähän aikaa sitten se muuttui keskikoko 75m2 -50m2, lisäksi paalutus on tulossa joihinkin vanhoihin asuntoihin mahdollisesti, tai niin ainakin joku viisaampi sanoi lehdessä.

 

[powerranger]

Uskon että tässä on juju. Ei kannata ostaa asuntoa viimeisimmällä huudolla varustettuna, eikä alueelta jossa on jo kova kysyntä. Sen sijaan olisi nerokasta ostaa asunto huonokuntoisena, alueelta jolla tulee olemaan kova kysyntä. Se vaatii vähän pelisilmää tietysti ja kaikkea ei yksinkertaisesti voi ennustaa.

Useimmat kämppien flippaajathan ostaa yksiöitä ja kaksioita, jotka myydään heti kahden vuoden jälkeen. Tuo aikaväli ei oikeen riitä minkään asuinalueen suosion nousuun.

 

[MHK]

Kämppää ostaessa toki kävi hyvä tuuri kun sain kuulla siitä ennen kuin tuli virallisesti kuolipesältä myyntiin ja olin tietoinen että kuolinpesä haluaa nopeasti asunnosta eroon. niin sai vähän tingittyä. ja eikä sekään haitannut että vr rakensi rautatien ja aseman 100m päähän mikä omalta osaltaan nosti asuntojen hintoja ja vuokria. varsinkin kun rata oli vielä ostohetkellä piirretty 20km päähän mutta siirtyi pari vuotta myöhemmin sopivasti tuohon viereen.

Nuo on kyllä aika potentiaalisen edukkaita nuo kuolinpesäasunnot. Kannattanee aika rohkeasti antaa tarjous alakanttiin lyhyellä mietintäajalla, kuitenkaan ne osakkaat eivät halua parasta hintaa odotella vaan rahat jakoon, silloin tonni sinne tai tänne ei paljoa enää tunnu.