Asuntolaina

[Huppe]

Huppe, onko tossa 120 e/kk vastikkeen yhtiössä jotain liikehuoneistoja tai yhtiön omistamia vuokrakämppiä jotka vähentää vastiketta? Noin alhainen vastike ei millään muuten oikein selity.

13 asuntoa, ei muuta. vuodesta -82 asti menty plussan puolella.

 

[Markku]

Tässä jotain omia pohdintoja asunnon ostosta tällä hetkellä. Harkitsen itse myös asunnon ostoa pk-seudulta, mutta mitään päätöksiä en ole tehnyt. Pk-seudulla asunnon oston riskit ovat erityyppisiä kuin maalla, jossa kohtuullisen kokoisen asunnon saa alle 100t eurolla. Pk-seudulla tuolla summalla saa 1-2h+k. Toisaalta palkkataso on pk-seudulla hieman parempi ja työttömyys ei ole ongelma alle 30-vuotiaalle "moniosaajalle" ts. henkilölle jolle kelpaa myös "paskahommat".

Ensin faktat pöytään.

Tilastokeskuksen vanhojen asuntojen reaalihintaindeksi, lähde: Tilastokeskus.

Euriborkorot kuukausittain, lähde: Bank of Finland.

Eli kysymykset ovat itselläni seuraavat: 1) tuleeko asuntojen hintojen nousu jatkumaan? 2) onko koron nousu ongelma? 3) paljonko voin sijoittaa asuntoon a) nykyisellä b) worst case skenaarion mukaisella tulotasolla?

Vanha faktahan on että jos sinulla on varaa ostaa asunto, kannattaa asua vuokralla (eli sijoittamalla ne rahat saat vuokrarahat sekä vielä ylimääräistä tuottoa). Jos sinulla ei ole varaa ostaa asuntoa, kannattaa asua omistusasunnossa (eli ottaa lainaa).

No, mitä voi pahimmillaan tapahtua? Pitää muistaa että vuokralla asuva maksaa joka vuosi hieman enemmän vuokraa. Jos nykyinen vuokra on 700e, se on 10 vuoden päästä 800-900e. Sitä vastoin lainan lyhennyserä on vieläkin se sama, jota inflaatio ja palkkakehitys sitävastoin ovat "pienentäneet" vuosi vuodelta. Jos palkkasi on tällä hetkellä 2000e, se on samassa duunissa peruskorotuksilla 10 vuoden päästä 2500-3000e. Jos sulla on urakehitystä, palkan nousu ei jää tuohon 3% vuodessa.

Eli jos otan 150t lainaa, 3% 20v lyhennys 832e / kk + vastikkeet + mahdolliset remontit ym. riski.

5% korolla sama lyhennys on 990e / kk. 6% korolla 1075e / kk.

Tällä hetkellä nuo lyhennykset olisivat itselleni liian isoja. Mutta 10 vuoden päästä se on jo palkkakehityksenkin johdosta kohtuullisempi. Vaihtoehtoisesti voisi muuttaa jonnekin missä asuntojen hinnat ovat jotain ihan muuta, esim. tuo Timba79:n mainitsema asuntolainan määrä joka kuulostaa pk-seudulla asuvan korvaan TODELLA kohtuulliselta.

Tällä hetkellä markkina tuntuu vähän ylireagoivan. Joka pankista saa ilman vakuuksia lainaa vaikka kuinka. Isot asuntovälittäjät markkinoivat itseään. Alalle tulee uusia kilpailijoita. Lehdissä on isoja artikkeleita asunnon ostosta. Kun viimeinenkin vuokralla sinnittelevä ostaa asunnon, mistä sitten tulee enää kysyntää? No tuleehan sitä kysyntää kun ihmiset muuttavat entistä enemmän kaupunkeihin. Mutta haluaako maalla asuva myydä kaksi autoa, traktorin, 200m2 omakotitalon, vain hankkiakseen sillä juuri ja juuri käsirahan 3h+k kaupunkiasuntoon? Itse en välttämättä haluaisi.

Eli varmaa on vain että köyhän kannattaa ostaa, kysymys on vain milloin?

 

[luumu]

Pk-seudun ensiasunnonostajat tuntuvat saavan tällä hetkellä pääsääntöisesti "odota" viestiä. Itse olen käynyt läpi hyvin samoja pohdintoja kuin sinä Markku samoine käppyröineen. Korko on nousussa ja kun sen yhdistää nyt kipurajoilla oleviin asuntohintoihin niin tällä hetkellä oma uskomukseni on se, että tulevaisuus on joko "vakaata, jonka jälkeen lievää laskua" tai "lasku alkaa pikkuhiljaa". Jos on mahdollisuus odottaa, en usko, että siitä koituu harmia.

 

[Timba79]

13 asuntoa, ei muuta. vuodesta -82 asti menty plussan puolella.

Entä sitten remontit ja perusparannukse? Noihin hintoihin ei varmasti mitään kummallista ole tehty. Tuollakin yhtiöllä on ikää jo senverran, että erinäisiä perusparannuksia olisi jo pitänyt tehdä tai sitten tulee kerralla kallis lasku. Yleensä noihin poikkeuksellisen alhaisiin vastikkeisiin joku syy löytyy...

Meillä on 93 neliön kämppä, vastike on nyt aika tarkkaan 300 euroa, tossa on n. 30 euroa rahoitusvastiketta, 3 x 11 euroa vesimaksuja, autopaikka 6 euroa ja saunamaksu 7 euroa mukana. Lisäksi vastike sisältää sähkön, eli ilman mitään ylimääräistä mentäisiin varmaan jossain 200 euron tuntumassa mikä on täälläpäin hyvinkin keskiarvon tuntumassa.

 

[BFL2002]

Ihan mielenkiintoisia faktoja Markulta. Tuli mieleen, että tarkoittaako tuo reaalihinta joka on sidottu elinkustannusindeksiin sitä, että se on jotenkin suhteutettu ihmisten nettotulojen kehitykseen? Oma käsitykseni on ollut ainakin tähän asti se, että kun ottaa huomioon juurikin nettotulojen/ostovoiman kehityksen, niin hintojen nousu ei ole ihan niin rankkaa verrattuna esim. 70-lukuun. Toinen asiaan vaikuttava juttu on tietysti yleinen korkotaso, taitaa olla 30-vuoden ajalla mitattuna keskiarvo jotain 7,5 % suomalaisessa asuntolainassa, eli aika paljon enemmän kuin mihin 2000-luvulla ollaan totuttu.

Oma näkemykseni (perustuu lukuisiin kommentteihin eri sektorien asiantuntijoiden taholta+tosi paljon mutua) on se, että korkotaso tulee hyvin todennäköisesti nousemaan jonnekkin 5 % nurkille parin vuoden sisään, mutta tuskin nousee paljon sitä korkeammalla ellei mitään uutta lamaa yms. tule. Esim. Sampo testaa maksukyvyn nyt niin, että pitää selvitä lainasta jos korko nousee 7 %:iin.

 

[Markku]

tarkoittaako tuo reaalihinta joka on sidottu elinkustannusindeksiin sitä, että se on jotenkin suhteutettu ihmisten nettotulojen kehitykseen?

Juurikin näin, eli reaalihinta on suhteutettu elinkustannusindeksiin, lähde Tilastokeskus.

Elinkustannusindeksi graafina:

Oma käsitykseni on ollut ainakin tähän asti se, että kun ottaa huomioon juurikin nettotulojen/ostovoiman kehityksen, niin hintojen nousu ei ole ihan niin rankkaa verrattuna esim. 70-lukuun. Toinen asiaan vaikuttava juttu on tietysti yleinen korkotaso, taitaa olla 30-vuoden ajalla mitattuna keskiarvo jotain 7,5 % suomalaisessa asuntolainassa, eli aika paljon enemmän kuin mihin 2000-luvulla ollaan totuttu.

Ostovoimaan suhteutettuna kehitys on valitettavasti nimenomaan juuri noin rankkaa. Se vaan unohtuu helposti kun lainaa tulee ovesta ja ikkunasta.

Yleinen korkotaso tulee olemaan EU:n aikana huomattavasti matalampi kuin mitä se on ollut aiemmin. Vuosina 1970-1990, kuten ylemmästä elinkustannusindeksin kuvaajasta näkyy, on inflaatio laukannut melko nopeata tahtia. Asuntolainan korkokin huiteli 10-20 prosenttiyksikössä ja osittain tästäkin johtuen laina-ajat olivat lyhyitä ja summat pieniä. Nyt kun rahaa saa aina vaan enemmän ja lainan korko on vielä matala, markkinatalous toimii -> kysyntä on isompaa kuin tarjonta -> hinnat nousevat.

Nyt kun inflaatio on ollut kohtuullisen matala, niin tuo viimeinen yli 100% nousu asuntojen hinnassa selittyy muilla tekijöillä: matala korkotaso, pankit tuovat rahaa ovelle sekä markkinat liioittelevat aina molempiin suuntiin.

Worst case skenaariossa uutiset irtisanomisista jatkuvat, 5-10 vuoden sisällä Nokia siirtää pääkonttorin muualle, työttömyys kääntyy vihdoinkin nousuun laskettuaan pitkään, muutamassa perheessä isukki joutuu pois työstä ja asuntoa ei saa maksettua. Asuntoja alkaa tulla markkinoille enemmän kuin niitä ostetaan. Välittäjät puhuvat vielä "pienestä väsymyksestä, jonka jälkeen kysyntä taas kasvaa". Myyntiajat venyvät jne...

Oma näkemykseni (perustuu lukuisiin kommentteihin eri sektorien asiantuntijoiden taholta+tosi paljon mutua) on se, että korkotaso tulee hyvin todennäköisesti nousemaan jonnekkin 5 % nurkille parin vuoden sisään, mutta tuskin nousee paljon sitä korkeammalla ellei mitään uutta lamaa yms. tule. Esim. Sampo testaa maksukyvyn nyt niin, että pitää selvitä lainasta jos korko nousee 7 %:iin.

Minulla on sama näkemys, ja perustelen asiaa mm. seuraavasti: FED (Yhdysvaltain keskuspankki) on nostanut ohjauskorkoaan kesästä 2004 lähtien 0,25 korotuksin 4 prosenttia. Euroalueen EKP ei ole vielä nostanut juuri ollenkaan. Esim. Tapiola Pankin suhdannekatsaus, sivu 2 (toinen graafi, "Keskuspankkien ohjauskorot") kertoo siitä miten korkotaso tulee todennäköisesti käyttäytymään. Katso erityisesti miten korkotasot ovat seurailleet toisiaan 90-luvulla, ja mieti miksi a) EKP ei ole nostanut korkoja b) kuinka ylös FED nostaa c) paljonko korkotaso Suomessa on 1-2 vuoden päästä?

Ison lainapotin omistajien onneksi EKP ennustaa EU-alueen huonon talouskehityksen johdosta (resurssien vajaakäyttö, alhainen inflaatio-odotus ja yliarvostettu euro) että ohjauskorkoa ei ole heti tarvetta nostaa.

Pörssiä seuraaville kuitenkin muutama johdatteleva kysymys: onko vuosi 2005 ollut useimmille pörssiyhtiöille paras vuosi koskaan? Ovatko osakekurssit, pl. it-ala, huipussaan? Onko ollut paljon listautumisia? Ja viimeksi... mitä nämä asiat ovat aina (viimeksi vuonna 1999-2000) merkinneet korkotasolle?

 

[modified]

Lisäksi vastike sisältää sähkön

Välillä itketään siitäkin, että joutuu tasaamaan koko talon vedenkulutuksen. Varmaankin harvemmissa taloissa jaetaan sähkönkulutus neliöiden mukaan. Vai miten toi jakautuu? Jos itse kuluttaisin vähän sähköä, niin ajaisin ehdottomasti sitä, että joka kämppään omat mittarit.

 

[Timba79]

Välillä itketään siitäkin, että joutuu tasaamaan koko talon vedenkulutuksen. Varmaankin harvemmissa taloissa jaetaan sähkönkulutus neliöiden mukaan. Vai miten toi jakautuu? Jos itse kuluttaisin vähän sähköä, niin ajaisin ehdottomasti sitä, että joka kämppään omat mittarit.

Menee tuo muistaakseni neliöiden mukaan. Siltikin tulee halvemmaksi kuin omat mittarit. Ollaan nimittäin kulutuksessa vähän keskiarvoa matalammalla kokonaisuudessaan verrattuna noihin lähitaloihin jossa omat mittarit. Nyt meillä on yksi iso perusmaksu, joka vaikka neliöillekin jaettuna on paljon pienempi mitä esim. meille tulisi jos oma mittari olisi. Eli eipä mua ainakaan tämä järjestely haittaa.

EDIT:

Tämä joskus laskettiin, mutta ei ole laskemia tallessa, tai muistikuvia summista, mutta ei ainakaan ollut mitenkään kannattavaa alkaa ajamaan mitään omaa mittaria.

EDIT2: Eniten mua vituttaa se että maksan ton korkean talon hissikulut vaikken sitä hissiä ikinä käytä. Ja miksi vitussa maksan 2 x enemmän rappukäytävärempasta mitä yksiössä asuva? Käytän sitäkin tasan saman verran. Samalla tavalla maksan parkkipaikan rempasta enemmän ja putkirempasta (kun se joskus tulee) vaikka samat perkeleen putket on jokaisessa kämpässä jos ei pattereita lasketa. Eli on tässä vähän suurempiakin juttuja kuin joku sähkö, mutta nämäkin on vain hyväksyttävä kun kerrostalossa asuu.

 

[equilibrium]

Mien sitten on riski/hyötyvertailun laita kiinteäkorkoisessa ja euriborlainassa? Mitkä on "parhaat" luvut kiinteän kanssa mihin kannattaa edes yrittää? (Tuolla aiemmin ketjussa vilisseet kaikki 0,4-0,6 välillä.)

 

[Huppe]

Entä sitten remontit ja perusparannukse? Noihin hintoihin ei varmasti mitään kummallista ole tehty. Tuollakin yhtiöllä on ikää jo senverran, että erinäisiä perusparannuksia olisi jo pitänyt tehdä tai sitten tulee kerralla kallis lasku. Yleensä noihin poikkeuksellisen alhaisiin vastikkeisiin joku syy löytyy...

Meillä on 93 neliön kämppä, vastike on nyt aika tarkkaan 300 euroa, tossa on n. 30 euroa rahoitusvastiketta, 3 x 11 euroa vesimaksuja, autopaikka 6 euroa ja saunamaksu 7 euroa mukana. Lisäksi vastike sisältää sähkön, eli ilman mitään ylimääräistä mentäisiin varmaan jossain 200 euron tuntumassa mikä on täälläpäin hyvinkin keskiarvon tuntumassa.

ERikseen kerätään etukäteen korjausvastiketta jonkin verran, eli pistetään tilille odottamaan pahaa päivää mitä ei toivottavasti tule koskaan. Tällä rahalla on korjattu mm. aidat. Kyse oli siis hoitovastikkeesta, ei yhtiövastikkeesta (mikä pitää sisällään rahoitus ja hoitovastikkeen).

 

[Timba79]

ERikseen kerätään etukäteen korjausvastiketta jonkin verran, eli pistetään tilille odottamaan pahaa päivää mitä ei toivottavasti tule koskaan. Tällä rahalla on korjattu mm. aidat. Kyse oli siis hoitovastikkeesta, ei yhtiövastikkeesta (mikä pitää sisällään rahoitus ja hoitovastikkeen).

Tämä selvä, no jatketaan tästä tossa vastiketriidissä.

 

[repe82]

Käytiin sitten tänään juttelemassa asuntolainoista okossa ja sampossa. Oltiin itse koko ajan sillä linjalla, että ei haluta lainaan takaajia, ja meillä ei juurikaan omaisuutta ole. Okossa suhtauivat nihkeästi meidän asuntohankkeeseen, mutta lupasivat palata asiaan huomenna.

Sampossa sitten oli hyvinkin pitkälle eriääni kellossa. Juteltiin noin 30 minsaa lainasta, ja kun lähdettiin meille sanottiin, että lainan todennäköisesti saatte, mutta se pitää varmistaa ylhäältä vielä.
No mentiin sitten kauppaan. 10 minsaa kerettiin kaupassa olla, kun puhelin soi. Pankkihenkilö soitti ja ilmoitti, että pankin puolesta laina ok, ja nyt voitte lähteä tarjoamaan asunnoista sen summan mukaan mistä on sovittu.

Huomenna olisi sitten näyttö asunnosta, jonka takia rupesin tätä lainaa asiaa ylipäänsä kyselemään pankeista.

Tuloja meillä on sen verran, että minulla on noin 2000e/kk bruttopalkka, ja avovaimolla on kotihoidontuki 613e/kk brutto sekä lapsilisä.
Lainaa haettiin 75000e, ja sampo siihen tosiaan lähti mukaan, vaikka meillä ei ole omaisuutta ja takaajia ei haluttu.
Lainavakuutta sitten joudutaan maksamaan noin 8e/kk, jos laina joskus nostetaan, ja avovaimon käyttötili pitää siirtää sampoon. Muita ehtoja eivät lainan saannille esittäneet.


Kerron huomenna sitten miellyttikö asunto meitä vai ei.

 

[modified]

Ei tuollainen summa ole mahdoton varsinkaan siinä vaiheessa kun avosi menee takaisin töihin. Onko suunniteltu laina-aika miten pitkä?

 

[repe82]

Ei tuollainen summa ole mahdoton varsinkaan siinä vaiheessa kun avosi menee takaisin töihin. Onko suunniteltu laina-aika miten pitkä?

Avon pitänee suorittaa koulu ekana loppuun, mutta sitä ei ole kyllä jäljellä kuin vajaa vuosi.
Laina-aika on 25 vuotta, mutta lainaa voi lyhentää nopeammin jos haluaa ilman ylimääräisiä kuluja.

5 vuoden päästä asunnon ostamisesta meidän on tarkoitus tarkistaa tilannetta. Lähinnä siis sitä tarvitseeko isompaa asuntoa, ja onko tulot noussut.

Molemmille on tärkeää päästä maksamaan omaa asuntoa pois jo nyt, vaikka se ei tuleva asunto ei se lopullinen tule olemaankaan. Onpahan sitten pääomaa, kun katsotaan sitä lopullista unelmienkämppää.

Ja tosiaan meidän asumismenot tippuvat, kunhan omistusasuntoon siirrytään. Tällä hetkellä menee vuokraan vajaa 630e/kk.

 

[Timba79]

Joo ei tuo 75.000 noilla tuloilla mikään ihmeellinen juttu ole. Meillä on suurinpiirtein tuonverran lainaa ja tulot pyörii samoissa lukemissa.

Jos taas yrittäisit saada 175.000 lainan joutuisit varmasti neuvottelemaan vielä pariin kertaan uudelleen. ;)

 

[repe82]

Joo ei tuo 75.000 noilla tuloilla mikään ihmeellinen juttu ole. Meillä on suurinpiirtein tuonverran lainaa ja tulot pyörii samoissa lukemissa.

Jos taas yrittäisit saada 175.000 lainan joutuisit varmasti neuvottelemaan vielä pariin kertaan uudelleen. ;)

Joo kyllä minä itsekkin laskin, että kyllähän meillä tulot riittää lainan maksuun, mutta siitä ei ollut varmuutta, että pankki lähtee mukaan lainaan ilman takaajia.

Nehän ois nauranut meidät pankista ulos jos ois pyytänyt 175k lainaa. Tai jos eivät olisi ulos nauraneet niin minun neuvottelutaidot ei olisi lainaan riittänyt.
Pitää varmaan käydä Sarasvuon opissa. Siinä riittää pienemmätkin tulot isoihin lainoihin, kun vähän aikaa sen miehen teesejä jauhaa.

 

[Timba79]

Ja täysin järjetöntä on ottaa nyt joku omiin tuloihin suuri laina 30 vuoden maksuajalla ja olla sitten kusessa jos/kun korot nousee vaikka 5-7% paikkeille. Näillä alle 100 tonnin ja n. 20 vuoden maksuajalla olevilla lainoilla pystyy vielä kikkailemaan kuukausierillä jos korot nousee, mutta noilla jo tappiin asti vedetyillä ei tätä enää tehdä.

Mekin maksellaan nyt kiltisti ainakin seuraavat 5 vuotta näitä nykyisiä lainoja ja asutaan tossa. Neliöitä on tarpeeksi, eli sentakia ei tartte kämppä vaihtaa, mutta omakotitalo olisi haaveena, tosin nykyisellä hintatasolla ja omalla tulotasolla se onkin haave vain. ;)

 

[modified]

Jos tässä vaiheessa ottaisi lainan 30vuodeksi, niin suunnitelmien mukaan se olisi maksettu juuri ennenkuin täyttää 60v! Tuntuu että oman elämänsä suunnittelu seuraavaksi 10 vuodeksikin on hankalaa.

Ihme ettei tässä ketjussa ole näkynyt surullisia tarinoita. Johtuuko siitä, että porukan keski-ikä kuitenkin suht matala. Itse en tunne ketään edes suvusta kenellä olisi laman aikana mennyt kämppä alta.

 

[repe82]

Jos tässä vaiheessa ottaisi lainan 30vuodeksi, niin suunnitelmien mukaan se olisi maksettu juuri ennenkuin täyttää 60v! Tuntuu että oman elämänsä suunnittelu seuraavaksi 10 vuodeksikin on hankalaa.

Ihme ettei tässä ketjussa ole näkynyt surullisia tarinoita. Johtuuko siitä, että porukan keski-ikä kuitenkin suht matala. Itse en tunne ketään edes suvusta kenellä olisi laman aikana mennyt kämppä alta.

No jos haluaa "nyyhkytarinaa" niin voin kertoa miksi minä en halua takaajia lainaani.

Isä aikoinaan takasi isosiskoni lainan, joka oli noin 15 vuotta sitten ihan normaalikäytäntö.
No isosisko ja sen mies pyöritti kioskiaan aikansa, kunnes se meni konkkaan. Samalla he lopettivat lainan maksamisen, eivät kertoneet tästä isälle.

No isälle tuli sitten jonkun ajan päästä pankista laskuja, että maksas tyttös ja sen miehen lainat, kun niitä ei kiinnosta.
Isä yritti silloin saada isosiskoa kiinni, että voisi puhua asioista hänen kanssaan. No sehän ei onnistunut.
Isosiskolla meni lähes 10 vuotta ennen kun uskalsi kohdata isän, näiden laina-asioiden takia. Isä ei tietenkään silloin enää ollut vihainen asiasta, ja oli todella onnellinen, että sai jälleen tyttäreensä yhteyden.
Syy miksi tämä tapaaminen tuli ajankohtaiseksi oli isosiskon tytön saama lapsi. Elikkä voi sanoa lapsen yhdistäneen siskon ja isän jälleen.

No eihän siinä, isällä meni tuon takia omat lainanmaksut päin helvettiä, ja oli lähellä, ettei kämppä mennyt alta. Isä sai kuitenkin järjestettyä asiat, ja on nyt velkajärjestelyssä lainojen takia. Sitä on vielä pari vuotta jäljellä, jonka jälkeen isä pääsee veloista eroon.
Jos isä ei olisi päässyt velkajärjestelyyn, niin ikänä hän ei olisi pystynyt velkoja pois maksamaan. Hänellä ei meinaan riittänyt rahat edes korkojen lyhennyksiin. Kelläpä sitä olisi varaa maksaa kahta omakotitaloa kerralla pois.

Siinäpä vähän tarinaa, miksi on itse laina-asioiden kanssa suht varovainen, eikä todellakaan halua omaan lainaan sotkea läheisiään. Jos homma leviää reisille, niin se kostautuu vain itselleen.

 

[demoni]

Takaus systeemit on nykyään vähän kehittyneempiä.
Jos vakuudet ei riitä koko lainaan, niin ylimenevälle summalle, esim. 20000e, voi ottaa vaikka 3 takaajaa.
Lainaa lyhennettäessä maksetaan ensin takaajien osuus ja sitten vasta loput lainasta.