Oma- vai vuokratontti? Keskustelua maapläntistä talosi alla

[Samwaiss]

Moniko on pohdiskellut, että ostaakko vai vuokrata rakennustontti? Oma tilanteeni on se, että noin 1500 neliön tonttini on tällä hetkellä vielä kunnan omistuksessa, vuosivuokra noin 1150€. Tontin saa lunastaa omaksi hintaan 15 euroa/m2, jos näin haluaa tehdä. Lunastushinta on sama nyt, tai vaikkapa 20 vuoden päästä. Miksi en ostanut tonttia heti omaksi? Siksi, että sain tällä tavoin rakennusbudjettiini "särkymisenvaraa" tontin hinnan verran.
Nyt olen alkanut miettimään tontin ostamista, mutta asia ei olekaan aivan yksiselitteinen. Jos olisin myymässä taloni heti kahden vuoden jälkeen, niin tietenkin en ostaisi tonttia omaksi, koska talo vuokratontilla takaisi isomman voiton. Mutta kun tein taloni "itselle", niin aion asua tässä mahdollisimman pitkään. Joutuisin ottamaan tontin hinnan verran lisää lainaa, jos haluaisin lunastaa sen omaksi. Se ei olisi ongelma. Tontin hinta varmasti yli kaksinkertaistuisi 20 vuoden maksuajalla, maan arvo ei nousisi samassa suhteessa. Lisäksi kiinteistövero olisi isompi, jos tontti on oma. Jos oletetaan että ko. tontti tulisi maksamaan minulle 20 vuoden maksuajalla vaikkapa 55000€, niin samalla rahalla maksaisin tontin vuokraa varmasti noin 40 vuotta. Tontin vuokra elää indeksin mukaan, joten pientä vuosivaihtelua vuokran suhteen tulee olemaan. Täälläpäin ei juuri talon myyntihinnassa näy, oli tontti sitten oma tai vuokrattu. Onko yksiselitteistä vastausta asiaan olemassa?

 

[69T]

Itsellä ollut aikanaan yksi okt vuokratontilla (edelleen sama kaupunki mutta nyt oma tontti). Vuokra oli halpa kuten myös kiinteistövero ja tontin olisi saanut halvalla omaksi (1990-lukua). No, tontin osto oli harkinnassa mutta jäi tekemättä ja sitten "hynttyyt erilleen"-prosessi laittoi talon myyntiin. Siinä vaiheessa tuli todettua että tontin osto olisi tuottanut hankintahinnan vähintään triplana takaisin.

Mutta jos ei aio muuttaa pois vaan laskee kuten esimerkissä eli selvää pässinlihaa, paitsi että....

Kunnallinen järjestelmä on siitä mukava, että siellä voidaan käännellä asioita hyvinkin tehokkaasti (tai tehottomasti) päälaelleen. Muutama vuosi em. kohteen myynnin jälkeen kaupunki tarvitsi rahaa ja teki muutoksia vuokratonttien ehtoihin. Uusien vuokratonttien taksat nousi reilusti ja vanhoille tonteille annettiin mahdollisuus ostaa x. päivään mennessä hinnalla y (edullinen mutta tupla vanhasta tasosta). Mikäli piti vuokratontin oli sen hinta x. päivän jälkeen y*2, tonttivuokra ja kiinteistövero nousi joka tapauksessa ja vanhan vuokrasopimuksen mennessä umpeen oli uusi sopimus luokkaa 4*vanha.

Että jos okt olisi vielä ollut itsellä em. muutosrumban tullessa aktiiviseksi, olisi ollut kait pakko mennä hakemaan lainaa ja ostaa tontti, jotta siitä saisi edes jotain hyötyä vs. uudet taksat ja hintavaikutus kiinteistöön.

 

[Jimmy Kimmel]

Onko yksiselitteistä vastausta asiaan olemassa?

On. Oma on omaa ja jonkun toisen oma on jonkun toisen oma. Kyllä mä tykkään omat juttuni omistaa.

Jatkoa ajatellen vuokratontti ei ole missään nimessä etu eli ei kenelläkään talon ostajalla ole ensisijaisena vaihtoehtona pirtit, jotka sijaitsevat vuokratonteilla.

 

[NoPain]

Itse ainakin lähes järjestään skippaan asuntojen myynti-ilmoituksia katsoessa kaikki vuokratontilla olevat, joten en pitäisi sitä myynnin kannalta kovin hyvänä vaihtoehtona.

Millä perustelet, että vuokratontti "takaisi paremman voiton"? Meinasitko pyytää saman hinnan kuin, jos tontti olisi oma? Ei taida onnistua.

 

[vlk77]

Pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa en itse harkitsisi lainkaan vuokratonttia, ellei sitten kohdalla sattuisi olemaan joku hölmö, joka vuokraisi tontin pilkkahintaan.Täällä ei tonttia saa vuokralle alle 3000 euroa vuosi, joten voit laskea mikä lisäkustannus se on, jos on asuntolainaa. Täällä, missä maa on kallista on turha kuvitellakaan, että maa alkaisi halpenemaan. Kerrostaloissakin on tullut yllätyksiä vastikkeisiin, kun kaupunki huomaa että maata on vuokrattu jo toistakymmentä vuotta liian halvalla ja sitten nostetaan hintaa kerralla reilummin. Me on aina skipattu kaikki ilmoitukset, joissa talo on vuokratontilla tai on vuokratontti.
Vuokratontti voi joskus olla ok, jos kysessä sattuu olemaan joku paikka landella, jossa tonttivuokra on vaikka pari sataa vuodessa.

 

[vilho_kanuuna]

On. Oma on omaa ja jonkun toisen oma on jonkun toisen oma. Kyllä mä tykkään omat juttuni omistaa.

Jatkoa ajatellen vuokratontti ei ole missään nimessä etu eli ei kenelläkään talon ostajalla ole ensisijaisena vaihtoehtona pirtit, jotka sijaitsevat vuokratonteilla.

Sama täällä. Alkuvaiheessa tuntuu huonolta vaihtoehdolta varsinkin kun omistustontista ei saa vaikeiden perustusten kompensaatiota. Kaveri sai 2 1. vuotta ilmaiseksi, kun oli samanlainen perustusrumba kuin mulla. Eipä vaan taida saada enää kunnan tonttia alle 17€/m2 näin läheltä keskustaa, vaikka keskisuuri kaupunkin tämä vaan onkin. Taisi vastaavat tontit, nyt 3 vuotta myöhemmin maksaa jo lähes tuplasti ton. Missä päin Samwaiss on kunta luvannut pitää lunastushinnankin samana kuin tontin vuokrasopimushetkellä? Täälläpäin vuokra on ainut joka ei juurikaan muutu. Lunastushinta kasvaa kyllä sitten kaupungin tonttihintojen mukaan.

Jos ajattelee että sillä 100€/kk hinnalla lyhentää lainaa eikä maksa vuokraa, on laina maksettu takaisin joskus 20 vuoden päästä, jonkinlaisilla koroilla.

 

[Samwaiss]

Millä perustelet, että vuokratontti "takaisi paremman voiton"? Meinasitko pyytää saman hinnan kuin, jos tontti olisi oma? Ei taida onnistua.

No sillä, että tarvitsee vähemmän lainaa kun tontti on vuokralla. Pienempi laina=suhteessa isompi voitto, tai näin ainakin ajattelen. Täälläpäin välittäjät hokevat, että oma tontti ei juuri hinnoissa näy, tosin muuta merkitystä sillä varmasti on. Itse en ole talollani tiliä tekemässä, aion asua täällä pitkään. Ajattelen myöskin sitä, että pääsen nopeammin pankin orjuudesta pois, kun lainaa on vähemmän. Kun tässä tulee asuttua kuitenkin vuosikymmeniä, niin eikö sen tontin osuuden voisi maksaa myös vuokrana, eikä pankkilainana? Tosin 20 vuoden jälkeen se tontti olisi sitten oma..

Missä päin Samwaiss on kunta luvannut pitää lunastushinnankin samana kuin tontin vuokrasopimushetkellä?

Vuokrasopimuksessa lukee, että tontin saa lunastaa sillä hinnalla omaksi, mikä se on ollut sopimuksen kirjoitushetkellä(15€/m2).

 

[vilho_kanuuna]

No sillä, että tarvitsee vähemmän lainaa kun tontti on vuokralla. Pienempi laina=suhteessa isompi voitto, tai näin ainakin ajattelen. Täälläpäin välittäjät hokevat, että oma tontti ei juuri hinnoissa näy, tosin muuta merkitystä sillä varmasti on. Itse en ole talollani tiliä tekemässä, aion asua täällä pitkään. Ajattelen myöskin sitä, että pääsen nopeammin pankin orjuudesta pois, kun lainaa on vähemmän. Kun tässä tulee asuttua kuitenkin vuosikymmeniä, niin eikö sen tontin osuuden voisi maksaa myös vuokrana, eikä pankkilainana? Tosin 20 vuoden jälkeen se tontti olisi sitten oma..



Vuokrasopimuksessa lukee, että tontin saa lunastaa sillä hinnalla omaksi, mikä se on ollut sopimuksen kirjoitushetkellä(15€/m2).

... ja tämä on luvattu tästä ikuisuuteen?

Meilläpäin sanottiin oman tontin vaikuttavan jonkin verran myyntihintaan. Suurin piirtein samman verran vaikuttaa kuin vastaava kaupungin tontti maksaisi.

 

[Samwaiss]

... ja tämä on luvattu tästä ikuisuuteen?

No sopimus on sopimus, en minä muusta tiedä. Ihan oma kohta noille lunastusehdoille on, ei ole mainittu missään sivulauseessa. Jos kunta muuttaa ehtoja yksipuolisesti, niin onko kyseessä sitten sopimusrikkomus? No ehkä kuitenkin ostan sen tontin omaksi, katotaan nyt vielä hetken aikaa. Kertokaapa vielä ihmiset, että millä perusteella ja mihin ratkaisuun olette itse päätyneet tonttienne suhteen?


Edit: Tontin vuokra-aika on 60 vuotta.

 

[69T]

Osta ihmeessä pois niinkauan kuin tuo 15e/m2 pätee. Kunnallispolitiikassa tuo sopimus ei paina juuri mitään kun puolueet taistelee keskenään ja sitten siihen paketin keskelle realisoituu lama tms. sotkemaan taloutta.

 

[Procrastination]

Kasvukeskuksissa ei tunnu tonttien hinnat menevän lainkaan täysimääräisesti talojen hintoihin IMO. Joku parinkympin tontti syrjäseuduilla on varmaan eri asia, sitähän on vaikea edes arvioida kun tontin hinta on noin pieni osuus talosta.

Jos olisin kotitarvegrynderi ja myymässä 2v 5min kuluttua, olisi vuokratontti ensisijainen valinta. Valmista taloa omaan käyttöön ostaessa omatonttinen, muuta vanhalla (halpavuokraisella) ja pitkällä sopparilla kenties vuokrakin. Uutta itselle rakentaessa sit vähän vaikeampi arvioida, monisyinen juttu johon vaikuttaa miljoona asiaa.

 

[Isla]

Vuokratontti on aina vuokratontti. Sen takia ostaisin ehdottomasti tontin itselleni etenkin kun hinta on minusta suhteellisen alhainen. Toki en tiedä, missä päin tontti sijaitsee, mutta täältä minun seudulta katsottuna tuo on lähes ilmainen. Helpommin saa myytyä talon, joka on omalla tontilla. Itse en ostaisi vuokratontilla olevaa taloa.

 

[oddis]

No meillä ei Espoossa ollut edes mahdollisuutta ostaa tätä tonttiamme omaksi. Osa tonttiarvonnan tonteista oli vain vuokrattavaksi, ilman lunastusmahdollisuutta. Tontti on kuitenkin liki täydellinen meille ja se painoi sitten tämän valintaan (loppumetreillä piti tehdä valinta joko vuokarata nykyinen tontti tai ostaa vähän toisaalta Espoosta pienempi ja huonompi tontti n. 100ke hintaan. Molemmat siis kaupungin arvonnan kautta saatuja kaupungin tontteja).

Maksetaan vuokraa n. 400e/kk. Tontti n. 1000m2 erinomaisella paikalla päättyvän tien viimeisenä tonttina melko korkealla kalliolla ja rajoittuu metsään, joka on kaavoitettu puistoksi. Kaupungin mukaan tämä oli arvoitettu 120te arvoiseksi, josta vuosivuokra saadaan jakamalla 25:llä, eli 4800e. Vapailta markkinoilta vastaavat maksavat 160-180te, jos edes riittää. Meidän tapauksessa meillä ei olisi ollut varaa ostaa vastaavaa tonttia, pelkät korkokulut tekee reilusti ton 400e/kk. Sanotaan vaikka 170te tontti, tekee 25v maksuajalla 800e/kk (3%korolla) ja 900e/kk (4% korko). Hinnat tiedät, koska tossa on muutama tontti myyty 170te+ hintaan lähistöllä (ja pienempiä/huonompia IMO). Ja omasta menee vielä sitten kiinteistövero (pieni summa, mutta kuitenkin).

Ja vuokra-aikahan on se 60 vuotta, josta siis 58 jäljellä tällä hetkellä....

Tässä näkymää työpisteeltä, josta kirjoittelen tätäkin viestiä ;)

Ja olohuonenäkymä...

 

[Procrastination]

Maksetaan vuokraa n. 400e/kk. Tontti n. 1000m2 erinomaisella paikalla päättyvän tien viimeisenä tonttina melko korkealla kalliolla ja rajoittuu metsään, joka on kaavoitettu puistoksi. Kaupungin mukaan tämä oli arvoitettu 120te arvoiseksi, josta vuosivuokra saadaan jakamalla 25:llä, eli 4800e.

Millainen soppari muuten, onko vuokra sidottu johonkin indeksiin tai tarkistetaanko sitä muuten ja kuinka usein?

Meillä päin jo 90-luvun lopussa vuokratut tontit ovat erittäin halpoja nykyhintoihin nähden.

Nyt kun trendi on sellainen että kiinteistöveroruuvia kiristetään koko ajan, voi sopivan vanha vuokratontti olla itse asiassa pian halvempi vuokraltaan kuin vastaava oma tontti kiinteistöveroltaan...

 

[vilho_kanuuna]

No meillä ei Espoossa ollut edes mahdollisuutta ostaa tätä tonttiamme omaksi. Osa tonttiarvonnan tonteista oli vain vuokrattavaksi, ilman lunastusmahdollisuutta. Tontti on kuitenkin liki täydellinen meille ja se painoi sitten tämän valintaan (loppumetreillä piti tehdä valinta joko vuokarata nykyinen tontti tai ostaa vähän toisaalta Espoosta pienempi ja huonompi tontti n. 100ke hintaan. Molemmat siis kaupungin arvonnan kautta saatuja kaupungin tontteja).

Maksetaan vuokraa n. 400e/kk. Tontti n. 1000m2 erinomaisella paikalla päättyvän tien viimeisenä tonttina melko korkealla kalliolla ja rajoittuu metsään, joka on kaavoitettu puistoksi. Kaupungin mukaan tämä oli arvoitettu 120te arvoiseksi, josta vuosivuokra saadaan jakamalla 25:llä, eli 4800e. Vapailta markkinoilta vastaavat maksavat 160-180te, jos edes riittää. Meidän tapauksessa meillä ei olisi ollut varaa ostaa vastaavaa tonttia, pelkät korkokulut tekee reilusti ton 400e/kk. Sanotaan vaikka 170te tontti, tekee 25v maksuajalla 800e/kk (3%korolla) ja 900e/kk (4% korko). Hinnat tiedät, koska tossa on muutama tontti myyty 170te+ hintaan lähistöllä (ja pienempiä/huonompia IMO). Ja omasta menee vielä sitten kiinteistövero (pieni summa, mutta kuitenkin).

Ja vuokra-aikahan on se 60 vuotta, josta siis 58 jäljellä tällä hetkellä....

Tässä näkymää työpisteeltä, josta kirjoittelen tätäkin viestiä ;)

Ja olohuonenäkymä...

Pakkohan se on noilla tonttihinnoilla vuokrailla. Saa kyllä olla pakka kunnossa kyllä ton vuokrankin kanssa, mutta inflaatio onneksi syö vähän pois tota ...

 

[oddis]

Millainen soppari muuten, onko vuokra sidottu johonkin indeksiin tai tarkistetaanko sitä muuten ja kuinka usein?

Meillä päin jo 90-luvun lopussa vuokratut tontit ovat erittäin halpoja nykyhintoihin nähden.

Nyt kun trendi on sellainen että kiinteistöveroruuvia kiristetään koko ajan, voi sopivan vanha vuokratontti olla itse asiassa pian halvempi vuokraltaan kuin vastaava oma tontti kiinteistöveroltaan...

Jonkun indeksin (elinkustannusindeksi?) mukaan toi hinta menee. Puhutaan vuositasolla n. 1-3% noususta. Tosin 2009-2010 vuokra jopa laski (vai oliko 2010-2011). Kuitenkin seuraa indeksiä. Eli voi jopa laskea.

 

[Timba79]

Eniten noissa arveluttaisi itseäni (meillä siis ostettu tontti) noi vuokra-ajan jälkeiset tapahtumat. Tuppaa yleensä nousemaan rytinällä vuokrat tuossa kohtaa. Toki sitä ei tartte heti murehtia jos on 40 vuoden soppari, mutta aika kuluu kuitenkin ja jo puolivälissä tuo rupeaa kiinnostamaan mahdollista uutta omistajaa...

 

[_owe_]

Riihimäellä menossa tapaus jossa Valio on rakennuttamassa täysin uutta automaatiomeijeriä vanhan viereen. Kaupunki on lunastanut Valiolle enemmän tai vähemmän vapaaehtoisesti maata nykyisen meijerin vierestä. Eli jos joku iso työllistäjä haluaa lunastaa pilkkahintaan juuri sinun tonttisi kesken vuokrakauden, niin siinä ei ole mitään esteitä.

 

[IsoDino]

En kyllä ikinään rakentaisi omaa taloani toisen maille.

 

[jakari]

Onko tuollainen pilkkahintaan lunastus oikeasti mahdollista? Sulla on esim 200keur talo ja kaupunki voi koska vaan lunastaa sen puoli-ilmaiseksi? Tampereella oli joku aika sitten 80-luvulla rakennettu rivaritaloyhtiö omistustontille entisen kaatiksen päälle ja siinä ainakin lunastettiin kaikki osakkaat käyvällä hinnalla ja talot purettiin/puretaan.